一百字建議書（精選10篇）
一百字建議書 篇1
一、總 論
1.項目建設背景
南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)”，以高品質(zhì)的開發(fā)建設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。
根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發(fā)區(qū)內(nèi)。
該項目初步方案設計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。
2.項目概況
(1)項目名稱：“佳園二期”項目。
(2)建設地點：A市白龍路。
(3)建設單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司。
(4)企業(yè)性質(zhì)：國有。
(5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、
裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。
(6)公司類別：專營企業(yè)。
(7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。
(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標準精品住宅小區(qū)。
(9)工程概況：“佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。
(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預售房款解決。根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內(nèi)部收益率為19.8%，財務凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。
3.可行性研究報告編制依據(jù)
(1)省計委計投[20__]X X號文《關于“佳園二期”項目建議書的批復》;
(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同》;
(3)A市規(guī)劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規(guī)劃》;
(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》;
(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;
(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;
(7)省審計事務所驗資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》;
(10)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。
4.可行性研究報告研究范圍
根據(jù)“佳園二期”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。
5. 研究結(jié)論及建議
本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對A市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整，有明顯的社會效益。
從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。
6.主要經(jīng)濟技術指標
“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術指標見表3—1。
表3-1 “佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術指標
序號 項目名稱 單位 指標
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區(qū)綠化率 % 40以上
5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160
聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260
6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米
7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950
聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車庫 元/位 7500
9 建設投資 萬元 17623
10 每平方米建設投資 元 2316
11 投資利潤率 % 17.7
12 全部投資財務內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財務凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略
1、當前住宅市場現(xiàn)狀
進入20__年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：
(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。
(4)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。
2、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求
A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關市場調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。
再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。
3.“精品住宅”的市場需求及發(fā)展
“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：
3.1 住宅市場趨向細分化
隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。
3.2 商品房市場進入品牌角逐時代
隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌�！凹褕@一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：
(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。
沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。
(2)商業(yè)消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。由于幾次博覽會的成功舉辦，提高了A市在國際國內(nèi)的知名度，為A市城市經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨
旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。
(3)項目區(qū)位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。
3.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點
戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。
3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關注
消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。
3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)�；l(fā)展
前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)�；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)�；较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導地位。
3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段
隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據(jù)有關資料統(tǒng)計，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期”市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。
4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題
目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個方面：
(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關資料統(tǒng)計，A市
空置商品房已達80余萬平方米，一些建設標準低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。
(2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。
(3)市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡�！褕@二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎，但目前結(jié)構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20__年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導致本項目的開發(fā)有一定的市場風險。
5.營銷戰(zhàn)略
根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：
5.1 確定項目整體形象
‘‘佳園二期’’與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)。
5.2 “賣點”分析
‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：
(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設，因此有突
出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。
(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高
質(zhì)量、高水平。
(3) 小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準
檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。
5.3 營銷推廣策略
高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利�！凹褕@二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。
(2)促銷策略。
1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。
應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。
2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。
3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內(nèi)部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。
5.4定價策略
(1)價格定位。
1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。
表3-2 樓盤銷售價格情況表
(20__年1、2月)
序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880
2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關上寶海公園 3160 3730
5 盛達花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市20__年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復式樓磚混結(jié)構為2380元/平方米，框架結(jié)構為2580—3088元/平方米�！凹褕@二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。
(2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。
(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價;②限期銷售優(yōu)惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。
(4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。
三、項目選址及建設條件
1.項目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得�！褕@二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設條件。
2.建設條件
2.1 位置優(yōu)越
“佳園二期”項目建設地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人)，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。
2.3 建設廠區(qū)“五通”條件具備
C民族園片區(qū)市政設施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。
供水;設施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預留口引入。
供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2_315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。
地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。
通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入
場地：建設場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。
四、建設規(guī)模及功能標準
1. 建筑面積和內(nèi)容
根據(jù)省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。
2. 功能設施標準
2.1建筑使用功能
20__年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求;公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。
20__年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。
根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。
2.2 設施標準
住宅的室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準設計。
(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復合防盜門;戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。
2.3 住宅戶型規(guī)劃
根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：
多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。
多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。
聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套
以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號 項 目 名 稱 說 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房
3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)
4 變配電工程(強電) 配電房變配電設備
5 照明工程 小區(qū)照明
6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)
7 火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警，可視防盜門
8 通風工程 地下停車庫通風
9 閉路電視 住宅區(qū)
10 室外工程 室外綠化及部分道路場地
五、建設方案
1.建設場地環(huán)境
1.1 地形
建設場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場地自然條件
(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 —-0.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構中的鋼筋無腐蝕性。
(3)地震烈度：根據(jù)建設部建抗(1993)13號《關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標準，設防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎設計規(guī)范》(GBJ7—89)、《建筑抗震設計規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90)。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則
(1)高綠化低密度;
(2)綜合服務配套設施齊全;
(3)戶型設計適應“升級換代”居住要求;
(4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應，風格相協(xié)調(diào)。
2.4 交通組織
小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。
2.5 規(guī)劃指標
根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3--4。
3.建筑方案設計
本工程設計涉及建筑、結(jié)構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。
表3-4 “佳園二期”項目建筑技術經(jīng)濟指標
序 號 項 目 指 標
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數(shù)地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車 地上 不停車
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構思
建設地塊緊連“98傳園小區(qū)”，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部�；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)”相呼應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀新的居住理念。
3.2 平面設計
(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構大空間布局，條式結(jié)構可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟技術指標見表3-5。
表3-5 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術指標
序 號 指標名稱 單 位 指 標
1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標準層使用系數(shù) % 80
5 套內(nèi)建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2
7 居住戶數(shù) 戶 431
8 居住人數(shù) 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》(JGJl00)的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設計
立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。
4.結(jié)構設計
根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結(jié)構設計擬采用以下類型：
4.1 基礎選型及處理
(1)樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。
4.2 上部結(jié)構
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。
5.公用設施方案
本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：
(1)用水標準和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區(qū)內(nèi)已有水泵房。
2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。
3)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。
(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。
1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。
2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。
(4)室內(nèi)外排水。
1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算。
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。
3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X315kV·A。
4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。
(2)照明及電力設計。
1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設分戶箱，按5kW/戶計算。
2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設疏散標志燈。
3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機;通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預留口接人。
5.4 通風空調(diào)
(1)住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。
5.5 弱電設計
(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。
(2)高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。
(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。
(4)小區(qū)范圍內(nèi)設CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。
(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。
(6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。
6.消防
(1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。
(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。
(3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。
(4)地下車庫按國家有關規(guī)范設置防火分區(qū)。
(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。
7.環(huán)境保護
本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理：、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。
六、項目實施進度安排
本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：
20__年1月20日：項目建議書批復。
20__年2月23日～20__年3月：編制可行性研究報告并報批。
20__年5月—20__年7月：建筑方案設計。
20__年8月：綜合管網(wǎng)設計。
20__年9月～20__年11月：施工圖設計。
20__年12月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。
20__年1月：工程開工。
20__年3月：完成投資25%，開始預售。
20__年8月：主體工程斷水。
20__年12月—20__年2月：單體工程驗收。
20__年1月—20__年3月：分項工程驗收。
20__年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據(jù)建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結(jié)構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元
序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進度
成 本 1 2 3 4
1 土地費用 4500 4500
2 前期工程費 647 647
3 基礎設施建設費 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642
5 公共配套設施建設費 280 50 100 130
6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14
7 管理費用 285 90 90 90 15
8 銷售費用 713 50 250 250 163
9 開發(fā)期稅費 130 130
10 其他費用 544 90 90 364
11 不可預見費 1230 400 500 330
合 計 17623 7142 7949 20__ 522
2.資金籌措
本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。
八、經(jīng)濟效益分析
1.住宅銷售價格
根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。
2.銷售進度及付款計劃
本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。
表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)
項 目 合 計 1 2
多層住宅 100 15 60
聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車場 100 10 60
所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。
考慮小區(qū)臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費率
本報告采用的各種稅費率見表3—8。
表3-8 稅費率表(%)
稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;
營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進
城市維護建設稅 7 公益金 5
教育費附加費 3 法定盈余公積金 10
企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預見費 7.5
4.盈利能力分析
項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。
項目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預期可接受的內(nèi)部收益率為15%時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析
在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。
7.敏感性分析
將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租
房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號 項 目 變動幅度(%)
內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房價格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房價格;2--預售款回籠進度;3一租房價格;
4--基準收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資
8.臨界點分析
為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10
表3-10 臨界點分析表
敏感因素 基本值 臨界點
全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 17623 最高值 18281
售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費用(萬元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經(jīng)濟指標
本項目的主要經(jīng)濟指標見表3—11。
表3-11 主要經(jīng)濟指標表
序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注
Ⅰ11.11.2 建設規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610
�、�123456789 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
�、�12345676財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率%%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、風險分析及對策
1.市場風險分析
(1)從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。
本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20__元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。
雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。
(2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。
2.經(jīng)營管理風險分析
(1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。
(2)在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用;降低投資成本。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。
(3)做好物業(yè)管理和售后服務工作。
3. 金融財務風險分析
本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠廠消減金融財務風險。
附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)
序號 項 目 總投資 估算說明
1 開發(fā)建設投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎設施建設費’建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費財務費用
2 經(jīng)營資金
3 項目總投資 17623
3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 17623
附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元
序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 20__ 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建 設期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務費用財務費用 20__20__’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 20__ 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20__ 522
附表3-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 985
2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 10
2 經(jīng)營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.072.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬元
序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22
4 自營部分經(jīng)營費用
5 自營部分折舊、攤銷
6 自營部分財務費用
7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補以前年度虧損
11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1
16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤 43 220 220 220
附表3-6 財務現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費用) 經(jīng)營資金 . 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 20__ 2231
3 凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715
4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747
計算指標 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16基準收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財務現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.82.92，102.11 資本金 預售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 133379 20__1252317]448 2231 2231
3 凈現(xiàn)金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362
4 累計凈現(xiàn)金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099
計算指標 內(nèi)部收益率(FIRR) 13.1% 財務凈現(xiàn)值(FNPV) -203 基準收益率(/。) 15.00%
附表3-8 資金來源與運用表 單位： 萬元
序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6
l 資金來源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1，12商品房銷售收人房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款 短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2193; 949620 291536 48 48340
2 資金運用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27
2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16自營固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營固定資產(chǎn)建設期利息房地產(chǎn)投資(含利息) 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 自營部分財務費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅所得稅 應付利潤 自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還 償還其他應付款 短期借款本金償還 20__ 522：21 2231222 22311
3 盈余資金 8483 499 335 5650 1838 —199 361
4 累計盈余資金 499 834 6483 8322 8122 8483
附表3-9 資產(chǎn)負債表 單位： 萬元
序 號 項 目 1 2 3 4 5 6
1 資產(chǎn) 6474 8429 8639 8702 8482 8483
1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流動資產(chǎn)總額 應收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 8482
2 負債及所有者權益 6474 8429 8639 8702 8482 8483
2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流動負債總額 應付賬款 短期借款 借款經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負債小計所有者權益 資本金 資本公積金 . 累計盈余公積金 累計未分配利潤 6474 6400 32 438429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000483
比率指標 資產(chǎn)負債率(%) 流動比率(%) 速動比率(%)
一百字建議書 篇2
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春風拂過，大地回春，神州大地孕育出一片盎然生機，我們校園的每個角落，草坪上，樹木上，也都萌發(fā)出一片片新綠。
當我們在綠樹成蔭的校園中漫步時，一定會感到心曠神怡;當我們坐在窗明幾凈的教室中讀時，哪能不全神貫注?當我們在整潔優(yōu)雅的環(huán)境中學習時，倍感心情舒暢。
優(yōu)美的環(huán)境，讓我們懂得珍惜，學會愛護;優(yōu)美的環(huán)境，讓我們知書達禮，更加文明;優(yōu)美的環(huán)境，讓我們學習進步，道德高尚;優(yōu)美的環(huán)境讓我們學會謙讓，學會做人。在這樣的校園環(huán)境中，我們沐浴著陽光，吸取著營養(yǎng)。
我們經(jīng)�？吹叫ｎI導、老師、同學在校園里的各個角落撿拾果皮紙屑;用自己的雙手去保護了校園環(huán)境的優(yōu)美。但是，我們也經(jīng)�？吹揭恍┪覀儾辉敢饪吹降那榫埃翰賵錾�、樓梯上、走廊上有紙屑、果皮等。再看草坪，有的同學在肆意踐踏，學校的綠化帶中，不時發(fā)現(xiàn)有深深的腳印、有的地方甚至走成了小道。
在這里，我呼吁大家積極響應以下倡議：
1、樹立綠色文明觀念，自覺關心環(huán)境狀況，遵守環(huán)境保護法律法規(guī)，把個人環(huán)保行為視為個人修養(yǎng)的組成部分。
2、杜絕亂吐亂扔行為，保持環(huán)境清潔衛(wèi)生。
3、盡量節(jié)約用水、用電。一水多用，減少資源的消耗。
4、不攀折花木，不踐踏草坪，愛護公共綠地，積極參加植樹種草等綠化活動。
5、撿拾自己身邊的垃圾，關心學校的綠化成果，共同來管理好我們的綠化成果。
同學們，我們是21世紀的主人，環(huán)保意識是現(xiàn)代人的標志。我們要有時代責任感，心系全球，著眼身邊，立足校園。多彎彎腰撿撿果皮紙屑，不要隨地亂扔亂吐;多走幾步，不要穿越綠化帶，踐踏綠地。“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”，從我做起，從小做起，從身邊做起，從現(xiàn)在做起。愛護綠化，保護環(huán)境，為了營造整潔優(yōu)雅的校園環(huán)境，作出自己的貢獻。
一百字建議書 篇3
廣大市民朋友們：
清明節(jié)是中華民族尋根祭祖的傳統(tǒng)節(jié)日，今年x月xx日又恰逢毛澤東等老一輩革命家簽名倡導火葬x周年紀念日，為了弘揚中華民族優(yōu)良傳統(tǒng)，唱響新時期殯葬改革的主旋律，推動我市全國文明城市創(chuàng)建工作，特向全市人民倡議開展文明祭祀，推行節(jié)地生態(tài)安葬，弘揚文明新風。
一、轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立文明祭祀新風。自覺破除焚燒香燭紙錢、燃放鞭炮煙花等陳規(guī)陋習，大力推廣鮮花祭掃、植樹祭掃、網(wǎng)絡祭掃、組織社區(qū)公祭、集體共祭等現(xiàn)代追思活動，組織祭先烈、敬先賢等各種緬懷儀式，提升傳統(tǒng)節(jié)日的現(xiàn)代意義。
二、樹立公德意識，崇尚尊老傳統(tǒng)美德。在祭祀過程中不亂扔垃圾，不毀林毀地，不污染空氣河流，自覺維護環(huán)境的優(yōu)美、整潔和祭祀的安全。樹立厚養(yǎng)薄葬的新觀念，對在世老人要多關心，盡孝心，使他們老有所養(yǎng)、老有所樂;對逝去先祖，要從儉辦喪事，文明祭祀。
三、黨員干部帶頭，帶動社會文明祭祀。落實中央八項規(guī)定和黨員干部帶頭推動殯葬改革的要求，發(fā)揮黨員干部在遺體火化、生態(tài)安葬、節(jié)儉治喪、文明祭祀方面的表率作用，以實際行動影響和帶動身邊的群眾。
四、節(jié)地生態(tài)安葬，培育現(xiàn)代殯葬文化。樹立厚養(yǎng)薄葬的新觀念，倡導推行骨灰存放、樹葬、海葬、深埋等節(jié)地生態(tài)葬法，減輕群眾喪葬負擔，更好的保障群眾“逝有所安”的基本需求。要從節(jié)約環(huán)保、節(jié)儉辦喪事出發(fā)，引導群眾把對逝者的緬懷從注重物質(zhì)載體轉(zhuǎn)移到以精神傳承為主上來。
五、倡導安全祭祀，摒棄不安全的祭祀方式。要嚴格遵守有關防火規(guī)定，不違規(guī)用火。做到不在山頭、林地、墓地燒紙焚香、燃放鞭炮，杜絕各種不安全隱患的發(fā)生。廣大市民應科學合理安排祭祀時間，避開高峰日，錯開時段，保證祭掃活動安全、順暢、有序進行。
廣大市民朋友們，讓我們共同行動起來，從我做起、從點滴做起，講文明、樹新風。讓我們用文明行動扮靚文明城市，落實綠色發(fā)展理念、促進生態(tài)文明建設，為建設富裕、和諧、文明、綠色、開放新渭南作出積極貢獻。
一百字建議書 篇4
各位老師、各位同學：
上午好!
平平安安出門，快快樂樂回家。這是每一個家庭每一個孩子的愿望。為積極響應“全國中小學生交通安全教育宣傳月”活動，進一步提高同學們交通安全法制意識，預防和減少交通事故的發(fā)生，共建一個安全、有序、暢通的交通環(huán)境，我建議：遵守交通規(guī)則，從我做起!
1.認真學習、宣傳并嚴格遵守《中華人民共和國道路交通安全法》，注意從自身做起，增強交通安全意識和交通法制觀念;
2.外出時，自覺遵守交通信號、交通標志、交通標線，服從交通警察的指揮;通過路口要遵守“紅燈停、綠燈行”;在沒有紅綠燈的路口也要做到：一慢二看三通過;
3.人車各行其道，在沒有分車道的路段，要靠右行駛;行人須在人行橫道內(nèi)行走，在沒有人行橫道的路段要靠路邊右側(cè)行走;
4.未滿12周歲的學生禁止騎自行車;與同學結(jié)伴行走時，不在公路上追逐玩耍、三五成群并肩行走或聚集停留;
5.杜絕乘坐黑車、超載車，嚴防事故的發(fā)生。
6.從影響自己的家人開始，勸告自己的家人、親戚要珍愛生命，嚴格遵守交通規(guī)則，安全乘車、安全騎車、安全走路。
俗話說：“沒有規(guī)矩不成方圓”。遵守交通規(guī)則是我們應盡的責任和義務。只要我們每個人都嚴守交通規(guī)則，我們的社會就會向著文明的彼岸又邁進一步。遵守交通規(guī)則要從我做起，從小事做起，從今天做起。同學們，為了家庭的幸福、社會的安定、讓我們積極行動起來，自覺遵守交通規(guī)則，珍惜彼此寶貴的生命，共同營造一個講交通安全、守交通法規(guī)的良好氛圍，一起走向更加美好的明天!
建議人：
時間：X年XX月XX日
一百字建議書 篇5
尊敬的市領導：
你們好!
我是甌海區(qū)梧田新鷗小學一名六年級學生。
以前，我們的校園到處都是鳥語花香、生機盎然�？山裎舨煌�，現(xiàn)在我們的校園隨處可見“白色垃圾”，不僅僅是我們的校園，別的地方也管中窺豹、可見一斑。
據(jù)資料顯示，我國每天“制造”出的垃圾達幾十億噸，甚至更多。然而，人類處理它們的辦法，只是將其掩埋。人們啊!你們可知道，這是在為地球的毀滅埋下伏筆啊!
以前，我們走在街上時，總能看見一條條美麗的“母親河”。她是那樣美麗，她的“皮膚”是那樣的透明。而如今，她褪掉了以前透明的“紗衣”，無奈地“穿”上了人類給她披的骯臟的“外套”。看，“母親河”在哭泣啊!
當我們到郊外露營時，抬頭仰望天空，你會發(fā)現(xiàn)，有些地方再也見不到以前藍天母親湛藍的面龐，而是被戴上了一層黑黑的“面具”。眺望遠方，許多工廠還不知悔改地給藍天母親戴上丑陋的“面具”。
當我們到森林去踏青時，森林姑娘失去了她往日的光輝。她往日那頭美麗而濃密的“美發(fā)”，卻在一夜之間全部消失了。使她看起來光禿禿的，不再美麗了。
難道人類想毀掉自己的家園，還想毀掉自己的未來嗎?
為此，我想給市領導們提一些建議，使現(xiàn)存的環(huán)保問題能部分得到解決，如有紕漏之處，請多多原諒，具體建議如下：
1、組織群眾建造一座高科技垃圾回收站，利用合理的科技手段，使垃圾不僅能回收，還能變廢為寶;還要再建一座垃圾分解站，利用國家現(xiàn)在最好的科學技術，使其分解的時間盡可能縮短。
2、當即派出捕撈人員，分組在各條河流捕撈垃圾，并送往垃圾分解站。工作完后，也可以去向群眾宣傳環(huán)保知識，使其能夠明白利害關系，保護環(huán)境。
3、您們也可以跟工商局合作，把非法開廠與污染環(huán)境的廠家聚集在一起，講其保護環(huán)境的利害關系，使他們能夠認識到自己的錯誤。如果還不知悔改，就可以取消他的營業(yè)執(zhí)照。并每月派公務員去每家公司調(diào)查環(huán)保情況。
4、您們也許可以和林業(yè)局合作，在森林周邊設置護欄，并每日安排保安站崗，放哨。一旦發(fā)現(xiàn)砍伐者，可以立即逮捕。
以上建議只是我的片面之見，如有不恭，請原諒。但我仍要呼吁人們：人類，覺醒吧!只有保護地球，才是保護自己!
一百字建議書 篇6
居住在潁河邊的居民們：你們好。
我是一名六年級的小學生，每個星期我都要經(jīng)過我們家鄉(xiāng)這條河，每次經(jīng)過這條河的時候，兩邊都積累著垃圾，漂浮在上面，散發(fā)出一陣陣的惡臭，把附近的水域全部污染成黑水，附近的漁民每天還在不辭辛苦地打撈生物，撈上來的有活的、有死的，還有半死不活的。死的最多，活的沒幾個，半死不活的也占了許多。他們每天到路邊去賣，因為汽車尾氣和塵土的影響，利潤大大減少，還有沙土滾入河中，成了一條“橫河”，這條“黃河”咆哮著，沖向閘口，濺起的水花都落到行人臉上，有時還有沙土濺起來，可河兩岸的人民，似乎毫不知情，繼續(xù)著以往以往的生活方式，為此，我提出建議書。
河兩岸居民先不要亂拋垃圾，不要將排泄物拋入水中，你們要互相檢舉，如果見到其他人亂拋垃圾，一定要前去禁止;如果附近又醫(yī)院或工廠開放污水，一定要向有關部門報告，不能在周圍開放浴池或工廠，保護水資源，從我們生活一點一滴開始。
建議人：
一百字建議書 篇7
親愛的老師們、同學們：
為樹立和展現(xiàn)我校良好精神面貌，養(yǎng)成健康的生活習慣，構建無煙美麗校園，我們在此向全校師生發(fā)出倡議：
1.從我做起，營造無煙校園環(huán)境。不在宿舍、教室、圖書館、衛(wèi)生間、餐廳、操場等禁煙區(qū)域吸煙，做戒煙先鋒;自覺遠離煙草，倡導文明健康的生活習慣;
2.主動參與禁煙控煙活動，積極宣傳吸煙危害，互相監(jiān)督，做禁煙表率。給身邊的同學創(chuàng)造健康、和諧的學習和生活環(huán)境;
3.堅決不接受敬煙，并勸阻他人吸煙。當遇到他人敬煙時，請禮貌拒絕。為了自己和大家的健康，請對他人友好的提醒和勸誡;
4.樹立社會責任感和使命感，作無煙校園的小衛(wèi)士，為建立無煙的美麗校園貢獻力量。
老師、同學們，請珍愛生命，遠離香煙!讓我們積極行動起來，從我做起，從現(xiàn)在做起，拒絕煙草，創(chuàng)建文明校園。
一百字建議書 篇8
尊敬的校長:
您好。
我是六年級的一名學生，我和我的朋友都喜歡在一個干凈的校園里學習�？梢幌氲浆F(xiàn)實，就感覺大吃一驚。如，許多樹葉子沒有人處理，沒有一點環(huán)保意識;在公共場所趁別人不注意時亂丟垃圾;同學們在飲水機那里接水時，水總會掉在地上，一腳踩下去，會把地板弄得很臟……
我認為造成這些問題的原因主要有兩點：第一是大家的環(huán)保意識不夠強，沒有充分地認識環(huán)境的惡劣。第二是學校要多舉行保護環(huán)境的活動，讓學生知道保護環(huán)境的重要性。因此，我想給校長提幾條意見和一些建議。
1.學校應多搞一些活動,讓同學們加強環(huán)保意識，在學校多搞一些關于衛(wèi)生的活動，宣傳垃圾堆滿地球會怎么樣。地球母親會不會哭泣。
2.學校應多多管理學生，讓學生不能在路邊買早點，不能把垃圾食品帶到學校去，不然會把教室搞得一團糟。
3.在學校四周樹立一些警告牌，讓同學們看到那些警告牌，能主動改掉自己的不足，讓每一個同學都做愛干凈的人，也要讓每一個同學互相監(jiān)督對方，處理掉別人亂扔的垃圾。
校長，保護地球，是我們每個人的責任。讓我們一起來保護地球，做一個愛干凈的人。
一百字建議書 篇9
親愛的同學們：
你們好!
如果你們的朋友有了困難，你會袖手旁觀嗎?如果你們的朋友出了事你會不聞不問嗎?你一定會說：“不會!”
現(xiàn)在我們?nèi)祟惖膭游锱笥�，有的已�?jīng)滅絕，有的急劇減少。很難想象，如果有一天，我們?nèi)祟惿钤跊]有動物，沒有植物的地球中，那么我們將會怎樣?
所以，我真心希望大家能保護好環(huán)境和動物，為了拯救他們，同時也為了拯救我們自己，我向同學們提出以下建議：
1.我們大家要積極學習和大力宣傳《中華人民共和國野生動物保護法》，讓更多的人了解并遵守這個法律。
2.從小事做起，改掉不良習慣，盡量不浪費一滴水、一粒飯、一張紙。
3.如果我們在路上或森林里看到了小動物，我們應該做到“四不”：不傷害、不打擊、不捕捉、不恐嚇。
4.目前，有一部分人喜歡吃野味，導致許多野生動物大量減少。因此我們應該給小鳥做一些巢，讓他們安家。并大力宣傳，讓野生動物走下人們的餐桌。
我想，只要大家愛護環(huán)境，保護動物。那么我們的地球會變得更加美麗富饒。
一百字建議書 篇10
校長：
我是六年級一班的一名學生，近期，我發(fā)現(xiàn)學校食堂每天中午都有人倒飯，而且一倒就是一桶，有些人吃不下飯，就直接倒地上，有些人懶，干脆就把碗放地上，一到中午，食堂里里外外一片狼藉慘不忍睹。
“誰知盤中餐，粒粒皆辛苦”，這樣的標語食堂墻上比比皆是，可是又有多少人遵守?有些同學或許會說：“不就是一碗飯嗎丟掉就丟掉，有什么好可惜的�！逼鋵嵅⒉皇沁@樣，米是農(nóng)民伯伯每天揮汗如雨，臉朝黃土，背朝天才收獲到我們現(xiàn)在吃的糧食，做飯的阿姨精心為我們制作成午餐，他們辛辛苦苦的勞動就被我們白白浪費了，所以我們必須從自身做起。
因此，我提出以下3點建議：
1、任何人吃多少飯盛多少不準多盛，吃飯的時候嚴禁打鬧，吃過碗不準放在食堂以外的地方，違反任意一項罰該同學洗碗，清理食堂。
2、學校給每一個班定10分做錯了同學不但自己受懲罰，還要扣班級分，學末時，哪一個班分數(shù)最高將會得到“最佳優(yōu)秀節(jié)約班”的光榮稱號。
3、開一次家長會，促進家長對孩子行動和心理加強管理。
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__年__月__日