項目開發(fā)計劃書（精選7篇）
項目開發(fā)計劃書 篇1
1引言
1.1編寫目的
此項目開發(fā)計劃書的編寫主要是為了給開發(fā)《疾病診斷系統(tǒng)》做主要的規(guī)劃和整合，在開發(fā)過程中起到引導(dǎo)作用，保證項目團隊按時保質(zhì)地完成項目目標(biāo)，便于項目團隊成員更好地了解項目情況，使項目工作開展的各個過程合理有序，以文件化的形式，把對于在項目生存周期內(nèi)的工作任務(wù)范圍、各項工作的`任務(wù)分解、項目團隊組織結(jié)構(gòu)、各團隊成員的工作責(zé)任、團隊內(nèi)外溝通協(xié)作方式、開發(fā)進(jìn)度、經(jīng)費預(yù)算、項目內(nèi)外環(huán)境條件、風(fēng)險對策等內(nèi)容做出的安排以書面的方式，作為項目團隊成員以及項目干系人之間的共識與約定，它又是項目生命周期內(nèi)的所有項目活動的行動基礎(chǔ)、項目團隊開展和檢查項目工作的依據(jù)。
1.2背景
1、待開發(fā)系統(tǒng)的名稱：疾病診斷系統(tǒng)。
2、本項目的任務(wù)提出者、開發(fā)者、用戶及實現(xiàn)該系統(tǒng)的環(huán)境：
�、偃蝿�(wù)提出者：Xx老師
�、陂_發(fā)者：
�、塾脩簦捍蟊�
3、該系統(tǒng)與其他系統(tǒng)基本的相互關(guān)系：由于該系統(tǒng)的應(yīng)用范圍比較廣，我們會考慮其兼容性。
1.3參考資料
1、。軟件工程導(dǎo)論（第五版）。北京：清華大學(xué)出版社，20xx 2、鄭仁杰。實用軟件工程（第二版）。北京：清華大學(xué)出版社，1997 3、網(wǎng)站：
2項目概述
疾病診斷系統(tǒng)是一個在線診斷疾病的網(wǎng)站，主要是為查詢疾病的用戶提供方便，也可以查詢到各種疾病知識。本系統(tǒng)分前臺操作和后臺操作，前臺主要是面向廣大客戶，提供廣大交流空間，后臺是系統(tǒng)管理員進(jìn)行管理。
2.1工作內(nèi)容：
1、項目可行性分析；
2、項目需求分析；
3、項目體系結(jié)構(gòu)設(shè)計；
4、項目編程實現(xiàn)；
5、項目測試；
6、項目后期管理與維護。
2.2主要參加人員
項目經(jīng)理：具有較強的組織能力
系統(tǒng)分析員：有較強的分析能力
開發(fā)人員：掌握各語言以及具有較強的編程能力
測試人員：
客戶：有較強的觀察能力
2.3產(chǎn)品
2.3.1程序
1、程序名稱：EasyEclipse for PHP 1.2.2開發(fā)的php程序
2、編輯語言：php語言
2.3.2文件
（1）項目總體設(shè)計規(guī)格說明書
（2）項目詳細(xì)設(shè)計規(guī)格說明書
（3）軟件使用說明書
�。�4）源代碼
�。�5）軟件說明書
2.3.3服務(wù)
培訓(xùn)安裝、使用，維護從使用該系統(tǒng)開始，維護期為一年。
2.3.4非移交品
（1）項目開發(fā)計劃書
�。�2）軟件測試計劃書
2.4、驗收標(biāo)準(zhǔn)：系統(tǒng)各項功能能夠正常運行，達(dá)到客戶的功能需求。
3、實施計劃
3.1、項目選用的生命周期
本項目采用的瀑布模型，每一個階段只做一次，從上一階段到下一階段一步一步過度，最終得到開發(fā)的產(chǎn)品。
3.2工作任務(wù)的人員分工安排
3.3預(yù)算
1、參與開發(fā)的人員：6人
2、預(yù)期完成需時：約1個月
3、費用預(yù)算
項目開發(fā)計劃書 篇2
一,市場分析
(一)果汁市場形勢分析
一種產(chǎn)品流入新市場,必須通過各種各樣渠道流通于市場,與消費者接觸.才能實現(xiàn)產(chǎn)品的銷售量.
渠道分析:
1,酒店,餐飲渠道
果汁銷量有限,但是定位很高,像匯源一直在做酒店.可以采取賣店的銷售方式.
2,批發(fā)渠道
一般批發(fā)商對新產(chǎn)品都比較感興趣,因為在批發(fā)商眼中,新品的政策多,利潤大.
3,商超渠道
商場業(yè)態(tài)較為集中,所以覆蓋小,但能拉動品牌.便利連鎖店,小型超市,較多但無法保證哪里會用心銷售你的產(chǎn)品.
4,團購渠道
團購出現(xiàn)一般是由于慶典活動,節(jié)日送禮自飲等.送禮市場大于自飲市場,自飲市場主要集中在中低檔,送禮市場主要集中在中高檔,兩者都有向上拓展的空間;消費者購買考慮的因素主要是口味,價格,品牌等,其中口味和品牌越來越受消費者的關(guān)注.
(二)當(dāng)?shù)毓薪?jīng)驗分析
露露和一洲雪梨汁是同年建起來的,只是雙方的定位不同,露露走的是低檔平民路線,而一洲是高檔貴族牌子,記得那時侯有燕窩雪梨汁.
一段時間,一洲還是不錯的,但最后走向衰落,其原因是多方面的,我覺得定位,經(jīng)營的不科學(xué),是最主要的原因.
趙州雪花梨的魅力還是很大的,在外面,趙州雪花梨的知名度和美譽度都很高,很多朋友不止一次說到,他們吃真正的趙州雪梨時的感受,盡管現(xiàn)在的梨樹品種多了,但真正好吃的,我感覺還是傳統(tǒng)的雪梨味道最好,"趙州雪花梨"本身是一個巨大的無形資產(chǎn),如果,真要做一個以梨為原料的企業(yè),應(yīng)該打好這張牌,可以借鑒葡萄酒種植釀造的方法,企業(yè)也參與到果樹的管理中,因為現(xiàn)在很多果農(nóng)都給梨套袋子,我覺得這很影響梨的口味.但現(xiàn)在要做的是把產(chǎn)品定位好,打出特色,形成潮流.
雪梨果汁定位于 檔,是做出品牌命名,包裝和銷售決策的主要依據(jù).離開定位,一切都是空談.
二,項目分析
(一)發(fā)展新品牌的意義:
1,傳承"天下第一梨"品牌文化
文化是一個品牌的靈魂.趙縣文化悠久而燦爛,趙州橋文化,柏林寺文化,尤其是雪梨文化.趙縣有上百年的25萬畝雪梨,春季萬頃梨園,繁花如雪,二十里花海,飄香醉人;中秋時節(jié),秋高氣爽,碩果累累,掛滿枝頭,梨果飄香,伸手可及.梨果是趙縣的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),","中國雪花梨之鄉(xiāng)",年產(chǎn)量3.8億公斤,所產(chǎn)"趙州"牌雪花梨以其獨特的品質(zhì)享譽國內(nèi)外,被譽為"天下第一梨",榮獲"中華名果"稱號.在新品的開發(fā)上我們致力傳承雪梨品質(zhì)弘揚雪梨文化,打造優(yōu)秀雪梨品牌.
(二)總體市場構(gòu)成:
三,項目可行性分析
價格定位:1.5-2.0元的中低檔價位.
目標(biāo)消費群:
市場需求:價格在1.5-2.0元之間的果汁飲料品牌極少,是一個很大的市場空間.
品牌定位: "雪梨果汁"—源自萬畝梨園的佳釀.(待定)
理由:
(一) 果汁時尚化
隨著70,80后成為當(dāng)今社會的主流消費群體.果汁潮流化,白領(lǐng)化,的發(fā)展方向?qū)②呌诒厝?此外,中低檔價位產(chǎn)品將占整個果汁市場的主導(dǎo).
1,目標(biāo)人群:
中檔的果汁消費群以中產(chǎn)階級為主,年齡介乎于25—45歲."雪梨果汁"把70,80年代后作為培養(yǎng)對象.這個階層的構(gòu)成較為多樣化,有獨撐門戶的個體經(jīng)營者,有在企業(yè)中獨當(dāng)一面的中高層管理者,有一部分靠技術(shù),知識進(jìn)入企業(yè)的高級知識分子,有一部分新任的行政官員.這類消費人群受傳統(tǒng)的品牌影響不是很深.消費承受能力屬于中高等水平,是"雪梨果汁"主要的消費人群.
2,主要特質(zhì):
注重生活品質(zhì),有文化,追求時尚,比較講究包裝;
事業(yè)發(fā)展之中,位居公司中高層,有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ);
社交廣,經(jīng)常參加各種社交活動,渴望人際關(guān)系和-諧;
工作生活節(jié)奏快,期望有舒緩身心的壓力,希望在工作之外有另一種生活方式,形象和心情.
3,消費特點:
消費屬于感性消費,容易受廣告宣傳,品牌文化,情感與圈內(nèi)他人口味影響并跟風(fēng).
4,媒體接觸習(xí)慣:
A喜歡看新聞類,體育類,電影類節(jié)目.
B 閱讀以時尚,體育雜志為主
C 習(xí)慣社交娛樂場所:中高檔酒店,餐廳,夜總會(在這些場所,酒類是不可缺少的主要飲品)
5,潛在消費 :
夜場消費水平逐漸提高,大量的年輕消費人群日趨穩(wěn)定.夜場消費的酒水品種從以前的啤酒,紅酒,威士忌還出現(xiàn)了大量的果汁,如可樂,雪碧,茶飲料等品種.《雪梨果汁》無論是口感或是價格的定位符合這類消費群體,自然容易為消費者所接受.這也雪梨產(chǎn)品的一個潛在的市場.可在包裝上,瓶型上打破傳統(tǒng)果汁的概念;再導(dǎo)入夜場果汁飲用概念(如:加冰塊,蘇打水,或調(diào)酒飲用等)從而擴展"雪梨果汁"的銷售渠道,提高雪梨果汁的知名度.
(二)細(xì)分營銷
細(xì)分營銷主要體現(xiàn)為功能細(xì)分,渠道細(xì)分,消費群體價格細(xì)分,區(qū)域細(xì)分,口感細(xì)分這幾個方面.運用細(xì)分營銷戰(zhàn)略,并能夠細(xì)致執(zhí)行的果汁企業(yè),都取得了良好的市場業(yè)績.如:專門針對禮品市場,或?qū)ｉT對學(xué)生群體,或者是專門女士飲品等;專門針對單位的"特供飲品"等."雪梨果汁"的開發(fā)也將根據(jù)產(chǎn)品銷售渠道,目標(biāo)人群而進(jìn)行.
(三) 價格定位科學(xué)合理,物美價廉
果汁能產(chǎn)生如此巨大的消費量,與果汁的價格有很大關(guān)系.由于生活習(xí)慣的原因,消費者每周都要喝酒幾瓶.這樣,物美價廉的果汁便成了消費者的首選.《雪梨果汁》定位在中低端,高貴而不貴,自然容易為消費者所接受.
(四)區(qū)域市場分析
目標(biāo)市場定位:重點開發(fā)河北,河南,寧夏,甘肅,山西,陜西,內(nèi)蒙古等.逐步把雪梨汁做成全國性的一流長線品牌.
四,市場銷售預(yù)測及公司目標(biāo):
(一)根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)度, 20xx年1月做出銷售計劃,啟動春節(jié)市場,打好新品市場基礎(chǔ).
(二)到20xx年,在一年的時間內(nèi)實現(xiàn)2500萬的銷售額.
(三)預(yù)計20xx年突破6000萬.
以上是我針對貴公司開發(fā)雪梨產(chǎn)品的設(shè)想和建議,呈上,合作為盼.
名稱預(yù)設(shè):1,"趙州橋雪梨汁"\"安濟(趙州橋別名)梨汁"-----適合中低端大眾消費
2,"百分汁百雪梨汁"——適合學(xué)生青年消費
3,"萬傾梨園雪梨汁"----適合高端白領(lǐng)中年以上人群消費
4,"非梨雪梨汁"----時尚人群
5,"魅梨雪梨汁"---女性消費
廣告語:1,天下第一梨汁
2,我只要XX0%的果汁
3,千年趙縣,萬頃梨園,一杯真情
4,來而不買,非梨也!
5,選擇也是一種魅力!
項目開發(fā)計劃書 篇3
項目計劃書的作用：制定項目開發(fā)計劃的目的是用文件的形式，把對于在開發(fā)過程中各項工作的負(fù)責(zé)人員、開發(fā)進(jìn)度、 所需經(jīng)費預(yù)算、所需軟、硬件條件等問題作出的安排記載下來，以便根據(jù)本計劃開展和檢查本項目的開 發(fā)工作。編制內(nèi)容要求如下：
1 引言
1.1編寫目的
說明編寫這份項目開發(fā)計劃的目的，并指出預(yù)期的讀者。
1.2背景
說明：
a.待開發(fā)的軟件系統(tǒng)的名稱;
b.本項目的任務(wù)提出者、開發(fā)者、用戶及實現(xiàn)該軟件的計算中心或計算機網(wǎng)絡(luò);
C.該軟件系統(tǒng)同其他系統(tǒng)或其他機構(gòu)的基本的相互來往關(guān)系。
1.3定義
列出本文件中用到的專門術(shù)語的定義和外文首字母組詞的原詞組。
1.4參考資料
列出用得著的參考資料，如：
a.本項目的經(jīng)核準(zhǔn)的計劃任務(wù)書或合同、上級機關(guān)的批文;
b.屬于本項目的其他已發(fā)表的文件;
C.本文件中各處引用的文件、資料，包括所要用到的軟件開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。 列出這些文件資料的標(biāo)題、文件編號、發(fā)表日期和出版單位，說明能夠得到這些文件資料的來源。
2 項目概述
2.1 工作內(nèi)容
簡要地說明在本項目的開發(fā)中須進(jìn)行的各項主要工作。
2.2主要參加人員
扼要說明參加本項目開發(fā)工作的主要人員的情況，包括他們的技術(shù)水平。
2.3產(chǎn)品
2.3.1程序
列出需移交給用戶的程序的名稱、所用的編程語言及存儲程序的媒體形式，并通過引用有關(guān)文件，逐項說明其功能和能力。
2.3.2文件
列出需移交給用戶的每種文件的名稱及內(nèi)容要點。
2.3.3服務(wù)
列出需向用戶提供的各項服務(wù)，如培訓(xùn)安裝、維護和運行支持等，應(yīng)逐項規(guī)定開始日期、所提供支持 的級別和服務(wù)的期限。
2.3.4非移交的產(chǎn)品
說明開發(fā)集體應(yīng)向本單位交出但不必向用戶移交的產(chǎn)品(文件甚至某些程序)。
2.4驗收標(biāo)準(zhǔn)
對于上述這些應(yīng)交出的產(chǎn)品和服務(wù)，逐項說明或引用資料說明驗收標(biāo)準(zhǔn)。
2.5完成項目的員遲用限
2.6本計劃的批準(zhǔn)者和批準(zhǔn)日期
3 實施計劃
3.1工作任務(wù)的分門與人員分工
對于項目開發(fā)中需完成的各項工作，從需求分析、設(shè)計、實現(xiàn)、測試直到維護，包括文件的編制、審批、打印、分發(fā)工作，用戶培訓(xùn)工作，軟件安裝工作等，按層次進(jìn)行分解，指明每項任務(wù)的負(fù)責(zé)人和參加人員。
3.2 接口人員
說明負(fù)責(zé)接口工作的人員及他們的職責(zé)，包括：
a .負(fù)責(zé)本項目同用戶的接口人員;
b.負(fù)責(zé)本項目同本單位各管理機構(gòu)，如合同計劃管理部門、財務(wù)部門、質(zhì)量管理部門等的接口人員;
c.負(fù)責(zé)本項目同各分合同負(fù)責(zé)單位的接口人員等。
3.3進(jìn)度
對于需求分析、設(shè)計、編碼實現(xiàn)、測試、移交、培訓(xùn)和安裝等工作，給出每項工作任務(wù)的預(yù)。定開始日期、完成日期及所需資源，規(guī)定各項工作任務(wù)完成的先后順序以及表征每項工作任務(wù)完成的標(biāo)志性事件(即所謂"里程碑")。
3.4預(yù)算
逐項列出本開發(fā)項目所需要的勞務(wù)(包括人員的數(shù)量和時間)以及經(jīng)費的預(yù)算(包括辦公費、差旅費、機時費、資料費、通訊設(shè)備和專用設(shè)備的租金等)和來源。
3.5關(guān)鍵問題
逐項列出能夠影響整個項目成敗的關(guān)鍵問題、技術(shù)難點和風(fēng)險，指出這些問題對項目的影響。
項目開發(fā)計劃書 篇4
一、開發(fā)目的
由于我們生活在石家莊鐵道大學(xué)，我們在上網(wǎng)的時候會遇到很多不方便的的問題。例如查詢流量比較困難，不能把每個月的流量規(guī)劃好是一個很大的問題，而且很多人想搞一個快捷改ip的功能等，我們的目的就是要開發(fā)一款使用的學(xué)生軟件，方便鐵大學(xué)子的日常生活。
二、項目概述
《網(wǎng)絡(luò)助手》系統(tǒng)根據(jù)用戶的不同，實現(xiàn)如下功能。
查詢流量
修改ip
實現(xiàn)遠(yuǎn)程控制
實現(xiàn)定時開關(guān)機
實現(xiàn)一鍵開啟小蝴蝶
三、主要參與人員、
由五個人（藍(lán)夢、馬翔、李金吉、胡佳奇、趙天）組成的開發(fā)團隊。
四、進(jìn)度
序號
任務(wù)名稱
工作時間
開始時間
結(jié)束時間
五、關(guān)鍵問題
影響本計劃進(jìn)度的關(guān)鍵問題、各程序之間的轉(zhuǎn)換、銜接問題。
六、支持條件
1、計算機系統(tǒng)支持、
2、服務(wù)器CPUIntelE3300或更高配置，內(nèi)存1G以上，網(wǎng)絡(luò)適配器100MB或1000MB的'網(wǎng)卡。
3、服務(wù)器CPUIntelE3300或更高配置，內(nèi)存512M以上，網(wǎng)絡(luò)適配器100MB或1000MB的網(wǎng)卡。
4、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、4MADSL或光纜。
5、軟件環(huán)境
客戶機WindowsXP，win7，win8位。
七、測試
測試計劃、軟件開發(fā)重要在后期進(jìn)行軟件測試，對開發(fā)的軟件性能進(jìn)行了解。
八、質(zhì)量保證計劃
從開發(fā)人員到項目管理，要進(jìn)行嚴(yán)格管理。
九、用戶進(jìn)行培訓(xùn)
在軟件實際應(yīng)用的前些時間，對用戶進(jìn)行軟件操作方法的具體培訓(xùn)，對軟件界面和應(yīng)用進(jìn)行大概介紹。
十、預(yù)算
開支類別
主要開支項、用途
金額（元）
時間
人力資源
軟件件成本
總成本
項目開發(fā)計劃書 篇5
通過對XX項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應(yīng)在小高層市場上獨樹一幟。
我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。
X房地產(chǎn)營銷管理有限公司
目錄
一、市場背景
二、項目分析
三、項目定位
四、客源定位
五、產(chǎn)品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執(zhí)行
九、公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。
項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟南市常同時由于政府對土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗。
項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
ø能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
ø對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。
ø能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟南市場，并引入了南方先進(jìn)的營銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進(jìn)入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。
(3)市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)�；⑵放苹奶卣�，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢
ø開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
ø營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。
二、項目分析
1、基本情況：
本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費能力分析：
經(jīng)濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關(guān)工作人員為主。
隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：
私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。
項目開發(fā)計劃書 篇6
一、項目總體簡介
hf，位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國際會展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標(biāo)桿樓盤的權(quán)威性。它不僅是dgCBD內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點。
hf，背靠優(yōu)美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠(yuǎn)去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中。
hf，三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。豪宅與別墅、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。
二、目標(biāo)群體分析
目標(biāo)群體對象：
教師、科技人員、高級技工、企業(yè)管理高級白領(lǐng)、公務(wù)員、私營業(yè)主，其它相對高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于dg市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級或城市新貴。
2、目標(biāo)群體特征：
經(jīng)濟收入相對較高且穩(wěn)定，具有一定的經(jīng)濟實力;
2)較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì);
3)追求簡約時尚的風(fēng)格，注重健康的生活品味;
4)通過經(jīng)濟性過渡及事業(yè)追求，最終實現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活;
5)信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會文化;
6)具有人文關(guān)愛情懷，有責(zé)任心和社會道德，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外，更著重于最大限度對一種精神生活的追求及享受。
目標(biāo)群體綜述：
主要來自dg本地及投資者，以及一些想扎根dg的外地商人及高級職工，對健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會的中流砥柱群體。
不難發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)群是一群高文化素質(zhì)、高生活夢想且具有一定經(jīng)濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認(rèn)同感，也追求健康時尚的生活品位;他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風(fēng)格，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本;他們既注重典雅簡約、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。
三、藍(lán)爵項目SWOT分析
1、優(yōu)勢(S)
1)、項目位于dg市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達(dá)、出行方便，是dg城市中的核心商業(yè)地段，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業(yè)升值空間無限，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。
2)、項目市場分析透徹，消費群體定位準(zhǔn)確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流;且最近數(shù)年dg市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級人口比重迅速增加，更為該項目的市場完美需求，提供了零風(fēng)險保駕護航糸數(shù)。
2、 劣勢(W)
1)、hf項目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主，而三期項目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡約時尚、內(nèi)斂雅趣的風(fēng)格。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結(jié)合點，否則會產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項目的整體命脈的成熟完美。
2)、小戶型的消費群體，除追求簡約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經(jīng)濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產(chǎn)生遲疑及動搖的猶豫心態(tài)，不利于項目的迅速成長及至臻完善。
3、 機會(O)
1)、dg市近期經(jīng)濟發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富。
2)、項目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項目不多，而此項目正好填補了這一區(qū)域的市場空白，使得市場需要和項目供求守恒持平、相得益彰。
4、 威脅(T)
1)、項目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟?fàn)幨袌�，勢必會分流部分潛在客戶�?/p>
2)、項目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏、枇次節(jié)鱗，形成了強烈的竟?fàn)庩鹘侵畡�，如果商業(yè)寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準(zhǔn)確合理，則很能達(dá)到預(yù)期的理想狀態(tài)。
四、藍(lán)爵市場定位
項目定位于dg市城市豪宅標(biāo)桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫(現(xiàn)代)、精致內(nèi)斂、典雅高貴(傳統(tǒng))的東韻西技格調(diào)。
五、藍(lán)爵賣點歸納
1、簡約風(fēng)格，簡單而富有品位;美觀實用，凝聚獨具匠心的理念。設(shè)計新穎、構(gòu)造質(zhì)樸、健身棋牌、咖啡娛樂、休閑會所一應(yīng)俱全，不用遵循別人的現(xiàn)實，自已做主設(shè)計自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調(diào)的奢華。
2、自然傳統(tǒng)的底蘊、休閑時尚的氣息，在清新的氛圍里、于靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。
3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節(jié)的線條，城市新貴卻發(fā)現(xiàn)陶醉的意境里每一個細(xì)節(jié)都是如此地跳躍、每一個畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。
4、夜幕降臨、華燈初升，遠(yuǎn)眺的旗峰山脈若隱若現(xiàn)，蹁踱于溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園里花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕松的腳步再次回歸自我、回歸真實、回歸自然。
5、舒爽精致的單身公寓，適合一個人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結(jié)束奔波、停泊酣夢的港灣;
女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬于自已的美好與憧憬;
“一家三口、其樂融融”，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息;簡約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。
6、生活若有味道，在藍(lán)爵的韶光里，那該是一種馨香;
生活若有姿態(tài)，在藍(lán)爵的心野間，那該是一種優(yōu)雅;
生活若有風(fēng)景，在藍(lán)爵的風(fēng)情中，那該是一種高貴。
六、藍(lán)爵軟文秀稿
1、藍(lán)爵軟文(設(shè)計插圖及排版另行構(gòu)思)
總有一種品質(zhì)，永遠(yuǎn)不被時光沖淡，
有一種方式，它低調(diào)、簡約，時時洋溢著濃濃的人文趣味，
時光的輪回中，始終銘刻著一份含蓄內(nèi)斂的沉淀。
總有一種時尚，讓無數(shù)人竟相追慕
有一種氣質(zhì)，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致
時光的流逝中，時尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇
總有一種高貴，景行景止方可抵達(dá)
有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容
時光的飛越中，由內(nèi)及表流淌著一份無形的奢華
2、藍(lán)爵秀稿(設(shè)計插圖及排版另行構(gòu)思)
放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷
舒適精致、簡約優(yōu)雅、溫馨浪漫
生活的品味藏于內(nèi)心的高貴
奮斗、享受、超越
觀覽人生萬象，最美的角度是攬目俯視
品味高貴生活，最真的方式是簡約高雅
讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大
讓奮斗與享受在陽光下演繹著生命的完美
典雅是一種優(yōu)美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上
家庭是一種溫馨，讓幸福蕩漾在那一方歡歌笑語中
高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣里
七、項目推廣策略(后續(xù))
八、商業(yè)推廣方案(后續(xù))
項目開發(fā)計劃書 篇7
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2. 項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接。
3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、 項目背景
1.用地概述
地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。
該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項目規(guī)劃
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡
辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡
停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。
建筑密度：42%
綠地率：25%
容積率：4.5
3.規(guī)劃設(shè)計要點
《蘇州世景國際方案設(shè)計說明》(略)
4.用地紅線圖
(略)
三、項目資源分析、項目目標(biāo)的界定
---效益和品牌
1. 項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn)。
2. 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻(xiàn)。
借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標(biāo)--樹立品牌
原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是"房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則"。
品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用"房地產(chǎn)品牌運營"的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。
所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：
消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。
最終達(dá)到財富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議
1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。
2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。
3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。
4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項目營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
6. 充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補。
六、項目的SWOT分析
1. 項目優(yōu)勢
地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺
世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以說是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。
商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷
由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。
屬于三位一體的商業(yè)項目模式，開發(fā)潛力巨大。項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動的優(yōu)勢互補。
2. 項目劣勢
周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。
雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。
目前蘇州高檔寫字樓市場供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認(rèn)可。
目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。
3. 機會點
經(jīng)濟發(fā)展利好因素
長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。
地理區(qū)位優(yōu)勢
目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。
項目連動實現(xiàn)價值最大化
本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務(wù)娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結(jié)合項目自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。
中心城市的建設(shè)匯聚了人氣
隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽區(qū)對“五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。
4. 風(fēng)險
市場因素
可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭。
同時，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。
自身因素
與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經(jīng)營特點及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。
5. 綜合分析
從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：
一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;
二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨著市場上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項目要立于市場不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營理念。
三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。
七、市場機會發(fā)現(xiàn)
本項目市場機會將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場機會有以下幾部分構(gòu)成：
1.常規(guī)市場機會發(fā)現(xiàn)
“傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動產(chǎn)需求(自用和投資)，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段向頂級商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。市區(qū)內(nèi)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)項目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。
2.新生代市場機會發(fā)現(xiàn)
政治、經(jīng)濟、文化、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求。
城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實需求。
3. 創(chuàng)造市場機會發(fā)現(xiàn)
新投資方式創(chuàng)造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。
新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場機會。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機會與空間。
新營銷策略創(chuàng)造的市場機會。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。
4. 延伸價值
"新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價值�？疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設(shè)計適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應(yīng)相當(dāng)重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價值。
"藝術(shù)化"建筑設(shè)計的延伸價值。建筑不等于藝術(shù)，因為建筑設(shè)計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價值觀的演變分為五個階段：
(1)實用建筑學(xué)階段，追求適用、堅固、美觀的建筑；
(2)藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂";
(3)機器建筑學(xué)階段，把建筑看作"住人的機器";
(4)空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識到"空間是建筑的主角";
(5)環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本項目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。
"主題性"環(huán)境設(shè)計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創(chuàng)造項目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù)。
"后價值開發(fā)"的延伸價值。這里指的后價值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ)。