主題旅館創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書范文

　　一、公寓介紹：

　　海景別墅度假公寓是一家為全國到三亞的游客提供個(gè)性時(shí)尚的主題式客房與優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的海景公寓，擁有風(fēng)格迥異的客房設(shè)計(jì)和舒適溫馨的休閑雅座等。一系列“時(shí)”主題客房為來往顧客提供新穎個(gè)性的視覺文化體驗(yàn)。

　　公寓選址在三亞灣路198號圣芭芭拉國際度假公館內(nèi)。這里別墅住宿市場未曾被開發(fā)，利于公寓發(fā)展。而服務(wù)對象主要為白領(lǐng)以及小資群體。他們不斷增長的住宿文化需求則有利于主題公寓的經(jīng)營與推廣。樹立正確的經(jīng)營理念，通過采取有效的營銷戰(zhàn)略，來實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

　　本著“以顧客為中心，以服務(wù)為半徑，圓滿您的需求”的服務(wù)宗旨，365天為顧客提供舒適放心、優(yōu)質(zhì)新穎的住宿服務(wù)。規(guī)范化管理、創(chuàng)新型設(shè)計(jì)、合理價(jià)位、與時(shí)偕行的主題文化等，都將充分利用市場資源，以實(shí)現(xiàn)公司的價(jià)值增值。

　　二、服務(wù)介紹

　　別墅主題公寓本著“客戶為中心”的原則，通過把經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn)和高檔酒店的主題特色相結(jié)合，針對三亞灣附近旅店業(yè)現(xiàn)有市場的劣勢和空隙，迎合全國旅客群體的消費(fèi)水平和行為特征開辟一片屬于大學(xué)自己的特色公寓。

　　A、客房

　　公寓由別墅改建，平均每棟別墅5個(gè)客房，每間約10平米，配有獨(dú)立衛(wèi)生間，共有10至15間客房。本公寓通過對顧客群體的住宿需求分析，設(shè)計(jì)了以下幾點(diǎn)服務(wù)特色：

　　1、配備人靈活性化。提供客戶需要的設(shè)施，如：空調(diào)、電風(fēng)吹、 網(wǎng)絡(luò)端口等。

　　2、舒適安全。星級的床墊、布局讓客戶感受到家的溫暖，另外根據(jù)主題風(fēng)格提供自選等優(yōu)質(zhì)的服務(wù);消防、人防均按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，客房門均采用電子門鎖，保障客戶隱私安全。

　　3、多元化風(fēng)格。將客房分為“單人房”、“雙人房”以及“整體房”。時(shí)尚個(gè)性的多人床墊給旅館和客戶雙方都能來帶滿意與節(jié)約的雙贏效果。

　　4、創(chuàng)意溝通。本公寓意以人性化的服務(wù)征服客戶，“讓客戶開口”改進(jìn)不足。利用多處空余空間設(shè)有“留言板”，讓客戶提建議、發(fā)表看法甚至記錄他們心情等。

　　B、旅館設(shè)施

　　本旅館的設(shè)施主要包括后勤設(shè)施和附加產(chǎn)品設(shè)施。

　　后勤設(shè)施主要包括總服務(wù)臺(tái)、倉庫、儲(chǔ)存間、衛(wèi)生清理間等。

　　附加產(chǎn)品設(shè)施即為15平米的咖啡店雅座。此咖啡店主要以溫馨浪漫的色調(diào)和輕緩的音樂營造輕松和諧的聊天飲水環(huán)境。另外有效地利用空間環(huán)境，設(shè)置心情宣泄墻、主題藝術(shù)墻等多種形式吸引顧客。

　　利用客房與咖啡店的互動(dòng)交流形成循環(huán)宣傳效應(yīng)。

　　三、市場分析：

　　主題別墅屬于典型的服務(wù)行業(yè)，進(jìn)入的市場是三亞灣海邊與機(jī)場附近。住宿市場頗具規(guī)模。選擇開設(shè)別墅主題旅館有以下幾點(diǎn)原因：

　　1、主題旅館的新潮符合新世紀(jì)年輕白領(lǐng)，小資人群。追求個(gè)性、時(shí)尚的特征;

　　2、網(wǎng)絡(luò)客源量大、相對集中，且交通方便;

　　3、各方面可利用資源多，且水電費(fèi)用等都相對商業(yè)用電較低，投資成本可以有效節(jié)約;

　　4、據(jù)調(diào)查，旅店業(yè)零亂、規(guī)范差，主題別墅入主的市場空隙大。

　　市場描述

　　經(jīng)過走訪三亞灣附近的旅館10余家(包括小型賓館)發(fā)現(xiàn)，三亞住宿市場處在較低端狀態(tài)，小型賓館，設(shè)施陳舊，簡陋、服務(wù)單一，已無法滿足當(dāng)代旅客人群不斷發(fā)展的住宿文化需求。且該住宿市場長期處于惡意價(jià)格競爭之中，造成

　　低檔服務(wù)的惡性循環(huán)。但調(diào)查顯示，這些住宿場所的日常入住率卻可以達(dá)到40%，若黃金假期、北方進(jìn)入冬季后。等特殊時(shí)段，入住率可高達(dá)90%以上，可見住宿市場的龐大，也顯示出不少人以安于現(xiàn)狀降低了對住宿文化的要求。

　　而主題別墅的出現(xiàn)恰好可以改變這一現(xiàn)狀，不僅可以優(yōu)化資源配置，填補(bǔ)市場空白，將市場導(dǎo)向服務(wù)競爭的新生市場，還可以讓顧客享受富有特色的住宿體驗(yàn)。而我們正憑借本身的特色及前瞻性的戰(zhàn)略目標(biāo)將在這個(gè)市場占據(jù)一席之地。 發(fā)展戰(zhàn)略

　　我們選擇走專一化的可持續(xù)發(fā)展路線，定位明確，整個(gè)發(fā)展過程都把三亞灣，機(jī)場附近作為主要市場，做到成功把雞蛋放在一個(gè)籃子里。注重短期目標(biāo)和中長期戰(zhàn)略相結(jié)合，穩(wěn)步進(jìn)軍，最終實(shí)現(xiàn)成為一支中國旅店業(yè)領(lǐng)域的異軍的共同愿景。

　　發(fā)展初期(1～3年)，立足，收回初期投資，可根據(jù)盈利情況適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)模，樹立起品牌在該地區(qū)的知名度，積累無形資產(chǎn);

　　發(fā)展中期(4～6年)，在三亞擁有較集中全國游客群的小區(qū)開設(shè)分店，力圖改善創(chuàng)新，成熟經(jīng)營模式，打響品牌在三亞的知名度;

　　發(fā)展后期(7～10年)，在全國各大城市 (如云南、桂林)招引加盟，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，傳播品牌形象，向中國主題式酒店的知名品牌進(jìn)軍。

　　四、競爭分析

　　我們選擇以一定范圍(即)內(nèi)的價(jià)格定位相似，提供產(chǎn)品相似的旅館作為競爭對象。依據(jù)此方法，結(jié)合調(diào)查訪問結(jié)果，我們將競爭對象分為三類：為數(shù)較多的簡易改造的日租房、簡易裝修的旅館、少數(shù)裝修較好的星級酒店。

　　競爭描述

　　前面二者財(cái)務(wù)力量小，而且是一種緩慢的直營模式，信息共享狹窄障礙大，運(yùn)營模式簡易，實(shí)屬街邊模式。但由于地理環(huán)境所限，消費(fèi)者的選擇匱乏，他們依然屬于該市場的重要組成部分，占據(jù)著不可忽視的市場份額。但是，這些旅館多屬于“瘦狗產(chǎn)品”，其財(cái)務(wù)特點(diǎn)是利潤低，處于保本或略微盈利狀態(tài)。附近星級酒店的價(jià)格較貴，僅在團(tuán)隊(duì)旅游中，較受歡迎。

　　市場進(jìn)入障礙

　　目前市場處于惡性價(jià)格競爭之中，各旅館盲目降低價(jià)格以吸引顧客。主題別墅的進(jìn)入需直接面對這場價(jià)格戰(zhàn)，以中等價(jià)格、高品質(zhì)服務(wù)換取客戶源后立足該市場。同時(shí)，我們的模式較易模仿，所以在長期戰(zhàn)略中須抓住點(diǎn)目標(biāo)客戶進(jìn)行人性化、高標(biāo)準(zhǔn)的特色服務(wù)。

　　核心競爭力：

　　進(jìn)攻是最好的防守。價(jià)格競爭是市場上普遍的競爭手段，雖然打倒了對方，但同時(shí)形成負(fù)效應(yīng)，進(jìn)入惡性循環(huán)。針對當(dāng)前市場，我們的核心競爭力在于：

　　第一，成本領(lǐng)先。一方面控制每項(xiàng)活動(dòng)成本，通過價(jià)值鏈管理追求成本節(jié)約;另一方面，采取對客戶無需求的資源與服務(wù)垂直切割的方式來最大化節(jié)約成本。

　　第二，產(chǎn)品差異化。通過與眾不同主題風(fēng)格吸引客戶的眼球，同時(shí)認(rèn)真研究顧客的需求與行為，針對顧客期望設(shè)立產(chǎn)品和提供服務(wù)，使自己和其他競爭對手區(qū)分開來，達(dá)到明顯的差異化。這將是我公司的優(yōu)勢戰(zhàn)略。

　　第三，目標(biāo)專一化。未來10年間我們定位的訴求對象是全國游客，從而保證高效果的服務(wù)，在這個(gè)范疇內(nèi)建立起我們的優(yōu)勢，超過較廣范圍內(nèi)的競爭對手。

　　第四，不斷創(chuàng)新。“打破常規(guī)，新瓶裝新酒”。從服務(wù)到管理，到專業(yè)的創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)，都與時(shí)偕行，不斷挖掘改變 ，贏得不同時(shí)期的競爭。

　　五、經(jīng)營方式及營銷策略

　　主題別墅以獨(dú)有的主題文化、特色的經(jīng)營管理和專業(yè)化的服務(wù)在擁有高住宿需求的環(huán)境中打開市場，以三亞游客為主要服務(wù)對象。根據(jù)游客流動(dòng)的特點(diǎn)：國家法定節(jié)假的客源高峰期，每年的寒暑假假期行業(yè)都處于淡季制定合理有效的經(jīng)營方式，可以規(guī)定提前預(yù)訂或者合租的形式可享受優(yōu)惠，將客房長期出租等等手段來提高業(yè)績。

　　產(chǎn)品策略

　　根據(jù)消費(fèi)者的喜好我們劃分了三個(gè)模塊：現(xiàn)代風(fēng)格、古典風(fēng)格、花房風(fēng)格、，突出“靜”，與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)潮流。在每個(gè)模塊下細(xì)分出不同的房間風(fēng)格，追求最大面積覆蓋消費(fèi)者的需求。

　　價(jià)格策略

　　價(jià)格競爭并不是我們主要的競爭手段。但根據(jù)公司處于市場導(dǎo)入期的特點(diǎn)選擇針對性的銷售策略，向市場滲透主題別墅同時(shí)以低廉的價(jià)格來吸納消費(fèi)者，打破消費(fèi)者原有的消費(fèi)習(xí)慣。

　　1、產(chǎn)品導(dǎo)入期，采取緩慢滲透的價(jià)格策略，以低價(jià)格和低促銷費(fèi)用推出新產(chǎn)品，以“高性價(jià)比” 、“定價(jià)差異化”策略定位市場競爭的優(yōu)勢地位。達(dá)到成熟期，占有了一定的市場份額，即可根據(jù)需求對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

　　2、采用價(jià)格尾數(shù)定價(jià)策略以切合消費(fèi)群體的求廉心理，一般采用“8”“9”作為尾數(shù)。

　　3、根據(jù)不同時(shí)期、不同客源量適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。如五一、元旦等國家批準(zhǔn)調(diào)價(jià)的客流高峰期依據(jù)市場變動(dòng)適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，但整體價(jià)位水平不變。

　　宣傳策略

　　通過與各大網(wǎng)站宣傳媒介合作，快速建立有效的服務(wù)銷售渠道。比如攜程，藝龍，去哪。等手段宣傳產(chǎn)品;另一方面微信，微博，推廣公司。擴(kuò)大宣傳范圍。達(dá)到一定時(shí)期，采用更加有效的電視廣告媒體、網(wǎng)絡(luò)媒介等形式來提升品牌知名度。

　　促銷策略

　　在進(jìn)入市場的初期，我們主要通過有針對性有效的方式進(jìn)行促銷，以及一些比較別致的促銷手段。達(dá)到成熟期，將逐步擴(kuò)大促銷策略范圍、減弱促銷強(qiáng)度，節(jié)約成本。

　　在進(jìn)入市場初期，我們主要通過有針對性有的方式進(jìn)行促銷，以及一些比較

　　別致的促銷手段。達(dá)到成熟期，將逐步擴(kuò)大促銷策略范圍、減弱促銷強(qiáng)度，節(jié)約成本。

　　首先是特殊時(shí)期促銷策略。如開業(yè)促銷，通過價(jià)格來樹立主題別墅高性價(jià)比的形象，還要配合節(jié)假日和大學(xué)的一些熱點(diǎn)事件為契機(jī)，通過系列促銷活動(dòng)吸引消費(fèi)者。

　　其次是特殊人群促銷策略。比如第一次入住的顧客，推出超值體驗(yàn)價(jià)，利用促銷手段留住團(tuán)隊(duì)客戶，注重提高拓展市場的客戶和�？偷闹艺\度。

　　再者是廣泛性促銷策略。第一，推出會(huì)員卡來吸納會(huì)員，穩(wěn)定客源。除此之外，還可以與三亞的旅行社、夏令營機(jī)構(gòu)、引進(jìn)長期的團(tuán)體客戶。

　　營銷理念

　　“以消費(fèi)者需求為中心，以市場為出發(fā)點(diǎn)”為經(jīng)營的指導(dǎo)思想，正確確定目標(biāo)市場的需求，在營銷過程中，主要應(yīng)用了知識營銷理念、綠色營銷理念、網(wǎng)絡(luò)營銷理念、個(gè)性化營銷理念、連鎖營銷理念宣傳主題別墅的所提供的服務(wù)。

　　六、財(cái)務(wù)分析

　　資金用于固定資產(chǎn)投入在 萬左右：客房配套設(shè)施預(yù)計(jì)10萬元，監(jiān)控、消防設(shè)備及前臺(tái)登記系統(tǒng)等安全硬件設(shè)施花費(fèi) 萬元左右，裝修相關(guān)費(fèi)用(各客房及一樓雅座) 萬元，必要機(jī)器設(shè)備 萬元，其他辦理相關(guān)證件和前期宣傳費(fèi)0.5萬元，其他費(fèi)用1.5萬元。據(jù)調(diào)查，三亞灣附近的旅館一般入住率在50%—70%之間。按淡季150元的平均房價(jià)計(jì)算，經(jīng)過分析，淡季每年3月至10月若入住率在50%，則淡季收益大約在33.6萬元，按旺季500元的平均房價(jià)計(jì)算，旺季每年11月至次年2月止，則旺季收益大約在42萬元，若入住率在70%，則年收益為96.4萬元，盈利前景可觀。