房屋買賣合同參考模板（通用15篇）
房屋買賣合同參考模板 篇1
甲方（出賣人）：__________住址：__________身份證號(hào)碼：__________工作單位：__________電話:__________
乙方（買受人）：__________住址：__________身份證號(hào)碼：__________工作單位：__________電話 :__________
就甲方出售、乙方受讓甲方名下 房屋一事，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以咨雙方共同遵守，怎么寫房屋買賣合同。
第一條：出售房屋的基本情況
甲方房屋位于： ；建筑面積： ；房屋所有權(quán)證號(hào)為： 。
本房屋為央產(chǎn)房或經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，甲方已取得上市出售備案表，可以合法出售。
本房屋用于自住，未出租，無它項(xiàng)權(quán)利設(shè)置；
或，本房屋用于出租，租期 年 月 日終止，承租人已書面聲明放棄優(yōu)先購買權(quán)，不購買此房。（附聲明附件）
或，本房屋的共有權(quán)人 ，其已書面聲明放棄優(yōu)先購買權(quán)，不購買此房。（附聲明附件）
第二條：成交價(jià)格
經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本房屋成交價(jià)為人民幣 。
第三條：付款方式
采取一次性付款；
或分期付款，具體付款時(shí)間：_____ 。
第四條：房屋實(shí)際交付時(shí)間_____甲方于_____年_____月_____日前將房屋騰空，交付乙方占有使用。在此之前，乙方無權(quán)要求提前交房。
第五條：付款時(shí)間與產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間
經(jīng)雙方友好協(xié)商，甲、乙雙方約定在_____年_____月_____日共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶，具體方式如下：
第六條：房屋交付時(shí)的狀況
具體見附件。
第七條：物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)
房產(chǎn)過戶前的水、電等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用及物業(yè)費(fèi)用等由甲方承擔(dān)；交付后由乙方承擔(dān)。 在房屋過戶之前前往小區(qū)物業(yè)管理部門辦理物業(yè)交接。
第八條；違約責(zé)任
甲乙雙方應(yīng)根據(jù)房管局的要求準(zhǔn)備辦理過戶所需的身份證明文件及其它法律文件，如因甲方原因（房管局的工作安排或不可抗力除外）造成過戶遲延的，每逾期一日，甲方向乙方交付房屋總價(jià) 的違約金；如逾期超過 天仍無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶或甲方違約不辦理過戶的，乙方有權(quán)要求單方解除合同，收回房屋總價(jià)款，并要求甲方支付房屋總價(jià)款 的違約金；
如因乙方原因（房管局的工作安排或不可抗力除外）造成過戶遲延的，每逾期一日，乙方向甲方交付房屋總價(jià) 的違約金；如逾期超過 天仍無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶或乙方違約不協(xié)助辦理過戶的`，甲方有權(quán)要求單方解除合同，并要求乙方支付房屋總價(jià)款 的違約金。
如甲方未按約定日期騰房交付房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方交付房屋總價(jià) 的違約金；如逾期超過 天，乙方有權(quán)要求騰房，行使房屋的所有權(quán)。
如乙方未按約定方式交付房?jī)r(jià)總款（銀行正常工作安排或不可抗力除外），每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方交付房屋總價(jià) 的違約金；如逾期超過 天仍未交付房?jī)r(jià)總款或拒絕交付的，甲方有權(quán)要求單方解除合同，并要求乙方支付房屋總價(jià)款 的違約金。
第九條：爭(zhēng)議的解決
雙方在履行協(xié)議中的爭(zhēng)議應(yīng)先協(xié)商解決；如協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的法院提起訴訟或向北京仲裁委員會(huì)提起仲裁(選擇其一)。
第十條：定金條款
簽訂本協(xié)議時(shí)，乙方向甲方交付定金人民幣 萬元整，此定金在支付房?jī)r(jià)款時(shí)實(shí)際充抵。
本協(xié)議共 頁，自雙方簽字之日起生效。
本協(xié)議一式三份，雙方各執(zhí)一份，辦理過戶時(shí)交房管局一份，具有同等法律效力。
甲方（委托代理人）：__________ 乙方：__________
_____年_____月_____日_ ____年_____月_____日
房屋買賣合同參考模板 篇2
根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，出現(xiàn)下列情形之一的，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以依法解除合同：
(1)、雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，并且解除合同的行為不會(huì)損害國(guó)家、集體、第三人的合法權(quán)益。這種情況屬于協(xié)議解除，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，就可以徑直解除，一般不會(huì)產(chǎn)生什么矛盾。
(2)、當(dāng)事人的合同中約定一方解除合同的條件的，解除合同的條件成就的，解除權(quán)人可以解除合同。比如，當(dāng)事人在合同中約定，如果開發(fā)商超過三十日不能交付商品房的，購房者有權(quán)解除商品房買賣合同。那么，當(dāng)此條件成就時(shí)，購房者即可按照此約定主張解除合同。
(3)、由于不可抗力致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)不可抗力出現(xiàn)時(shí)，任何一方當(dāng)事人可以主張解除合同。
(4)、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方可以主張解除合同。
(5)、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如，購房者逾期支付房款，經(jīng)催告后仍不支付的，開發(fā)商可以解除合同。
(6)、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或著有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方可以主張解除合同。
根據(jù)合同法的規(guī)定，享有解除權(quán)的當(dāng)事人主張解除合同的，可以通過通知的方式告知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即解除。
商品房買賣合同解除的法律責(zé)任：
另外，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
希望您對(duì)房屋買賣合同的解除以及買賣合同解除后的法律責(zé)任有更加詳細(xì)的了解。實(shí)踐中，盡量減少商品房買賣合同的解除，這樣才能減少損失。
買房簽合同注意事項(xiàng)匯總
在現(xiàn)今房?jī)r(jià)越來越貴的情況下，買房子可以說是一件大事兒，在簽訂購房合同是一定要謹(jǐn)慎仔細(xì)。那么買房簽合同注意事項(xiàng)有哪些呢？請(qǐng)閱讀下面的文章進(jìn)行詳細(xì)的了解。
買房簽合同注意事項(xiàng)：
1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
2、使用規(guī)范的合同文本
一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件
買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
4、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。
5、買期房要約定條件和時(shí)限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。
6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題
購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。
7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)
合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容
購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。
9、注意約定違約責(zé)任
這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。
買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：
在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購書，第二個(gè)簽訂購房合同，購房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。
1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。
2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。
3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任�，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。
4、明確關(guān)于公攤建筑面積�，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。
5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
6、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
買房簽合同注意事項(xiàng)就和大家分享到這里了，買房是比較重要的一件事情，會(huì)花費(fèi)我們大量的精力財(cái)力投入，所以大家一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，買房簽合同的時(shí)候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利益。
希望以上小編整理的買房簽合同注意事項(xiàng)能夠幫助到您，讓您在買房簽合同時(shí)避免很多不必要的損失。
婚前購買按揭房，婚后還款，離婚怎么分割？
家住東城華麗苑小區(qū)的張某在婚前按揭購買了一套150平米的商品房，產(chǎn)權(quán)登記在張某自己名下，每月按揭2500元，10年還清。20xx年，張某便與楊某結(jié)婚，張某與楊某結(jié)婚后，每月按揭房子。20xx年8月，張某與楊某因性格不和離婚。張某提高房產(chǎn)是自己在結(jié)婚前購買，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而楊某認(rèn)為房子是結(jié)婚后共同按揭，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么該商品房是否可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割?婚前購買商品房結(jié)婚后按揭，離婚該如何分割呢?
律師說法：根據(jù)我國(guó)20xx年8月13日起施行的《婚姻法司法解釋三》第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償�！�
綜上所述，在張某不同意按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的情況下，該商品房不能按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，其產(chǎn)權(quán)仍然歸屬于張某。雙方婚后共同還貸的8年款項(xiàng)及房子財(cái)產(chǎn)增值部分，張某應(yīng)對(duì)楊某進(jìn)行合理補(bǔ)償，尚未歸還的貸款由張某自己承擔(dān)。
貸款購買二手房的流程有哪些 ?
購買二手房也會(huì)存在貸款的情況。對(duì)于貸款購買二手房流程，由于很多人對(duì)其中的門道不了解，導(dǎo)致了在二手房交易過程中出現(xiàn)了不少糾紛。那么，貸款購買二手房的流程有哪些 ?為避免您在貸款購買二手房時(shí)走冤枉路。以下365編輯為您詳細(xì)介紹貸款購買二手房流程以及需要注意的問題。
步驟/方法
1、對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查
審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對(duì)買家來說最為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面
所做的一切都成了無用功。
2、訂二手房買賣合同
買賣雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
3、評(píng)估公司做評(píng)估
這個(gè)過程一般來說要5~7個(gè)工作日。
4、款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)
如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房DIY過程中最耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。
按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的'他項(xiàng)權(quán)證。
5、合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。
憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿完稅契證。
6、完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。
7、完稅契證到土管部門辦理土地證。
365小編提醒您，近期打算購買二手房的業(yè)主，買房之前一定要先了解銀行貸款政策的細(xì)則，巧妙避開雷區(qū)，以免簽了合同貸不了款。
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防范開發(fā)商賣房欺詐的辦法有哪些,應(yīng)該注意什么
房屋過戶時(shí)需要準(zhǔn)備的材料有哪些啊?
二手房交易稅的計(jì)算方式是什么?
二手房交易在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)也是非常繁榮的。在二手房交易中，有很多相關(guān)的專門政策和相關(guān)法律規(guī)定。二手房交易也是需要繳納相關(guān)稅費(fèi)的。那么二手房買賣需要繳納的稅費(fèi)怎么計(jì)算？
計(jì)算方法
買方：
1、契稅
成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)
2、交易服務(wù)費(fèi)
建筑面積(平方米)×3元
3、交易印花稅
成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×0. 05%
4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)
50元[1] (每增加1人加10元，買家為單位的80元)
賣方
1、交易服務(wù)費(fèi)
建筑面積(平方米)×3元
2、交易印花稅
成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×0. 05%
3、土地出讓金
成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%
4、解困房
成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%
5、商品房
土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)× 3% × 未交土地出讓金的建筑面積
6、分?jǐn)傎M(fèi)用
成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下)
成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上)
7、個(gè)人所得稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征)
8、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×5.5% (房產(chǎn)證或購買時(shí)契稅完稅證未滿五年)
二手房交易繳納的稅種
(一)契稅
符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)的1.5%的契稅。反之則按3%。
新政策下的契稅：
普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%
(二)城建稅
營(yíng)業(yè)稅的7%;教育費(fèi)附加稅;營(yíng)業(yè)稅的3%。
(三)個(gè)人所得稅
普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入-購房總額-(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;
2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。
出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。
(四)土地出讓金
成本價(jià)：城八區(qū)內(nèi)：15.6元每平米 城八區(qū)外：12.9元每平米 經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%(按成交價(jià))
(五)交易手續(xù)費(fèi)
3元每平方米×建筑面積
(六)合同印花稅
房屋成交總額×0.05%
(七)營(yíng)業(yè)稅
20xx年1月27日新通知規(guī)定：個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
1、非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ;
2、個(gè)人所得稅：普通住宅房屋成交總額的1%或利潤(rùn)部分×20%;非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤(rùn)部分×20%;
3、土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;
4、買賣合同公證費(fèi)：(買賣合同需要公證時(shí)才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;
5、契稅是應(yīng)由買方交納的，交稅比例是： 普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的1.5%的契稅。非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3%的契稅。
6、過戶費(fèi)用。
(八)工本費(fèi)
80元，共有權(quán)證：20元。
365小編為您整理，希望你在購買二手房或者出售二手房時(shí)，能夠遵循法律的相關(guān)規(guī)定。主動(dòng)并且按時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)。
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借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范
借用他人名義購買房屋是一種非常具有風(fēng)險(xiǎn)的行為，那么什么是借名買房？借名買房又 有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？借名買房應(yīng)如何防范風(fēng)險(xiǎn)？針對(duì)以上問題，小編在下文會(huì)為大家解答。
一、何為“借名買房”
“借名買房”，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
借名買房具有以下幾種含義：
(一)事實(shí)購房人借用他人名義購房;
(二)事實(shí)購房人以他人名義登記房屋所有權(quán);
(三)事實(shí)購房人出資購買房屋;
(四)事實(shí)購房人行使對(duì)房屋的權(quán)利。
二、“借名買房”的法律風(fēng)險(xiǎn)
(一)如果登記購房人反悔，事實(shí)購房人若不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難;
(二)如果登記購房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);
(三)如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承;
(四)如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。
三、針對(duì)“借名買房”律師支招
(一)“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)大，建議慎用
我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得實(shí)行登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過依法登記，不能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，這些規(guī)定對(duì)于實(shí)際出資人存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
若借名人反悔訴諸于法律，實(shí)際出資人面臨著房財(cái)兩空的不利結(jié)局。
事先協(xié)議約定避風(fēng)險(xiǎn)
(二)選好“借用之名”
“借名買房”并非絕對(duì)不可，但一定要有事先防范其法律風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。顧名思義，“借名買房”，先有“借名”再有“買房”，那么先要選好“借用之名”，比如：母親、親戚、朋友等親近之人，這樣可大大降低其法律風(fēng)險(xiǎn)。
(三)簽訂好“借名協(xié)議”
選好“借用之名”，建議先不用急于“買房”，事實(shí)購房人與名義購房人最好簽訂一份“借名協(xié)議”，把雙方的權(quán)利義務(wù)明確在書面上，就可能降低法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，即使發(fā)生也不會(huì)令自己陷入非常被動(dòng)的境地。
(四)發(fā)生爭(zhēng)議及時(shí)找專業(yè)人士
“借名買房”雙方一旦發(fā)生爭(zhēng)議糾紛，建議您及時(shí)找專業(yè)人員咨詢：爭(zhēng)議方在糾紛中的地位及如何解決;若發(fā)生訴訟，如何組織證據(jù)材料以證明已方觀點(diǎn)等專業(yè)問題。
最后，小編提醒廣大購房者，以真實(shí)身份購房才是上上策。
房屋買賣合同參考模板 篇3
賣 方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)
買 方： (以下簡(jiǎn)稱乙方)
見證方：蘇州我愛我家房屋租賃置換有限公司 (以下簡(jiǎn)稱丙方)
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款：
第一條 甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方根據(jù)國(guó)家規(guī)定，已依法取得XX市_________區(qū)(縣) 的房屋所有權(quán)證書，所有權(quán)證書_____字第____________號(hào)。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)。該房屋的結(jié)構(gòu)為 _____________________，建筑面積為_________平方米。
第二條 甲方對(duì)買賣權(quán)的聲明
甲方保證該房屋是符合國(guó)家及XX市房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權(quán)將該房屋上市交易。由于違反國(guó)家及XX市相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方來承擔(dān)。
第三條 乙方對(duì)購買權(quán)的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的`前提下，就向甲方購買上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。
第四條 房屋售價(jià)
雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣 元，價(jià)款合計(jì)為人民幣 元。(大寫____佰____拾____萬____仟____佰____拾元整)
第五條 付款方式
(一) 無須銀行貸款
1、乙方應(yīng)在簽訂《XX市房屋買賣合同》時(shí)，支付相當(dāng)于總房款的10%的定金。
2、乙方應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前3個(gè)工作日內(nèi)，支付剩余90%房款。
(二) 銀行貸款
1、 乙方應(yīng)在簽訂《XX市房屋買賣合同》時(shí)，支付相當(dāng)于總房款的10%的定金。
2、 乙方應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前3個(gè)工作日內(nèi)，支付首期房款。 3、 銀行貸款部分房款按銀行規(guī)定由銀行直接支付。
第六條 違約責(zé)任
1. 甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計(jì)利息)返還乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書面通知乙方，并自悔約之日起3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
2. 乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。每逾期一天，乙方應(yīng)支付甲方所應(yīng)付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過15天，即視乙方違約，定金不予返還。
3. 甲方應(yīng)在獲得全部房款后3個(gè)工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應(yīng)按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七條 房屋交付 甲乙雙方就房屋交付達(dá)成以下細(xì)目：
1) 沒有房屋欠帳，如電話費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)等；
2) 沒有固定不可移動(dòng)裝修物品的破壞；
3) 房屋本身沒有影響房屋使用或美觀的破壞；
4) 其它： 。
第八條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定
本協(xié)議簽訂后，甲乙雙方應(yīng)向房屋所在區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。 辦理上述手續(xù)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，由甲乙雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。辦理過程中由丙方先行墊付，在物業(yè)交驗(yàn)時(shí)提供相應(yīng)票據(jù)。
第九條 有關(guān)爭(zhēng)議
本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本協(xié)議的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同行法律效力。當(dāng)本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方均有權(quán)向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。
第十條 生效說明
本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋所在區(qū)(縣)交易所留存一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲 方： 經(jīng)辦人： 電 話：
乙 方： 經(jīng)辦人： 電 話：
丙 方：蘇州我愛我家房屋租賃置換有限公司
經(jīng)辦人： 電 話：
____年__月__日
房屋買賣合同參考模板 篇4
甲方：___________________________
乙方：上海德尚律師事務(wù)所東莞分所
身份證號(hào)：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
鑒于：甲方因出售房屋，需委托乙方提供法律服務(wù)，故此，雙方經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成專項(xiàng)法律服務(wù)合同，合同如下：
第一條乙方接受甲方的委托，指派法律工作人員桑中華、劉華廣為甲方出售房屋提供法律服務(wù)。
第二條乙方為甲方提供如下2和4項(xiàng)法律服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)按次收費(fèi)，每次不超過半個(gè)工作日：
1.乙方在乙方辦公地為甲方解答房屋買賣相關(guān)的法律問題、審查房屋買賣合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)500元/次；
2.乙方與甲方共同參與房屋買賣合同談判，視談判結(jié)果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)1000元/次；
3.乙方應(yīng)甲方要求，調(diào)查買房所涉房產(chǎn)公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)500元/次；
4.甲方要求乙方提供其它法律服務(wù)：甲方委托乙方全權(quán)代理甲方出售指定房產(chǎn)（樓款由甲方自己收�。追较蛞曳嚼U納代理服務(wù)費(fèi)XX元/套。
第三條乙方必須認(rèn)真依法保護(hù)甲方合法權(quán)益。
第四條甲方應(yīng)當(dāng)向乙方如實(shí)提供辦理專項(xiàng)法律事務(wù)的.相關(guān)材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關(guān)材料，或弄虛作假等情況，有權(quán)終止服務(wù)，依約所收費(fèi)用不予退還。
第五條如乙方無故終止履行合同，依約所收費(fèi)用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所收費(fèi)用不予退還。
第六條根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，甲方應(yīng)向乙方繳納法律服務(wù)費(fèi)總額3000元（大寫叁仟元），其中差旅費(fèi)_________元，于本合同簽訂之日一次性交清。
甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：
日期：年月日日期：年月日
房屋買賣合同參考模板 篇5
賣方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）____________________ 身份證號(hào)碼：_____________________________ 住所/單位：______________________________
買方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）____________________ 身份證號(hào)碼：_____________________________ 住所/單位： ______________________________
甲方有一套在_______________________________________商品房，因房產(chǎn)證、土地使用證尚在辦理過程中，目前還不能辦理過戶手續(xù)，待甲方房產(chǎn)證辦理完畢后雙方再辦理過戶手續(xù)。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就房屋買賣未過戶之前的有關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋基本信息
甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有：房屋坐落于（地址/小區(qū)單元/樓層/面積/其他）
__________________________________________________________________________________________平方；
買賣雙方均清楚該房屋產(chǎn)權(quán)及面積現(xiàn)狀，并確認(rèn)該房屋是在房產(chǎn)證件為辦理的情況下以現(xiàn)狀出售：
第二條 成交價(jià)格及付款方式
甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)___________元（大寫：_________________整）。雙方約定，本房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的各類稅費(fèi)及房屋過戶手續(xù)費(fèi)等由乙方全部承擔(dān)，該費(fèi)用不包含在本房屋價(jià)款之中；
付款方式：合同簽訂后，當(dāng)事人雙方同意按下列方式交付房款：
1、 分貳期付款：乙方于簽訂本合同當(dāng)日，交付甲方第壹批
履行合約保證金（含定金）__________元，(大寫：_________________整）；
2、 乙方于房產(chǎn)證下來后的十日內(nèi)交付房屋第貳批尾款
___________元（大寫:____________________整）。
3、 由于該房屋現(xiàn)相關(guān)證件還在辦理過程中，不能立即辦理
房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，雙方協(xié)商后共同同意扣除總房款的______________元(大寫：_______________整)，當(dāng)做后期保證金。
第三條 交房時(shí)間
甲方在乙方將房屋第壹批房屋款合計(jì)_____________元，(大寫：_____________整)付清之日七日內(nèi)，將上述房屋交付給乙方。
第四條 違約金
1、 如甲方房產(chǎn)證下來一個(gè)月內(nèi)，因甲方個(gè)人原因未按時(shí)與
乙方辦理過戶手續(xù)，將視為不履行合同，乙方有權(quán)利解除合同。甲方因在解除合同后十天內(nèi)將已收房?jī)r(jià)款退還乙方并賠償違約金_________元(大寫：______________整)。
2、 如甲方房產(chǎn)證下來一個(gè)月內(nèi)，因乙方個(gè)人原因未按時(shí)與甲方辦理過戶手續(xù)，將視為不履行合同，甲方有權(quán)利解除合同。甲方因在解除合同后十天內(nèi)將已收房?jī)r(jià)款退還乙方。乙方將賠償違約金_________元(大寫：______________整)給甲方。
3、 簽訂本合同當(dāng)日起______年內(nèi)甲方如還未獲得房產(chǎn)證，
將視為不履行合同，乙方有權(quán)利解除合同。甲方因在解除合同后十天內(nèi)將已收房?jī)r(jià)款退還乙方并賠償違約金_________元(大寫：______________整)。
4、 如乙方未能及時(shí)辦理過戶手續(xù)，甲方當(dāng)提供有效證據(jù)證明甲方在房產(chǎn)證下來當(dāng)日曾經(jīng)通知乙方。
本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，甲乙雙方自簽字之日起生效，并具有法律效應(yīng)。
甲方：乙方
電話：電話：
房屋買賣合同參考模板 篇6
賣方：________(以下簡(jiǎn)稱甲方)
買方：________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條房屋基本情況
甲方所售房屋權(quán)證號(hào)及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積及附屬設(shè)施：
1、甲方所售房屋所有權(quán)證號(hào)為"______號(hào)"，房屋土地使用權(quán)證號(hào)為"______號(hào)";
2、甲方所售房屋位于______區(qū)______路(街)______號(hào)，為______結(jié)構(gòu);
3、甲方所售房屋建筑面積______平方米;
4、甲方所售房屋附屬設(shè)施為______。
第二條房屋面積的特殊約定
本合同第一條所約定的面積為(原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明)面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積(以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。
該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的.差別不超過暫測(cè)面積的±%(不包括±%)時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過暫測(cè)面積的±%(包括±%)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第種方式處理：
1.乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按利率付給利息。
2.每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。
3.____________________________________________。
第三條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：
1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為(人民幣)___拾___萬___仟___佰元整(含附屬設(shè)施費(fèi)用);
2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見，雙方交易稅費(fèi)由方負(fù)擔(dān)。
第四條付款方式：
乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金人民幣元整，并應(yīng)于本合同生效之日起____日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第五條房屋交付：
甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(xù)(繳納稅費(fèi))后___日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長(zhǎng)。
第六條違約責(zé)任
本合同簽訂后，雙方不得違約，如甲方違約，雙倍返還乙方定金，如乙方違約，定金不退。
第七條甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第八條合同變更
1、在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)(書面通知發(fā)生三日內(nèi))簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。
本合同的補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第九條爭(zhēng)議的解決
本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十一條：其他約定
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
甲方：________乙方：________
身份證號(hào)：________身份證號(hào)：________
電話：________電話：________
現(xiàn)住址：________現(xiàn)住址：________
簽約日期：________簽約日期：________
房屋買賣合同參考模板 篇7
甲方：德興市福泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
乙方：身份證號(hào)： 鑒于：
1、甲方因公司經(jīng)營(yíng)，于年月日起尚欠寧波建工股份有限公司工程款人民幣 萬元。
2、因甲方無力以貨幣方式清償工程款，雙方經(jīng)友好協(xié)商，乙方同意甲方以房產(chǎn)抵償工程款。
雙方為了明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)，特訂立協(xié)議書如下：
第一條 借款本息金額及還款方式
1。1雙方確認(rèn)，截止本協(xié)議簽訂之日止，甲方累計(jì)欠乙方工程款合計(jì)人民幣萬元。乙方同意甲方以 福泰商業(yè)廣場(chǎng) 的住宅房抵償工程款。
第二條 按債標(biāo)的物概況
2。1坐落地點(diǎn)：
2。2房 號(hào)：2。3總建筑面積：2。4標(biāo)的物價(jià)值：抵債房產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)為人民幣元，現(xiàn)標(biāo)的物折價(jià)后（即成交價(jià)）總價(jià)值為人民幣萬元。
第三條 差價(jià)找補(bǔ)
3。1甲方以本協(xié)議第二條約定的房產(chǎn)作價(jià)方債務(wù)后，由乙方找補(bǔ)甲方差價(jià)款人民幣 萬元，該款由乙方于本協(xié)議簽訂之日起 日內(nèi)支付給甲方，如乙方未在約定期限內(nèi)支付差價(jià)，本協(xié)議認(rèn)購行為無效。
第四條 手續(xù)辦理
4。1本協(xié)議簽訂之日，雙方辦理下列相關(guān)手續(xù)：
4。1。1簽訂《商品房買賣合同》（或《商品房認(rèn)購書》）；
4。1。2由甲方向乙方出具收到相應(yīng)金額購房款的`收款收據(jù)（在辦理房產(chǎn)證之前向乙方開具購房發(fā)票）；
第五條 相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)
5。1本協(xié)議簽訂后，雙方施工合同關(guān)系轉(zhuǎn)為商品房買賣合同關(guān)系，有關(guān)商品房買賣所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)由雙方在《商品房買賣合同》中另行約定，因商品房買賣所產(chǎn)生的稅、費(fèi)承擔(dān)按照現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)政策執(zhí)行（允許中途變更一次購買人）。
第六條 其 他
6。1本協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，一經(jīng)簽訂，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。任何一方違約，都應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。如甲方違反房產(chǎn)抵償債務(wù)協(xié)議書，原寧波建工與福泰房地產(chǎn)有限公司8月27日的承諾書依然有效。
6。2本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，德興市房產(chǎn)管理局備案一份，具有同等效力。
6。3本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。
甲方：乙方：
法定代表人：委托代理人：
月
房屋買賣合同參考模板 篇8
甲方：身份證：
電話：
乙方：身份證：
電話：
甲方在廬山區(qū)八里坡安置小區(qū)有農(nóng)民公寓一套（棟單元室），甲方自愿將其出售給乙方，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議；
一、乙方在付清購房款后，該房屋所有權(quán)及產(chǎn)權(quán)歸乙方，甲方及其子女與該房屋無任何關(guān)系；
二、該房屋建筑面積平方米（以房屋發(fā)票面積為準(zhǔn)）：
三、如該房屋需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，甲方及其子女應(yīng)協(xié)助乙方辦理，所需費(fèi)用全部由乙方自己負(fù)責(zé)；
四、無論該房屋價(jià)值升或降，甲方無權(quán)參與。如甲方強(qiáng)行收回，按雙倍賠償乙方；
五、房屋交易總價(jià)為人民幣（元）
六、甲方必須保證該房屋債權(quán)、債務(wù)無任何糾紛，如有由甲方全部承擔(dān)；
七、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。
房屋買賣合同參考模板 篇9
出賣方(甲方)：_________________購買方(乙方)：__________________身份證號(hào)碼：__________________身份證號(hào)碼：___________________ 身份證地址___________________ 身份證地址___________________ 現(xiàn)住址：___________________現(xiàn)住址：____________________電 話：___________________ 電 話：____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米，該房屋產(chǎn)土地使用年限為______權(quán)證號(hào)_______產(chǎn)權(quán)人_______共有情況_______抵押情況_______租賃情況_______其他限制情況_______
第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。該價(jià)格包括房屋附屬設(shè)施，設(shè)備裝飾裝修，相關(guān)物品及權(quán)利，本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)_________元整，作為購房定金。
第三條付款時(shí)間與辦法： 甲乙雙方同意以分期付款方式付款，并約定乙方先支付十六萬元首付款作為甲方還清該房屋剩余貸款，房產(chǎn)證解押，同日雙方在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)，當(dāng)日支付人民幣_(tái)___拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，甲方將房屋過戶給乙方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整由甲方過戶后乙方申請(qǐng)住房公積金或商業(yè)貸款，并于銀行放款后付給甲方。乙方應(yīng)在過戶后三個(gè)月之內(nèi)交付余款。乙方交付的房?jī)r(jià)款甲方應(yīng)開具收款憑證。
第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款（包含定金）之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯�電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清。在正式交接前如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)明顯變化如遭受水災(zāi)火災(zāi)等，雙方重新協(xié)商房屋合同價(jià)格，如協(xié)商不成任何一方均可解除本合同，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
第五條稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的.稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，
第六條違約責(zé)任 1，甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款（不記利息，不含定金)返還給乙方，若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以雙倍定金以及乙方所已付款返還給乙方。
2，甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過戶以及交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。
3，乙方全部或一部分不履行本合同約定的給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。
4，由于甲方向乙方隱瞞該房屋已存在抵押、出租、查封及其他對(duì)乙方購房決定產(chǎn)生影響的重要事實(shí)、導(dǎo)致乙方不能或不愿意購買該房屋的，甲方愿意向乙方承擔(dān)雙倍返還定金的賠償責(zé)任。
第七條本合同主體 1.甲方是____________共______人， 2.乙方是____________共______人。
第八條本合同一式兩份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，，乙方一份。自甲乙雙方簽訂之日起生效。
第九條本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第十條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
甲方（簽章）：___________乙方（簽章）：___________
簽約日期：___________簽約日期：___________
房屋買賣合同參考模板 篇10
出賣人（甲方）： 身份證號(hào)：
買受人（乙方）： 身份證號(hào)：
甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其具有完整所有權(quán)位于時(shí)間拉風(fēng) 室之房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方一事，依據(jù)平等、自愿原則，根據(jù)我國(guó)《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，達(dá)成如下條款：
一、標(biāo)的物三元2室。
1、房產(chǎn)建筑面積 96.7 平方米（以產(chǎn)權(quán)證登記面積為準(zhǔn)）。
2、房屋性質(zhì)：統(tǒng)建房住宅，土地使用年限：70 年；
3、房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)（應(yīng)所有權(quán)證尚未辦理，暫無證號(hào)）。
二、價(jià)款
該轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物總價(jià)款為：￥ 萬元（大寫：整）。
三、付款方式及期限
1、本協(xié)議簽訂后乙方向甲方支付￥5000.00元定金（大寫：伍仟元整）；
2、甲方向乙方交付房屋后，乙方向甲方再支付 0.00元（大寫： 元整）；付款即日，甲方應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)局設(shè)立乙方為該套房產(chǎn)的抵押權(quán)人。
3、余款￥ 元（大寫： 整）在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之日一次性付清。
4、付款方式：電匯，賬戶名稱： ，開戶行全稱： ，帳號(hào)： 。
四、房屋交付期限
甲方在20xx年 月 日之前將房屋交付乙方占有使用。
五、權(quán)利義務(wù)
1、甲方保證其房屋沒有任何產(chǎn)權(quán)糾紛。
2、甲方協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)變更的全部手續(xù)。
3、甲方交房的同時(shí)將該產(chǎn)房相關(guān)手續(xù)票據(jù)及甲方身份證復(fù)印件移交乙方，由乙方辦理該房產(chǎn)今后所需相關(guān)事項(xiàng)。
六、違約責(zé)任
1、本合同簽訂后，雙方均不得解除合同。
2、甲方違約乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行合同，并賠償乙方實(shí)際損失（包括不限于履行合同的費(fèi)用、訴訟費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、律師代理費(fèi)等）。
3、如構(gòu)成合同根本性違約或無法繼續(xù)履行，甲方應(yīng)按照實(shí)際面積1500元/平方米向乙方支付違約金，且甲方應(yīng)一并退還乙方實(shí)際收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
七、費(fèi)用承擔(dān)
1、本合同簽訂之日前甲方已繳納該房屋的'天然氣入戶費(fèi)、維修基金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用不再向乙方清算。
2、甲方承擔(dān)該房產(chǎn)的房產(chǎn)證辦理費(fèi)用；本合同簽訂之日起，因辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、國(guó)土證辦理費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
八、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)，依法由合同簽訂地之仲裁委員會(huì)提起仲裁。
九、本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。
十、本合同一式二份，自雙方簽字蓋章之日起生效。
出賣人（簽名并捺�。� 買受人（簽章）：
見證人（甲方配偶及父母、子女簽名并捺�。�
簽訂時(shí)間：年 月 日
簽訂地：
房屋買賣合同參考模板 篇11
內(nèi)容提要：對(duì)無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無效，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房?jī)r(jià)款的返還、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠�。于此場(chǎng)合，不得適用過失相抵規(guī) 則，除非守約方對(duì)此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。
關(guān)鍵詞：無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣 無權(quán)處分 解除條件 不當(dāng)?shù)美?/p>
一、案件事實(shí)概要
后來乙成為A公司的法定代表人，他對(duì)B號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司，成為A公司財(cái)產(chǎn)的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的過戶登記，表面原因是A公司一直未取得B號(hào)房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將B號(hào)房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公司將B號(hào)房屋所有權(quán)過戶，致使A公司難以將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；A公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。
一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時(shí)，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購房屋未取得權(quán)屬證書，仍然與A公司簽訂售房合同書，故雙方簽訂的售房合同書無效，對(duì)此，A公司與丙均有過錯(cuò)。無效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求，本院不予支持。合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無效，原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。
一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否則，合同無效。
二、評(píng)釋
（一）關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性
1。關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定性
把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號(hào)房屋賣給丙；第二，合同簽訂當(dāng)時(shí)，B號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無債權(quán)債務(wù)關(guān)系，B號(hào)房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過分遠(yuǎn)隔，按照債的相對(duì)性原則，A公司、丙對(duì)登記名義人沒有直接的請(qǐng)求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點(diǎn)，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書》的權(quán)利，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。其一，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人，擴(kuò)而廣之，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠(chéng)為是非顛倒。其二，意味著連環(huán)合同沒有法律保障，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個(gè)出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣人，同時(shí)不追認(rèn)第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實(shí)，在有體物場(chǎng)合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對(duì)B號(hào)房屋的所有權(quán)可以說是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對(duì)抗不了A公司的債權(quán)。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。
�。ǘ╆P(guān)于系爭(zhēng)合同的效力
1。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？ 系爭(zhēng)合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法？抑或適用或類推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱為法釋【1999」19號(hào)）、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱為法釋【20xx」7號(hào)）？
城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條），包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定。
但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。違反該項(xiàng)規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無效。究竟如何解釋，頗費(fèi)思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的立法目的如何，不易查考；二是許多人都認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法制定當(dāng)時(shí)的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)，可能就是無效。時(shí)至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫狻？墒�，將系�?zhēng)合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，判決無效，這如何與合同法、法釋【1999】19號(hào)、法釋【20xx】7號(hào)的規(guī)定相協(xié)調(diào)？
眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動(dòng)輒令合同無效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋【1999】19號(hào)第4條的規(guī)定，法釋【20xx】7號(hào)第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【20xx】7號(hào)第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日�！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號(hào)第1條），對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類型的合同，最多是類推適用。
上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，無論是在理論上還是實(shí)務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢(shì)的。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的.規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜。
在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對(duì)系爭(zhēng)案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當(dāng)?shù)�。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊�，�?duì)于系爭(zhēng)案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對(duì)于系爭(zhēng)案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時(shí)未能移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任，同時(shí)享有合同解除權(quán)。
2。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范？
確定適用合同法解決系爭(zhēng)案件，只是澄清了問題的一部分，仍然存在著這樣的疑問：對(duì)于系爭(zhēng)合同，是適用合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？
一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭(zhēng)合同無效。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定，究竟適用的是哪一項(xiàng)？一審民事判決書并未言明，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。
基于系爭(zhēng)案件的案情，按照一審民事判決書關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，只有其中的第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意。
接下來的問題是，結(jié)合系爭(zhēng)合同，合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣，系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無效的根據(jù)，是不適當(dāng)?shù)摹５诙�，合同法總則中，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”，除第52條以外，別無其他規(guī)范。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無效的“強(qiáng)制性規(guī)定”。就是說，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認(rèn)定系爭(zhēng)合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定，別無其他�？墒�，將該條項(xiàng)適用于個(gè)案，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無效與否，在找不出系爭(zhēng)合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，來認(rèn)定系爭(zhēng)合同無效。
一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件，的確不當(dāng)。
3。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效？
以上討論雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問題：系爭(zhēng)案件是適用合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【20xx】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定？解決這個(gè)問題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合，究竟適用哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[20xx]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定。
采用方案一帶來的弊端，在上文關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此，解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案。
方案二、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買受人簽訂合同時(shí)不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉B號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣人A公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
運(yùn)用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號(hào)房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請(qǐng)求權(quán)。從系爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭(zhēng)合同有效的方案，即方案四。
（三）關(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？
《售房合同書》第4條約定：A公司如不能在20xx年12月31日前將B號(hào)房屋的戶名過到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。
該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時(shí)，售房合同失效，并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動(dòng)地、當(dāng)然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，原告丙訴請(qǐng)被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，沒有依據(jù)，應(yīng)予駁回。
如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動(dòng)地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)產(chǎn)生。即A公司在加01年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告A公司《售房合同書》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán)，仍然請(qǐng)求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>
總之，《售房合同書》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請(qǐng)求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得B號(hào)房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭(zhēng)合同已經(jīng)終止，被告A公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)。可見，準(zhǔn)確地定性《售房合同書》第4條的約定，對(duì)解決B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問題至關(guān)重要。
就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒有表達(dá)下述意思：A公司在20xx年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時(shí)，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除。也就是說，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件。
《售房合同書》第4條規(guī)定，A公司在20xx年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時(shí)，A公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征。 把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在系爭(zhēng)案件中，原告丙請(qǐng)求被告辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變?cè)瓉淼碾p方的約定，即，不讓系爭(zhēng)合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對(duì)此，被告不予認(rèn)可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來約定的附解除條件依然有效，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭(zhēng)合同照樣自動(dòng)消滅。
正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅，所以，原告丙訴求被告將B號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到其名下，便沒有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。
�。ㄋ模╆P(guān)于B號(hào)房屋價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)？物的返還請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？
系爭(zhēng)合同終止，原告返還其占有的B號(hào)房屋，被告A公司返還其所取得的價(jià)款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。
由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致，所以，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告A公司后，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)款的所有權(quán)。現(xiàn)在，因系爭(zhēng)合同自20xx年12月31日屆滿時(shí)B號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止，被告A公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無所有權(quán)，所以，他請(qǐng)求A公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1。被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià)，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得B號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價(jià)款，存在著損失。3。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告A公司擁有價(jià)款沒有合法根據(jù)。在德國(guó)，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說價(jià)款無原因，在中國(guó)，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。
當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)，而把該筆購房款作為因被告A公司不將B號(hào)房屋所有權(quán)過戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。 主張不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，各有利弊。主張前者，不必舉證被告A公司具有過失，不受與有過失、應(yīng)當(dāng)預(yù)見等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí)，可以多獲得些賠償。
�。ㄎ澹⿲�(duì)系爭(zhēng)B號(hào)屋裝修問題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？
售房合同消滅，原告占有B號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還。于此場(chǎng)合，原告對(duì)B號(hào)房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失看待，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審民事判決則謂，對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論？因原告丙訴求被告辦理系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，主張取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，是以系爭(zhēng)合同有效為前提的。而主張裝修B號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還，是在系爭(zhēng)合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)�？梢�，原告丙若同時(shí)主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭(zhēng)合同無效，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問題，可是原告丙卻無此訴求，如何處理方為妥當(dāng)？有意見認(rèn)為，于此場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無效的情況下，原告丙取得不了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項(xiàng)目，包括裝修B號(hào)房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責(zé)�！�5〕這種意見值得重視。
在筆者看來，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見解：
如果被告A公司將B號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良，與他人無關(guān)。但系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效，B號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙，丙對(duì)B號(hào)房屋的占有沒有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修B號(hào)房屋如何處理的問題。
從B號(hào)房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號(hào)房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費(fèi)用過巨，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，B號(hào)房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但B號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià)，其享有這部分利益沒有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美�，甲有義務(wù)予以返還。就是說，原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)。
從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號(hào)房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購買此類房屋的機(jī)會(huì)喪失、支出裝修費(fèi)等一系列損失。如此，裝修費(fèi)可以作為被告A公司違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中。
可見，B號(hào)系爭(zhēng)房屋裝修問題的處理，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán)。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)，他的這部分損失得到了填補(bǔ)，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，B號(hào)房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者。
就一審訴訟的實(shí)際情況看，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過錯(cuò)為由未裁判被告A公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任。
假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還，與原告丙有無過失無關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任，所以就不再適用與有過失規(guī)則，即使丙有過失，也有權(quán)請(qǐng)求返還接近于添附在B號(hào)房屋的價(jià)值。在這樣的情況下，一審判決就不會(huì)以原告丙也有過錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求。
由此可見，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù)，不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問題，即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視。
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1。關(guān)于原告丙的損害賠償請(qǐng)求權(quán)
其實(shí)，因被告A公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機(jī)會(huì)，若再買到與B號(hào)房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM(fèi)更多的價(jià)款，該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購買B號(hào)房屋而支出了交通費(fèi)、訴訟費(fèi)、誤工費(fèi)等。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請(qǐng)求被告賠償。其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，不會(huì)是不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)，更不會(huì)是物的返還請(qǐng)求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見、與有過失、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過失，則要依據(jù)與有過失規(guī)則，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告A公司要少賠乃至不賠。
從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款，請(qǐng)求被告A公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，喪失了良機(jī)。
2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)
從《售房合同書》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向A公司交納購房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住B號(hào)房的規(guī)定分析，被告A公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告A公司怠于請(qǐng)求甲辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書》未自動(dòng)終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，請(qǐng)求甲辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。
在系爭(zhēng)案件的實(shí)際訴訟過程中，原告丙將甲和A公司作為共同被告起訴，請(qǐng)求他們履行將B號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù)，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點(diǎn)，理由在于，其一，原告丙訴請(qǐng)甲履行B號(hào)系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過戶義務(wù)，未表示是在行使被告A公司對(duì)于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號(hào)第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán)。當(dāng)事人不主張，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月，而系爭(zhēng)合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止，致使其向被告A公司主張移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)，也得不到主審法院的支持。
總之，原告丙因其未及時(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴，喪失了取得B號(hào)房屋所有權(quán)的一個(gè)機(jī)會(huì)。
房屋買賣合同參考模板 篇12
甲方（賣方）：趙 升
乙方（買方）：張沙沙
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 重慶市九龍坡區(qū) 渝州路 2小區(qū)3號(hào)樓 4單元 405室（建筑面積120平方米，儲(chǔ)藏室40 平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)st ）房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣給乙方（附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖）。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整 ；即人民幣小寫100XX元 。
三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金三十萬元整 ，即小寫300000元 。
四、乙方支付定金之日起 2個(gè)月內(nèi)，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項(xiàng)通過銀行住房按揭方式交付（有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）。
五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）。
六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的.有關(guān)稅費(fèi)由 甲方承擔(dān)。
七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。
八、甲方應(yīng)在1個(gè)月 前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。
九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨f 元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款。
十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件，并將抽風(fēng)機(jī)一臺(tái)（型號(hào)： ），空調(diào)兩臺(tái)（型號(hào)： ），熱水器（型號(hào)：），浴霸（型號(hào)： ），飲水機(jī)（型號(hào)： ），音響兩臺(tái)（型號(hào)：258695 ），涼衣架，房?jī)?nèi)燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施， 等讓與乙方（含在房屋價(jià)值內(nèi)）。
十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
十二、附加條 款：
1、轉(zhuǎn)讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對(duì)房屋的修改。
甲方（賣方）：趙 升 （�。� 身份證號(hào)：
住址：重慶市九龍坡區(qū)歇臺(tái)子長(zhǎng)石村24號(hào) 電話：
年月日
乙方（買方）：張沙沙 （�。� 身份證號(hào)：
住址：四川省達(dá)州市南壩鎮(zhèn)23號(hào) 電話：
年月日
房屋買賣合同參考模板 篇13
拆 遷 人:甘南縣巨寶鎮(zhèn)工農(nóng)村委員會(huì)
法人代表（或委托代表）： （以下簡(jiǎn)稱甲方）
被拆遷人：
身份證號(hào)： （以下簡(jiǎn)稱乙方）
甲方巨寶鎮(zhèn)工農(nóng)村為加快新農(nóng)村建設(shè)步伐，改善居民居住條件，經(jīng)村兩委會(huì)研究決定，20xx年新建居民住宅樓，因公共利益項(xiàng)目建設(shè)需要，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方平等經(jīng)協(xié)商，自愿就房屋拆遷、置換達(dá)成如下協(xié)議：
一、乙方被拆遷置換的房屋坐落于在巨寶鎮(zhèn)新金路路北，被拆遷人的原房屋坐落位置左鄰_________右鄰_________（具體位置以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)），房產(chǎn)證登記編號(hào)為_________，被拆遷的房屋結(jié)構(gòu)為_________，有照房屋的建筑面積______㎡,營(yíng)業(yè)房屋的建筑面積______㎡，住宅房屋面積______㎡，無照房屋面積______㎡（無照房屋20xx年9月26日以前建造（以航拍圖記載為準(zhǔn)；獨(dú)立開門，檐高在2.2米以上，墻體厚度不低于37厘米；房屋座落位置與居住人持有的獨(dú)立居民戶口標(biāo)注的地址相一致并形成獨(dú)立家庭；未出租或轉(zhuǎn)借他人；僅用于居住；為居住人唯一住房。）。（房產(chǎn)證房屋產(chǎn)權(quán)證載明為住宅，臨街營(yíng)業(yè)用房有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，動(dòng)遷前交納營(yíng)業(yè)稅在十二個(gè)月以上，其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的建筑面積部分以臨街門臉為營(yíng)業(yè)性用房面積，其余為住宅面積），土地證編號(hào)：_________，其中置換回遷住宅_________㎡，
營(yíng)業(yè)用房_________㎡。
二、房屋置換面積確定辦法：
1、以乙方房產(chǎn)證面積為主，結(jié)合土地證的面積和實(shí)際測(cè)量面積，就大不就小，甲方按照登記面積與置換面積房，甲方按照實(shí)際測(cè)量面積
2、乙方土地證編號(hào)為，登記面積為2 ；房產(chǎn)證編號(hào)為，登記面積為m2 。雙方一致確認(rèn)住宅置換面積為m2。
3、乙方土地證編號(hào)為，登記面積為2 ；房產(chǎn)證編號(hào)為，登記面積為m2 。雙方一致確認(rèn)營(yíng)業(yè)性房屋置換面積為2。
4、違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，由規(guī)劃或者城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)行政管理部門依法查處，不予補(bǔ)償。
5、甲乙雙方對(duì)面積有爭(zhēng)議的，依據(jù)縣房管局出具丈量面積為準(zhǔn)。
三、乙方置換條件：乙方應(yīng)保證所提供房地產(chǎn)權(quán)真實(shí)有效無任何爭(zhēng)議，并向甲方提供房地產(chǎn)權(quán)證明和其它有效法律證明文件（含初始房合同、買房收據(jù)和其它法律文本）；因房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及相關(guān)法律證明文件發(fā)生爭(zhēng)議，由乙方承擔(dān)責(zé)任。
無房照住房的，乙方應(yīng)提供：居民戶口和居民身份證；房屋所在地街道辦事處出具的居住情況證明；戶口所在地公安部門戶籍狀況證明；其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
四、房屋置換辦法：
1、由于置換房屋的住戶很多，故乙方只能選擇高層樓單元、多層樓單元兩類房之一；對(duì)于樓棟號(hào)和樓層，采取按照簽訂拆遷置換協(xié)議先后順序和簽訂正式合同之后補(bǔ)交差價(jià)款的先后順序除2，選擇樓號(hào)。（老年人，殘疾人優(yōu)先選擇）
2、置換多層住宅房屋面積按照上靠戶型計(jì)算，超出置換面積的部分，按照農(nóng)民公寓住宅樓成本價(jià)補(bǔ)交差價(jià)款，上調(diào)一個(gè)及以上戶型的，超出面積按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交差價(jià)款。
3、置換高層住宅上靠戶型，按照應(yīng)還面積高層住宅的市場(chǎng)價(jià)減去應(yīng)還面積多層住宅的成本價(jià)，加上超出面積高層住宅的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交差價(jià)款。
4、置換營(yíng)業(yè)性用房房屋面積按照上靠戶型計(jì)算，超出置換面積的部分，按照營(yíng)業(yè)性住房的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)款。
五、置換新房的選定及結(jié)算方式：
1、乙方不需要置換住房或營(yíng)業(yè)性用房的，可以選擇貨幣補(bǔ)償，被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
土地補(bǔ)償由拆遷人按土地使用證標(biāo)注的土地使用面積，依據(jù)土地管理部門出具的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。同意按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的價(jià)格接受補(bǔ)償?shù)淖�，可以在甲方通知十日�?nèi)與甲方簽訂房屋買賣及補(bǔ)償協(xié)議后，甲方一次性向乙方支付清全部款額。
被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可在收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向作出評(píng)估報(bào)告的原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)估，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具復(fù)核結(jié)果報(bào)告。
2、乙方在接到甲方通知一個(gè)星期內(nèi)，不到售樓部選定新房者，視為乙方自動(dòng)放棄置換新房的選擇權(quán)利，甲方將有權(quán)按照剩余戶型相應(yīng)安排，乙方須無條件接受。
3、乙方的住宅用房的補(bǔ)交差價(jià)款，在甲方取得房屋預(yù)售資格后，甲方通知乙方另行簽訂《商品房買賣合同》，按該合同的付款方式確定。
4、乙方的營(yíng)業(yè)性用房的`補(bǔ)交差價(jià)款，在甲方取得房屋預(yù)售資格后，放甲方通知乙方另行簽訂《商品房買賣合同》，按該合同的付款方式確定。
5、乙方如逾期未向甲方付清全部房款，甲方有權(quán)解除《商品房買同》，并按本協(xié)議第五條第一項(xiàng)執(zhí)行。
六、乙方交出現(xiàn)住房的時(shí)間要求：
1、乙方在收到甲方搬遷通知之日起一個(gè)星期內(nèi)搬遷完畢，并將全部房屋鑰匙移交甲方管理。
2、乙方在搬遷時(shí)，要保持房屋現(xiàn)有設(shè)施的齊全完整（包括門窗、水電管線及附屬設(shè)備），不得損壞或惡意拆卸，如擅自拆除需返還原物并承擔(dān)違約金1000-5000元。
3、自甲方向乙方送達(dá)搬房通知書之日至甲方向乙方交付新房鑰匙之日為過渡期；住宅過渡期限為18個(gè)月，住宅房屋的進(jìn)戶時(shí)間18個(gè)月，非住宅房屋的進(jìn)戶時(shí)間20個(gè)月。甲方應(yīng)在此期間保證向乙方交付新房。
4、如果過渡期限超過18個(gè)月，甲方應(yīng)按所逾期期間于每月的10號(hào)之前向乙方支付逾期過渡費(fèi)（每平米每月十元標(biāo)準(zhǔn)）
5、在乙方收到甲方送達(dá)（包括公告方式）的交房通知后，乙方不按通知要求搬進(jìn)新房的，雙方約定按本協(xié)議第五條第一項(xiàng)執(zhí)行。
七、本協(xié)議為此后雙方簽訂的基礎(chǔ)，對(duì)于本協(xié)議中約定到的有關(guān)房屋面積、價(jià)格、位置等可以進(jìn)一步具體化，但不得違背本協(xié)議的既定內(nèi)容。如果一方在簽訂《商品房買賣合同》過程中提出違背本協(xié)議約定條款的，另一主有權(quán)拒絕簽訂，并有權(quán)直接要求對(duì)方一次性賠償
八、本協(xié)議未盡事宜，在甲、乙雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等的法律效力。
九、本協(xié)議在本次所有置換住戶簽訂“房屋置換協(xié)議”后生效，甲乙雙方必須自覺遵守，雙方保證對(duì)協(xié)議內(nèi)容予以保密。未經(jīng)同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。
十、因本協(xié)議履行發(fā)生糾紛的，雙方約定由甘南縣仲裁委進(jìn)行仲裁。 十一、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方及見證單位各執(zhí)一份，房管局存檔一份
甲方蓋章
法人代表（或委托代表）簽字：：
乙方簽字：
身份證號(hào)：
見證單位：
年月日
房屋買賣合同參考模板 篇14
______________________(以下簡(jiǎn)稱賣方)
姓名：________________________________
身份證號(hào)碼：__________________________
地址：_____________________________________________________(以下簡(jiǎn)稱買方)
姓名：________________________________
身份證號(hào)碼：__________________________
地址：____________________________________________________(以下簡(jiǎn)稱經(jīng)紀(jì)方)
地址：________________________________
總機(jī)：________________________________
經(jīng)賣方、買方及經(jīng)紀(jì)方協(xié)商，自愿達(dá)成如下協(xié)議：
一、買賣標(biāo)的
買賣雙方經(jīng)協(xié)商須以下列條款通過經(jīng)紀(jì)方出售及購入位于_______________________(以下簡(jiǎn)稱該房屋)之房屋。該房屋建筑面積為_______，其它附屬面積_______(以房產(chǎn)證面積或確權(quán)面積為準(zhǔn))。
二、成交價(jià)格
該房屋之成交樓價(jià)為單價(jià)_______元/平方米，其中附屬單價(jià)______元/平方米，總價(jià)______元，(大寫)______拾______萬______仟______佰______拾______元整。
三、付款方式(在中打“√”選擇)
a.一次性付款
(a)_______元須在簽本合約之同時(shí)付清作為認(rèn)購金;
(b)_______元須在簽正式房屋買賣合約前付清作為部分樓款，正式買賣合約須_______年_______月_______日之前簽妥;
(c)_______元須于買賣完成時(shí)(指房屋產(chǎn)權(quán)證書或正式購房合同已完備，下同)由買方付清作為樓價(jià)余款。
b.按揭付款
(a)_______元須在簽本合約之同時(shí)付清作為認(rèn)購金;
(b)_______元須在簽 正式買賣合約時(shí)付清作為首期余款，正式買賣合約須于銀行同意按揭時(shí)簽妥;
(c)_______元須于買賣完成并辦妥他項(xiàng)權(quán)利登記后由貸款銀行直接撥入賣方銀行帳號(hào)作為樓價(jià)余款，銀行實(shí)際貸款額與原貸款額之間差額由買方以現(xiàn)金支付。
c.轉(zhuǎn)按付款
(a)_______元須在簽本合約之同時(shí)付清作為認(rèn)購金，賣方收款_______天內(nèi)向抵押銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，并協(xié)助買方申請(qǐng)銀行貸款手續(xù)。
(b)_______元須在簽正式買賣合約時(shí)付清作為首期余款，正式買賣合約須于銀行同意轉(zhuǎn)按時(shí)簽妥;
(c)_______元須于買賣完成并辦妥他項(xiàng)權(quán)利登記后由貸款銀行扣除賣方所欠款項(xiàng)后將余款直接撥入賣方銀行帳號(hào)作為樓價(jià)余款銀行實(shí)際貸款額與原貸款額之間差額由買方以現(xiàn)金支付。
四、稅費(fèi)承擔(dān)及交割
a.買賣完成時(shí)，賣方須負(fù)責(zé)將該物業(yè)交結(jié)/買方同意連同該物業(yè)現(xiàn)有之租約一起購入該物業(yè)。
b.該物業(yè)是以現(xiàn)狀售予買方，而買方已檢查該物業(yè)，故買方不得借此拒絕交易。
c.在該物業(yè)交易完成之日(即交結(jié))，賣方須付清一切有關(guān)該物業(yè)之雜費(fèi)(如水電、管理、電話費(fèi)及有線電視費(fèi)等)，并即時(shí)遷出該房戶口。
五、傭金及賠償
基于經(jīng)紀(jì)已提供之服務(wù)，經(jīng)紀(jì)有權(quán)在此合約后向賣方收全_______元及向買方收全_______元作為傭金。
六、違約責(zé)任
a.賣方須保證對(duì)上述房屋享有完整所有權(quán)，能完全支配及處理。有關(guān)該物業(yè)的`產(chǎn)權(quán)瓜葛、債務(wù)、稅項(xiàng)及租賃清還抵押等，賣方應(yīng)在交易前清理完畢，并保證交易后買方無須負(fù)責(zé)，否則賣方應(yīng)賠償買方由此引起的一切損失。
b.經(jīng)紀(jì)代賣方所收之臨時(shí)認(rèn)購金，由賣方收妥及簽署本合約作實(shí)。如賣方拒絕收取該臨時(shí)認(rèn)購金及簽署本合約，則該筆認(rèn)購金在沒有任何補(bǔ)償情況下交回買方，買方將不得要求任何賠償。
c.如買方未能履行本合約之條款以至本合約不能順利完成，則已付之認(rèn)購金將由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)再將該物業(yè)售予任何人，而賣方不可再為此而向買方進(jìn)一步追究責(zé)任或要求賠償損失。
d.賣方在收取認(rèn)購金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方除須退還所有買方已付之認(rèn)購金外，并須以同等數(shù)目之金額賠償買方以彌補(bǔ)買方之損失，而買方不可要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約。
e.無論在任何情況下，若賣方或買方任何一方未能依本合約之條款賣出或買入該房屋，則毀約之一方須即時(shí)付予經(jīng)紀(jì)上述買賣雙方的傭金作為賠償經(jīng)紀(jì)之損失。
f.簽署本合約后，如買賣雙方在未得經(jīng)紀(jì)同意下協(xié)議取消本合約或私自交易，則買賣雙方將同時(shí)及分別成為本合約之毀約者，并仍須各自負(fù)責(zé)
付予經(jīng)紀(jì)應(yīng)得之上述傭金，并支付給經(jīng)紀(jì)方總房款______%的違約金。
七、其它
a.經(jīng)紀(jì)方負(fù)責(zé)跟進(jìn)有關(guān)買賣過戶等一切手續(xù)，直到該房屋買賣完成為止。買賣雙方須提供齊全該房屋買賣所需之資料。
b.合約取代任何過往之三方在談判中的聲稱、理解、承諾與及協(xié)議。
c.本合約簽字或蓋章生效，一式三份均具同等法律效力，買方、賣方及經(jīng)紀(jì)各持一份。
八、補(bǔ)充
1.______________________。
2.______________________。
3.______________________。
茲收到上述買方規(guī)定之定金人民幣_(tái)_____________________元。
賣方：_______年_______月_______日于_____________簽
房屋買賣合同參考模板 篇15
售房人： (以下簡(jiǎn)稱甲方)
身份證號(hào)碼：
購房人： (以下簡(jiǎn)稱乙方)
身份證號(hào)碼：
中介方：x房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱丙方)
需求編號(hào)：
甲、乙、丙三方根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、行政法規(guī)和天津市相關(guān)地方性法規(guī)的規(guī)定，在合法、平等、自愿、相互信任的基礎(chǔ)上簽訂本合同，承諾共同遵守。
第一條：房屋基本情況
1、甲方自愿將座落在 區(qū) 的房屋(以下簡(jiǎn)稱“該房屋”)出售給乙方。乙方對(duì)該房屋已作充分了解并實(shí)地看房，對(duì)該房屋現(xiàn)狀無異議，愿意購買該房屋。甲方保證房屋在合同簽訂后的狀況和看房時(shí)狀況一致。
2、該房屋的基本情況如下：
房屋性質(zhì)： 所有權(quán)人： 出證日期： 房型：
建筑/計(jì)租面積： 樓層： 總層數(shù)： 使用性質(zhì)：
附屬設(shè)施：
第二條：成交價(jià)格
甲、乙雙方協(xié)商后的實(shí)際成交價(jià)格為：人民幣 元(大寫)，該房屋產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)過戶的相關(guān)費(fèi)用由 承擔(dān)，(該房屋產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)過戶費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋的評(píng)估價(jià)格，而非丙方提供的交易參考價(jià)和甲乙雙方商定的實(shí)際成交價(jià)。)該房屋在權(quán)屬過戶時(shí)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅由 承擔(dān)。該房屋配套設(shè)施過戶的相關(guān)費(fèi)用由 承擔(dān)。
第三條：信息服務(wù)費(fèi)及支付
甲、乙、丙三方簽訂本合同時(shí)，甲方須向丙方交納中介服務(wù)費(fèi)：人民幣 元(大寫)，乙方須向丙方交納中介服務(wù)費(fèi)：人民幣 元(大寫).
第四條：付款約定(本條各款項(xiàng)均不計(jì)利息)
乙方向丙方的交款約定：
售房人：