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《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的新看點(diǎn)

發(fā)布時(shí)間:2021-07-09

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的新看點(diǎn)

  《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,從1月1日起正式施行。以下是中國人才網(wǎng)小編整理的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的新看點(diǎn),歡迎閱讀!

  該細(xì)則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序、資料查詢、保護(hù)、利用和法律責(zé)任都作了明確的規(guī)定。從我公司土地、房產(chǎn)登記辦證的操作經(jīng)驗(yàn)分析,對(duì)比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》,《細(xì)則》有以下新“看點(diǎn)”

  1進(jìn)一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求

  《細(xì)則》第二條規(guī)定:“房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記,保持權(quán)利主體一致。”

  2處分共有不動(dòng)產(chǎn)的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng))

  《細(xì)則》第十條規(guī)定:“處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請(qǐng),但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額,應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。”

  3除已經(jīng)過公正外,自然人處分不動(dòng)產(chǎn)需“現(xiàn)場(chǎng)”委托登記代理

  《細(xì)則》第十二條規(guī)定:“當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。自然人處分不動(dòng)產(chǎn),委托代理人申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書,但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。”

  與目前土地、房產(chǎn)登記相比,《細(xì)則》的規(guī)定,使委托代理程序較為復(fù)雜和嚴(yán)謹(jǐn)。

  4不動(dòng)產(chǎn)登記人員可能需要現(xiàn)場(chǎng)查看不動(dòng)產(chǎn)的狀況

  《細(xì)則》第十六條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看,重點(diǎn)查看下列情況:(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記,查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”

  即不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人要做好現(xiàn)場(chǎng)查看的準(zhǔn)備。

  5小區(qū)公共道路、綠地等用地作為業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記存在可能

  《細(xì)則》第三十六條規(guī)定:“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí),申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。”

  6國有農(nóng)場(chǎng)土地相關(guān)登記也有規(guī)可依法

  《細(xì)則》第五十二條規(guī)定:“以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場(chǎng)、草場(chǎng),以及使用國家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn),申請(qǐng)國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的,參照本實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。國有農(nóng)場(chǎng)、草場(chǎng)申請(qǐng)國有未利用地登記的,依照前款規(guī)定辦理。”

  7登記信息保護(hù)要求,杜絕“房叔”、“房嬸”

  《細(xì)則》第九十五條:“各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息。”

  第一百零三條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定,有下列行為之一,依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:……(三)泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息;……”

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  不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合基本完成后,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的落地意味著,中國不動(dòng)產(chǎn)登記工作從此有了更加詳實(shí)和可操作的法律依據(jù)。

  【明確一:小產(chǎn)權(quán)房無法登記】

  國土資源部地籍司副司長(zhǎng)冷宏志表示,我們國家物權(quán)法規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)如果不登記,是不受法律保護(hù)的。從這個(gè)角度講,建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后,大家為了更好保護(hù)自己的物權(quán)或者財(cái)產(chǎn)權(quán),正常地講就應(yīng)該到登記部門進(jìn)行登記。如果不登記,他就不能夠?qū)沟谌恕?/p>

  只有全面納入登記的不動(dòng)產(chǎn)才能在法律框架內(nèi)受到保護(hù),對(duì)于此前非法買賣的小產(chǎn)權(quán)房,目前不動(dòng)產(chǎn)登記條例明確暫不登記,這意味著小產(chǎn)權(quán)房不可能隨之合法化。

  【明確二:三類人可查詢不動(dòng)產(chǎn)】

  實(shí)施細(xì)則明確“三類人”可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料:一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料;二是因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

  根據(jù)上述規(guī)定,只有特定人可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料,而且并非“以人查房”,即輸入姓名即能查詢房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)信息。權(quán)力機(jī)關(guān)依法查詢,也需經(jīng)過合理的法定程序。

  根據(jù)實(shí)施細(xì)則,權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料:查詢申請(qǐng)書;查詢目的的說明;申請(qǐng)人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的,提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料。對(duì)于查詢所需材料,細(xì)則增加了“查詢目的的說明”這一項(xiàng)。

  實(shí)施細(xì)則要求,不動(dòng)產(chǎn)登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度,任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息。違反規(guī)定的,除依法給予處分外,構(gòu)成犯罪的,還要依法追究刑事責(zé)任。

  【明確三:小區(qū)公共部分歸業(yè)主所有】

  值得注意的是,實(shí)施細(xì)則對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地的產(chǎn)權(quán)歸屬登記進(jìn)行了明確規(guī)定:辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí),申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

  “在我國現(xiàn)今的城市建設(shè)模式下,城市居民自購的住房往往位于小區(qū)內(nèi),此類小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場(chǎng)所似乎并無登記人信息。”北京圣運(yùn)律師事務(wù)所行政法首席律師王優(yōu)銀表示。

  【明確四:農(nóng)村宅基地及房屋要登記】

  此外,對(duì)于國有建設(shè)用地上的建筑物,此前有房產(chǎn)證登記制度相對(duì)完善。農(nóng)村集體土地、宅基地和集體土地承包經(jīng)營權(quán)等多數(shù)在村內(nèi)登記,而且多數(shù)手工登記,資料并不完整。

  此次實(shí)施細(xì)則對(duì)于集體土地宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)都明列單獨(dú)章節(jié)要求登記。

  中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國英表示,不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身就是保護(hù)各種不動(dòng)產(chǎn)的合法性,有些地區(qū)農(nóng)村集體土地確權(quán)工作近幾年開展不錯(cuò),還有很多農(nóng)村集體土地確權(quán)登記尚需完善。不動(dòng)產(chǎn)登記全面推開后,所有的建筑物應(yīng)該全部登記。

  實(shí)施細(xì)則第42條規(guī)定,因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的,需提交下列材料:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等。

  【明確五:登記未引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)】

  在不動(dòng)產(chǎn)登記條例征求意見期間,業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)擔(dān)心,不動(dòng)產(chǎn)登記掌握房產(chǎn)基礎(chǔ)信息,是為征收房地產(chǎn)稅鋪路。而開征房地產(chǎn)稅的預(yù)期,可能會(huì)引發(fā)有多套房產(chǎn)的業(yè)主拋售房產(chǎn),從而引起樓市震蕩。

  事實(shí)證明,江蘇、北京、天津等地在20xx年已經(jīng)開始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變更、交易的居民換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證,從而陸續(xù)實(shí)現(xiàn)新證(不動(dòng)產(chǎn)登記證)換舊證(房產(chǎn)證)。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)去年穩(wěn)中有升,不動(dòng)產(chǎn)登記并未引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

  首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)張杰表示,“不需要擔(dān)心不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌,不動(dòng)產(chǎn)登記只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的間接因素。短期來看,不動(dòng)產(chǎn)登記有利于理清市場(chǎng)底數(shù),開發(fā)商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產(chǎn)數(shù)量有一個(gè)確切的數(shù)據(jù);長(zhǎng)期來看,這有利于市場(chǎng)秩序的完善,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”

  不動(dòng)產(chǎn)登記中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)處處長(zhǎng)盧靜指出,首先要明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項(xiàng)摸清家底、保護(hù)公有和私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)之間合法交易的制度。但這項(xiàng)行政管理制度,客觀上確實(shí)是房地產(chǎn)稅開征的前提條件。

  “不動(dòng)產(chǎn)登記還未觸碰到公眾敏感點(diǎn),公眾最在意的是房地產(chǎn)稅開征。”黨國英在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。“不動(dòng)產(chǎn)登記從整合機(jī)構(gòu),到全面可查詢還需要幾年時(shí)間,到真正開征房地產(chǎn)稅還有一段路要走。即便是有多套房準(zhǔn)備出售,也會(huì)慢慢賣,不需要著急拋售。”

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