收入如何確認(rèn)，對房地產(chǎn)企業(yè)來說將直接影響當(dāng)年的經(jīng)營成果。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得土地開發(fā)權(quán)、進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工程、開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年時(shí)間，與一般工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)具有成片開發(fā)、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，加之房地產(chǎn)銷售一般要經(jīng)過取得預(yù)售許可證預(yù)售簽訂預(yù)售合同、取得銷售許可證簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買主驗(yàn)收確認(rèn)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定特殊性。原《股份有限公司會(huì)計(jì)制度》和新的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行；如果符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。 
    在實(shí)務(wù)中各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)有不同的確認(rèn)方法，主要有：1)以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù)；2)以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實(shí)現(xiàn)；3)以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收，開出“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票作為銷售實(shí)現(xiàn)；4)以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認(rèn)。值得一提的是，上述標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)因人而異，不同的職業(yè)判斷導(dǎo)致不同的結(jié)果。例如在上市公司年報(bào)中，有幾家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的問題，被注冊會(huì)計(jì)師出具了保留意見或解釋性說明段。而公司與注冊會(huì)計(jì)師的分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。 
    筆者對此根據(jù)收入確認(rèn)原則并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際談?wù)剛�(gè)人觀點(diǎn)，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》規(guī)定銷售商品的收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)： 
    (一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 
    (二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制； 
    (三)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)； 
　　(四)相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。 
    1)簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實(shí)現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買主的最后意想決定；且預(yù)售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項(xiàng)資產(chǎn)而訂立的合同，而房地產(chǎn)預(yù)售合同是商品購銷雙方的意想。因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》 規(guī)定商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已轉(zhuǎn)移給買方判定，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款由于該開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收，不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。只有等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。