一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題
房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過程的重要問題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。在以拆遷補(bǔ)償為目的的估價(jià)中，我們所求的價(jià)格應(yīng)該是非公開市場價(jià)格還是公開市場價(jià)格呢?
拆遷補(bǔ)償市場不同與我們一般意義上所說的公開市場，而是一個(gè)特殊的市場，拆遷補(bǔ)償價(jià)格有別于公開市場價(jià)格，此點(diǎn)筆者是贊同的，但是，雖然拆遷補(bǔ)償市場是一個(gè)非公開市場，筆者仍然認(rèn)為我們的拆遷補(bǔ)償估價(jià)還是應(yīng)該采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)而求取公開市場價(jià)格，理由如下：
第一、采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)符合新《條例》(國務(wù)院305號令)的精神。
新《條例》第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。”這里所指的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格應(yīng)該理解為公開市場價(jià)格更帖切，因?yàn)槲覀円话闼f的“市場經(jīng)濟(jì)”、“市場價(jià)格”這類用語中所指的“市場”都指的是專業(yè)術(shù)語中的“公開市場”，否則應(yīng)在“市場評估價(jià)格”前面加上諸如“拆遷”等詞語做為定語。如果認(rèn)為以上說法有些咬文嚼字，為了進(jìn)一步領(lǐng)會(huì)新《條例》的精神，此處引用建設(shè)部劉志峰副部長在《中國房地產(chǎn)估價(jià)師》雜志(總第31期)上發(fā)表的一篇題為“轉(zhuǎn)變思路，依法行政，實(shí)現(xiàn)拆遷管理方式的根本性轉(zhuǎn)變”的文章中有關(guān)新《條例》出臺背景的一段話：“新《條例》為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革和市場發(fā)育的要求，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)公正、公平、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，對城市房屋拆遷補(bǔ)償安置的原則作了較大調(diào)整，…，突出了市場機(jī)制的作用，…，將應(yīng)當(dāng)由公民自行解決的事務(wù)和可以由社會(huì)中介組織調(diào)節(jié)的事務(wù)，交給公民和社會(huì)中介組織解決……”，結(jié)合這段話分析估價(jià)機(jī)構(gòu)做為中介組織所扮演的角色，在拆遷工作中，估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷過程起到調(diào)節(jié)作用，其主要任務(wù)就是為拆遷雙方提供被拆遷房屋在市場上的客觀、合理的價(jià)格(公開市場價(jià)格)，這也是拆遷雙方最想得到的，至于拆遷行為的強(qiáng)制性、拆遷過程的時(shí)限性等因素(非公開市場性因素)，可由拆遷人給予被拆遷人額外的補(bǔ)償來體現(xiàn)，比如可通過一定比例的上浮、按期搬家的獎(jiǎng)勵(lì)等方式，具體標(biāo)準(zhǔn)是由拆遷人根據(jù)拆遷項(xiàng)目的具體情況(投資獲利情況、拆遷工作的困難程度等)來制定的，而不應(yīng)由估價(jià)人員來評定。
第二、采用非公開市場標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)會(huì)遇到具體操作上的困難。
我們知道，無論采用怎樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)都必須對此價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的定義，否則，所得到的估價(jià)結(jié)果是不能成立的。公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中有明確定義，而非公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不易清楚、準(zhǔn)確地定義。相對于“公開”，“非公開”的程度是多大，沒有統(tǒng)一性，相同的拆遷人會(huì)因?yàn)椴煌膮^(qū)位、不同的房屋種類、不同的規(guī)劃需要等因素造成的拆遷困難程度而制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(在市場價(jià)格的基礎(chǔ)上浮動(dòng))，同樣，相同的拆遷項(xiàng)目也會(huì)因拆遷人的不同(開發(fā)利潤的不同)而造成最終補(bǔ)償價(jià)格的不同，估價(jià)人員常常不易了解每個(gè)拆遷項(xiàng)目的這些具體特點(diǎn)，即使了解也很難描述清楚。再者，即便定義了估價(jià)的非公開市場標(biāo)準(zhǔn)，具體進(jìn)行估價(jià)操作時(shí)也會(huì)遇到困難，比如采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)，在選取房地產(chǎn)交易案例時(shí)，按照在“同一供求圈”內(nèi)選擇的要求，就不能選取公開市場下的交易案例，而只能選取所定義的特定拆遷市場下的交易案例，這幾乎是辦不到的，尤其是在新《條例》開始施行的初期。
第三、采用公開市場標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)有利于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
“獨(dú)立、客觀、公正”是房地產(chǎn)估價(jià)的行為總則，只有遵守這三個(gè)基本要求，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才能健康發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)師的地位才會(huì)在社會(huì)中確立。如果采用非公開市場標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價(jià)，有些非公開市場的因素(如強(qiáng)制性、限期性等)往往需要主觀上進(jìn)行判斷，想要避免這些主觀判斷所帶來的偏差，勢必要制定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這樣的標(biāo)準(zhǔn)只有通過政府部門來制定才會(huì)有權(quán)威性，估價(jià)人員所要做的就是在這些由政府制定的標(biāo)準(zhǔn)(基準(zhǔn)價(jià)、指導(dǎo)價(jià)等)的基礎(chǔ)上進(jìn)行一些因素的修正來得到估價(jià)結(jié)果，有時(shí)修正的浮度也制定得很詳細(xì)，只要按規(guī)定來套算就能得到估價(jià)結(jié)論。有些人可能會(huì)認(rèn)為這樣操作一來省事，二來估價(jià)依據(jù)也很充分，估價(jià)人員可以將許多矛盾推到政府的有關(guān)規(guī)定上而逃脫責(zé)任�？墒沁@樣的估價(jià)操作只是進(jìn)行一些清楚的、簡單的套算工作，不需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師，普通人都能完成這種估價(jià)，試想，如果一個(gè)行業(yè)在社會(huì)上失去了其存在的必要性，那么在當(dāng)今這個(gè)越來越市場化的社會(huì)里怎么能長遠(yuǎn)地發(fā)展。所以，在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，堅(jiān)持公開市場標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用自己的所掌握的市場信息和專業(yè)技能進(jìn)行估價(jià)，為拆遷雙方提供客觀、公正的市場價(jià)格，這才是社會(huì)的真正需要，才能使房地產(chǎn)估價(jià)師的社會(huì)價(jià)值得到真正體現(xiàn)。
二、采用公開市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價(jià)的操作模式
采用公開市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價(jià)，即是針對每個(gè)拆遷戶評估出公開市場價(jià)格，其具體的評估操作(如評估方法的選擇、計(jì)算等)就可以按照《規(guī)范》的要求來進(jìn)行，這里不再多述，需要說明的是，在估價(jià)報(bào)告中必須明確價(jià)值定義，并寫明估價(jià)結(jié)果僅做為制定最終拆遷補(bǔ)償價(jià)格的參考等事項(xiàng)。對于單個(gè)拆遷戶的估價(jià)，操作起來比較簡單，而對于成片拆遷項(xiàng)目的估價(jià)則較為復(fù)雜。