一、剩余法概述
1、剩余法的定義與原理
    又稱假設開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。 
    剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理是一致的。 
    剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進行資本還原，求得房地價格。 
    除適用于土地估價外，剩余法還大量應用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策，具體可應用于三個方面：
（1）確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格 來源：
（2）確定具體開發(fā)項目的預期利潤
（3）確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用
    2、剩余法的計算公式    
基本公式： v = a – ( b + c )        v—購置開發(fā)場地的價格 a—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值  b—開發(fā)成本  c—開發(fā)商合理利潤
實際估價中常用的具體計算公式：
土地價格 = 房屋的預期售價 - 建筑總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息
計算時還需要考慮各項費用的時間價值
3、剩余法的特點與適用范圍
（1）剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價，正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤等。
（2）剩余法估價的三個假設和限制條件：關鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻
（3）剩余法的適用范圍
a.待開發(fā)土地的估價
b.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價
c.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價
d.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估
二、剩余法估價的程序與方法
1、剩余法估價的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情況；
（2）確定土地的最佳開發(fā)利用方式；
（3）估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價；
（4）估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得利潤等；
（5）測算土地價格。
2、各道程序的內(nèi)容與方法
（1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況
（2）確定最佳的開發(fā)利用方式
包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。
（3）確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價
可通過兩個途徑取得：習慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。
（4）估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤
a.估算開發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預算法來估算。
b.估算專業(yè)費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。
c.估算不可預見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2%-5%。
d.確定開發(fā)建設周期，估算預付資本利息（這是一個難點），預付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當時貸款利率進行計算。
e.估算稅金，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算
f.估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算
g..估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。