資產(chǎn)評(píng)估(上)

考試要求
根據(jù)考試大綱規(guī)定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要內(nèi)容為：資產(chǎn)評(píng)估中關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估含義特征以及評(píng)估方法等方面的理論。
本部分考試旨在檢驗(yàn)考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)概念的基本了解和掌握程度。
主要考點(diǎn)
一、資產(chǎn)評(píng)估概述
二、資產(chǎn)評(píng)估的方法        
內(nèi)容講解
第四篇 資產(chǎn)評(píng)估
第三十章 資產(chǎn)評(píng)估概述
第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的含義
一、資產(chǎn)評(píng)估的興起與發(fā)展
資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)價(jià)。它始于土地評(píng)估，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的要求，也是社會(huì)分工趨專(zhuān)業(yè)化的結(jié)果。
二、資產(chǎn)評(píng)估的含義與構(gòu)成因素
資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)與估算。進(jìn)一步說(shuō)，可以說(shuō)是由具有合法評(píng)估資格機(jī)構(gòu)，根據(jù)特定的評(píng)估目的，遵循公允和法定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、原則與程序，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行資產(chǎn)確認(rèn)、價(jià)值認(rèn)定與結(jié)果報(bào)告的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。主要由評(píng)估主體、評(píng)估客體、評(píng)估目的、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估原則、評(píng)估程序和評(píng)估方法等要素構(gòu)成。
1.評(píng)估主體，即進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)門(mén)人員；
2.評(píng)估客體，即被評(píng)估的對(duì)象；
3.評(píng)估目的即需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的原因；
4.評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，即資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)的價(jià)格、技術(shù)等標(biāo)準(zhǔn)；
5.評(píng)估原則，即資產(chǎn)評(píng)估中必須依據(jù)的法則和標(biāo)準(zhǔn)；
6.評(píng)估程序，即資產(chǎn)評(píng)估具體進(jìn)行的環(huán)節(jié)、步驟；
7.評(píng)估方法，即評(píng)估運(yùn)用的符合國(guó)家規(guī)定的各種專(zhuān)門(mén)的方法。
第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn)
一、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)
例題：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題：
在資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)一企業(yè)的某棟廠房進(jìn)行評(píng)估，屬于（  ）。
a.單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估
b.部分資產(chǎn)評(píng)估
c.長(zhǎng)期投資評(píng)估
d.整體資產(chǎn)評(píng)估
答案：a
二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
1、現(xiàn)實(shí)性 
現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。
2、市場(chǎng)性 
資產(chǎn)評(píng)估是來(lái)源于市場(chǎng)、服務(wù)于市場(chǎng)的活動(dòng)。 
3、預(yù)測(cè)性 
資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。 
4、公正性 
資產(chǎn)評(píng)估的公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。 
5、咨詢(xún)性 
資產(chǎn)評(píng)估的咨詢(xún)性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)。
第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的原則與程序
一、資產(chǎn)評(píng)估的原則
1.真實(shí)性原則
2.科學(xué)性原則
3.可行性原則
4.公平性原則
二、資產(chǎn)評(píng)估的一般程序
1.申報(bào)立項(xiàng)
2.資產(chǎn)清查。資產(chǎn)清查是資產(chǎn)評(píng)估的前期準(zhǔn)備，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人員完成。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)有關(guān)資料，對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)逐項(xiàng)進(jìn)行賬帳、賬表、賬實(shí)核對(duì)和清理，保證清查工作的質(zhì)量。
3.評(píng)定估算。評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)的基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)不同的評(píng)估對(duì)象和所估目的，依照國(guó)家法律法規(guī)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，客觀公正合理地評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。 
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)向企業(yè)單位提交評(píng)估結(jié)果報(bào)告書(shū)(正文)及與評(píng)估有關(guān)的附件材料。
4.驗(yàn)證確認(rèn)。由企業(yè)單位向財(cái)政局申請(qǐng)辦理資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的確認(rèn)手續(xù)，辦理時(shí)應(yīng)提交以下資料：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)及有關(guān)資料；按規(guī)定填報(bào)“申請(qǐng)辦理資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)報(bào)告書(shū)”；    
它是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)在可以預(yù)見(jiàn)到的未來(lái)若干年內(nèi)每年的預(yù)期收益， 并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，即評(píng)估值。
一、收益現(xiàn)值法中的基本概念
1.本金、本金化率和本金化率
本金是指資本金，本金收益率是指收益與本金的比率，本金化率是將預(yù)期收益還原成本金是所用的本金收益率。
2.收益、預(yù)期收益和收益現(xiàn)值
二、收益現(xiàn)值法的基本原理
（一）預(yù)期收益
1.預(yù)期收益的外延界定
2.預(yù)期收益影響因素
3.預(yù)期收益的變動(dòng)趨勢(shì)
4.預(yù)期收益的年限
（二）本金化率確定
1.按行業(yè)或企業(yè)的平均資金利潤(rùn)率確定折現(xiàn)率
2.按加權(quán)平均資金成本確定折現(xiàn)率
3.按安全利率加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)利率確定折現(xiàn)率
三、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用前提與適用范圍
四、收益現(xiàn)值法應(yīng)用評(píng)價(jià)
1.前提條件
2.適用范圍
五、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用評(píng)價(jià)
例題：判斷題：大量觀察法是資產(chǎn)評(píng)估的一種基本方法。
答案：錯(cuò)誤