基準(zhǔn)地價(jià)評估（2）

三、基準(zhǔn)地價(jià)的確定

1、基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則
（1）以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評估結(jié)果為輔。
（2）土地市場發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場交易資料評估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級差收益測算結(jié)果進(jìn)行休整。
（3）土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證。
（4）要以評估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價(jià)管理政策。

2、基準(zhǔn)地價(jià)的確定
（1）方法
（2）結(jié)果要求
對已評定土地級的城鎮(zhèn)，一般情況下每一級土地應(yīng)有綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等四種基準(zhǔn)地價(jià)；沒有評定土地級的城鎮(zhèn)，一般按區(qū)域確定基準(zhǔn)地價(jià)，性質(zhì)單一的區(qū)域只評估一種用途的基準(zhǔn)地價(jià)，多用途區(qū)域應(yīng)評估出多種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

1、編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的目的

2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表編制的基礎(chǔ)
  基準(zhǔn)地價(jià)與宗地樣點(diǎn)地價(jià)的差異，一般是由于影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素差異造成的。

3、影響地價(jià)的因素分析與基準(zhǔn)地價(jià)修正因素
（1）影響地價(jià)的因素分類（需要掌握）
主要有區(qū)域因素和個(gè)別因素。
（2）商服業(yè)用地影響因素
（3）住宅用地影響因素
（4）工業(yè)用地影響因素

4、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
（1）土地級別基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
   a.確定級別內(nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。
   b.選擇編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的因素。
   c.樣點(diǎn)地價(jià)、土地收益資料的整理。
   d.各級土地中各行業(yè)用地修正幅度的確定。
   e. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制及因素條件的說明。
（2）均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
   a.確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。
   b.選擇修正因素。
   c.樣點(diǎn)地價(jià)的整理。
   d.計(jì)算各區(qū)中的地價(jià)修正幅度。
   e. 編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。
（3）土地級別和均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制
（4）土地定級總分值的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的確定

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的驗(yàn)證（看一看）