第九章 合同法分則(1)     一、買賣合同

    （一）買賣合同的概念與特征

    買賣合同是賣方將出賣的財物交付給買方所有，買方接受該項財物并支付約定價款的合同。買賣合同的特征是:(1)買賣合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的合同。(2)買賣合同是財產(chǎn)所有權(quán)與價金互為對價的合同。(3)買賣合同是諾成、雙方和有償合同。

    （二）買賣合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

    買賣合同申當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)是相對應(yīng)的，買方的權(quán)利即為賣方的義務(wù)，賣方的權(quán)利即為買方的義務(wù)。

    (1)賣方的主要義務(wù)。1、交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。2、按約定的數(shù)量、質(zhì)量、期限和地點交付標(biāo)的物。3、應(yīng)當(dāng)擔(dān)保交付的標(biāo)的物符合約定的品質(zhì)。

    (2)買方的主要義務(wù)。1、支付價款。2、按約定接受標(biāo)的物。3、通知出賣人。

    （三）所有權(quán)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險負(fù)擔(dān)

    (1)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

    所有權(quán)轉(zhuǎn)移，即標(biāo)的物的所有權(quán)由賣方轉(zhuǎn)移至買方。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，買賣合同中所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)則是:

    1、依合同約定時間。當(dāng)事人可以在合同中約定標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。約定的時間既可以是某一時間界點，也可以是附轉(zhuǎn)移條件，待條件成就，所有權(quán)轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人在合同中約定了所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間的標(biāo)的物的所有權(quán)自該時轉(zhuǎn)移。

    2、交付完成時間。若合同未約定標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時轉(zhuǎn)移。即交付完成時間為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間。

    3、法律、法規(guī)規(guī)定時間。法律、法規(guī)要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移須履行特殊手續(xù)的，則以該特殊手續(xù)辦理完畢時間為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。

    (2)風(fēng)險負(fù)擔(dān)。

    買賣合同申的風(fēng)險負(fù)擔(dān)是指標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險分配給哪一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。依照我國合同法，風(fēng)險負(fù)擔(dān)的規(guī)則是:

    1、標(biāo)的物毀損十天失的風(fēng)險，交付前由賣方負(fù)擔(dān);交付后由買方負(fù)擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定或法律另有規(guī)定的除外。

    2、因買方的過錯使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買方應(yīng)承擔(dān)自約定交付之日至實際交付時的標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險負(fù)擔(dān)。

    3、賣方出賣運輸途中的標(biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定外，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自合同生效時起由買方負(fù)擔(dān)。

    4、合同未約定交付地點或者約定不明，標(biāo)的物由賣方運輸?shù)�，賣方將標(biāo)的物交付第一承運人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買方負(fù)擔(dān);未約定由賣方運輸?shù)�，賣方將標(biāo)的物置于交付地點，買方違反約定沒有接受的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買方負(fù)擔(dān)。

    5、因標(biāo)的物的質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的，買受人拒絕接受或解除合同的、標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由賣方承擔(dān)。

    6、賣方禾按約定交付有關(guān)標(biāo)的物單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。

    （四）房屋買賣合同

    房屋買賣合同是賣方將房屋交付給買方所有，買方取得房屋所有杈并支付約定的價款的協(xié)議。房屋買賣合同具有以下特征:

    (1)房屋和宅基地具有不可分性『房屋買賣只轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)而不轉(zhuǎn)移宅基地的所有權(quán)，但宅基地的使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

    (2)房屋買賣合同往往涉及第三人的權(quán)利。

    如房屋屬出租房屋，法律規(guī)定須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

    (3)房屋買賣合同屬要式合同。雙方當(dāng)事人均須向主管部門提交有關(guān)證件，如房屋所有權(quán)證、購房證明信、身份證明等，并須在房屋所在地的房產(chǎn)管理機關(guān)辦理過戶登記手續(xù)。