一、計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。
增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
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按照稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。
按照規(guī)定，對(duì)于納稅人取得的實(shí)物收入要按收入的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；對(duì)于取得的無形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。
對(duì)于取得的貨幣收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。
（二）扣除項(xiàng)目及其金額
1.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格
舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格是指納稅人在轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率后的價(jià)格。舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。按照規(guī)定，個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。對(duì)于取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或者不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。按照規(guī)定，個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估而支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。但是，對(duì)于納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括個(gè)體戶在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所繳納的營業(yè)稅和印花稅。
對(duì)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)予按實(shí)際繳納金額扣除。
3.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。
如果個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛�，或者隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，或者提供的扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（指經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)綜合評(píng)定的價(jià)格）計(jì)算征稅。
二、稅率
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
�。�1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
�。�2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過100％的部分，稅率為40％。
�。�3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。
（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
