第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地登記狀況：估價對象位于×x市路號，距影劇院500m，距火車站1000m，土地用途為商住綜合用地三級地�！秶型恋厥褂米C》證號為××市國用(1999)字第號。土地面積10000m2。宗地四至狀況略。
2.土地權(quán)利狀況：估價對象土地所有權(quán)屬于國家，原為×房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年11月以出讓方式取得。該公司由于經(jīng)營管理不善，兩年內(nèi)未進行任何開發(fā)活動，由政府收回該宗用地土地使用權(quán)，并組織拍賣，擬拍賣用途為商住綜合用地。至評估基準日，該宗地未設(shè)定擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利。
3.建筑物和地上附著物狀況：待估宗地上規(guī)劃建筑物總面積1 5000m。，為框架結(jié)構(gòu)，規(guī)劃容積率1.5，建筑密度20％，1～3層為商場，4～11層為住宅，商場住宅各層建筑面積均相等。商場、住宅建筑面積分別為6000m2、9000m2。
二、地價影響因素分析
(一)一般因素(略)
(二)區(qū)域因素
影響估價對象的區(qū)域因素主要有：區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚度、環(huán)境質(zhì)量、未來規(guī)劃等。
1.區(qū)域位置(略)
2.交通條件
估價對象所處區(qū)域內(nèi)有市區(qū)主干道路、路縱橫分布、道路通暢，路網(wǎng)密度適中，交通較為便利。
3.基礎(chǔ)設(shè)施狀況
供水：水資源豐富，水質(zhì)優(yōu)良。與城市管網(wǎng)相連，可向用戶提供標準自來水；
排水：排水體制為雨水、污水分流制；
供電：市區(qū)內(nèi)變電站供給，保證率較高；
通訊：電信電網(wǎng)覆蓋該區(qū)域；
供熱：一般由區(qū)域內(nèi)自備鍋爐供熱。
4.環(huán)境質(zhì)量
估價對象所處區(qū)域地質(zhì)狀況較好，無不良地質(zhì)現(xiàn)象；有一定大氣、噪聲污染，無明顯水污染。
5.未來規(guī)劃
按照××市城市總體規(guī)劃，該區(qū)域內(nèi)對用地情況無具體限制。
6.產(chǎn)業(yè)集聚度(略)
(三)個別因素(略)
第三部分土地估價
一、估價原則
1.替代原則
2.需求與供給原則
3.變動原則
4.協(xié)調(diào)原則
5.綜合分析原則
6.多種方法相結(jié)合的原則
二、估價方法與估價過程
1.估價方法選擇
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，故確定采用基準地價系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法測算地價。然后將兩種方法測算結(jié)果進行綜合調(diào)整，從而得到估價對象地價。
2.估價過程
(1)用基準地價系數(shù)修正法測算地價
1)基準地價及基準地價系數(shù)修正法簡介(略)。
2)《×x市城區(qū)土地定級估價報告》成果介紹：
①基準地價評估基準日：2000年10月31日
②土地使用年期：商住綜合用地法定最高出讓年期50年。
③土地開發(fā)程度：××市的基準地價設(shè)定的開發(fā)程度是指現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施狀況。調(diào)查分析基準地價基礎(chǔ)設(shè)施狀況為紅線外“六通”(通路、通電、通訊、供水、排水、供暖)，紅線內(nèi)場地平整。
④容積率：××市商業(yè)、住宅用地基準地價是指容積率分別為3、1.5的級別平均地價。
3)估價對象處于三級地內(nèi)，商業(yè)用地三級地基準地價4500元/m2，住宅用地三級地基準地價3600元/m2，根據(jù)估價對象的具體情況，確定采用商業(yè)用地三級地基準地價4500元/m2、住宅用的三級地基準地價3600元/m2，作為測算用基準地價。
