1.（本題20分）土地估價報告： 
    一、評估對象概況： 
    ××市江東消防器材廠位于公路西側(cè)，該廠西側(cè)一塊平整的土地為估價標的物，面積為3942平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干（詳見附表），該地塊為一不規(guī)則四邊形，位于××市一等二級地區(qū)，交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。 
    二、評估目的： 
    ××公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司，需要租用該地建冷彎型鋼廠，要求評估出該地地價，確定年租金額。 
    三、評估依據(jù)： 
    1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。 
    2.《××市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和有償劃撥暫行規(guī)定》。 
    3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。 
    4.《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》。 
    四、評估過程： 
    土地部分 
    1.征地成本費： 
    根據(jù)《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》，我市一般耕地的征地成本費用組成如下：項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農(nóng)轉(zhuǎn)非人口差價款、征購糧差價款、不可預見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米 
    2.三通一平費用：86.00元/平方米 
    3.投資利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米） 
      開發(fā)周期為24個月，銀行貸款月利息為1％。 
    4.正常利潤額：175.46×15％=26.32（元/平方米） 
    5.地段差價=70.00×修正系數(shù)=70.00×0.935=64.45（元/平方米） 
      因該地位于我市一等二級地區(qū)，取修正系數(shù)為0.935。 
    6.單位地價：267.23元/平方米 
    7.年租金額： 
      年純收益（年租金額）=地價×還原利率 
      根據(jù)我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9％。 
      即：年租金額＝1053420.66×9%=94807.86（元/年） 
    地上物部分 
    1.已拆除和待拆除部分： 
名稱 
面積(平方米) 
結(jié)構(gòu) 
成新 
重置價(元/平方米) 
估價額(元) 
  
圍墻 
357.68 
磚實砌 
8 
46.00 
11445.76 
廁所 
16 
磚木瓦 
6 
150.00 
1440.00 
粉碎房 
44.4 
磚石棉瓦 
7 
200.00 
6216.00 
廢料棚 
16 
磚石棉瓦 
7 
200.00 
2240.00 
電焊間 
14 
磚墻瓦頂 
9 
390.00 
4914.00 
倉庫 
28 
磚混 
9 
390.00 
9828.00 
化驗室 
28 
磚混 
9 
390.00 
9828.00 
庫房 
112 
  
磚石棉瓦 
7 
200.00 
15680.00 
水泥路 
300 
水泥 
9 
20.00 
5400.00 
合計 
            66991.00 
    2.出租部分 
    二樓會議室建筑面積138.60平方米，樓面分攤占地69.30平方米，需出租給飛馬公司。 
      房屋部分：重置價        620元/平方米 
                小區(qū)配套      48元/平方米 
                商業(yè)網(wǎng)點      40元/平方米 
                合    計      744元/平方米 
                估計額=744×138.6=103118.40（元） 
      土地價額=69.3×267.23=18519.04（元） 
      二樓會議室總估價額=18519.04+103118.40=121637.44（元）