抵押貸款評估業(yè)務是各國評估界的主要業(yè)務之一。我國銀行業(yè)自上世紀九十年代初以來，也越來越多地對貸款項目采用抵押等保證方式，由此我國抵押貸款評估業(yè)務得到較大發(fā)展。但當前我國抵押貸款評估業(yè)務存在較大問題，本文擬簡要分析影響我國抵押評估業(yè)務的主要因素，并在此基礎上提出相關的建議，即政府、銀行和評估行業(yè)應當從各自角度出發(fā)，確保抵押評估業(yè)務的有效進行，以達到維護金融資產(chǎn)安全的目的。

抵押貸款評估業(yè)務主要涉及三個主體，包括貸款申請人（企業(yè)）、放貸機構（銀行）和評估機構（師）。通過對抵押貸款評估業(yè)務的綜合分析，筆者認為當前抵押貸款評估中的問題是由多方面因素形成的，與三類主體的行為都有著千絲萬縷的聯(lián)系。既有來自申請人和銀行的問題，也有評估行業(yè)自身存在的問題，集中體現(xiàn)在以下幾個層面上：

1.道德層面

在各類抵押貸款及評估業(yè)務失敗案例中，申請人、銀行以及評估師相互勾結，進行虛假抵押以及虛假評估的占有相當大的比例。首先，我國市場經(jīng)濟體制正在建設之中，尚沒有形成系統(tǒng)的誠信制度。許多企業(yè)采取各種手段騙取銀行貸款，這已成為虛假抵押及虛假評估屢禁不止的源頭。其次，有相當一部分估價人員職業(yè)道德低下，迎合客戶利益，甚至出具虛假、不實評估報告。第三，一些銀行管理人員與申請人、評估機構內(nèi)外勾結，聯(lián)合騙取銀行信貸資金。同時普遍存在銀行向評估機構索要回扣的不正�，F(xiàn)象。

2.技術層面

雖然抵押貸款評估業(yè)務發(fā)展很快，但我國評估行業(yè)沒有對抵押貸款評估業(yè)務進行必要的規(guī)范，目前我國尚未出臺有關抵押貸款評估業(yè)務的準則或指導意見，這與《國際評估準則》、《歐洲評估準則》等國際性、區(qū)域性評估準則中將抵押貸款評估業(yè)務（以貸款保證為目的的評估業(yè)務）作為規(guī)范重點的作法有著很大不同，從一定意義上可以說我國抵押貸款評估業(yè)務基本處于無序狀況。由于缺乏必要的技術規(guī)范，給抵押貸款評估業(yè)務帶來很大的混亂，評估業(yè)務中許多重要的概念混淆不清。如在抵押貸款業(yè)務中，有的評估師認為應當評估抵押物的市場價值或正常市場條件下的價值，而有的評估師則認為應當評估其清算或變現(xiàn)價值。而在實踐中由于缺乏必要的理論和準則指導，這些因素的掌握完全取決于評估師的個人判斷和申請人、銀行的要求（如果未受道德因素的影響），由此對同一抵押物按照上述兩種評估思路將導致價值上的很大差別。由于價值類型和價值定義的概念尚沒有被我國評估人員和評估報告使用者所接受，上述兩種評估結果都可能被籠統(tǒng)地稱為抵押物的價值。這種做法不僅會誤導銀行做出正確決策，銀行在不了解所評估價值的內(nèi)涵的基礎上，是無法正確使用評估報告的，而且也極大地影響了評估行業(yè)的社會形象。

3.銀行管理層面

銀行作為放貸人并沒有成為真正的有效評估報告使用者，普遍沒有建立必要的內(nèi)部控制和管理制度，對抵押物的評估報告缺乏必要的審核或復核。在實踐中，大部分銀行僅僅是被動地使用評估報告，簡單地在評估結果基礎上按一定折扣確定放貸額，至于評估結論的定義和內(nèi)涵、評估結論所依賴的假設條件等均不加以分析。不同銀行之間、銀行不同分支機構之間往往在相關評估政策上有著較大的差異。

4.政府管理層面

政府部門特別是金融機構監(jiān)管部門也沒有建立起對銀行等金融機構放貸過程中的評估行為進行規(guī)范和檢查的制度，這從外部因素的角度也進一步縱容了銀行對抵押評估管理的放松。由于我國的特殊情況，銀行不良資產(chǎn)形成的原因也是多方面的，既有銀行內(nèi)部管理上的問題，也有政策性因素所帶來的影響。而當今我國各級政府以及社會各界都將注意力集中到后者上，認為對我國金融體制改革、確保金融資產(chǎn)安全的主要突破口在于理順那些政策性因素，而沒有將注意力放在銀行苦下管理內(nèi)功、采取各種必要措施防范金融風險上來。

從客觀上說，上述問題的存在是由我國當前社會主義市場經(jīng)濟建設時期下，金融市場以及評估行業(yè)的特點所決定的。這些問題對抵押評估業(yè)務的健康發(fā)展乃至金融資產(chǎn)的安全都構成很大的影響，而抵押評估業(yè)務所涉及的三類主體都沒有對其危害性予以充分的認識。由于這些問題是由多方面、多層次造成的，因此，筆者認為在解決這些問題的時候也應當多管其下，從幾個層面上共同著手，系統(tǒng)地解決問題。

1.努力提高企業(yè)管理人員、評估人員及銀行管理人員的職業(yè)道德水平，規(guī)避道德風險。本文討論的是如何從三類主體的角度出發(fā)，規(guī)范抵押評估業(yè)務。而道德層面問題的解決應當于整個社會誠信制度的健全緊密相連，本文對此不做過多探討。

2.制定切實可行的抵押評估準則，從技術層面上規(guī)范抵押評估行為。評估界應當總結抵押評估中存在的問題，充分考慮各方的合理需求，通過評估準則的形式對抵押評估中的重要技術性問題進行規(guī)范，包括規(guī)范抵押評估的主要原則、明確抵押評估業(yè)務中的主要價值類型及其定義、評估程序的特殊要求（如必須對抵押物進行現(xiàn)場勘查或調(diào)查）、報告披露環(huán)節(jié)中的特殊要求（如對產(chǎn)權狀況、其他抵押情況的充分披露）等。通過抵押貸款評估準則的制定，規(guī)范評估師執(zhí)業(yè)行為，避免或減少不同評估師由于評估思路不同而形成的差異，更好地為申請人和銀行提供服務。