一、房地產(chǎn)評估的基本常識
  1、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。
  房地產(chǎn)評估對象是房地產(chǎn)物質(zhì)實體與房地產(chǎn)權(quán)益的綜合體。
  房地可以劃分為三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一。房地產(chǎn)評估的標的也有三種存在形式：
  土地（或土地使用權(quán)）、房屋建筑屋和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。
  2、土地供給及其特征
  土地供給分為土地的自然供給和土地的經(jīng)濟供給
  土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地數(shù)量，包括：已利用的土地和未來可供利用的土地。
  土地的自然供給有以下5個特性：
  具有適宜于人類生存和工作的氣候條件
  具有適宜于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件
  具有可以利用的淡水資源
  具有可供人類利用的生產(chǎn)資源
  具有一定的交通條件
  土地的經(jīng)濟供給：指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。土地的經(jīng)濟供給具有彈性。
  3、土地的特性
  土地的特性可以分為土地的自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。
  土地的自然特性：
（1）位置固定性、（2）質(zhì)量的差異性、（3）不可再生性、（4）效用永續(xù)性
  土地的經(jīng)濟特性：
（1）供給的稀缺性、（2）可壟斷性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益級差性
  4、土地使用權(quán)
  在中國，城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。集體土地不可進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，國有土地所有權(quán)也不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。只有土地的使用權(quán)可以在市場上進行流轉(zhuǎn)。
  土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。
  土地使用權(quán)價格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的使用權(quán)價格，其出讓的最高年限由國務(wù)院確定。
  土地使用權(quán)出讓的最高年限：
（1）居住用地70年
（2）工業(yè)用地50年
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年
（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
（5）綜合或者其他用地50年
  5、地租及地價理論
  根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，地租分為級差地租和絕對地租
  級差地租是指等量資本投入在等面積的不同等級的土地上，因不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的歸土地所有者占有的超額利潤。
  壟斷地租是由壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。
  建筑地租在具有與農(nóng)業(yè)級差地租相同規(guī)律的級差地租的同時，還具有自身的特點：
（1）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場地和空間而支付的
（2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響
（3）社會發(fā)展和進步會提高建筑地段地租
（4）壟斷地租在建筑地段地租中占有顯著地位
  地價的特征：
（1）地價是地租的資本化         （2）地價是權(quán)益價格
（3）土地具有增值性             （4）地價與用途相關(guān)
（5）地價具有個別性             （6）地價具有可比性