項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 篇1

　　說(shuō)明：我公司根據(jù)貴公司所提供的《鳳凰城·商業(yè)分析報(bào)告》 、《商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃》、鳳凰城項(xiàng)目圖紙，結(jié)合目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際招商過(guò)程中出現(xiàn)的情況，結(jié)合大理洱源市場(chǎng)、項(xiàng)目商業(yè)定位、項(xiàng)目物業(yè)情況、項(xiàng)目招商情況等幾個(gè)方面做出分析。

　　一、市場(chǎng)背景：

　　1.從20xx年中旬至20xx年，全省商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目激增，昆明作為云南省行政、文化、教育等中心城市，在建或待建商業(yè)項(xiàng)目達(dá)93個(gè)，多呈現(xiàn)城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)體量過(guò)剩。優(yōu)質(zhì)商戶資源稀缺，在實(shí)際招商過(guò)程中開(kāi)發(fā)商在品牌引入、業(yè)態(tài)規(guī)劃、物業(yè)規(guī)劃等方面，投入的人力、物力成本增加，從而導(dǎo)致目前昆明市場(chǎng)很多在建項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)停滯不前或強(qiáng)行開(kāi)業(yè)后招商不利，導(dǎo)致空鋪、二次招商或多次招商不利的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目回籠資金時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)放商資金投入過(guò)大等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　2.大理作為云南省旅游發(fā)展的重點(diǎn)城市，目前旅游業(yè)收入仍是大理重要的支柱產(chǎn)業(yè)。大理市場(chǎng)呈現(xiàn)當(dāng)?shù)叵�費(fèi)以下關(guān)為中心，外來(lái)消費(fèi)以大理及周邊旅游資源地為中心的現(xiàn)狀。商業(yè)氛圍過(guò)于分散不利于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和商戶資源的引入。

　　3.洱源作為大理地?zé)崧糜钨Y源的聚集地，商業(yè)氛圍更多圍繞旅游資源開(kāi)發(fā)和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)配套升級(jí)兩個(gè)方面進(jìn)行展開(kāi)。

　　二、項(xiàng)目分析：

　　1.商業(yè)定位：根據(jù)貴公司《商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃》報(bào)告的內(nèi)容，項(xiàng)目定位

　　分為城市商業(yè)配套、旅游商業(yè)兩個(gè)定位進(jìn)行展開(kāi)，兩種定位決定了，在招商過(guò)程中，招商對(duì)象以本地現(xiàn)有商戶為主，外地商戶為輔的特點(diǎn)。該商業(yè)定位基本符合項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)要求和項(xiàng)目要求，但其中外地商戶的招商工作將成為整個(gè)招商工作中的難點(diǎn)。

項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 篇1

　　一、基本情況

　�。ㄒ唬┰戒摷瘓F(tuán)基本情況

　　通過(guò)考察，越鋼集團(tuán)是曲靖市30戶重點(diǎn)骨干企業(yè)之一。20xx年越鋼集團(tuán)被云南省企業(yè)聯(lián)合會(huì)評(píng)為“20xx年云南工業(yè)100強(qiáng)”之一，排名居第38位，20xx年在曲靖市重點(diǎn)骨干企業(yè)綜合排名居第5位，20xx年在曲靖市重點(diǎn)骨干企業(yè)綜合排名居第4位，其從事煉鐵生產(chǎn)已有38年歷史（國(guó)有企業(yè)）。原越州鋼鐵廠于20xx年根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策要求進(jìn)行了改制，轉(zhuǎn)變?yōu)樵颇锨�靖越鋼集團(tuán)有限公司。

　　（二）福辰公司基本情況

　　在對(duì)福辰公司的考察過(guò)程中，因其未按縣委20xx年10月11日會(huì)議要求，及時(shí)提供項(xiàng)目實(shí)施方案，在考察過(guò)程中也未對(duì)其公司情況作說(shuō)明，故其基本情況不明。

　　二、考察情況對(duì)比分析

　　（一）雙方經(jīng)濟(jì)實(shí)力

　　通過(guò)考察，越鋼集團(tuán)至20xx年9月，已擁有總資產(chǎn)19.5億元，凈資產(chǎn)9.5億元，20xx年產(chǎn)值預(yù)計(jì)將達(dá)到31億元。公司現(xiàn)有5個(gè)直屬?gòu)S（焦化廠、水泥廠、機(jī)修廠、發(fā)電廠、原料廠）、2個(gè)分公司（運(yùn)輸經(jīng)貿(mào)分公司、進(jìn)出口貿(mào)易分公司）、10個(gè)控股公司（曲靖華泰新型墻體材料有限公司、曲靖華泰實(shí)業(yè)有限公司、曲靖華泰房地產(chǎn)有限公司、云南曲靖華福鋼鐵有限公司、云南曲靖麒麟焦化有限公司、云南宜良越興鋼鐵有限公司、曲靖際豐水泥有限公司、曲靖明達(dá)選煤有限公司、曲靖市麒麟?yún)^(qū)嘉興煤業(yè)有限公司、曲靖越鋼選礦有限公司）、4個(gè)參股公司（曲靖市明達(dá)選煤有限公司、曲靖市商業(yè)銀行、富源縣墨紅欣欣煤礦、曲靖市凱勝物流有限公司）。目前已形成年生產(chǎn)生鐵70萬(wàn)噸、機(jī)焦150萬(wàn)噸、水泥36萬(wàn)噸、原煤18萬(wàn)噸、洗精煤120萬(wàn)噸、燒結(jié)礦120萬(wàn)噸、新型墻體材料10萬(wàn)立方米、發(fā)電量1.2億度的生產(chǎn)能力。

　　市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究會(huì)

　　“**市‘萬(wàn)頃良田建設(shè)工程’”和“常州**市土地整治示范項(xiàng)目”屬于同一項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模、地點(diǎn)、建設(shè)資金完全相同。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為上興鎮(zhèn)和**鎮(zhèn)二片，建設(shè)總規(guī)模16826畝，總投資27385萬(wàn)元，其中：地方配套資金21511萬(wàn)元(拆遷安置補(bǔ)償)，省以上投資5874萬(wàn)元(土地整理工程)�！�**市“萬(wàn)頃良田建設(shè)工程”規(guī)劃方案》由**市政府于XX年2月申報(bào)至省國(guó)土資源廳，XX年2月規(guī)劃方案獲省廳批復(fù)。XX年10月，**市政府申報(bào)了《常州**市土地整治示范項(xiàng)目》。土地整治示范項(xiàng)目是二部一省合作項(xiàng)目(國(guó)土資源部、財(cái)政部、江蘇省政府)，該項(xiàng)目省以上財(cái)政負(fù)責(zé)投資土地整理工程經(jīng)費(fèi)。

　　片工程區(qū)位于**鎮(zhèn)**村增福圩，東毗大溪河，西北臨蕪太運(yùn)河，南靠金峰水泥接壤蘆蕩河。項(xiàng)目總面積11157畝，涉及**村的15個(gè)自然村、16個(gè)村民小組;核心工程區(qū)涉及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)戶780戶2493人，其中需拆遷安置的農(nóng)民531戶1654人;工程總投資約17100萬(wàn)元，由省、市兩級(jí)政府撥款，是一項(xiàng)巨大的惠民工程;工程從XX年10月開(kāi)始到XX年10月基本完成。筆者最近通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)參觀、聽(tīng)介紹、座談走訪，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施情況進(jìn)行了調(diào)查研究，現(xiàn)將情況報(bào)告如下：

　　項(xiàng)目確定

　　**市國(guó)土資源局根據(jù)省國(guó)土資源廳和常州市政府的指示精神，從開(kāi)發(fā)土地資源，提高土地使用效率，優(yōu)化區(qū)域土地利用布局，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高農(nóng)民生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)耕地資源、建設(shè)用地資源、勞動(dòng)力資源與公共服務(wù)資源的有效集聚，加快實(shí)現(xiàn)農(nóng)田集中、居住集聚、用地集約、效益集顯的科學(xué)發(fā)展目標(biāo)，推動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化新農(nóng)村建設(shè)創(chuàng)建“萬(wàn)頃良田”，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增加農(nóng)民收入，改善農(nóng)民生活有著深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

　　XX年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議修訂了《中華人民共和國(guó)消防法》，并確定于XX年5月1日實(shí)施。新的《消防法》中確定了非重點(diǎn)建筑項(xiàng)目消防審核驗(yàn)收的備案、抽查制度，增強(qiáng)了建筑項(xiàng)目審核驗(yàn)收工作的針對(duì)性，同時(shí)也為消防機(jī)構(gòu)科學(xué)、有效的開(kāi)展建筑項(xiàng)目的消防監(jiān)督管理提供了良好的平臺(tái)。結(jié)合工作實(shí)際，探討一下新《消防法》實(shí)施后如何加強(qiáng)在建建筑項(xiàng)目的消防監(jiān)督管理。

　　一、 建筑項(xiàng)目審核驗(yàn)收工作現(xiàn)狀及原因

　　（一）建筑項(xiàng)目審核驗(yàn)收工作現(xiàn)狀。目前，建筑項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)審核工作特點(diǎn)可以概括為“紙上談兵”——所謂“紙上談兵”，是指目前的審核工作往往完全是監(jiān)督員和設(shè)計(jì)圖紙之間的交流，針對(duì)圖紙中存在的問(wèn)題，理想化的提出審核意見(jiàn)，突出了技術(shù)規(guī)范的要求，忽略針對(duì)性解決問(wèn)題的建議，忽略建設(shè)項(xiàng)目的個(gè)體差異和滅火救援的實(shí)際需要。而建筑項(xiàng)目消防工程驗(yàn)收工作則“注重結(jié)果，忽略過(guò)程”——這并不是說(shuō)消防監(jiān)督員降低驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而是指通過(guò)一兩次囫圇吞棗的整體驗(yàn)收，不能完全發(fā)現(xiàn)在漫長(zhǎng)的施工過(guò)程中出現(xiàn)的各類缺陷，加上審核工作“紙上談兵”，往往造成驗(yàn)收工作的被動(dòng)。

　　(二) 造成建筑項(xiàng)目審核驗(yàn)收工作現(xiàn)狀的原因。究其原因，有以下兩點(diǎn)：一是建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量多。就貴陽(yáng)市而言，每年受理的審核驗(yàn)收項(xiàng)目大約各為1500個(gè)，支隊(duì)機(jī)關(guān)更是要承擔(dān)50％以上的審核驗(yàn)收任務(wù)，按照“審驗(yàn)分離”的制度要求，在假設(shè)不開(kāi)展其他任何工作的前提下，監(jiān)督員平均每?jī)商炀鸵獙徍嘶蛘唑?yàn)收一個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有加強(qiáng)監(jiān)督管理的空間；二是缺乏科學(xué)、有效的審核驗(yàn)收工作制度和程序。審核和驗(yàn)收工作從表面上看只涉及建筑項(xiàng)目建設(shè)的起點(diǎn)和終點(diǎn)，但本質(zhì)上卻應(yīng)該包含“設(shè)計(jì)審核——施工管理——工程驗(yàn)收”的全部過(guò)程，其中“施工”過(guò)程中又包含施工質(zhì)量監(jiān)督管理、消防產(chǎn)品監(jiān)督管理、隱蔽工程檢查、裝修材料抽樣檢測(cè)等多個(gè)方面。由于施工過(guò)程缺乏管理，在建筑投入使用后最終會(huì)造成日常的消防監(jiān)督檢查中火災(zāi)隱患層出不窮，以及消防設(shè)施維護(hù)難道大、成本高等問(wèn)題。

　　*年*月，金融學(xué)會(huì)金融租賃研究會(huì)為了配合即將召開(kāi)的全國(guó)金融改革會(huì)議，按照人民銀行的要求，對(duì)業(yè)內(nèi)的典型租賃項(xiàng)目開(kāi)展調(diào)查工作。希望通過(guò)調(diào)查，達(dá)到進(jìn)一步宣傳租賃業(yè)務(wù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，以及進(jìn)一步摸清影響租賃業(yè)發(fā)展的政策性因素。 目前金融租賃研究會(huì)共20家會(huì)員單位。正式會(huì)員12家，贊助會(huì)員8家。這次調(diào)查一共收回7家17例典型案例。

　　其中正式會(huì)員5家12例，贊助會(huì)員2家5例。 租賃物件主要有：電信、電子設(shè)備、電氣制造設(shè)備、化工設(shè)備、制藥設(shè)備、公交汽車、運(yùn)輸汽車、軋機(jī)、電梯、醫(yī)療設(shè)備、環(huán)保設(shè)備、制酒設(shè)備、印染等，觸及行業(yè)范圍比較廣泛。 租賃方式有三種：直接融資租賃、回租和經(jīng)營(yíng)性租賃。其中有些公司采用創(chuàng)新租賃技術(shù)，減少風(fēng)險(xiǎn)，提高了收入，但這種方式并不普及。

　　資金來(lái)源主要是銀行貸款。其他方式有：自有資金;吸收租賃資金;項(xiàng)目融資，還有一部分是自籌。遺憾的是金融租賃公司沒(méi)有從資金市場(chǎng)或戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)融資的案例。 擔(dān)保方式主要有：信用擔(dān)保、項(xiàng)目擔(dān)保、企業(yè)擔(dān)保、在建工程抵押、委托基金擔(dān)保、信用證擔(dān)保、托收等多種方式。缺乏銀行擔(dān)保、政策性擔(dān)保公司擔(dān)保的典型項(xiàng)目。 風(fēng)險(xiǎn)防范措施主要有：保險(xiǎn)、擔(dān)保、保證金抵押、供貨商代墊款、租賃債權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行或投資人、對(duì)回租的物件用他項(xiàng)權(quán)登記的方式抵押、社會(huì)一些機(jī)構(gòu)或部門代理監(jiān)督和管理。

　　還沒(méi)有依靠二手市場(chǎng)、強(qiáng)制公證等方式，利用社會(huì)資源控制和化解租賃風(fēng)險(xiǎn)的手段。 租賃公司的收益主要是手續(xù)費(fèi)、租賃利差、保證金利息等。還沒(méi)有或有租金的案例。整體看租賃業(yè)務(wù)仍處在低收益，高風(fēng)險(xiǎn)的階段。還缺乏吸引租賃公司積極開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)的動(dòng)力。 承租人的收益主要有：技術(shù)更新;提前投資;得到快捷方便的服務(wù);擴(kuò)大產(chǎn)量、品種和出口創(chuàng)匯;增加效益、節(jié)省投資費(fèi)用;解決流動(dòng)資金短缺問(wèn)題;通過(guò)租賃加速折舊。

　　一、調(diào)查目的

　　“綠城長(zhǎng)興廣場(chǎng)”項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查，目的在于確定項(xiàng)目招商的基準(zhǔn)價(jià)格，推進(jìn)項(xiàng)目招商持續(xù)良性地運(yùn)營(yíng)，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。

　　二、調(diào)查范圍

　　以“綠城長(zhǎng)興廣場(chǎng)”項(xiàng)目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長(zhǎng)安路、北至縣前街。

　　三、調(diào)查方式

　　走街選點(diǎn)訪問(wèn)。

　　四、綜合分析

　　1、人民北路。

　　本路段屬于三類路段，租金相對(duì)較低。底商：日租金4——8元;二層：日租金1.6左右。

　　案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬(wàn)元) 日租金(元)

　　人民北路銀時(shí)代店 一層 30 8 7.3

　　人民北路兩岸咖啡店 二層 500 30 1.64

　　西魚巷59號(hào)嗒滴嗒童裝店 一層 70 9 3.5

　　4、長(zhǎng)安路。

　　該路段沒(méi)有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪?zhàn)饨饦O為低廉，不具參考性，基本可以忽略。

　　案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬(wàn)元) 日租金(元)

　　金陵中路292號(hào)(空置) 一層 25 10 10.95

　　金陵中路318號(hào)汀凡詩(shī)女裝店 一層 30 6 5.4

　　縣前中街385號(hào)(空置) 二層 800 70 2.39

　　5、縣前街。

　　重點(diǎn)調(diào)查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場(chǎng)”。該項(xiàng)目總建筑面積為3.7萬(wàn)平方米，其中四層裙樓為“內(nèi)街式”商業(yè)建筑約2萬(wàn)余平方米。

　　該項(xiàng)目一層日租金報(bào)價(jià)每平方3.5元;二層報(bào)價(jià)2.5元。

　　據(jù)該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士透露，長(zhǎng)興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的底價(jià)從業(yè)主手中獲得招商運(yùn)營(yíng)權(quán)。

　　案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬(wàn)元) 日租金(元)