房地產(chǎn)調(diào)研報告（通用18篇）
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇1
隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。
4、在確保四房建設(shè)有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
7、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲 望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇2
一、項目背景
1 、 項目名稱：居住小區(qū)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
《a市城市拆遷管理條例》
《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
《住宅設(shè)計規(guī)范》
《住宅建筑設(shè)計標準》
《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》
《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起南至x路，西至x路、北至圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝
建筑面積：總建筑面積：
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
步行約10 分鐘可至a市中心。
西側(cè)為 市城市中心景點。
東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。
西南靠近a市小學(xué)。
北面為a市人民銀行。
4 、項目swot分析
優(yōu)勢及機會
該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟�，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。
周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
該項目以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
拆遷的'難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。
市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。
周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇3
縣級（尤其是我們中西部不發(fā)達地區(qū)的縣）房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點：一般都是是掛靠在大開發(fā)商下的小規(guī)模企業(yè)，運作模式是購買一塊地興建一個小區(qū)或幾棟商住樓，銷售得差不多了也就撤走了另找商機，開發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為，開發(fā)商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業(yè)利潤一擁而上的暴富者，素質(zhì)參差不齊。財務(wù)人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當(dāng)?shù)馗挥嗳藛T，稅務(wù)財務(wù)不精通、不熟悉，核算不能達到規(guī)范要求。給稅收征管工作增大難度：
稅收征管現(xiàn)狀：工作被動，征管質(zhì)量不高
一、地區(qū)觀念短期效益驅(qū)動形成干擾：近年來經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績的一個主要方面，房地產(chǎn)業(yè)作為一個見效快、政績顯現(xiàn)行業(yè)得到各級政府的青睞，各地各級產(chǎn)生重發(fā)展重引資輕管理思想，為了引進“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門地方土政策，因人因地因情況具體一個單位一個政策，在稅收上開一些口子，給依法征稅人為設(shè)置了障礙，對稅務(wù)部門日常征管工作也時有干擾。
二、行業(yè)要求不高資金密集財務(wù)核算質(zhì)量低增加稅收征管難度：縣級房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)要求低門檻不高：找個掛靠單位，租個辦公場所，幾個相關(guān)行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城，投資數(shù)千萬元的房地產(chǎn)企業(yè)有十幾家，形為企業(yè)實為個體的開發(fā)商近百，良莠不一。房地產(chǎn)業(yè)相對又是資金密集運作行業(yè)，密集資金運作、生產(chǎn)周期較一般行業(yè)長、成本費用項目多、會計核算復(fù)雜的特點要求房地產(chǎn)企業(yè)建立規(guī)范財務(wù)核算，目前稍具規(guī)模的開發(fā)商也只是幾個股東、三兩個財務(wù)人員，幾個工程人員組成，個體開發(fā)商更是股東打包來，事事自己動手心里一盤賬根本談不上財務(wù)核算。成本、費用不實、隱瞞收入現(xiàn)象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來被動。
三、稅收征管手段簡單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴重：由于成本費用核算不實，建筑業(yè)目前執(zhí)行的20__年工程預(yù)算指標體系與實際出入較大，稅務(wù)部門一般以房地產(chǎn)銷售收入為基礎(chǔ)，對所得稅實行定率征收，對土地增值稅按預(yù)征率征收，收入比例與現(xiàn)狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實際征收入庫房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產(chǎn)成為一個暴利行業(yè)已是一個不爭的事實，所得稅、土地增值稅少繳由此可風(fēng)一斑。
解決方法探討
一、思想上客觀分析房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，研究其發(fā)展形勢改變收入倚重思想：1、從宏觀、微觀上向地方黨政領(lǐng)導(dǎo)客觀分析房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟長遠影響，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展來講是一把雙刃劍，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)屬于消費行業(yè)，它創(chuàng)造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業(yè)那樣給地方帶來長期的持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展，過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過快開發(fā)是得不失，對房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)有倚重和依賴心理，國際慣例也都不會予以行業(yè)優(yōu)惠。2、教育地稅干部克服畏難思想，采取緊盯戰(zhàn)術(shù)，多調(diào)查研究、多實地觀察、及時掌握工程進度和銷售情況，實行動態(tài)跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機。
二、加大宣傳力度，強制規(guī)范行業(yè)財務(wù)核算，提高納稅人自行申報率和申報準確率：稅收管理單位有針對性地逐戶進行納稅輔導(dǎo)，明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚，敦促納稅人重視財務(wù)核算工作自覺及時進行準確的納稅申報。為稽查部門的處理處罰設(shè)置一個強有力的前提條件。
三、加強培訓(xùn)、提高技能、加強檢查、強化稅務(wù)稽查工作職能：稅務(wù)稽查作為打擊偷漏稅的職能部門，認真鉆研房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、核算業(yè)務(wù)，提高自身人員政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，檢查時注意與相關(guān)部門聯(lián)系協(xié)作，積極搜集資料，夯實證據(jù)鏈，重點檢查所得稅、土地增值稅，處理時依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴厲打擊偷漏稅不法行為，加大偷逃稅成本，讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇4
當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。XX年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。XX年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。
2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異常火爆，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；�、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場需求狀況
1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。
(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。
(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。
隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。
同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。XX年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。
另據(jù)XX年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。
(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。
1、城市化進程的不斷推進，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。
縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。
按《縣城城市總體規(guī)劃(-20xx)》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期(至XX年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。
2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進，生態(tài)城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。
四、政策建議
(一)建立預(yù)警預(yù)報制度，加強行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。
(二)加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。
保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。
規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)�；�;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)計劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。
金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監(jiān)控，實行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
各職能部門就應(yīng)嚴格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”;加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實行公開的市場化運作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運作。
(五)加強住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。
經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務(wù)，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發(fā)展。
要加快廉租房建設(shè)，建立保障機制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當(dāng)務(wù)之急的大事。
積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費群體，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進中介機構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦�、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，有效擴大市場需求量。
(七)促進產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強發(fā)展后勁。
要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展。
要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴大經(jīng)營。
通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚，從而增強房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇5
一、考察時間：
x年xx月xx日-xx月xx日
二、考察地點：
張家界——中昊回龍地下街（新合作地下商業(yè)步行街），常德——金旺地地下步行街，荊州——北京路中央大道地下商業(yè)步行街，武漢——楚河漢界、江漢路步行街、光谷步行街、楚河漢界、漢正街、戶部巷，長沙——太平街、國金街、中茂城、廟街等。
三、考察目的：
學(xué)習(xí)其他項目好的管理模式，運營手段以及當(dāng)前形勢下熱門、吸引人流的業(yè)態(tài)項目，綜合學(xué)習(xí)商業(yè)項目的業(yè)態(tài)布局，場景打造，宣傳策劃手段等，并收集有效的商戶資源。為公司項目管理及鶴洲路的招商運營提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及建議。
四、考察情況回顧：
1、張家界回龍地下商業(yè)街一期工程 ㎡，公攤率，銷售均價xx元/㎡，租金均價xx元/㎡，合同期三年，每年遞增%，物業(yè)費餐飲區(qū)xx元/㎡，服裝區(qū)xx元/㎡。二期 ㎡，公攤率%，預(yù)計銷售均價xx元/㎡，開業(yè)免租2個月租金均價xx元/㎡，合同期三年，每年遞增8%，物業(yè)費餐飲區(qū)xx元/㎡，服裝區(qū)xx元/㎡，水費xx元/噸，電費xx元/度。銷售模式先售后租，返租3年。該項目特色及亮點，商鋪大部分為30 ㎡左右的小格子，方便銷售及租賃。第一期過道寬m，總長m，第二期街道寬 m，總長m。單個門頭m，三門頭m。街區(qū)過道平坦無落差，人流旺盛，業(yè)態(tài)布局交錯混搭，無明顯業(yè)態(tài)分區(qū)。主要業(yè)態(tài)為鞋服類，二期餐飲區(qū)面積共 ㎡，占比%。
2、常德金旺地橋南商業(yè)街，總面積 ㎡，總長m，公攤率%，過道寬m，銷售均價xx元/㎡，租金均價xx元/㎡，合同期二至三年，每年遞增，物業(yè)費，水費/噸，電費xx元/度。銷售模式先售后租，返租3年。該項目特色及亮點，商鋪空置率低，商鋪大部分為40—50 ㎡便于銷售及租賃。單個門頭寬4m，整個街區(qū)過道平坦，管理規(guī)范，干凈整潔。業(yè)態(tài)分區(qū)明顯，主要業(yè)態(tài)為鞋服類。街區(qū)視覺導(dǎo)視清晰明了，廣告位規(guī)劃整齊，管理有條。
常德金旺地地下步行街入口街區(qū)內(nèi)部景象3、北京路中央大道地下商業(yè)步行街總面積 ㎡，總長m，公攤率，主街區(qū)過道寬，租金均價xx元/㎡，合同期三年，物業(yè)費xx元/㎡，水費xx元/噸，電費xx元/度。銷售模式先售后租，返租x年。該項目特色及亮點，該項目開業(yè)8年，商鋪已售罄，目前商鋪空置較低，商業(yè)旺盛，人流量大。商鋪大部分為20—50 ㎡便于銷售及租賃。商鋪開間3.5，進深5.5m，整個街區(qū)過道平坦，管理規(guī)范，干凈整潔。衛(wèi)生清潔使用全機械化操作，兒童娛樂，時尚鞋服、美妝個戶、手機數(shù)碼、餐飲美食等業(yè)態(tài)分區(qū)明顯，鞋服類占比55%。
荊州北京路中央商業(yè)街入口街區(qū)內(nèi)部一角3、武漢江漢步行街、光谷步行街、漢正街以及長沙國金街、中茂城，太平街等地，有的位置條件優(yōu)越，繁榮了一段時間，現(xiàn)已在衰退；有的業(yè)態(tài)新穎，主題鮮明，形成購物文化，人流如潮，持久繁榮。
武漢江漢步行街小吃城江漢步行街一角長沙廟街小吃城廟街小吃城內(nèi)部造景
五、考察體會
通過認真實地考察發(fā)現(xiàn)，一個商業(yè)能持續(xù)繁榮，總的概括就是具備“你無我有，你優(yōu)我優(yōu)，你有我特”特點。除了項目本身的位置條件外，與其商業(yè)別樹一幟的文化內(nèi)涵及獨具一格的業(yè)態(tài)布局息息相關(guān)。商業(yè)文化是指該商圈本身特有的特點在消費者心中的定位及口碑，如購物到江漢步行街，因其建筑保留清朝租界時間歐式風(fēng)格，街道寬廣，環(huán)境優(yōu)美，物品繁多，價格實惠，成為網(wǎng)紅打卡地等因此而著名。業(yè)態(tài)布局是指該業(yè)態(tài)本身能吸引人流，能形成競爭力及購買力，包括其承載該業(yè)態(tài)的裝修設(shè)計，特點鮮明，與眾不同。如現(xiàn)代粉色網(wǎng)紅服裝街，明清時期古建筑美食城，因其特有的裝修設(shè)計業(yè)態(tài)的融合搭配。讓消費者打卡拍照，留戀忘返�；蛟摌I(yè)態(tài)本身為現(xiàn)代流行或關(guān)注焦點，足夠具備吸引客流的能力。如紅網(wǎng)打卡地，復(fù)古風(fēng)格美食城等。考察不同的地方及業(yè)態(tài)，發(fā)現(xiàn)能快速吸引人流的業(yè)態(tài)項目，為吃喝玩樂的業(yè)態(tài)，特色美食，特色娛樂項目是現(xiàn)在年輕人喜聞熱見的事，一般年輕人聚集的地方，商業(yè)非常繁榮。
六、項目分析及考察建議
�。ㄒ唬Q洲路現(xiàn)狀分析
1、鶴洲路地上區(qū)位及商業(yè)現(xiàn)狀
中心商業(yè)步行街鶴州路段北起迎豐西路路口緊鄰懷化火車站，南至人民南路路口緊靠市郵政局及中國電信，路面寬16米，全長636米，過去該地段人流如潮，商業(yè)繁華。近年隨著市民出行方式的改變，高鐵站的新建，周圍商業(yè)業(yè)態(tài)影響，以及其他區(qū)域商圈的新起。目前，該地段人流稀少，馬路臨街商業(yè)衰落蕭條。探究其原因，一是高鐵站新建客流向高鐵站分流；二是道路窄，兩側(cè)居民小區(qū)少，主要公交線路繞行，公交站臺設(shè)置少，且馬路兩邊停車位及停車場資源缺乏；三是佳惠國際、佳惠華盛堂，萬達廣場等大型商圈新起分散了人流；四是周圍商業(yè)業(yè)態(tài)未形成規(guī)模及品牌影響力不吸引人流。基于當(dāng)前的現(xiàn)狀，建議在后期招商及業(yè)態(tài)布局中，布局能自帶人流的業(yè)態(tài)，主要為
吃喝玩樂的業(yè)態(tài)，同時，該業(yè)態(tài)具備一定的特色，是現(xiàn)代關(guān)注度高，熱門的業(yè)態(tài)。
2、項目購物文化及區(qū)位優(yōu)勢改變，自流人群較少。
過去該地段緊鄰火車站，人流如潮，商業(yè)繁華，素有鶴州路購物街之稱，為消費者購物首選之地。隨著高鐵站的新建，人流進行了分流，再加上馬路上商業(yè)蕭條，業(yè)態(tài)較為單一，對顧客的吸引力不強，前期形成的購物文化及原來的區(qū)位優(yōu)勢已發(fā)生改變，依靠現(xiàn)在的區(qū)位條件及周圍業(yè)態(tài)情況，自動吸引人流較為困難。因此，在后續(xù)規(guī)劃和運用中，建議對鶴洲路重新塑造概念，打造具有特色的購物文化，建立自己的購物品牌，增加競爭力，在消費者心中樹立形象和口碑。
3、街區(qū)跨度長，地段落差較大。
鶴州路街區(qū)總長630余米，人行過道為3.7米，地勢由南向北逐步增高，最高地勢差有12余米，高差影響，導(dǎo)致整條街的縱覽視角窄小，不能很好的`將商品業(yè)態(tài)成規(guī)模的展現(xiàn)，而吸引顧客眼球。同時，爬坡式購物體驗，在購物體驗上讓顧客容易感覺疲勞，前行購物欲望消退。建議進行場景打造，把鶴洲路的劣勢變?yōu)閮?yōu)勢，以吸引顧客和留住顧客。
�。ǘQ洲路的定位
1、通過考察發(fā)現(xiàn)目前能吸引人流，能帶動消費的業(yè)態(tài)項目，無外乎為吃喝玩樂的業(yè)態(tài)，而這些業(yè)態(tài)里面消費能符合大眾，能吸引年輕人這類主力人群的業(yè)態(tài)，其生命力會很強。飲食業(yè)態(tài)最能吸引人流特色飲食最受年輕人喜愛
2、結(jié)合鶴洲路項目的現(xiàn)狀，包括地理位置、物業(yè)結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)在的人流，建議定位特色餐飲為主，配套娛樂、服飾，手工等業(yè)態(tài)。比如打造民清時期特色美食街/五溪文化特色美食街。
（三）鶴洲路運營
1、做好前期市場調(diào)查
對鶴洲路業(yè)態(tài)及主題的定位，建議結(jié)合鶴洲路項目本身的特點，前期做好詳細的市場調(diào)查，確定業(yè)態(tài)受眾人群，消費層次，才能針對性的招商引進業(yè)態(tài)。再加上，目前鶴洲路已開業(yè)兩次，條件上已不允許“先行先試”地招商開業(yè)。須慎重確定主題業(yè)態(tài)，才能一蹴而紅。
2、進行場景設(shè)計打造
考察不同的地方及業(yè)態(tài)，發(fā)現(xiàn)一個業(yè)態(tài)的繁榮，除了其本身的產(chǎn)品需具備特色，配套其業(yè)態(tài)的不同，不同風(fēng)格的裝修場景設(shè)計，（如八十年代的餐飲裝修設(shè)計，能喚起顧客對過往的回憶，能留住顧客腳步）能形成特定的購物文化及口碑效應(yīng)。鶴洲路如重新啟動，建議進行依據(jù)鶴洲路的層高進行場景設(shè)計，塑造文化主題，增加特色，建立品牌，才能吸引商家及顧客。而一個吸引人流的業(yè)態(tài)場景的打造，需要新穎的創(chuàng)作理念及專業(yè)的設(shè)計團隊。因此，如進行場景設(shè)計打造，建議一定要聘請專業(yè)的設(shè)計團隊。
3、多方尋求合作引用新型宣傳手段
一個項目及業(yè)態(tài)的繁榮，與其超強的運營策劃和宣傳方式密不可分。良好的宣傳和策劃手段，不僅能引流增效，還能延續(xù)業(yè)態(tài)的生命力。鶴洲路重新啟動，建議尋找好的噱頭，通過與抖音、微信等新型平臺合作，將鶴洲路品牌及業(yè)態(tài)快速宣傳出去。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇6
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20__年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%，20__年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。__年以來平均銷竣比為2.64，__年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是__年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場"拐點論"的影響。
__年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比__年2月份增長10.1%，相比__年全年銷售均價增長0.5%，但是比較__年末的銷售均價略有下降。__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年前兩個月成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較__年同比有所減少。__年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比__年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應(yīng)政策號召，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實"90/70"政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
一、__年以來南京商品房銷售情況，20__年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 1137.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價為 5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4__7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
__年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比__年2月份增長10.1%，相比__年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，__年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是__年末到__年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)"拐點論"影響，成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到__年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，__年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
二、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間。
三、南京未來兩年住房建設(shè)計劃，根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃，__年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比__年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。__年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。__年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比__年土地實際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。
__年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比__年的850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實"90/70"政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米，與__的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比 __年30萬平方米的供應(yīng)計劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。__年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng) 1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比__年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。__年南京市住房建設(shè)計劃總量與__年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實"90/70"政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇7
一、云陽概況
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
�。ǘ﹨^(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。
�。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由42.3:33.7:24.0調(diào)整到的31.1:33.3:35.6.社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。
（五）城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，20__年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標。
1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5.住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5%住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90110平方米（小戶型，小面積），120145平方米（中戶型，中面積），180250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為8095平方米（小戶型，小面積），100125平方米（中戶型，中面積），130180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
三、土地儲備的幾點建議
（一）應(yīng)抓緊進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導(dǎo)致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇8
近年來，違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率成為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一個常見重災(zāi)問題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項目容積率，減少配套設(shè)施，讓開發(fā)商獲取高額利潤”總結(jié)為房地產(chǎn)犯罪官員尋租七法之首。
長期以來，購房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題與開發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合就加強容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知，可見國家對此問題極為重視，因此，切實治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題是當(dāng)前和今后的一項重要任務(wù)。
違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個原因。其一是利益驅(qū)動，開發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調(diào)整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導(dǎo)致違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率存在空間。
眾所周知，容積率是一個體現(xiàn)土地使用強度的指標，是項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。同樣一塊建設(shè)用地，容積率提高少許，即意味著開發(fā)商可以建設(shè)多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調(diào)整容積率。
應(yīng)當(dāng)說，容積率對開發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區(qū)業(yè)主和整個城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的實質(zhì)內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比，高的容積率導(dǎo)致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車位置不足等，還會對小區(qū)內(nèi)的休閑健身場所、兒童活動區(qū)域形成擠壓，并且會對樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設(shè)施老化。同時，高的容積率也會影響城市整體規(guī)劃，影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設(shè)施與資源供應(yīng)緊張。因此，對容積率的調(diào)整應(yīng)當(dāng)慎重和嚴格。
根據(jù)《省房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率專項治理工作實施方案》有關(guān)精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為，促進城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我們提出以下幾點工作思路：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后，必須嚴格按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的`容積率等規(guī)劃條件進行開發(fā)建設(shè)。如需調(diào)整容積率的，除應(yīng)當(dāng)符合國家和省有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求外，還必須符合下列條件：
1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；
2、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開發(fā)強度的；
3、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平衡條件的；
4、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設(shè)投資要求的。
二、土地出讓前，規(guī)劃建設(shè)部門要根據(jù)總體規(guī)劃對宗地深入研究，科學(xué)下達規(guī)劃條件；土地出讓后，如無特殊理由不得調(diào)整容積率。確需調(diào)整容積率的，應(yīng)按下列程序辦理：
1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提出報告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關(guān)部門按抄告單原則辦理手續(xù)。
2、屬建設(shè)單位要求提高容積率的，應(yīng)按以下程序辦理：
�。�1）建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請，并附規(guī)劃設(shè)計方案；
�。�2）規(guī)劃行政主管部門對調(diào)整容積率申請報告進行初審，組織對規(guī)劃設(shè)計方案進行論證、評審，并告知國土資源主管部門，對符合調(diào)整條件的，報政府或規(guī)劃咨詢委員會批準后下達《調(diào)整容積率告知書》；
�。�3）建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，由國土資源行政主管部門按規(guī)定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開發(fā)建設(shè)單位持補交清單向財政部門補交土地使用權(quán)出讓金；
（4）規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和補交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據(jù)》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，報規(guī)劃行政主管部門，規(guī)劃咨詢委員會批準已調(diào)整容積率的，規(guī)劃部門應(yīng)書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發(fā)項目調(diào)整后的容積率計算收取應(yīng)補交的土地出讓金，規(guī)劃建設(shè)、房管等部門依據(jù)補交土地出讓金的票據(jù)辦理相關(guān)手續(xù)。
四、經(jīng)規(guī)劃、國土部門驗收后，對超過土地批準容積率的用地項目，在扣除因城市空間設(shè)計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規(guī)定的多層建筑（在符合國家規(guī)范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協(xié)議為準），應(yīng)按有關(guān)規(guī)定確定并收取應(yīng)補交的土地出讓金。
五、調(diào)整容積率的建設(shè)項目，不得提高建筑密度、降低綠地率。
六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設(shè)施及儲物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計算。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標的，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標準的面積或按現(xiàn)行市場地價補交土地出讓金。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，擅自改變建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，相關(guān)執(zhí)法部門須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允許保留的前提下，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門的處理決定，補交土地出讓金及相關(guān)規(guī)費，并接受相應(yīng)罰款。
八、國土資源、建設(shè)、規(guī)劃、城管、財政、審計、房定等部門應(yīng)密切配合、加強溝通，并將有關(guān)情況相互告知。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可、建設(shè)用地延期、商品房預(yù)售許可、竣工綜合驗收、房屋產(chǎn)權(quán)證書等手續(xù)，對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開發(fā)項目的一切手續(xù)。
九、對違反規(guī)定擅自調(diào)整容積率的行政主管部門工作人員，依法依紀從嚴處理。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇9
一、調(diào)研目的
寒假期間，為了增長見識，更好的了解本專業(yè)今后要面臨的工作方向，為了之后的學(xué)習(xí)更有著重性。本次我向一名員房地產(chǎn)公司員工進行了關(guān)于方房地產(chǎn)市場情況面的詢問調(diào)研學(xué)習(xí)，學(xué)到了許多書本以外的知識，收獲很多。下面是我對進行 房地產(chǎn)市場情況的一點簡單探討
二、調(diào)研時間：
20xx年2月12日
調(diào)研地點：房地產(chǎn)公司
調(diào)研過程：詢問房地產(chǎn)經(jīng)理
三、調(diào)研方法：
觀察分析法，資料分析法
內(nèi)容：了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在。
四、調(diào)研的結(jié)論：
1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近。
2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于HTML表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。
3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。
A，HTML超文本文件格式。運用圖片，文字和超級連接表現(xiàn)樓盤，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式。B，360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。C，VRML虛擬現(xiàn)實技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質(zhì)與現(xiàn)實有差異。至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。
4、未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現(xiàn)，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費不少時間與精力。
5、地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新。隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力。消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實用的銷售手段。
6、二手市場將相對活躍城區(qū)范圍的擴大，是二手交易的主要動因。樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的。
7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。
8、房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為。可以利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費者。
現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點：
1：認為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實被動的，消費者愿意才會看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因。而事實上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制，無時間限制的。
2：認為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及。這一點也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。
3：認為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確，用傳統(tǒng)超文本格式（HTML）表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠遠未能滿足消費者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對象必須為房地產(chǎn)準消費者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準消費者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。
就調(diào)研所得的資料統(tǒng)計，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期�？紤]網(wǎng)站的營運成本遠低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場存在，風(fēng)險很少。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇10
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場"拐點論"的影響。
**年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長10.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應(yīng)政策號召，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實"90/70"政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬平方米左右，但是**年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。
一、**年以來南京商品房銷售情況，20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 1137.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價為 5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比**年2月份增長10.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，**年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)"拐點論"影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
二、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇11
當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。20xx年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17。9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。20xx年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，20xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。20xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了20xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。20xx年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。
2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從20xx年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額x萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，20xx年為3.32%，20xx猛增至13.25%，20xx年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，20xx年———20xx年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%；商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。20xx年全縣總投放為16畝；20xx年總投放為98畝，是上年的6倍；20xx年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變。20xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，20xx年為10.59畝，20xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇12
當(dāng)前，中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價無市等現(xiàn)象。如何促進中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
據(jù)國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%;在我國東南部某些地區(qū)，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
中心城區(qū)房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房價低10%左右。然而，1-8月，中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬元，同比下降59%。中心城區(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購買者理性應(yīng)對持觀望態(tài)度等原因造成。
二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件
房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力是工業(yè)化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。
1、工業(yè)化進程的快慢。工業(yè)化進程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進房地產(chǎn)其他動力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等;另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進的加速時期表現(xiàn)得尤為明顯。美國經(jīng)濟學(xué)家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達到40%-60%時，工業(yè)化進入中期。20xx年，三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，已經(jīng)進入工業(yè)化中期。
2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的.發(fā)展狀況有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進程推動房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場，出臺并實施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰(zhàn)役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。20xx年，中心城區(qū)面積45平方公里，比20xx年擴大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%-60%時，城市化進程處于高速發(fā)展階段;當(dāng)城市化高速發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計劃，20xx年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到20xx年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快，這一數(shù)字還將擴大。因此，××房地產(chǎn)市場 “低迷” 是暫時的，從長遠來看，隨著全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個較長的快速發(fā)展期。
3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。20xx年，居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮(zhèn)居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算)。依據(jù)國際統(tǒng)計經(jīng)驗數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800-4000美元時，房地產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gd增長率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產(chǎn)市場快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于撤區(qū)設(shè)市時間較晚，居民消費的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展的“黃金期”還將更長。
三、幾點建議
近期，國家陸續(xù)出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%-5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、繼續(xù)穩(wěn)定房價 �！痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢”，市場相對健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會等民間組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導(dǎo)、鼓勵企業(yè)主動采取措施贏得市場，實現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。
2、控制供地規(guī)模。20xx年，中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場投放量達到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產(chǎn)市場秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃、土地供應(yīng)計劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項目。同時，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國民經(jīng)濟和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達到最優(yōu)化。
3、加大扶持力度。一是對房地產(chǎn)信貸資金實行區(qū)別對待。鼓勵和引導(dǎo)金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價。三是適當(dāng)放寬項目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對開發(fā)企業(yè)完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費進行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅決取消，能降低標準的盡量降低標準，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。
4、出臺購房優(yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區(qū)購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩(wěn)定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。
5、調(diào)整經(jīng)濟適用房和廉租房政策。20xx年，中心城區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠低于商品房市場均價。要調(diào)整經(jīng)濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。
6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預(yù)期，在一定的時期內(nèi)，市場會保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產(chǎn)市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統(tǒng)一儲備起來，以規(guī)避風(fēng)險、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇13
結(jié)合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專業(yè)技術(shù)類崗位進行了專項薪酬調(diào)查，主要內(nèi)容如下：
一、總體概述
近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達到22%。近期通過對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬狀況的調(diào)查了解，得出以下數(shù)據(jù)：
其中標桿企業(yè)（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—12000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7500元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—8500元/月；
3、造價工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：
1、土建工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在6000—8000元/月；
2、安裝工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500—10000元/月；
3、造價工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000—7000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3—4年工作經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員為例，特作如下比較：
三、問題診斷
從上表可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；
四、對策建議
根據(jù)上述調(diào)查數(shù)據(jù)及診斷問題，結(jié)合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況，提出以下建議：
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系，雖標桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產(chǎn)公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調(diào)整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平；
2、根據(jù)崗位評價及市場稀缺度，分別對土建、安裝、造價工程師設(shè)定不同的薪酬水平，以體現(xiàn)其差異性和層次性。
3、華鑫房產(chǎn)公司的專業(yè)技術(shù)人員工資調(diào)整應(yīng)與市場的工資變化保持適度一致，同時根據(jù)市場變化每年做適度的調(diào)整。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇14
房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場又稱二手房市場，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，筆者近日先后到xx市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場）處、xx市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行了存量房（二手房）市場調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動效應(yīng)、人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。二手房貸款市場的健康發(fā)展對二手房市場的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對整個房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定也會產(chǎn)生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個機構(gòu)，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風(fēng)險一旦擴大，就會嚴重影響整個二手房市場的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場剛剛起步，市場準入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險和和潛在的問題，盡快研究防范與改進對策，確保我市房地產(chǎn)市場健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場的現(xiàn)狀及原因分析
xx年1-2月，我市二手房市場受宏觀經(jīng)濟影響，仍處在調(diào)整階段，市場觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理機構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項均無明顯改觀。
�。ㄒ唬�1-2月我市二手房交易情況
xx年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。
�。ǘ�1-2月我市二手房價格情況
xx年1-2月，我市二手房住房平均價格為2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場所面臨的風(fēng)險和問題
1、還款風(fēng)險
借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。
2、二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的誠信風(fēng)險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場準入標準和它們的服務(wù)收費標準，造成這些服務(wù)公司的準入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現(xiàn)象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產(chǎn)市場動蕩和下滑時期，承擔(dān)風(fēng)險的只有銀行和廣大購房借款人。
3、各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風(fēng)險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發(fā)展狀態(tài)。
二、解決問題的對策和建議
�。ㄒ唬┻M一步加大政府及主管部門對我市房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度。去年11月xx市政府也出臺了《關(guān)于促進我市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買第二套商品住房首付款比例仍執(zhí)行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價位的自住住房。這一政策的出臺，使我市房地產(chǎn)成交量在國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施，政府及主管部門對促進房地產(chǎn)市場的工作力度進一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，xx年我市的房地產(chǎn)市場可能顯現(xiàn)以下特點：一是由于觀望而被遏制的居民真實需求將會逐步得到釋放，需求與消費將回歸理性軌道。二是我市的經(jīng)濟適用住房，及廉租住房建設(shè)力度加大，投放市場的供給將會大幅增加，這對平抑房價上漲，改善住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將會發(fā)揮積極的重要作用。面對這一現(xiàn)狀，除政策的引導(dǎo)、政府的努力外，市場中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來促進我市房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
�。ǘ┍M快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的.源頭。筆者認為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：
1、有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性，以城市為單位，依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來源，并據(jù)此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)。
2、各商業(yè)銀行還可通過審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質(zhì)。
3、各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)客戶信息資源共享。對于還款信用極差的借款人，要在各行之間公示，使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。
�。ㄈ├^續(xù)推行存量房（二手房）交易資金托管業(yè)務(wù)。存量房交易資金托管是指存量房交易雙方將期房首付或全部房款存入托管部帳戶，由托管部出具“托管憑證”，作為辦理房地產(chǎn)權(quán)證的要件之一，這是房地產(chǎn)管理部門監(jiān)控二手房市場的有力舉措。xx市存量房（二手房）交易資金托管部成立于xx年12月21日，至今方便了近千戶的宜城人民，起到約束房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為和維護交易雙方的合法權(quán)益的良好作用。
(四)建立二手房服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員的經(jīng)營標準和職業(yè)規(guī)范。有關(guān)管理部門應(yīng)盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司，制定切實可行的市場準入標準，如通過注冊資本、操作規(guī)范、經(jīng)營范圍等方面的規(guī)定，淘汰那些不符合標準的小公司；提高從事二手房交易和貸款人員的執(zhí)業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì)，對他們進行培訓(xùn)和資格考試，對不合格和違紀的從業(yè)人員，應(yīng)取消他們的從業(yè)資格。嚴厲打擊某些中介公司、從業(yè)人員的違法違規(guī)行為，保障各商業(yè)銀行和廣大住房消費者的利益。二手房貸款服務(wù)機構(gòu)也應(yīng)為自身長遠發(fā)展考慮，依法經(jīng)營、規(guī)范范運作誠實守信，才能使自己的公司不斷發(fā)展壯大。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇15
一、引言
隨著國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展得如火如荼。而據(jù)我們觀察發(fā)
現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運而生。物業(yè)管理，簡單來說，就是人們對物業(yè)的管理活動，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化、道路養(yǎng)護等內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項目，寓管理于服務(wù)之中。
在市場經(jīng)濟體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵
和外延認識的提高與深化，以及物業(yè)市場產(chǎn)權(quán)交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理的范圍將是越來越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項目業(yè)將越來越細化。因此，為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅，并對其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)查。通過以調(diào)查問卷的方式對小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿意度進行了測評。希望通過這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
二、研究設(shè)計
（一）研究的理論假設(shè)
“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個方面調(diào)查，從對居民的收費公布中，了解是否有亂收費現(xiàn)象。調(diào)查居民對小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)查天津居民對物業(yè)服務(wù)公司的要求。
�。ǘ┱{(diào)查對象
小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里
�。ㄈ┱{(diào)查時間
4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會
4月13日提交調(diào)研問卷樣本及調(diào)研細化方案 4月16日進行問卷的新一輪修改，并最終確定
4月17日-5月6日走訪小區(qū)，逐個進行訪問，問卷總數(shù)80份，有效問卷70份5月7日-13日進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告完成提交
�。ㄋ模┱{(diào)查方法
首先采取調(diào)查問卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗，提出較為合理的解決方案。
�。ㄎ澹┱{(diào)查內(nèi)容
為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點進行調(diào)查。
1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對業(yè)主進行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿意度。
2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費滿意程度：項目收費標準、是否出現(xiàn)亂收費現(xiàn)象等的方面對業(yè)主進行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的收費滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費的收取。
（六）資料的'收集和分析
資料主要來源于發(fā)放的問卷。本次調(diào)查了三個小區(qū)，實際發(fā)放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調(diào)查員檢查核實后進行編碼，然后輸入計算機基本情況。
分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗，提出較為合理的解決方案。
三、調(diào)查結(jié)果與分析
（一）問卷結(jié)果分析
四、結(jié)論與建議
�。ㄒ唬┱{(diào)查結(jié)果
無論從哪個年齡段的人來看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問題確實很嚴重，其次安保問題與配套設(shè)施問題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對最突出物業(yè)問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題。
�。ǘ┬l(wèi)生環(huán)境問題原因分析
1.小海地地區(qū)居民中，中老年占很大比例，消費能力偏弱，對物業(yè)服務(wù)要求也不高。 2.多數(shù)小海地地區(qū)居民原為附近工廠的工人，人群整體素質(zhì)相對偏低，經(jīng)濟能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區(qū)與津南區(qū)交界處，人員流動比較大，不利于管理
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任，最終無人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價格相對較低，配套設(shè)施相對不夠完善，物業(yè)水平相對不夠成熟。 5.缺少居委會及業(yè)主委員會的管理。
�。ㄈ┙ㄗh
1.建立健全業(yè)主大會制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應(yīng)該說，健全業(yè)主大會制度是一個突破口。通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對其工作進行監(jiān)督。
2.進行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對院內(nèi)的亂搭亂建等進行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進而提高居民對衛(wèi)生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實際，利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點和要求，以營造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運會的契機，“人人動手，清潔家園，喜迎大運會”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識。
5.政府及街道居委會等要進行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強化監(jiān)督，落實獎懲。
6.對物業(yè)公司來說標準化管理和操作是確保工作質(zhì)量長期穩(wěn)定的基本要求，工作標準是實施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性，也就是說：既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進行考評來控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個一”：一布置安排，一檢查考評，一總結(jié)講評，一交流學(xué)習(xí)，就可以保證控制過程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個細節(jié)，精確到每一項操作，從而達到日日控制，事事控制；在此基礎(chǔ)上，通過日常的互動交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過持之以恒地反復(fù)抓，抓反復(fù)，抓重點，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿足業(yè)主（住戶）的需求和潛在需求。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇16
近年來，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房價“爆漲”現(xiàn)象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)整，本文就__市房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況及趨勢進行分析預(yù)測。
__市位于__中部，地處經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，是__自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況
目前，__市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營為主，國有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進入__市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業(yè)參與競爭的準入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊資金總額達到22。51億元，從業(yè)人員達到4808人，人均占用資金量達到46。83萬元。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。20__年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達到59。29億元，與20__年全年相比同比增長91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計投資的1/3。
在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47。8億元，同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資增幅明顯。
�。ㄈ�20__年新開工項目情況
在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米，同比增長151。2%；房屋竣工面積194。8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。
（四）房地產(chǎn)交易市場情況
1、新建商品房交易情況
20__年，新建商品房成交14413套，同比增長17。97%，成交面積125。91萬平方米，同比增長18。38%，其中住宅9995套，同比增長11。40%，成交面積104。04萬平方米，同比增長17。67%；非住宅4418套，同比增長36。15%，成交面積21。87萬平方米，同比增長21。91%，其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米，6年間銷售面積904。27萬平方米。
3、存量房交易情況
20__年，__市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104。37萬平方米，同比增長2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬平方米，成交金額7。67億元，平均成交價格863。1元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬平方米，成交金額1。76億元，平均成交價格1508元/平方米。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇17
針對房地產(chǎn)的價格，消費者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會通過理性的分析，對此類商品做出一定預(yù)測。前景樂觀，則付之于行動；悲觀，則不予購買。這里，消費者所做出的預(yù)測，正好印證了穆斯在《理性預(yù)期與波動理論》一文中對理性預(yù)期所提出的理論要點：理論預(yù)期是觀察到的過去經(jīng)驗的規(guī)律性總結(jié)，它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟行為。因而理性預(yù)期可以說是構(gòu)成經(jīng)濟行為的基礎(chǔ)。從理論和現(xiàn)實的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有：政府、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者。
影響消費者理性預(yù)期的因素
本文主要是分析對消費者理性預(yù)期的影響因素及這些因素對消費者預(yù)期的影響，可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)參與者之間的關(guān)系圖，得出影響消費者理性預(yù)期的關(guān)系圖。
本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費者之間的關(guān)系及他們對消費者理性預(yù)期的影響。
�。ㄒ唬┱c消費者：宏觀調(diào)控政策與消費者理性預(yù)期
房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是土地，由于我國特有的土地制度，土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開發(fā)情況。政府針對土地出讓所做出的調(diào)控政策，成為消費者預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)量的一個主要依據(jù)。而且，消費者對政府的信任度，遠高于對房地產(chǎn)開發(fā)商的信任。近幾年，由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，為了抑制房地產(chǎn)價格的上升，政府出臺了一系列的政策。這些政策，同時引起了消費者的理性預(yù)期行為（盡管有時候消費者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合）。20xx年，土地政策收緊與嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標，嚴格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴格實施，使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導(dǎo)致消費者對土地的升值預(yù)期空前高漲，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場上旺盛的需求。
�。ǘ┙鹑跈C構(gòu)與消費者：金融政策與消費者理性預(yù)期
金融機構(gòu)出臺的政策對消費者的影響，主要表現(xiàn)在貸款利率上，因此，房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對房地產(chǎn)的需求變化有相當(dāng)大的影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但中國人民銀行短期內(nèi)對利率進行連續(xù)調(diào)整的行為，加強了消費者對“進入加息周期”的預(yù)期和房價調(diào)整的預(yù)期。部分消費者擔(dān)心利率會繼續(xù)提高，增加購房的開支。在經(jīng)過一陣觀望之后，大部分消費者選擇提前消費，導(dǎo)致住房需求增加，房價增幅再度上揚。在過去的十年間，無論是在發(fā)達國家，還是在發(fā)展中國家，銀行貸款與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)聯(lián)日趨緊密。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)商與消費者：廠商行為與消費者理性預(yù)期
“8.13”土地大限之后，房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭的事實。與此同時，國家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費用標準等措施。與此同時，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開始下降。這一結(jié)果，造成消費者的再度恐慌，從而也再度引起房地產(chǎn)價格的上揚。盡管政府出臺了一系列的政策，而且金融機構(gòu)的貸款利率也幾度提升，但是，據(jù)專家分析，這些政策對真正有實力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來說，這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時，房地產(chǎn)價格還在逐漸上漲，這也為開發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開發(fā)商在交易市場上形成價格聯(lián)盟，共同合謀有價無市的虛假房價交易關(guān)系。信息不對稱的條件下，消費者被蒙蔽而做出購買的決定，房價也在消費者的購買行為驅(qū)使下，扶搖直上。
�。ㄋ模┫M者與消費者：從眾心理與理性預(yù)期
消費者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對低價位商品的消費，也表現(xiàn)在對房地產(chǎn)這種高價位產(chǎn)品的消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會輕易決定是否購買如此高價位的商品。而只有在大部分消費者都去購買時自己才作決定�？梢娺@種從眾心理也是消費者理性預(yù)期的影響因素，他的作用不可忽視。
正確引導(dǎo)消費者理性預(yù)期的建議
建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房價收入比等指標，設(shè)置專門的機構(gòu)、委派專門的專家組，結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)的發(fā)展狀況做出分析和預(yù)測。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運行狀況，在必要時通過稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控；在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱的弊端，引導(dǎo)消費者理性健康消費。
完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期不定期的信息發(fā)布，引導(dǎo)消費者理性消費，逐步使消費者對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房價的大起大落，保證我國房地產(chǎn)市場快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
加強對消費者房地產(chǎn)知識培訓(xùn)。近年來，在網(wǎng)絡(luò)上與電視上的培訓(xùn)方式越來越能為人們所接受。中央電視臺十套的“大講堂”就備受大家的喜歡�？梢酝ㄟ^多種渠道普及房地產(chǎn)知識，如安排定期的“房地產(chǎn)知識講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費性，培養(yǎng)消費者的理性消費。這也是有效控制房地產(chǎn)價格上漲的途徑之一。
房地產(chǎn)調(diào)研報告 篇18
一、鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的起步、發(fā)展和壯大歷程
鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè)，本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟社會全面發(fā)展的一個明顯標志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場因素，由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。
二、房地產(chǎn)業(yè)的作用
一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。
二是拉動了經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動近二十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動相關(guān)經(jīng)濟領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費累計約為750萬元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財政增收做出了應(yīng)有貢獻。
三是促進了社會進步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。
三、至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況
1、行業(yè)發(fā)展情況
截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級資質(zhì)不等），累計開發(fā)商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業(yè)房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業(yè)房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營業(yè)房均價從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。
2、XX年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況
�。�1）XX年開發(fā)情況：XX年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。
�。�2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
�。�3）協(xié)稅護稅情況：嚴格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。
（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權(quán)利設(shè)定428宗，設(shè)定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況統(tǒng)計表
四、鳳岡縣房地產(chǎn)市場運行基本特點
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。至XX年總開發(fā)量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業(yè)房約為5萬m2，營業(yè)房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營業(yè)房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè)，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產(chǎn)發(fā)展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業(yè)房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業(yè)房待售，加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬平方米的開發(fā)量，應(yīng)該說，未來兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。
2、切實加強對房地產(chǎn)信貸市場的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險的隱患，需要強化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門切實采取有效措施，防范金融風(fēng)險，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。
3、加強宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場總體運行情況是良好的，但發(fā)布虛假廣告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達了相關(guān)文件精神，并對鳳岡縣房地產(chǎn)市場進行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào)，針對鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題，采取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)依法經(jīng)營、誠信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。
4、積極引導(dǎo)消費者理性購房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經(jīng)濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計人手，設(shè)計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。
5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對鳳岡縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經(jīng)濟適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實現(xiàn)。