小區(qū)物業(yè)管理制度（通用3篇）

小區(qū)物業(yè)管理制度 篇1

　　廬陽區(qū)雙崗街道作為老城區(qū)老舊小區(qū)分布較多的街道，共有85個（片）生活小區(qū)，其中有35個（片）是老舊小區(qū)。在實際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區(qū)的.管理服務問題，也是當前為民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進行長效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區(qū)雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作進行了專題調(diào)研，并就提升老舊小區(qū)管理的整體水平提出了具體建議。

　　一、老舊小區(qū)管理中存在的主要問題及原因

　　一是基礎(chǔ)設(shè)施老化落后，老舊小區(qū)管理成本高。由于建造時間早、規(guī)劃設(shè)計標準低，施工質(zhì)量不高等原因，造成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、自行車棚、休閑廣場沒有配建；地下管網(wǎng)因設(shè)計和建設(shè)標準低經(jīng)常出現(xiàn)堵塞、破損，時有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生；沒有單元門禁和封閉管理，導致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

　　二是物業(yè)管理費收繳難，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難。有些老舊小區(qū)是企業(yè)、單位自管，移交到街道后，這部分居民習慣了計劃經(jīng)濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。在老舊小區(qū)中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶、外來務工人員，由于收入偏低，他們沒有交物業(yè)費的意愿。由于物業(yè)費收繳不上來，從事老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務人員、減少服務內(nèi)容、降低服務質(zhì)量來維持較低的服務水平，這又導致老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的降低。

　　三是小區(qū)自治組織缺位，小區(qū)自治能力不強。老舊小區(qū)內(nèi)低收入群體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權(quán)益的期望值往往過高，而對維護公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主對物業(yè)管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見。雖然有小區(qū)成立了業(yè)主自治組織，但由于物業(yè)矛盾多發(fā)、情況復雜、自治組織成員專業(yè)知識缺乏等原因，業(yè)主自治組織發(fā)揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區(qū)事務、調(diào)解物業(yè)糾紛、推進民主協(xié)商機制、宣傳法律法規(guī)方面，明顯力不從心。

　　四是主體責任難以落實，政府職能發(fā)揮不強。物業(yè)管理涉及政府部門、街道、社區(qū)、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等多個主體，權(quán)利義務關(guān)系復雜。如房屋質(zhì)量、二次供水、供配電、電梯等公共設(shè)施維修都不應在街道的管理范圍內(nèi)，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區(qū)屬企業(yè)生活區(qū)移交到街道管理，但相應的管理費用并沒有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作，每年對社居委管理的老舊小區(qū)支出約200多萬元（包括小區(qū)保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關(guān)部門發(fā)揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區(qū)物業(yè)管理薄弱環(huán)節(jié)。

　　二、促進老舊小區(qū)管理創(chuàng)新的對策與思考

　　作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅持“加快整治改造、實施分類管理、促進小區(qū)自治、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新取得新突破。

　　（一）結(jié)合老舊小區(qū)綜合整治，加快基礎(chǔ)設(shè)施更新步伐

　　老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化落后是社會發(fā)展的遺留問題，只有加大對基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，老舊小區(qū)才能符合物業(yè)管理市場化的基本要求。

　　1.提高小區(qū)的封閉性，增強社區(qū)安全性。符合封閉條件的小區(qū)，要盡快建設(shè)圍墻或圍欄，使之與外部街區(qū)隔離開來；對面積較大的開放式小區(qū)，可根據(jù)地理位置、道路走向，采取分割封閉的原則，建立幾個封閉式小區(qū)；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；不符合封閉條件的，可通過產(chǎn)權(quán)置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區(qū)數(shù)量。

　　2.推進基礎(chǔ)設(shè)施改造，增強生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區(qū)安裝小區(qū)大門、樓幢單元門、健身設(shè)施，建設(shè)門衛(wèi)室、自行車棚，改造病害道路、排水管網(wǎng)、水電設(shè)施、天燃氣等配套設(shè)施，恢復小區(qū)綠化，規(guī)劃停車位，為居民生活提供便利條件。

　　3.加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感。從20xx年起，合肥市開始進行老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，雙崗街道經(jīng)過綜合整治的老舊小區(qū)共17個，這些改造后的老舊小區(qū)都實行了物業(yè)管理。從整治后居民反映看，這些老舊小區(qū)的管理和服務水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區(qū)兩級政府要統(tǒng)籌加快老舊小區(qū)綜合整治進程，把這一民生工程做實做細，不斷提升居民的幸福指數(shù)。

　　（二）結(jié)合老舊小區(qū)實際，實施差異化物業(yè)管理

　　有針對性采取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相結(jié)合的模式，是提高老舊小區(qū)管理水平的有效方法。

　　1.已實施市場化物業(yè)服務的老舊小區(qū)。由街道物業(yè)辦依據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，加強對物業(yè)服務企業(yè)履約情況實施監(jiān)督并予以規(guī)范。未建立自治組織的小區(qū)，在物業(yè)合同（協(xié)議）將要到期時，區(qū)級建設(shè)部門、轄區(qū)街道應指導社區(qū)在小區(qū)建立自治組織，為下一步規(guī)范實施社會化物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

　　2.相對規(guī)模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實施市場化物業(yè)服務的老舊小區(qū)。區(qū)級建設(shè)部門、街道應指導社區(qū)在小區(qū)先期成立管委會，促成召開業(yè)主大會，確定采取自管、市場化物管或者兩者相結(jié)合的服務模式，明確服務內(nèi)容和收費標準，選聘物業(yè)企業(yè)或服務人員，簽訂相應合同。小區(qū)自治組織負責對物業(yè)服務進行監(jiān)管，街道、社區(qū)負責規(guī)范自治組織的日常工作，加強業(yè)務指導和保障，協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問題。

　　3.相對規(guī)模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區(qū)。采取業(yè)主自管與政府扶持相結(jié)合的模式，由街道、社區(qū)牽頭成立管理委員會或居民自治小組，結(jié)合社區(qū)志愿者隊伍巡防、社區(qū)網(wǎng)格化管理等資源實施業(yè)主自治，由街道、社區(qū)提供應急維修、綠化保潔等基本服務，以物價部門核定最低價格收取服務費用。

　　4.產(chǎn)權(quán)單位管理的老舊小區(qū)。在街道、社區(qū)的引導幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產(chǎn)權(quán)單位自管。

　　（三）強化自治組織建設(shè)，提高小區(qū)自我管理能力

　　1.切實將自治組織建設(shè)管理納入社區(qū)建設(shè)管理范疇。小區(qū)管理的主體始終是業(yè)主自身，要推進小區(qū)自治步伐，根據(jù)“誰出資、誰受益”社會準則，始終把提高小區(qū)自治率作為主要路徑，把小區(qū)自治能力建設(shè)作為工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區(qū)管理創(chuàng)新活動中，通過成立業(yè)委會或管委會、居民自治小組等自治組織，著力推進小區(qū)管理由“代民作主”向“由民作主”轉(zhuǎn)化。

　　2.充分發(fā)揮街道社區(qū)指導監(jiān)督作用。街道、社區(qū)要聯(lián)合實施投訴受理和聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，制定參與和監(jiān)督物業(yè)管理的各項制度。落實牽頭組織業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉責任，指導居民開好業(yè)委會、管委會、居民議事會會議，通過民主協(xié)商形式解決小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和問題。監(jiān)督小區(qū)自治組織日常運作，促進小區(qū)事務公開，提高自治活動的透明度。通過建立小區(qū)業(yè)主論壇、市民學堂等平臺，加強物權(quán)法、物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的學習，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識。

　　3.積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社區(qū)專業(yè)人員缺乏，小區(qū)自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重，物業(yè)矛盾不斷增加的現(xiàn)實，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府購買服務的形式參與社會管理，發(fā)揮好他們獨立性、客觀性、專業(yè)性特點，為居民小區(qū)業(yè)主大會召開、業(yè)委會組建、換屆提供各類咨詢服務，手把手指導小區(qū)自治組織采取民主協(xié)商方式?jīng)Q策小區(qū)自治事務，或者以外包服務的形式，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解、法律法規(guī)學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社區(qū)的工作負擔。

　　（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區(qū)管理合力

　　1.加強綜合治理力度。應將老舊小區(qū)管理納入城市綜合治理，由政府主要領(lǐng)導牽頭，建立民政、房產(chǎn)、城管、公安等部門和街道組成的聯(lián)席會議制度，將老舊小區(qū)自治能力建設(shè)、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管、違章違規(guī)行為糾正、小區(qū)安全等全部納入考核體系，實施統(tǒng)一考核。各相關(guān)部門和街道要各司其職、同心協(xié)力加強老舊小區(qū)管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區(qū)傾斜。

　　2.堅持市場化管理為導向。鼓勵老舊小區(qū)業(yè)主按照市場規(guī)則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，支持物業(yè)企業(yè)按照合同規(guī)定收取物業(yè)費、提供優(yōu)質(zhì)服務，加強對小區(qū)自治能力建設(shè)的指導力度，強化行業(yè)監(jiān)管，促進雙方嚴格履行合同約定的內(nèi)容。對于違反合同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決。

　　3.強化物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管。政府物業(yè)管理部門應切實履行行業(yè)監(jiān)管職責，建立老舊小區(qū)物業(yè)服務符合投標企業(yè)資料庫，把好市場入口關(guān)。在日常工作中，加強對物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務的指導、檢查，查實有違法、違規(guī)行為的，將按規(guī)定給予處罰，并將處罰結(jié)果予以通報，計入企業(yè)誠信檔案。

小區(qū)物業(yè)管理制度 篇2

　　1.0目的

　　規(guī)范工程維修部管理工作，確保工程維修部管理高效有序。

　　2.0適用范圍

　　適用于城服務中心工程維修部的管理工作。

　　3.0職責

　　3.1服務中心經(jīng)理負責審批工程維修部的年度工作計劃，并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質(zhì)量。

　　3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的`制定、實施與控制，并對年度、月度工作進行總結(jié)。

　　3.3工程維修部員工依照各相關(guān)規(guī)程按計劃進行工作。

　　3. 4工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。

　　4.0程序要點

　　4.1工程維修部人員:工程維修主任1人，維修技工3人。

　　4. 2維修技工對設(shè)施、設(shè)備分管責任崗位實行每月輪流制。

　　4.3設(shè)施、設(shè)備分管責任制:

　　供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)1人;智能安防、門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)1人;公共設(shè)備、設(shè)施的維修、維護由所有工程維修部人員實施。

　　4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯(lián)絡(luò)、日常工作。

　　4. 5周例會

　　4.5.1實行每周五例會制，每周五下午17:00準時舉行例會。

　　4.5.2用例會時間全面了解本周的工作完成情況，并計劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門。

　　4.5.3每周四下午由主任組織培訓專業(yè)知識。

　　4.6考核

　　4.6.1考核的目的是為了獎勤罰懶，考核的原則是公平、公開、公正;

　　4.6.2工程維修主任根據(jù)每人當月的工作表現(xiàn)和成績進行考核評分，并將考核結(jié)果上報服務中心經(jīng)理審核。

　　4.6.3工作業(yè)績和月考核積分相對應，月考核積分與個人經(jīng)濟利益掛鉤。

　　4. 7維修原則

　　4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后，在10分鐘內(nèi)派維修工到達現(xiàn)場，一般性故障處理不超過1小時;

　　4.7.2公共設(shè)施、設(shè)備維修:小修不過夜，中修1-3天，大修3-5天;

　　4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;

　　4.7.4語言規(guī)范，服務熱情。

　　4. 8通訊保證

　　4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態(tài)，以便聯(lián)絡(luò)。

　　4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯(lián)絡(luò)，使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò);

　　4.8.3遇突發(fā)事故(如臺風、洪水、重大設(shè)備設(shè)施故障時等)，在接到中控室的呼叫后應立即與中控室聯(lián)絡(luò)，并5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。

　　4. 9物品管理

　　4.9.1維修人員領(lǐng)用材料進行維修作業(yè)時，必須認真填寫《物資領(lǐng)用登記表》，加強成本意識;

　　4.9.2使用公用工具必須及時歸還，公用工具每月由倉管員清點;

　　4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預算。

　　4. 10值班制度

　　4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;

　　4.10.2值班員應盡量保證當天的《工作聯(lián)系單》當天解決處理，遇無法維修或需要購買材料的維修事項，應及時匯報維修主任，并跟蹤轉(zhuǎn)交給誰進行維修，直至維修終結(jié)，確實保證不出現(xiàn)'壓單'現(xiàn)象;

　　4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。

　　4.11工作調(diào)度

　　4.11.1工程維修主任根據(jù)服務中心或中控室的通知，隨時抽調(diào)本部門人員開展臨時重要工作;

　　4.11.2工程維修主任根據(jù)維修部人員的變動或?qū)嶋H工作需要，進行輪流責任的調(diào)整。

　　5.0支持性文件

　　無

　　6.0質(zhì)量記錄

　　6.1 《物資領(lǐng)用登記表》----qp-09-04-f001

小區(qū)物業(yè)管理制度 篇3

　　一、住宅小區(qū)強電技工崗位職責

　　1.協(xié)助住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部經(jīng)理開展養(yǎng)護工作，完成領(lǐng)導下達的任務和指標。

　　2.負責對住宅小區(qū)供電系統(tǒng)的養(yǎng)護維保操作，制訂住宅小區(qū)供電設(shè)備的維修、檢修計劃。

　　3.住宅出現(xiàn)供電故障之后，必須立即派出;謹記停電時，及時啟動柴油發(fā)電機，保證強電系統(tǒng)的基本運作。

　　4.負責住宅小區(qū)業(yè)主二次裝修工程的監(jiān)管工作。

　　5.根據(jù)強電系統(tǒng)運行情況，制訂切實可行的節(jié)能供電措施。

　　二、住宅小區(qū)弱點技工崗位職責

　　1.協(xié)助住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部經(jīng)理開展養(yǎng)護工作，完成領(lǐng)導下達的任務和指標。

　　2.負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、安保報警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行、養(yǎng)護、維修管理工作。

　　3.根據(jù)實際情況，發(fā)揮弱點系統(tǒng)最大功用，開展弱電系統(tǒng)的增效改造工作。

　　三、住宅小區(qū)水暖技工崗位職責

　　1.協(xié)助住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部經(jīng)理開展養(yǎng)護工作，完成領(lǐng)導下達的.任務和指標。

　　2.負責住宅小區(qū)給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護、管理，保證各類管理暢通無阻，無嚴重的泡水、漏水、冒水、滴水等現(xiàn)象以及事故隱患。

　　3.負責住宅小區(qū)空調(diào)系統(tǒng)的運行和養(yǎng)護工作，保證空調(diào)設(shè)備完好、無超標噪聲和滴漏現(xiàn)象。

　　4.按照規(guī)定，做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護工作，制訂檢修計劃。

　　5.根據(jù)住宅小區(qū)實際情況，實施節(jié)能計劃，保證設(shè)備發(fā)揮最大功用，延長使用壽命。

　　四、住宅小區(qū)倉儲崗位職責

　　1.負責管理住宅小區(qū)物業(yè)公司各類備用設(shè)備零件、技術(shù)文件說明書等的保管。

　　2.負責處理住宅小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的售后聯(lián)系、廠家服務等。

　　3.物料存放整齊后及時入賬。

　　4.負責收集登記，正確及時地做出統(tǒng)計報表。