住宅小區(qū)調(diào)研報(bào)告（精選5篇）
住宅小區(qū)調(diào)研報(bào)告 篇1
【摘要】居住小區(qū)綠化在城市生態(tài)系統(tǒng)中起著極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區(qū)綠化的作用和現(xiàn)狀，并對(duì)其植物配置及植物多樣性方面提出了相應(yīng)的建議。
【關(guān)鍵詞】居住小區(qū)，園林綠化，景觀設(shè)計(jì)，植物多樣性居住小區(qū)是指城市主要道路所包圍的獨(dú)立生活居住地段。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的蓬勃興起，人們環(huán)保意識(shí)的日益增強(qiáng)和對(duì)生活環(huán)境要求的不斷提高，在選擇住房的過(guò)程中，人們開(kāi)始強(qiáng)調(diào)景觀環(huán)境方面的條件。這種現(xiàn)代生態(tài)居住觀，給小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)注入了新的內(nèi)容，同時(shí)也為居住小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)提出了更高的要求。居住小區(qū)的綜合環(huán)境在人們心中越來(lái)越占主導(dǎo)地位，而居住小區(qū)綠地是綜合環(huán)境中重要的組成部分。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住宅建設(shè)逐步走向商品化的軌道，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也會(huì)越來(lái)越高，也給建筑師、規(guī)劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區(qū)綠化現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)以及綠地樹(shù)種選擇和植物配置加以分析，以期為居住小區(qū)綠化設(shè)計(jì)提供新的思路。
一、目前居住小區(qū)園林綠化的現(xiàn)狀居住小區(qū)綠化是對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)的恢復(fù)
有的綠化部門(mén)或投資者未能對(duì)居住小區(qū)原有的立地條件進(jìn)行調(diào)查，實(shí)地勘察、分析，對(duì)所選用植物本身的生長(zhǎng)規(guī)律和對(duì)環(huán)境條件的要求未作細(xì)致的考慮，就盲目地進(jìn)行綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)，或照抄照搬，或是設(shè)計(jì)者、投資者的愛(ài)好，認(rèn)為只要種上草，栽上樹(shù)，綠化的目的就達(dá)到了。例如模仿頻率很高的“法國(guó)規(guī)整式”，在許多居住小區(qū)中都可以看到，整齊的綠化成為建筑的花邊，其作用僅僅是為居住小區(qū)“涂脂抹粉”。人們看不到小區(qū)的整體空間景觀，看到的只是零碎的片段。因?yàn)樵诟呙芏鹊木幼⌒^(qū)中，景觀設(shè)計(jì)沒(méi)有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環(huán)境美化。
二、現(xiàn)代居住小區(qū)植物景觀設(shè)計(jì)原則
1、營(yíng)造人工生態(tài)植物群落。隨著生態(tài)園林的發(fā)展，以生態(tài)學(xué)原理（如互惠共生、化學(xué)互感、生態(tài)位、物種多樣性和競(jìng)爭(zhēng)等作用）為指導(dǎo)來(lái)建設(shè)一個(gè)人類(lèi)、動(dòng)物、植物和諧共生、良性的生態(tài)環(huán)境成為我們追求的目標(biāo)。居住小區(qū)的綠化是對(duì)自然系統(tǒng)的恢復(fù)，將居住區(qū)建設(shè)成為生態(tài)小區(qū)是目前園林工作者對(duì)其進(jìn)行綠地規(guī)劃的理論前提，堅(jiān)持以生態(tài)平衡為主導(dǎo)，利用不同物種在空間、時(shí)間、營(yíng)養(yǎng)等方向進(jìn)行合理配置植物，把大自然引進(jìn)人們生活，真正達(dá)到人與自然生態(tài)系統(tǒng)的融合和相互協(xié)調(diào)，最大限度滿(mǎn)足人們對(duì)環(huán)境的生態(tài)要求。在居住區(qū)綠化中必需借鑒城市綠地中植物的豐富搭配類(lèi)型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實(shí)際應(yīng)用中因地制宜根據(jù)不同居住區(qū)綠地服務(wù)對(duì)象的需求和應(yīng)達(dá)到的功能要求進(jìn)行植物設(shè)計(jì)，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動(dòng)現(xiàn)代居住區(qū)采用高大喬木遮蔭；以觀賞為主的綠地可采用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀賞結(jié)合散步游覽的綠地可采用喬木—草本型的植物配置方式。
2、植物造景要有良好的景觀效果。人是居住區(qū)的主體，居住區(qū)的一切都是圍繞著人的需求而進(jìn)行建設(shè)、變化的，不斷趨于文明和理性的社會(huì)越來(lái)越關(guān)注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更為人性化的方向發(fā)展。植物造景和人的需求完美結(jié)合是植物造景的最高境界，強(qiáng)調(diào)人性化居住小區(qū)的植物造景要特別強(qiáng)調(diào)根據(jù)不同植物的干、形、葉、色、花、果等觀賞元素特點(diǎn)進(jìn)行花色、花期、花葉、樹(shù)型的搭配，根據(jù)地域特色結(jié)合季相變化對(duì)植物進(jìn)行合理配置。良好的居住區(qū)綠地應(yīng)該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創(chuàng)造出優(yōu)美、長(zhǎng)效的花卉風(fēng)景，最終達(dá)到人與自然的和諧。
3、植物造景過(guò)程中植物配置的形式。居住區(qū)綠地植物造景中植物配置應(yīng)適應(yīng)綠化的功能要求，適應(yīng)所在地區(qū)的氣候、土壤條件和自然植被分布特點(diǎn)，選擇抗病蟲(chóng)害強(qiáng)、易養(yǎng)護(hù)管理的植物，體現(xiàn)良好的生態(tài)環(huán)境和地域特點(diǎn)。要充分發(fā)揮植物的各種功能和觀賞特點(diǎn)，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結(jié)合，構(gòu)成多層次的復(fù)合生態(tài)結(jié)構(gòu)，達(dá)到人工配置的'植物群落自然和諧。植物品種的選擇要在統(tǒng)一的基調(diào)上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內(nèi)的采光通風(fēng)和其他設(shè)施的管理維護(hù)。
三、居住小區(qū)中植物的選擇
1、居住小區(qū)中植物的具體選擇方案。小區(qū)內(nèi)道路分連接各小區(qū)分區(qū)之間的主干道和連接小區(qū)宅前道路的支干道、小道。樹(shù)木配置以規(guī)則式、行列式為宜，在不影響采光的情況下，宜配植以造形優(yōu)美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹(shù)等，以遮擋東西向的太陽(yáng)輻射，在夏日為行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當(dāng)點(diǎn)綴幾組常綠樹(shù)，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀，增加綠色空間層次。但小區(qū)內(nèi)各條干道綠化樹(shù)種不宜雷同，每條路都應(yīng)以植物形成自己的特色。
2、居住小區(qū)中綠化植物配置原則。
�、胖参锱渲靡獙哟畏置�、注重色塊。在居住小區(qū)中進(jìn)行配置時(shí)，也應(yīng)該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個(gè)層次，再進(jìn)行空間的分割與聯(lián)系，通過(guò)各個(gè)層次，使空間更具自然的節(jié)奏。
�、萍竟�(jié)性觀花觀葉植物相搭配。 “意春早臨花爭(zhēng)艷，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條�！边@首詩(shī)道出了季節(jié)變化及對(duì)小區(qū)設(shè)計(jì)的最直接要求；應(yīng)保持三季有花，四季常綠。
�、且圆荼净ɑ軓洷荒颈局蛔�。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)更易于成為造景要素。在組合時(shí)必須考慮到小區(qū)中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態(tài)長(zhǎng)勢(shì)等方面，使之互相協(xié)調(diào)。
住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)要在合理運(yùn)用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強(qiáng)調(diào)園林景觀與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達(dá)到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風(fēng)格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時(shí)兼?zhèn)溆^賞性和實(shí)用性，在綠地系統(tǒng)中形成開(kāi)放性格局，布置文化娛樂(lè)設(shè)施，使休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間與設(shè)施融合在園林景觀中，營(yíng)造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開(kāi)拓人與自然充分親近的游憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。
住宅小區(qū)調(diào)研報(bào)告 篇2
為推動(dòng)我縣進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿(mǎn)足市民日益提高的居住質(zhì)量要求，根據(jù)學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的要求，我局組成專(zhuān)題調(diào)研組，深入城區(qū)各住宅小區(qū)，認(rèn)真開(kāi)展物業(yè)管理工作調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
�、逍^(qū)以及物業(yè)管理的基本情況
調(diào)研結(jié)果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個(gè)，基本上都是新建的住宅小區(qū)，面積約50萬(wàn)平方米，戶(hù)數(shù)約5300戶(hù)，其余多為社區(qū)居委會(huì)管理或由住戶(hù)自請(qǐng)環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有2個(gè)，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽(yáng)城”。
物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。
物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到100人。其中持有各類(lèi)上崗證的不到30人。
㈡居住小區(qū)的特點(diǎn)
1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，也有早期開(kāi)發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達(dá)到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區(qū)遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問(wèn)題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。
二、存在的主要問(wèn)題
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當(dāng)數(shù)量是業(yè)主投訴個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題而引發(fā)的。有的開(kāi)發(fā)商未嚴(yán)格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共建筑和共用設(shè)施，或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作經(jīng)營(yíng)使用。如綠化不到位、安防設(shè)施不到位、公共車(chē)棚(位)少、休閑公建設(shè)施少等。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后，小區(qū)公共設(shè)施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問(wèn)題至今難以解決。
2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導(dǎo)性的工作，按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責(zé)分工的通知》的`要求，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)職人員，但我縣至今尚未落實(shí)到位。因此指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)工作，以及對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應(yīng)有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶(hù)數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)建立、運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全。目前我縣僅有的二個(gè)業(yè)主委員會(huì)均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題。五是有的業(yè)主委會(huì)成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽(yáng)城業(yè)主委員會(huì)。
4、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿(mǎn)情緒而影響交費(fèi)。四是商住混合小區(qū)收費(fèi)難，如太陽(yáng)城小區(qū)。五是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。
5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。我縣對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒(méi)有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
6、無(wú)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問(wèn)題日益突出。我縣上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當(dāng)時(shí)受條件限制，在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問(wèn)題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會(huì)代管。這些住宅建筑所存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
三、意見(jiàn)和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管�？h政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設(shè)等部門(mén)應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙審批時(shí)明確物業(yè)共有部位、共同設(shè)施使用功能，防止開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)配合有關(guān)單位將小區(qū)各類(lèi)管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容。
2、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制。首先，要按照“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”物業(yè)管理體制要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)職人員，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。其次，要根據(jù)“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)對(duì)轄區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、房管等部門(mén)的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專(zhuān)項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。
4、要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。一方面，縣政府職能部門(mén)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)所需工作經(jīng)費(fèi)，應(yīng)指導(dǎo)其通過(guò)業(yè)主大會(huì)規(guī)約來(lái)收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面，縣政府各相關(guān)職能部門(mén)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要各司其職，強(qiáng)化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題。同時(shí)，還要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。再一方面，要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。同時(shí)，按物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)逐步提高我縣物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制建設(shè)的新內(nèi)容，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。
5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識(shí)，從以下幾方面入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。同時(shí)，每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況、日常維護(hù)收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
6、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。縣政府應(yīng)組織相關(guān)職能部門(mén)，調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難以起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍窒刃袑�(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
住宅小區(qū)調(diào)研報(bào)告 篇3
一、地理位置：盛世美域，位于青島城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)路與鐵騎山路交會(huì)處，東南方向?yàn)閸魃接嗝}——鐵騎山，空氣清新，自然景觀優(yōu)美。小區(qū)由高層全景公寓、寬景洋房、庭院洋房組成。項(xiàng)目周邊近臨青銀高速、王沙路及308國(guó)道、流亭機(jī)場(chǎng)，半小時(shí)車(chē)程即可到達(dá)市區(qū)中心，交通便捷。公交線路相對(duì)方便。周?chē)逃h(huán)境也挺好，附近有城陽(yáng)十中、惜福鎮(zhèn)小學(xué)、青島理工大學(xué)琴島學(xué)院。醫(yī)療環(huán)境有惜福鎮(zhèn)醫(yī)院。商業(yè)環(huán)境，中行、農(nóng)行、郵政、移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳遍布周邊，相鄰不遠(yuǎn)處盛世景園會(huì)所和商業(yè)街、惜福鎮(zhèn)商業(yè)街，利客來(lái)大超市。生活相當(dāng)便利。旁邊有盛世景園會(huì)所，花園假日酒店，四條社區(qū)巴士，兩條往返香港中路，兩條往返臺(tái)東商圈，小區(qū)的業(yè)主可享受專(zhuān)車(chē)接送的服務(wù)，避免了擠公交車(chē)的辛苦，對(duì)于生活在郊區(qū)卻在市里上班的人，這是很人性化的服務(wù)。
二、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑布局居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、道路、公共綠地是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區(qū)作為城市的一個(gè)有機(jī)組成部分，應(yīng)有其合理的規(guī)模和建筑布局應(yīng)有其合理的規(guī)模和建筑布局。為了適應(yīng)各個(gè)階層的人群消費(fèi)水平和需求，兩個(gè)居住區(qū)都是由低層、多層為了適應(yīng)各個(gè)階層的人群消費(fèi)水平和需求多層、小高層、公寓等形式多樣的建筑組合而成公寓等形式多樣的建筑組合而成。盛世美域：高層全景公寓：高層全景公寓共6棟，樓層高度為14—18層，采用圍合布局，互不遮擋，樓間距高達(dá)1：1，確保了最佳的采光、觀景效果。尤其是入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)尤其是入戶(hù)花園的設(shè)計(jì)，在青島是獨(dú)一無(wú)二的。
三、盛世美域沿街底層并沒(méi)有布置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，盛世美域沿街底層并沒(méi)有布置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。其實(shí)這也與居住區(qū)所在地是郊區(qū)有很大關(guān)系，周邊并沒(méi)有很大的消費(fèi)人群實(shí)這也與居住區(qū)所在地是郊區(qū)有很大關(guān)系周邊并沒(méi)有很大的消費(fèi)人群，而且已有的消費(fèi)市場(chǎng)已基本飽和，因此，若在此底層建筑商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必定而且已有的消費(fèi)市場(chǎng)已基本飽和若在此底層建筑商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必定是無(wú)人問(wèn)津，實(shí)在是明智之舉。
四、環(huán)境配套設(shè)施及景觀設(shè)計(jì)
小區(qū)康樂(lè)設(shè)施設(shè)置都較為合理，服務(wù)的半徑也在合理范圍之內(nèi)，并且在兒童玩耍區(qū)采用質(zhì)地軟的'鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。景觀是城市園林景觀中的重要組成部分，居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)是指住宅建筑外環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，由物質(zhì)元素和精神元素構(gòu)成。居住區(qū)的優(yōu)美景觀環(huán)境，不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量，還能消除都市的喧囂，松弛神經(jīng)安撫情緒，從而有利于居住者的身心健康，進(jìn)而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀質(zhì)量。為了充分取得景觀效果，景觀上除保留原規(guī)劃中湖岸線的規(guī)劃思想，將景觀設(shè)計(jì)為早晚休閑、運(yùn)動(dòng)的親水公園，同時(shí)賦予這個(gè)公園小區(qū)公共活動(dòng)場(chǎng)所的功能。小區(qū)內(nèi)部的水系呈點(diǎn)線面結(jié)合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價(jià)值，并均衡整個(gè)小區(qū)的景觀特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見(jiàn)，環(huán)境相當(dāng)?shù)拟恕?/p>
五、一些想法和建議。在調(diào)研過(guò)居住小區(qū)之后，自己也產(chǎn)生了一些想法。
1、盛世美域的環(huán)境的確是挺不錯(cuò)的，但是總是有一種特殊的感覺(jué)，換句話說(shuō)沒(méi)有那種很自然的感覺(jué)，人工雕琢太多，雖是很精致我卻感覺(jué)親和力不太好。當(dāng)然這也是現(xiàn)在很多景觀設(shè)計(jì)所存在的問(wèn)題，花費(fèi)了大量的資金卻沒(méi)有收最理想的效果。另外，在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)使建筑和景觀能融化在居住區(qū)整體設(shè)計(jì)之中。建筑風(fēng)格是景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格的基礎(chǔ)，景觀設(shè)計(jì)的風(fēng)格趨向必須考慮建筑的特色，因此應(yīng)將居住區(qū)的景觀設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合在一起，才能展現(xiàn)居住區(qū)整體的持久魅力。
2、這點(diǎn)在前面也提到了一些，沿街商鋪的設(shè)置一定是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)人群和消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)做決定，并不是適合于每個(gè)地域。此外還要有一定的對(duì)該地區(qū)發(fā)展前景的預(yù)見(jiàn)性。這樣可以在一定程度上避免未來(lái)不很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)該地區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化而帶來(lái)的不能適應(yīng)的損失。應(yīng)該結(jié)合該區(qū)域市民的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求和生活習(xí)慣，對(duì)商鋪進(jìn)行精心規(guī)劃。當(dāng)然，由于我們所調(diào)研的小區(qū)不在市區(qū)，所以必須要慎重考慮，而在市區(qū)的話就應(yīng)另當(dāng)別論。
六、居住區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)
1、隨著社會(huì)的發(fā)展，生活結(jié)構(gòu)的變化，沿街商鋪已成為小區(qū)設(shè)計(jì)中不可或缺的一部分，一個(gè)街區(qū)的商業(yè)輻射力和吸引力首先決定于其在街區(qū)的地段價(jià)值，商鋪的價(jià)值最終落實(shí)于一個(gè)區(qū)域消費(fèi)群體的有效需求上。商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低投資價(jià)值。恰恰相反，因其核心地段不可復(fù)制的稀有性，將隨著生活圈和商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。因此在有消費(fèi)實(shí)力的地區(qū)開(kāi)設(shè)沿街商鋪是大勢(shì)所趨。不僅可帶來(lái)豐厚商業(yè)利潤(rùn)，而且可解決沿街噪聲的嘈雜問(wèn)題，當(dāng)然也可能帶來(lái)其他的新問(wèn)題，但總之在利益下，已成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。
2、目前全球都在關(guān)注一個(gè)問(wèn)題就是生態(tài)、低碳節(jié)能，同樣的，小區(qū)在其中扮演很重要的角色，整個(gè)的生態(tài)環(huán)境循環(huán)可以形成小區(qū)內(nèi)的小氣候。因此建設(shè)生態(tài)小區(qū)，已成為居住區(qū)發(fā)展的主要趨勢(shì)。并且是利于民生的一項(xiàng)課題。
3、在生態(tài)化小區(qū)中景觀又是其中的主導(dǎo)因素。目前，崇尚中國(guó)文化歷史及地方區(qū)域特色，已成為居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)之一。如今，隨著歷史文化的不斷升溫和地域特色，居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)不僅開(kāi)始朝著兼具歷史感和時(shí)尚感的純正的中國(guó)風(fēng)格發(fā)展，而且還充分利用居住區(qū)內(nèi)的地形地貌特點(diǎn)，塑造富有創(chuàng)意和個(gè)性的景觀空間。開(kāi)始強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的“植物布局+水景點(diǎn)綴”近年來(lái)，國(guó)家提出節(jié)能節(jié)水等計(jì)劃，且部分城市的水費(fèi)也在逐年上漲，因此在居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)時(shí)，開(kāi)發(fā)商和景觀設(shè)計(jì)師們不再把水景多少作為環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo)，在設(shè)計(jì)上變?yōu)椤耙跃G化為主，水景點(diǎn)綴為輔”，即植物布局與點(diǎn)綴性水景并舉，則成為現(xiàn)代樓盤(pán)造景的新風(fēng)尚。
4、居住區(qū)發(fā)展逆城市化現(xiàn)象。郊區(qū)居住區(qū)具有市中心區(qū)樓盤(pán)所不具備的優(yōu)勢(shì)。郊區(qū)環(huán)境無(wú)論是在環(huán)境質(zhì)量還是在空間視野景觀等方面，與市區(qū)樓盤(pán)的環(huán)境相比，均具有較大的優(yōu)勢(shì)。就目前情況下看，城市中心區(qū)樓盤(pán)與郊區(qū)樓盤(pán)在售價(jià)上仍存在著較大的差價(jià)。對(duì)于中國(guó)大城市的居民來(lái)說(shuō)，商品房和私家車(chē)是兩個(gè)最大的夢(mèng)想，同樣一筆錢(qián)，在郊區(qū)，一個(gè)夢(mèng)想變成了兩個(gè)夢(mèng)想。因此郊區(qū)開(kāi)發(fā)已成為一大趨勢(shì)。
住宅小區(qū)調(diào)研報(bào)告 篇4
嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面（單位）研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。
二、調(diào)研目的、方法和過(guò)程（一）調(diào)研目的
通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階，為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。
�。ǘ┱{(diào)研對(duì)象、方法和內(nèi)容
調(diào)研對(duì)象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)
人、社會(huì)各界人士。
調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問(wèn)卷、電話訪問(wèn)、個(gè)別訪談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份，人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話訪問(wèn)由訪問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪談對(duì)象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。
調(diào)研內(nèi)容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┱{(diào)研過(guò)程
5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研。調(diào)研過(guò)程中，聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門(mén)對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào)；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū)；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話（隨機(jī)）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。
三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊(cè)在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊(cè)在外區(qū)，在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。
表1全區(qū)居住用房分類(lèi)、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表
名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊?qǐng)@新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路.54.555戶(hù)數(shù)（戶(hù)）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區(qū)居民家庭總戶(hù)數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。
四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認(rèn)為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認(rèn)為很不滿(mǎn)意。
表2對(duì)目前居住小區(qū)滿(mǎn)意率的情況統(tǒng)計(jì)表
問(wèn)卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿(mǎn)意嗎？選項(xiàng)1、非常滿(mǎn)意2、滿(mǎn)意百分比（%）026.63、一般4、不滿(mǎn)意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé)，或一推了之的現(xiàn)象；三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門(mén)都有其執(zhí)法職能，但由于職責(zé)尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止，不能“強(qiáng)制”，而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
�。ǘv史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決
據(jù)統(tǒng)計(jì)，76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設(shè)較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房，沒(méi)有單獨(dú)
的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶(hù)占居住總數(shù)的'30%以上。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn)，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫(kù)，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟
主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟，難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過(guò)去存
量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對(duì)物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對(duì)保安人員管理不嚴(yán)，保安人員缺乏責(zé)任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引起業(yè)主不滿(mǎn)，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的（每戶(hù)按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶(hù)分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶(hù)居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費(fèi)用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。
在調(diào)研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖2）。物業(yè)公司主要觀點(diǎn)：一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果是：認(rèn)為維修不及時(shí)占34%；收費(fèi)不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖2分析，要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費(fèi)（達(dá)800多戶(hù)）已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶(hù)從眾行為，動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算，但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平
�。ㄋ模┙址换鹛潛p現(xiàn)象嚴(yán)重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、
下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費(fèi)，也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用，交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用（不含設(shè)施改造，按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），應(yīng)為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元，20xx年將達(dá)90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施職責(zé)；第十二條規(guī)定：專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì)才能履行專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對(duì)如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn)，顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表
問(wèn)卷題目選項(xiàng)1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高
在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項(xiàng)基金的歸并；2、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)；3、業(yè)
委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事C:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%D：二項(xiàng)基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話。我們從問(wèn)卷中了解到：你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿(mǎn)意嗎？滿(mǎn)意的占27%；不滿(mǎn)意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員，提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力，是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。
五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效
近幾年來(lái)，區(qū)政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現(xiàn)在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元。
2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門(mén)會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專(zhuān)題報(bào)告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng)。活動(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。
5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（20xx-20__）》在我區(qū)的貫徹落實(shí)，力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。
總的來(lái)說(shuō)，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中，群眾滿(mǎn)意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等，這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重，認(rèn)真做好自己服務(wù)工作，
在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導(dǎo)重視，社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jī)，所以我們應(yīng)予充分肯定。
六、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：
（一）進(jìn)一步明確工作責(zé)任主體，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
一是要建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo)，堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合，層層落實(shí)管理責(zé)任，按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì)，起到調(diào)查研究、社會(huì)監(jiān)督的作用。
二是要對(duì)全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，了解他們?cè)趦身?xiàng)基金上的使用情況以
及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。
三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰，房地部門(mén)要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權(quán)利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說(shuō)明。為此，區(qū)房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見(jiàn)。
四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目，如，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強(qiáng)化日常管理，對(duì)違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
（二）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境
本次調(diào)查中，在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中，認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。
一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧
損的問(wèn)題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償（停車(chē)）費(fèi)來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導(dǎo)性意見(jiàn)。另外，我們從（表3）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。
又如，政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外，要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍，政府對(duì)售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼，應(yīng)該公開(kāi)補(bǔ)貼項(xiàng)目；同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿(mǎn)意度。再如，對(duì)外來(lái)人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭(zhēng)取早日實(shí)施。
二是要在財(cái)政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒(méi)有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶(hù)，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶(hù)或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復(fù)雜，安全系數(shù)低，當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑�。近些年�?lái)區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐。
具體的措施：一是落實(shí)機(jī)制。區(qū)、街道兩級(jí)建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責(zé)、協(xié)同配合、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應(yīng)動(dòng)
遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規(guī)劃建設(shè)方案；三是開(kāi)展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。
（三）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。
二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí)，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范，明確相應(yīng)措施，不能放任自流，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。
四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。（說(shuō)明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。
�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區(qū)物業(yè)主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶(hù)、計(jì)息到戶(hù)，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛。
以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處，為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。
本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
住宅小區(qū)調(diào)研報(bào)告 篇5
一、廣州市天然氣來(lái)源
20xx年以前，廣州市仍處于使用液化石油氣時(shí)期，住宅小區(qū)部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至20xx年xx月xx日，隨著金山門(mén)站成功接收廣東LNG項(xiàng)目的天然氣，廣州正式進(jìn)入天然氣時(shí)代。如今，廣州市天然氣主要來(lái)源于西氣東輸二線、深圳大鵬LNG、珠海LNG，并準(zhǔn)備引川氣入粵及興建廣州南沙LNG站用于城市天然氣供應(yīng)及調(diào)峰。
二、住宅小區(qū)天然氣覆蓋情況
1、新舊樓盤(pán)的分別
按照燃?xì)夤艿腊惭b時(shí)是否有用戶(hù)入住，將小區(qū)樓盤(pán)分為舊樓盤(pán)和新建樓盤(pán)。新建樓盤(pán)的燃?xì)夤艿酪话阌砷_(kāi)發(fā)商出資，和樓盤(pán)一起建設(shè)，天然氣采用低壓入戶(hù)。舊樓盤(pán)因?yàn)樾陆ㄈ細(xì)夤艿览щy、燃?xì)夤艿栏脑炖щy等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對(duì)于天然氣的看法也不一致，一部分居民認(rèn)為天然氣管道安裝費(fèi)太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃?xì)夤艿�；另一部分居民則覺(jué)得使用天然氣安全且天然氣氣價(jià)較低，對(duì)安裝燃?xì)夤艿赖囊庠笍?qiáng)烈。
2、天然氣供應(yīng)方式
住宅小區(qū)的天然氣供應(yīng)分為兩種方式，一是管道天然氣供應(yīng)，二是LNG瓶組站供應(yīng)。廣州市燃?xì)夤芫W(wǎng)覆蓋了大部分的城鎮(zhèn)，但有部分相對(duì)較偏僻的城鎮(zhèn)或農(nóng)村則沒(méi)有燃?xì)夤艿栏采w，這部分無(wú)燃?xì)夤艿栏采w的小區(qū)則采用建設(shè)LNG瓶組站的方式為居民用戶(hù)供氣。
3、居民用戶(hù)戶(hù)內(nèi)天然氣管道安裝差別
戶(hù)內(nèi)燃?xì)夤艿婪譃槊餮b和暗埋兩種方式，明裝燃?xì)夤艿婪奖銠z查維修，暗埋燃?xì)夤艿绖t相對(duì)美觀。舊樓盤(pán)居民家中的燃?xì)夤艿蓝嗍羌抑邢妊b修完成之后才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用戶(hù)戶(hù)內(nèi)的天然氣管道基本采用明裝的方式安裝。少部分新樓盤(pán)居民用戶(hù)戶(hù)內(nèi)因裝修方案、美觀設(shè)計(jì)等原因采用了不銹鋼波紋管暗埋的方式安裝燃?xì)夤艿溃蟛糠中聵潜P(pán)用戶(hù)家中的燃?xì)夤艿绖t是明裝。
4、燃?xì)庥?jì)量表及繳費(fèi)方式
廣州市小區(qū)居民用戶(hù)使用的燃?xì)庥?jì)量表大致分為三種。對(duì)于較早使用天然氣管道的居民用戶(hù)，家中使用的燃?xì)獗頌槠胀な饺細(xì)獗�，這種燃?xì)獗沓矸譃閮煞N方式，一是燃?xì)夤径ㄆ谏祥T(mén)抄表，然后通知用戶(hù)去營(yíng)業(yè)廳繳費(fèi)，二是居民用戶(hù)在燃?xì)夤疚⑿殴娞?hào)上自報(bào)燃?xì)獗碜x數(shù)，通過(guò)綁定的銀行卡自動(dòng)劃扣氣費(fèi)，此類(lèi)燃?xì)獗聿粫?huì)自動(dòng)停氣。在膜式燃?xì)獗碇蟀惭b的是IC卡燃?xì)獗�，這類(lèi)燃?xì)獗硎切枰脩?hù)提前在營(yíng)業(yè)廳充值氣費(fèi)，到卡中的氣費(fèi)用完之后就會(huì)自動(dòng)停氣，需重新充值之后才可繼續(xù)使用。最新安裝燃?xì)夤艿赖男^(qū)居民用戶(hù)使用的則是無(wú)線遠(yuǎn)傳膜式表，這類(lèi)燃?xì)獗砜梢宰詣?dòng)的將天然氣用氣量發(fā)送至燃?xì)夤窘K端，居民用戶(hù)通過(guò)開(kāi)通燃?xì)鈺r(shí)綁定銀行卡，氣費(fèi)從綁定的銀行卡中自行劃扣。
5、天然氣計(jì)價(jià)方式
廣州市對(duì)于居民天然氣用戶(hù)采用階梯計(jì)價(jià)的方式。按每戶(hù)用氣人口數(shù)4人（含四人一下）為計(jì)量單位，第一檔氣量為0-320(含)立方米/年，氣價(jià)為3.45元/立方米；第二檔氣量為320-400(含)立方米/年，氣價(jià)為4.14元/立方米；第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分，氣價(jià)為5.18元/立方米。用戶(hù)用氣人口超過(guò)4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應(yīng)增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應(yīng)增加70立方米，超過(guò)第二級(jí)氣量上限值的計(jì)入第三級(jí)氣量。
6、居民用戶(hù)對(duì)于天然氣安全知識(shí)了解來(lái)源及安檢周期
居民用戶(hù)對(duì)于天然氣安全使用的知識(shí)的了解主要來(lái)自三個(gè)方面。一是燃?xì)夤緺I(yíng)業(yè)廳中播放的燃?xì)獍踩褂眯麄髌桶l(fā)放的燃?xì)馐褂冒踩謨?cè)，由于多數(shù)用戶(hù)需要自行到燃?xì)夤緺I(yíng)業(yè)廳繳費(fèi)，這種安全知識(shí)的宣傳面較廣；二是通過(guò)燃?xì)夤径ㄆ谶M(jìn)行的宣傳活動(dòng)，在小區(qū)附近為居民用戶(hù)講解燃?xì)獍踩褂孟嚓P(guān)知識(shí)，受場(chǎng)地限制，這種宣傳面對(duì)的人群較少，但居民對(duì)這種宣傳的印象最深；三是通過(guò)燃?xì)夤镜奈⑿殴娞?hào)了解安全知識(shí)，這類(lèi)宣傳多是面向年輕用戶(hù)群體。
戶(hù)內(nèi)燃?xì)夤艿赖陌踩珯z查分為兩類(lèi)，一是燃?xì)夤竟ぷ魅藛T上門(mén)抄表時(shí)對(duì)居民用戶(hù)戶(hù)內(nèi)燃?xì)夤艿肋M(jìn)行安全檢查，二是燃?xì)夤疽砸荒隇橹芷谶M(jìn)行的定期對(duì)居民用戶(hù)戶(hù)內(nèi)燃?xì)夤艿肋M(jìn)行的安全檢查。
三、調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題
隨著廣州市進(jìn)入天然氣時(shí)代，舊樓居民用戶(hù)使用天然氣也是大勢(shì)所趨。為舊樓盤(pán)新建燃?xì)夤艿烙袃纱箅y點(diǎn)，一是由于“城中村”等舊樓盤(pán)小區(qū)道路情況復(fù)雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤(pán)已經(jīng)有用戶(hù)入住，燃?xì)夤艿腊惭b或改造的費(fèi)用需要向用戶(hù)收取，用戶(hù)意見(jiàn)不統(tǒng)一，故不適合統(tǒng)一安裝燃?xì)夤艿�。以上兩點(diǎn)原因?qū)е铝伺f樓住戶(hù)的燃?xì)飧采w率低。舊樓已使用天然氣用戶(hù)燃?xì)夤艿来嬖谌齻�(gè)安全隱患。有的舊樓盤(pán)在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對(duì)于這部分舊樓盤(pán)，燃?xì)夤静捎玫氖翘烊粴庵脫Q，液化石油氣埋地管道采用的是鋼質(zhì)管道，隨著使用時(shí)間的推移，鋼質(zhì)管道會(huì)被腐蝕，此為安全隱患之一；舊樓居民用戶(hù)戶(hù)內(nèi)的燃?xì)夤艿腊惭b在房屋整體裝修之后，由于裝修布局，部分燃?xì)夤艿罆?huì)處于水槽下等易使燃?xì)夤艿腊l(fā)生腐蝕環(huán)境中，此為安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設(shè)燃?xì)夤艿罆r(shí)采用的是集中調(diào)壓，中壓入戶(hù)的方式，隨著使用時(shí)間的推移，用戶(hù)戶(hù)內(nèi)調(diào)壓器隨著使用時(shí)間的推移可能產(chǎn)生調(diào)壓精度不準(zhǔn)，致使燃?xì)庥镁呷肟趬毫Τ撸倚^(qū)盤(pán)立管中燃?xì)鉃橹袎�，漏氣風(fēng)險(xiǎn)也更大，此為安全隱患之三。
中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠(yuǎn)的城鎮(zhèn)、農(nóng)村還沒(méi)有燃?xì)夤艿�，部分地區(qū)尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區(qū)使用LNG瓶組站供氣存在兩點(diǎn)問(wèn)題，一是LNG的運(yùn)輸成本相對(duì)管道天然氣更高，且需要安排專(zhuān)職人員對(duì)場(chǎng)站進(jìn)行監(jiān)管，提高了企業(yè)成本；二是LNG瓶組站相對(duì)管道天然氣危險(xiǎn)性更高，建設(shè)在住宅小區(qū)附近的安全隱患相對(duì)管道天然氣更大，需要及時(shí)關(guān)注瓶組中的LNG存量，天然氣供應(yīng)不夠穩(wěn)定。
由于部分住宅小區(qū)居民用戶(hù)使用的是普通膜式燃?xì)獗�，這部分用戶(hù)燃?xì)獗淼某砉ぷ鳂O難實(shí)施，燃?xì)夤締T工上門(mén)抄表時(shí)遇到用戶(hù)不在家的幾率高，導(dǎo)致入戶(hù)率極低，導(dǎo)致燃?xì)夤緦?duì)于用戶(hù)用氣量的'統(tǒng)計(jì)不及時(shí)。安全檢查的時(shí)候也會(huì)遇到這種情況，入戶(hù)率低會(huì)導(dǎo)致燃?xì)夤緦?duì)用戶(hù)戶(hù)內(nèi)燃?xì)夤艿朗褂们闆r掌握不足，用戶(hù)對(duì)已經(jīng)存在的安全隱患不能及時(shí)整改，發(fā)生安全事故的概率也大大提高。
四、住宅小區(qū)天然氣發(fā)展方向
加快天然氣管道敷設(shè)步伐，盡快將燃?xì)夤艿姥由斓狡h(yuǎn)城鎮(zhèn)，甚至是農(nóng)村，擴(kuò)大燃?xì)夤艿栏采w面積，為更多的地方送去天然氣，盡快將燃?xì)夤艿姥由熘潦褂肔NG瓶組站供氣的住宅小區(qū)。
加大對(duì)“城中村”等舊樓燃?xì)夤艿兰友b的投入力度，盡快使城市中的居民用戶(hù)用上天然氣，改善居民生活質(zhì)量，改善城市環(huán)境。老舊燃?xì)夤艿腊l(fā)生泄漏的概率更大，城市中的人口較為集中，一旦發(fā)生燃?xì)夤艿佬孤┑仁鹿试斐傻奈：σ哺�，�?duì)老舊燃?xì)夤艿赖倪w改已經(jīng)破不容緩。
為了更好的服務(wù)居民，減少人力物力的投入，燃?xì)夤緫?yīng)當(dāng)大力推進(jìn)居民用戶(hù)燃?xì)獗砀鼡Q進(jìn)程，將普通膜式燃?xì)獗砀鼡Q為無(wú)線遠(yuǎn)傳膜式表，如此當(dāng)可解決抄表入戶(hù)率低的問(wèn)題。
對(duì)于較早安裝燃?xì)夤艿赖淖≌^(qū)應(yīng)該縮短安檢周期，防范于未然。吸引更多的用戶(hù)添加燃?xì)夤疚⑿殴娞?hào)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)宣傳天然氣安全使用知識(shí)，提高居民用戶(hù)的安全意識(shí)，引導(dǎo)用戶(hù)自查天然氣使用安全隱患。并在微信或者其他平臺(tái)上設(shè)置用戶(hù)安全檢查或整改申請(qǐng)服務(wù)，使用戶(hù)能主動(dòng)預(yù)約上門(mén)安檢，可提高安全檢查效率。