房屋出賣人違反居間協(xié)議案件
二手房買賣雙方往往會(huì)在第三方居間協(xié)議中約定：買賣雙方須于簽訂居間協(xié)議后的一定期限內(nèi)簽訂網(wǎng)簽版的正式房地產(chǎn)買賣合同。在此期間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，時(shí)常出現(xiàn)出賣人故意悔約，以各種理由不與買受人簽訂網(wǎng)簽合同導(dǎo)致訴訟。下面是小編為大家收集關(guān)于房屋出賣人違反居間協(xié)議案件，歡迎借鑒參考。
一、判斷居間協(xié)議的性質(zhì)，區(qū)分預(yù)約還是本約
(1)區(qū)分的意義
確定居間協(xié)議屬于預(yù)約還是本約，其區(qū)分的實(shí)益在于：
1、可否繼續(xù)履行。若為本約，則當(dāng)事人間成立房屋買賣合同關(guān)系，可以支持交房、過戶等繼續(xù)履行的訴請(qǐng);若為預(yù)約，依據(jù)我國現(xiàn)行的司法實(shí)踐，預(yù)約只產(chǎn)生“強(qiáng)制磋商”的義務(wù)，而并不具有“強(qiáng)制簽約”的效力，故法院無法“強(qiáng)制”當(dāng)事人簽訂網(wǎng)簽房屋買賣合同繼續(xù)履行，只能由守約方提起違約賠償之訴;
2、可否支持房屋差價(jià)損失。一般認(rèn)為，房屋差價(jià)損失是以房屋買賣合同有效成立并且無履行障礙為前提下的利益損失。而若認(rèn)定為預(yù)約，則當(dāng)事人之間并未成立房屋買賣合同關(guān)系，買賣合同無法履行，故也無從支持只有以合同得以履行狀態(tài)下而產(chǎn)生的“房屋差價(jià)損失”。
(2)區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)
區(qū)分居間協(xié)議屬于預(yù)約還是本約，無非是判斷房屋出賣人與買受人之間是否已經(jīng)有效成立了房屋買賣合同關(guān)系。根據(jù)最高院公報(bào)案例的觀點(diǎn)，(20xx年第1期程度迅捷通訊連鎖有限公司訴四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案)總體區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)是考察當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間房屋買賣關(guān)系的具體內(nèi)容。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)規(guī)范，最終完成過戶手續(xù)必須簽訂正式版房地產(chǎn)買賣合同，故在房地產(chǎn)審判領(lǐng)域，判斷當(dāng)事人是否另有訂立新合同的意思表示，不能僅以當(dāng)事人是否在客觀上需要簽訂網(wǎng)簽合同為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)判斷當(dāng)事人是否認(rèn)為網(wǎng)簽合同只是為了配合登記機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)之需。在對(duì)居間協(xié)議內(nèi)容的審查中，也不能僅依據(jù)合同內(nèi)容的文意解釋進(jìn)行判斷，還必須探究當(dāng)事人的真意，也就是說，即使合意內(nèi)容尚不全面，若雙方認(rèn)為依此約定已經(jīng)可以履行無需另行磋商，則應(yīng)視為本約，反之亦然。
具體而言，可就如下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：
1、房屋買賣合同基本條款的審查。若在居間協(xié)議中，已經(jīng)具備了房屋的坐落、成交價(jià)、房款的支付方式及期限，交房期限、過戶期限等基本條款，根據(jù)該些約款完全可以正常履行買賣交易，則應(yīng)認(rèn)定雙方已經(jīng)成立房屋買賣合同關(guān)系，本約成立。即使雙方未就其中某些條款進(jìn)行明確約定，但若通過其他約定可以推知或者雙方當(dāng)事人在簽訂協(xié)議時(shí)均認(rèn)為無需另行進(jìn)行磋商，認(rèn)定為本約亦未嘗不可。
2、雙方磋商過程及履行行為的審查。若居間協(xié)議內(nèi)容并不全面，但是若一方在居間協(xié)議的履行過程中以其實(shí)際行為履行了本應(yīng)約定的合同內(nèi)容，對(duì)方并未提出異議的，應(yīng)視為雙方就該事項(xiàng)已經(jīng)達(dá)成了一致意見。例如，在居間協(xié)議中未約定交房時(shí)間，但出賣人在簽訂居間協(xié)議后遂將房屋進(jìn)行交付;再例如，雙方未就房款的支付方式或期限進(jìn)行約定，但出賣人已經(jīng)接受了買受人支付的房款或配合進(jìn)行貸款等。
二、判斷可否繼續(xù)履行，引導(dǎo)當(dāng)事人合理主張
在買受人要求繼續(xù)履行居間協(xié)議，完成涉案房屋過戶交易的情況下，若根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定當(dāng)事人之間居間協(xié)議屬于預(yù)約的，則應(yīng)積極行使釋明權(quán)，引導(dǎo)當(dāng)事人變更訴請(qǐng)為解除居間協(xié)議，就預(yù)約的違約責(zé)任進(jìn)行主張;而若認(rèn)定為本約，則雙方之間成立房屋買賣合同關(guān)系，此時(shí)應(yīng)依職權(quán)審查涉案房屋是否存在諸如動(dòng)遷安置房屋的過戶限制，同時(shí)還應(yīng)查明買受人是否符合本市購房政策，若存在上述任一一種限制交易情形，也應(yīng)及時(shí)行使釋明權(quán)，引導(dǎo)買受人提出解約的違約責(zé)任。此處需要注意的一個(gè)細(xì)節(jié)是，居間協(xié)議屬于三方協(xié)議，應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人解除的系其與出賣人之間形成的房屋買賣合同(預(yù)約)關(guān)系，在判決主文中也應(yīng)做對(duì)應(yīng)的表述，而不是解除整個(gè)居間協(xié)議。
三、解約前提下出賣人違約責(zé)任的認(rèn)定
《合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本文所要討論的，是居間協(xié)議因出賣人違約而解除后，作為守約方的買受人除恢復(fù)原狀外，可以主張的損失賠償范圍。
1、居間協(xié)議為預(yù)約
01.定金
一般而言，當(dāng)事人均會(huì)在居間協(xié)議中約定因一方的原因不予簽訂正式房屋買賣合同時(shí)的定金責(zé)任，定金系預(yù)約最主要的一種違約責(zé)任承擔(dān)方式。定金不具有補(bǔ)償性，與實(shí)際損失無關(guān)，原則上不能進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)事人以定金超過實(shí)際損失為由要求對(duì)定金數(shù)額調(diào)低的，不予支持。
02.損失賠償
損失賠償與定金可以并處，但其與定金的數(shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。居間協(xié)議若定性為預(yù)約，原則上只能支持守約方的“信賴?yán)?rdquo;損失。所謂信賴?yán)鎿p失，在我民法體系中，即指《合同法》第四十二條中所規(guī)定的“締約過失責(zé)任”。該條規(guī)定，“當(dāng)事人在訂立合同過程中有假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況、有其他違背誠實(shí)信用原則的行為之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。然而，對(duì)于締約過失損害賠償?shù)姆秶�，卻沒有明確的法律規(guī)范。本文認(rèn)為，締約過失責(zé)任的賠償，是讓守約方得以回復(fù)至締約之前的狀態(tài)，故買受人為與出賣人締約所付出的成本如中介費(fèi)等都可計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)受到可預(yù)見性規(guī)則的約束。
03.違約金條款的適用爭議
在一些格式文本的居間協(xié)議中，會(huì)有一方在合同履行中存在任何違反約定的情形，均需要承擔(dān)逾期違約責(zé)任及合同解除責(zé)任的違約金約款。若居間協(xié)議僅為預(yù)約，則守約方可否援引該約定主張違約責(zé)任，不無爭議。反對(duì)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人關(guān)于逾期責(zé)任及解除責(zé)任的約定系針對(duì)買賣合同的履行，違約條款只有在成立本約的情形下才可以適用。對(duì)此觀點(diǎn)，筆者原則上同意，但若當(dāng)事人以特別約定適用該條款，則應(yīng)充分尊重當(dāng)事人意思自治予以支持，但要結(jié)合當(dāng)事人的實(shí)際損失和履行狀態(tài)進(jìn)行平衡。
2、居間協(xié)議為本約
01.定金及違約金
即使成立本約，定金轉(zhuǎn)化為購房款，也并非沒有定金罰則的適用空間。若當(dāng)事人約定的定金并非局限于成約定金的情況下，則應(yīng)理解為定金系保障整個(gè)合同順利履行的擔(dān)保，系履約定金，在當(dāng)事人就其實(shí)際損失舉證不能的情形下，本文認(rèn)為適用定金罰則并無不妥。
至于違約金的適用自不待言，需要注意的是，在對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整時(shí)，若當(dāng)事人無法就其實(shí)際損失充分舉證，則應(yīng)以當(dāng)事人的實(shí)際履約程度作為重要參考因素。
02.房屋差價(jià)損失
首先需要探討的是，差價(jià)損失屬于履行利益還是可得利益?本文認(rèn)為屬于履行利益，履行利益是指合同有效成立的前提下，因債務(wù)人不履行或不完全履行所發(fā)生的損失，其賠償?shù)慕Y(jié)果，是使債權(quán)人處于如債務(wù)被正常履行的狀態(tài)。從而，若出賣人沒有按照合同約定交付標(biāo)的房屋，則買受人有權(quán)根據(jù)替代購買該房屋所支付的一切費(fèi)用要求賠償，這其中當(dāng)然包括該替代購買的實(shí)際價(jià)值與出賣人約定價(jià)值之間的差價(jià);而可得利益，僅限于未來可以得到的利益，在違約行為發(fā)生時(shí)并沒有為合同當(dāng)事人所實(shí)際享有，而必須通過合同的實(shí)際履行方可實(shí)現(xiàn)。參考他國立法例，兩者有時(shí)是不作區(qū)分的。但在我國現(xiàn)行法律規(guī)制下，可得利益損失主要指生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉(zhuǎn)售利潤損失三種形式。(法條索引：《最高人民關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》)故在我國語境下，應(yīng)將差價(jià)損失定性為履行利益為妥。
認(rèn)定房屋差價(jià)損失為履行利益的實(shí)益在于，一是原則上不以合同的履行程度作為考量因素，合同的履行程度僅與守約方的積極損失有關(guān);二是出賣人以房價(jià)上漲具有不可預(yù)見性為由進(jìn)行抗辯應(yīng)不予支持，差價(jià)損失是合同得以履行狀態(tài)下的實(shí)際損失，并不受預(yù)見性規(guī)則的約束。
房屋差價(jià)損失的確定方式：
(1)遵從當(dāng)事人約定。若當(dāng)事人在簽訂居間協(xié)議之時(shí)，已對(duì)房屋差價(jià)損失的賠償及計(jì)算予以了明確約定，或者在糾紛后就房屋現(xiàn)值達(dá)成一致意見，均可依照其約定進(jìn)行處理。
(2)向中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行詢價(jià)。如果當(dāng)事人對(duì)于房屋差價(jià)的主張數(shù)額差距較小，則可以依職權(quán)向兩家以上房屋中介進(jìn)行詢價(jià)，并記明詢價(jià)的過程及結(jié)果供當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證后，方可作為定案的依據(jù)。
(3)以另行出售或購買的合同差價(jià)為準(zhǔn)。若出賣人另行出售房屋給案外人或買受人在出賣人悔約后與他人另行簽訂了購房合同，則可以參照該合同價(jià)認(rèn)定差價(jià)損失。但考慮到當(dāng)事人往往會(huì)簽訂“陰陽合同”及防止買受人與第三人惡意夸大損失，應(yīng)謹(jǐn)慎予以認(rèn)定。
(4)司法鑒定。若當(dāng)事人對(duì)于房屋差價(jià)數(shù)額的主張差距較大，則應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人申請(qǐng)司法鑒定為宜。
一般而言，當(dāng)事人會(huì)提出三個(gè)時(shí)間作為確定房屋市場(chǎng)價(jià)值的節(jié)點(diǎn)：一是守約方知道或者應(yīng)當(dāng)知道相對(duì)方違約之日;二是守約方提起訴訟之日;三是當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定之日。本文認(rèn)為，首先，不能以守約方知道或者應(yīng)當(dāng)知道相對(duì)方違約之日作為鑒定房產(chǎn)市值的時(shí)點(diǎn)。因?yàn)�，合同解除�?quán)屬于守約方的權(quán)利，若允許以相對(duì)方違約之日作為鑒定時(shí)點(diǎn)，則變相承認(rèn)了違約方具有單方解除合同的權(quán)利，實(shí)不可取。當(dāng)然，考慮到買受人具有的減損義務(wù)，也不能簡單以其提出申請(qǐng)鑒定之日作為確定標(biāo)準(zhǔn)。故本文認(rèn)為，應(yīng)按照具體案情及違約的原因，以買受人主張解約或其明知合同無法履行之時(shí)作為參考進(jìn)行綜合判斷。具體而言，若買受人在訴訟之前、出賣人明示不予履行之后的合理期限內(nèi)，已提出了解約或就解除合同的相關(guān)事宜與對(duì)方進(jìn)行協(xié)商的，則不宜再以其訴訟之后的表示作為判斷房屋市價(jià)的時(shí)點(diǎn);而若買受人一直堅(jiān)持繼續(xù)履行，但在此過程中發(fā)生諸如出賣人另行出售房屋或限購、共有人無權(quán)處分等導(dǎo)致房屋無法過戶因素的，則應(yīng)以該時(shí)作為判斷時(shí)點(diǎn)為宜�？傊�，既要加大維護(hù)誠信的力度，也不能因此使買受人因出賣人的違約行為而獲益。