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物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案

發(fā)布時(shí)間:2024-09-21

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案(精選24篇)

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇1

  第一章:管理項(xiàng)目調(diào)研

  對于“頤園世家”(以下簡稱“頤園世家”)的開發(fā)建設(shè),我公司保持了長期的關(guān)注,與此同時(shí)我們對項(xiàng)目客戶對物業(yè)管理的需求進(jìn)行了初步調(diào)研,將本項(xiàng)目的調(diào)研歸納如下:

  一、地理位置:

  “頤園世家”合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū),東臨懷寧路,南依習(xí)友路,是政務(wù)新區(qū)的真正核心地帶。

  二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):

  “頤園世家”總占地面積7.9萬平方米,總建筑面積18.2萬平方米,其中多層約6000平方米;小高層127000平方米;商業(yè)32000平方米;地下停車場面積為21000平方米。容積率為2.03,綠化率35%。電梯數(shù)量57部,車位數(shù)量671輛(地面:125個(gè),地下:546個(gè))

  三、交通組織與智能化配置:

  小區(qū)設(shè)兩個(gè)出入口,一期一個(gè),車位充足。公共區(qū)域機(jī)動車泊車位集中在小區(qū)周圍和地下停車場,主干道旁劃定零星臨時(shí)泊車位;具h(yuǎn)離住宅樓,減少了對居民的影響,組團(tuán)區(qū)道路設(shè)計(jì)同時(shí)亦充分考慮無障礙設(shè)計(jì)。

  “頤園世家”實(shí)行智能化配套聯(lián)網(wǎng),按星級配置,設(shè):聯(lián)網(wǎng)式彩色可視對講、進(jìn)口帶云臺監(jiān)控、紅外線防越報(bào)警、電子巡更、小區(qū)背景音樂。

  四、休閑

  小區(qū)設(shè)有多功能休閑會所,會所內(nèi)設(shè)有體育健身中心,醫(yī)療室,兒童游戲場所,老人活動中心、景觀水池等。每個(gè)組團(tuán)有充足的活動場地,中央長廊與水系貫穿小區(qū)的中央,方便了業(yè)主的日常生活與休閑。

  五、商辦樓:

  規(guī)劃總建筑面積為32000㎡的休閑商辦樓,與住宅完全分隔又完美配套,與街景容為一體,使住戶的生活便利無憂。

  六、周遍配套

  政務(wù)新區(qū)是合肥較為成熟的新興高檔居住區(qū),周遍公共配套齊全,宜商宜住,“頤園世家”周圍學(xué)校、醫(yī)療、旅游、餐飲、超市、農(nóng)貿(mào)及生活服務(wù)等配套設(shè)施一應(yīng)具全,最大程度了滿足了業(yè)主的生活需求。

  七、物業(yè)管理重點(diǎn)和難點(diǎn)

  基礎(chǔ)性服務(wù)提供與差異性服務(wù)提供

  對小區(qū)內(nèi)部實(shí)行封閉式管理

  小區(qū)安全性、便利性、舒適性高度共融

  要成功達(dá)到“頤園世家”的管理目標(biāo),需要管理者具備優(yōu)秀的管理服務(wù)體系。在“頤園世家”,我們將在管理系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、文化系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)全面導(dǎo)入長城模式,并不斷改善和提升。

  第二章:前期物業(yè)管理

  一、前期介入管理的設(shè)想,物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案

  前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中,并幫助開發(fā)商進(jìn)行樓盤銷售,提供物業(yè)管理咨詢,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。

  對物業(yè)管理前期介入的基本思路是:通過組建專案工作小組對頤園世家的前期介入,提前對頤園世家進(jìn)行全面深入的了解,為即將開始的物業(yè)接管驗(yàn)收掌握第一手原始資料,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下基礎(chǔ);以專業(yè)的物業(yè)管理視角和立場,依據(jù)專業(yè)調(diào)研人員對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、物業(yè)管理等相關(guān)市場調(diào)研結(jié)果,提出一系列基于最大限度發(fā)揮頤園世家各項(xiàng)配套設(shè)施使用功能,滿足未來客戶群體的使用需求的合理化建議;并力臻制定出定位準(zhǔn)確、內(nèi)容完善、有效適用的符合頤園世家特點(diǎn)的物業(yè)管理方案。

  根據(jù)頤園世家的具體特點(diǎn),制定的前期物業(yè)管理服務(wù)設(shè)計(jì)方案包括了以下幾點(diǎn):

  (一)、組建“前期物業(yè)管理顧問團(tuán)”,根據(jù)物業(yè)特點(diǎn),提出合理建議

  根據(jù)目前合肥市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢及頤園世家市場定位,基于頤園世家系高檔次的住宅樓,對工作環(huán)境和生活品質(zhì)均有著較高的需求,將依托公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們合作多年、極具專業(yè)見解及工作經(jīng)驗(yàn)的各相關(guān)專業(yè)專家,組建“項(xiàng)目前期顧問團(tuán)”。

  “項(xiàng)目前期顧問團(tuán)”依據(jù)我們已建立并有效運(yùn)作的管理體系,對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安保、園林綠化、停車場、水景、智能化系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)、管道天然氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房等的規(guī)劃及施工,從物業(yè)管理的專業(yè)視角提出科學(xué)合理的建設(shè)性意見,提交《頤園世家物業(yè)規(guī)劃建議書》、《物業(yè)前期介入施工建議書》、《頤園世家垃圾收集系統(tǒng)配置建議書》、《VI系統(tǒng)配置方案建議書》,使物業(yè)能夠更加滿足業(yè)主以及使用人的需要,同時(shí)力求節(jié)約與實(shí)用,省去不必要的開支和重復(fù)建設(shè)。

  (二)、協(xié)助頤園世家做好銷售工作

  為使業(yè)主在購房的過程中就能夠感受物業(yè)管理的質(zhì)素,項(xiàng)目前期顧問團(tuán)將在前期介入期配合售樓部開展如下工作:

  1、安排一名現(xiàn)場物業(yè)顧問配合售樓部受理物業(yè)管理咨詢,協(xié)助簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》同時(shí)對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的培訓(xùn);對銷售人員的各項(xiàng)承諾文書從物業(yè)管理視角予以審核,避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛。

  2、高標(biāo)準(zhǔn)做好售樓中心、樣板房、停車場和室外廣場的保潔工作;

  3、提供售樓中心、樣板房和室外廣場的安全護(hù)衛(wèi)以及車輛停放的疏導(dǎo)、指引服務(wù);

 。ㄈ、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

  業(yè)主需求是我們提供服務(wù)的重要依據(jù),項(xiàng)目前期顧問團(tuán)將在銷售部門的幫助下,在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查,以求了解頤園世家業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求,并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析,以此對客戶服務(wù)體系進(jìn)行精心設(shè)計(jì),確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),使今后的物業(yè)管理工作更加貼進(jìn)業(yè)主。同時(shí),與開發(fā)商共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動,集中收集、了解業(yè)主反饋的信息。

 。ㄋ模⑦M(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作

  在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作:

  1、對園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案提供專業(yè)建議;

  2、協(xié)助制訂交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;

  3、對智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議;

  4、收集工程圖紙,建立設(shè)備檔案,參與設(shè)備的安裝調(diào)試;

  5、對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理;

  6、參與房屋裝修的過程管理和驗(yàn)收工作;

  7、與開發(fā)商協(xié)商建立維保機(jī)制,力求在工程款項(xiàng)支付、維修管理流程等方面建立有效的措施以確保施工單位維修的高效率,使客戶在維修方面的需求能夠得到快速響應(yīng);

  8、收集裝修裝飾材料以及相關(guān)設(shè)備的備品備件,初步確立物料供應(yīng)商,以滿足日后維修中的材料供應(yīng);

  9、建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請等準(zhǔn)備工作;

  10、針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。

  11、聯(lián)系品質(zhì)好、信譽(yù)佳的建材、家具、電器供應(yīng)商現(xiàn)場辦公,展示供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)方式、服務(wù)內(nèi)容以及貨樣的款式、規(guī)格、功能、價(jià)格等相關(guān)資料,使業(yè)主節(jié)約時(shí)間、集中訂購,由供應(yīng)商及時(shí)按需送貨上門安裝。

  12、確認(rèn)裝修單位、搬家單位的名單,駐場辦公,方便業(yè)主裝修和入住。

 。ㄎ澹、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

  充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對物業(yè)的了解,本著“對業(yè)主負(fù)責(zé),對開發(fā)商負(fù)責(zé)”的宗旨,根據(jù)國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對頤園世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收,如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單,發(fā)現(xiàn)問題,記錄在案,書面要求施工單位整改,明確復(fù)檢時(shí)間與罰則。協(xié)調(diào)施工單位留存部分材料,尤其是外部裝修部分,以便日后維修,做好后續(xù)保障。

  對于已經(jīng)接收的房屋,管理處從接收簽字起,即需組織人員對已接收項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境整理和護(hù)管。

  (六)、入伙方案策劃及實(shí)施

  1、入伙儀式:配合地產(chǎn)商策劃樓房交付及業(yè)主入伙儀式,以營造出一種喜氣熱情的氛圍,體現(xiàn)物業(yè)管理公司及地產(chǎn)商對業(yè)主的尊敬和重視;

  2、入伙時(shí)的工作:

  A、建議開發(fā)商先期制作入伙流程光盤,與入伙通知書同時(shí)送交業(yè)主,詳細(xì)介紹入伙流程,告知手續(xù)辦理方法以及小區(qū)概況;

  B、合理安排業(yè)主的入伙時(shí)間,分批通知不同單元的業(yè)主辦理入伙,錯(cuò)開高峰時(shí)間;節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)間,加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理;

  C、場景布置:協(xié)助策劃公司、禮儀公司,包括擺放花籃、盆景,懸掛條幅,張燈結(jié)彩,插放彩旗,高掛氣球等,給人以隆重、喜慶的感受。

  D、設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo),安排引導(dǎo)人員,同時(shí)對根據(jù)實(shí)際需要,在入伙辦公現(xiàn)場設(shè)置入伙流程圖及其他注意事項(xiàng)展牌,使業(yè)主明確辦理入伙手續(xù)、收樓的過程和相關(guān)要求。

  E、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前,管理處向業(yè)主發(fā)放相關(guān)資料。

  F、公司財(cái)務(wù)人員、協(xié)助驗(yàn)樓人員及相關(guān)業(yè)務(wù)部門(供氣、供電、供水、電信、銀行等)現(xiàn)場聯(lián)合辦公,設(shè)立入伙服務(wù)流程臺,一條龍辦理入住手續(xù),隨到隨辦,簡潔高效,并由銷售中心、管理處合作,對客戶提供一對一入住服務(wù)。

  3、入伙工作程序:

  入伙程序以一條龍的形式有序開展,盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)提供最周到的服務(wù),實(shí)現(xiàn)簡潔高效之目的。先由管理處向業(yè)主發(fā)放資料袋(包括入伙流程、裝飾裝修流程、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、房屋接管驗(yàn)收單、防盜網(wǎng)樣式和材質(zhì)要求、室內(nèi)管線圖、便民服務(wù)卡),填寫《業(yè)主情況登記表》之后,再到財(cái)務(wù)部結(jié)清入伙費(fèi)用,手續(xù)辦理完畢發(fā)放鑰匙,并安排專人引導(dǎo)業(yè)主入室驗(yàn)收,將業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見,逐項(xiàng)記錄在相關(guān)的表單上,并負(fù)責(zé)與開發(fā)商或施工單位聯(lián)系,限期修好,保證業(yè)主按時(shí)入住,最后按檔案管理規(guī)定將業(yè)主入伙資料收集歸擋。

  第三章:管理模式及管理制度

  一、頤園世家管理模式及設(shè)想:

  綜合考慮頤園世家的特點(diǎn),結(jié)合長城物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)精心設(shè)計(jì)頤園世家將要推行的管理模式與管理設(shè)想。

 。ㄒ唬┕芾砟J街唬嘿|(zhì)量成本雙否決

  緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作核心,以“預(yù)算管理”為基礎(chǔ),提供“質(zhì)價(jià)相符、合理取酬”的優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)服務(wù)。(見下圖)

  (二)、管理模式之二:三大管理體系

  我們將在頤園世家的管理服務(wù)中全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理、ISO14001環(huán)境管理及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理三大體系。以不斷提高管理服務(wù)水平,持續(xù)的滿足客戶的需求,達(dá)到客戶滿意。

  激勵(lì)機(jī)制遵從“正激為主,負(fù)激為輔”,“全面實(shí)施考核,注重績效評估”的原則,通過完善管理處的獎(jiǎng)懲體系、薪酬體系和管理制度體系得以實(shí)施,從而達(dá)到充分肯定員工個(gè)人成績,建立純潔高效的團(tuán)隊(duì)合作精神,吸引高素質(zhì)人才的管理目的。

 。ㄎ澹、計(jì)劃控制機(jī)制

  管理處將在工作進(jìn)行前,對工作內(nèi)容和過程進(jìn)行設(shè)計(jì),形成工作的進(jìn)度計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算,提交到相關(guān)部門審批后再實(shí)施。并根據(jù)實(shí)施中的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃內(nèi)容調(diào)整,使計(jì)劃目標(biāo)能充分實(shí)現(xiàn)。管理處常規(guī)提交的詳細(xì)計(jì)劃項(xiàng)目參見管理處定期報(bào)告計(jì)劃與內(nèi)容。

 。、監(jiān)督機(jī)制

  管理處的外部監(jiān)督主體包括政府主管部門、業(yè)主委員會和業(yè)主三個(gè)方面。管理處將嚴(yán)格按照建設(shè)部及合肥市頒發(fā)的物管法規(guī)對社區(qū)進(jìn)行依法管理和依法建賬,如與外部監(jiān)督主體就管理事宜產(chǎn)生分歧時(shí),將以政府的有關(guān)法規(guī)條例以及委托管理合同為準(zhǔn)繩加以協(xié)商和解決。例如:管理處財(cái)務(wù)核算部將根據(jù)管理處實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)收支情況每季度或半年交一份財(cái)務(wù)收支報(bào)表,根據(jù)季度工作情況,每季度交一份詳細(xì)的管理工作報(bào)告,提交業(yè)主委員會并張貼公布,廣而知之,主動接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督,并隨時(shí)接受業(yè)主委員會對管理處工作的檢查。

  管理處將通過參加市小區(qū)物業(yè)管理辦公室組織的物業(yè)考評工作,不斷改進(jìn)和完善自身的物業(yè)管理水平,并達(dá)到合同要求。同時(shí),將認(rèn)真參加政府主管部門組織的各類專項(xiàng)檢查(如環(huán)衛(wèi),園林,消防,物價(jià)等)對管理中存在的問題進(jìn)行及時(shí)整改。

 。ㄆ撸、自我約束機(jī)制

  公司每年將與管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)責(zé)任書,管理處各部門主管每月向管理處經(jīng)理遞交月度績效目標(biāo),管理處主管每日檢查所屬部門員工的工作情況并檢查現(xiàn)場工作記錄。三級管理的考核結(jié)果將作為職員月度績效工資發(fā)放的基數(shù),也作為職員晉升的依據(jù)。

  公司總部品質(zhì)管理部每年一次的內(nèi)部質(zhì)量審核將確保質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)行,對審核過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)限時(shí)關(guān)閉,并對責(zé)任人或部門作出相應(yīng)處分。對管理處的職員,管理處將每月開展評比“服務(wù)明星、優(yōu)秀員工”的評比活動,鼓勵(lì)職員積極上進(jìn),不斷提高自我的服務(wù)質(zhì)量。

 。ò耍、信息反饋機(jī)制及處理機(jī)制

  信息的雙向管理是信息反饋的基礎(chǔ),在下列圖表中,我們列出部分同管理處工作相關(guān)的信息源,與客戶相關(guān)的信息一般反饋到客戶服務(wù)中心,再由客戶服務(wù)中心將信息分解到后臺的各執(zhí)行部門,執(zhí)行部門實(shí)施完畢后,交回客戶服務(wù)中心,并由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)回訪,并根據(jù)客戶的滿意程度決定是否再次將信息往后臺傳遞。

  從政府、媒體等載體獲得的涉及整個(gè)管理處經(jīng)營活動的信息,如符合法規(guī)精神,將由管理處修改相關(guān)作業(yè)文件,指導(dǎo)員工開展工作。同時(shí)也體現(xiàn)出持續(xù)改進(jìn)的管理精神。

  二、針對頤園世家特點(diǎn)的獨(dú)特管理辦法

  頤園世家位置優(yōu)越,定位明確,迎合了市民的需求,從而決定了服務(wù)區(qū)內(nèi)業(yè)主(使用人、租戶)群體需求將會呈現(xiàn)共性趨同和個(gè)性鮮明的特征;谀壳昂戏饰飿I(yè)管理的狀況和對客戶特點(diǎn)的理解,結(jié)合我們多年的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐,我們認(rèn)為,只有提供切實(shí)有效的針對性服務(wù),才能滿足該區(qū)客戶現(xiàn)實(shí)的需求及潛在的需求,從而達(dá)到頤園世家的社會定位。

  為頤園世家提供有針對性的物業(yè)管理服務(wù),我們認(rèn)為,主要應(yīng)從安全、舒適、規(guī)范、快捷著手。

 。ㄒ唬踩裕

  1、加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的培訓(xùn),融警惕于平常,營造社區(qū)安全氛圍

  結(jié)合我們對住宅樓的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),社區(qū)的安全氛圍對于企行不軌的人員有著威懾的作用。護(hù)衛(wèi)員日常工作的一切舉動,都會給人留下深刻印象。通過各種方式加強(qiáng)對護(hù)衛(wèi)員的日常培訓(xùn),從技能和心態(tài)上加以調(diào)整,能使護(hù)衛(wèi)員保持良好的精神面貌,提高觀察能力,煅煉護(hù)衛(wèi)員獨(dú)到的.操作技能。這是小區(qū)安全最根本的基礎(chǔ)。

  2、出入管理三級識別,促安全于全員,區(qū)別對待不同客戶

  出入管理是能否成功實(shí)現(xiàn)“封閉式管理”的關(guān)鍵,除了硬件設(shè)施的配置上,另外對出入口的人流設(shè)計(jì)專門的分類方法,并進(jìn)行了詳細(xì)的分類,形成了一套行之有效的辦法,提高了出入管理識別效率,是由為重要的。它不但能有效控制違法亂紀(jì)行為的發(fā)生。同時(shí)使客戶獲得了應(yīng)有的尊重,降低了客戶的抱怨和不滿,

  以訪客進(jìn)入小區(qū)為例:訪客通過可視對講事先聯(lián)系區(qū)內(nèi)客戶,獲得客戶的許可并知會出入口護(hù)衛(wèi)員方可進(jìn)入小區(qū),護(hù)衛(wèi)員在對外來人員登記的過程中識別來訪客人,提高客戶出入小區(qū)的效率,減少對客人不必要的干擾。針對各類出入人群,實(shí)行“三級識別”制度,即門崗識別、巡邏工作人員識別和業(yè)主識別,顯得非常必要。

  3、特殊時(shí)段加強(qiáng)巡邏,防事故于未然,確保顧客財(cái)產(chǎn)安全。

  上班時(shí)間和夜間(主要是住戶外出的房屋)是住宅樓盜竊案件易發(fā)生的重點(diǎn)時(shí)段。加強(qiáng)這一時(shí)段的巡邏,盤查可疑人員,確保為區(qū)內(nèi)客戶提供一個(gè)放心的生活環(huán)境。

  4、監(jiān)控中心全天值班,兼顧事前事后處理

  對小區(qū)的環(huán)境實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控,并要求圖像資料保留一個(gè)月以上,監(jiān)控中心除了常規(guī)的監(jiān)視、記錄功能以外,并負(fù)責(zé)管理信息的處理,發(fā)揮晚班工作指揮所的作用,調(diào)動各類資源及時(shí)地處理和反饋管理信息,是安全保障的又一道屏障。

  5、建立消防快速反應(yīng)分隊(duì)

  結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在護(hù)衛(wèi)員中選拔一批隊(duì)員組建頤園世家管理處“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”,并進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練,以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足“自救”,最大限度地減少火災(zāi)損失。以消防快速分隊(duì)為基礎(chǔ),在區(qū)內(nèi)尋找合適的時(shí)機(jī),組織客戶一道參加消防演習(xí),掌握必備消防知識。

  6、安防等設(shè)備設(shè)施的定期檢測

  在實(shí)際工作中,我們經(jīng)常遇到安防設(shè)施的誤報(bào)、天然氣泄露的誤報(bào)等事故,為客戶日常生活以及物業(yè)管理工作的開展帶來了極大的不便,為此我們將應(yīng)客戶需要,對客戶室內(nèi)的安防設(shè)施以及大型的電器設(shè)備、電路定期進(jìn)行檢測,防范未然。

 。ǘ、舒適性:

  1、服務(wù)力求“零干擾”

  我們認(rèn)為,最好的服務(wù),就是在客人未到來以前,準(zhǔn)備好客人所需要的一切。在辦理入伙手續(xù)時(shí),我們將發(fā)放客戶需求調(diào)查表,力求在第一時(shí)間掌握客戶的共性需求及個(gè)性需求,以及共性和個(gè)性不喜歡的事情,制定措施,形成制度,追求服務(wù)“零干擾”。避免服務(wù)過程中為客戶提供客戶不喜歡的服務(wù),管理處不以任何方式向客戶推銷產(chǎn)品,也不允許推銷人員進(jìn)入小區(qū),經(jīng)業(yè)主許可的促銷人員,將會由巡邏崗陪同,防止其對其它住戶的茲擾。護(hù)衛(wèi)員除應(yīng)具備的治安管理功能外,也充當(dāng)迎賓及代客提物等職能。

  2、推行“首問責(zé)任制”

  對客戶服務(wù)過程中的任何一個(gè)失誤,我們都將花十倍甚至更多的力氣和成本去糾正。因此,我們鼓勵(lì)職員第一次就把事情做對,倡導(dǎo)讓客戶第一次就滿意。每一位職員在客戶面前都代表著公司的形象,因此,每一位職員都必須勇于承擔(dān)責(zé)任。面對客戶的咨詢和請求,第一位被咨詢或請求的職員都必須立即受理,并指引和幫助客戶尋找解決的最快途徑,絕不可相互推逶或?qū)?nèi)部管理上的矛盾暴露在客戶面前。

  3、提供“一站式服務(wù)”構(gòu)建服務(wù)平臺——客戶服務(wù)中心

  結(jié)合頤園世家的情況,我們將在管理處設(shè)立客戶服務(wù)中心,構(gòu)建“一站式”客戶服務(wù)體系,設(shè)置客戶助理14小時(shí)服務(wù),日常事務(wù)即時(shí)受理即時(shí)解決,作為服務(wù)平臺的客戶服務(wù)中心,對外采用酒店式接待全方位面向客戶;對內(nèi)協(xié)調(diào)各項(xiàng)目組,構(gòu)建成為信息中心和指揮中心,一站式解決客戶需求。

  4、提供房屋租賃服務(wù)

  項(xiàng)目購買人群中,會有部分客戶將物業(yè)用于中長期投資,頤園世家以其極為優(yōu)越的地理位置和鮮明的功能定位必將吸引部分的投資者,我們將在客戶服務(wù)中心與相關(guān)中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手,提供房屋租賃服務(wù),實(shí)現(xiàn)客戶利益最大化。

  5、提供個(gè)性化有償?shù)姆⻊?wù)

  通過充分利用內(nèi)部資源,為客戶提供保潔、維修等服務(wù);同時(shí)通過市場調(diào)查,收集能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的物資供應(yīng)商和服務(wù)提供商,建立通暢的合作渠道,讓客戶足不出戶即可獲得上門服務(wù)的便利。

  6、利用科技,提高服務(wù)效率

  針對合肥市目前的停車管理狀況,對于業(yè)主和消費(fèi)人員的車輛管理,我們的管理思路是“快進(jìn)快出,簡化識別”,具體的服務(wù)措施是,建議開發(fā)單位在車場道閘上選用功能先進(jìn),性能可靠的設(shè)備,同時(shí)向業(yè)主發(fā)放專用出入卡,自助刷卡,自動開啟道閘,自主進(jìn)出,縮短進(jìn)出口停留時(shí)間,享受無干擾進(jìn)出服務(wù)。

 。ㄈ、規(guī)范性

  1、顧客過往記錄

  在介入頤園世家的物業(yè)管理伊始,我們將對與開發(fā)商的各種溝通過程和結(jié)果進(jìn)行記錄,按照合同的內(nèi)容規(guī)范處理。入伙后,我們將對與客戶所有交流溝通的過程和結(jié)果進(jìn)行記錄,客人一旦在區(qū)內(nèi)工作或生活,所發(fā)生的請修、溝通、投訴、參與社區(qū)建設(shè)情況、對區(qū)內(nèi)環(huán)境和秩序有重大影響的行為等都會在我們的資料上找到相應(yīng)的歷史記錄。通過使用先進(jìn)的客戶關(guān)系管理軟件,使客戶的過往記錄更加完整。

  2、房屋裝修

  對客戶進(jìn)行的房屋裝修,我們將本著“合情、合理、合法”的原則,嚴(yán)把裝修“申請、過程、驗(yàn)收”三關(guān);留存裝修施工方案、施工圖表;重點(diǎn)審查拆改項(xiàng)目、門面裝飾、管道變更及環(huán)保措施;每天不少于兩次的裝修巡查,核查新增項(xiàng)目及隱蔽工程進(jìn)行;嚴(yán)格按章驗(yàn)收,以保障公共設(shè)備設(shè)施的正常使用功能不受影響,保障毗鄰部位利益。

  3、“五個(gè)一”工程

  服務(wù)態(tài)度是決定服務(wù)行為的內(nèi)在因素。為了規(guī)范地向客戶提供上門服務(wù),我們將在維修等作業(yè)人員進(jìn)入客戶室內(nèi)作業(yè)時(shí),實(shí)施五個(gè)一工程,即:一個(gè)工具箱,一雙拖鞋,一個(gè)毛刷,一張抹布,一張笑臉。力求除了維修工作本身外,盡量不要留下任何作業(yè)痕跡,不留尾巴。

  4、持續(xù)改進(jìn)

  對任何一項(xiàng)作業(yè),均要求形成閉環(huán)。一個(gè)客戶需求和管理處的指令發(fā)出,到執(zhí)行完畢必須是完整的,且有處理人和督導(dǎo)人的記錄,一旦出現(xiàn)不合格項(xiàng),管理處將以跟蹤的形式確保所有不合格項(xiàng)整改,以驗(yàn)收的方式確保該項(xiàng)已整改,直到關(guān)閉為止。

  5、統(tǒng)一廣告區(qū)

  商辦樓的經(jīng)營單位根據(jù)其商業(yè)要求,需要設(shè)置廣告牌來展示自己的商品,為了在方便客戶的同時(shí)維護(hù)樓面和諧統(tǒng)一的外觀形象。我們將聘請?jiān)O(shè)計(jì)單位統(tǒng)一規(guī)劃,由經(jīng)營單位(也可委托管理處)在區(qū)內(nèi)規(guī)定的位置上設(shè)置統(tǒng)一形式的廣告牌。

 。ㄋ模┛旖菪

  1、限時(shí)服務(wù)

  對于維修方面的有效投訴,我們要求維修人員在接報(bào)后的三十分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場進(jìn)行處理,客戶服務(wù)中心將跟蹤并對作業(yè)人員的效率進(jìn)行記錄和考核。對于其他方面的投訴,我們要求在受理的三日內(nèi)給予解決。

  2、客戶識別

  我們將要求員工對客戶名稱及通訊方式盡量熟悉,力求張口就報(bào)。對于處理不了的問題,一定要給出一個(gè)以上的建議,幫助客戶做出選擇,以期給客戶留下深刻印象。

  三、管理制度:

  將結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理狀況導(dǎo)入長城物業(yè)整套管理制度及編制公眾制度。

  第四章:人力資源管理

  一、管理處組織架構(gòu)及人力資源配備

  物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)的組成部分,它提供的產(chǎn)品不同于制造業(yè)和農(nóng)業(yè),實(shí)物形體和功能尤為突出,它的產(chǎn)品是服務(wù),是無形的,主要是通過人提供的服務(wù)來達(dá)到企業(yè)經(jīng)營的目的,為建立科學(xué)完善的管理服務(wù)體系,打造一支能夠提供高品質(zhì)服務(wù)的員工隊(duì)伍,保障各部門的運(yùn)作順暢,提高服務(wù)效率,在頤園世家我們堅(jiān)持精簡、高效的原則設(shè)置組織結(jié)構(gòu),配備人力資源。

  (一)、頤園世家管理處內(nèi)部管理架構(gòu)

 。ǘ、管理組織架構(gòu)描述:

  頤園世家管理處組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能,實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制,負(fù)責(zé)指揮和協(xié)調(diào)各部門工作。管理處與公司總部簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書,獨(dú)立核算。內(nèi)部機(jī)構(gòu)采用直線職能制,減少中間管理環(huán)節(jié),提高工作效率,保證信息渠道的暢通。

  1、全體員工統(tǒng)一著公司制服,佩帶工牌,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。

  2、各崗位所需人力資源配置實(shí)行完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。

  3、客戶服務(wù)中心作為管理處的信息中心,接受理客戶的咨詢、請修、投訴、費(fèi)用交繳等事宜,通過對管理處所設(shè)置部門及人員進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度,綜合處理各種信息,同時(shí)負(fù)責(zé)客戶關(guān)系、社區(qū)商務(wù)、社區(qū)文化等。建立管理處與客戶之間的服務(wù)平臺。

  4、工程部的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修、分包方管理以及客戶請修服務(wù)。

  5、環(huán)境部負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的巡查,小區(qū)環(huán)境保潔和綠化養(yǎng)護(hù),衛(wèi)生消殺,環(huán)保監(jiān)測和居民委托的保潔服務(wù)項(xiàng)目。

  6、護(hù)衛(wèi)部負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)治安和交通管理事務(wù),包括小區(qū)日常的公共秩序的維護(hù)、道路的暢通、車輛的停放以及消防安全管理。

  7、行政部主管負(fù)責(zé)管理處的日常行政事務(wù)、財(cái)務(wù)、后勤和資料檔案管理及協(xié)助客戶服務(wù)中心進(jìn)行社區(qū)文化活動策劃、組織、實(shí)施。

  8、我們將根據(jù)公司的制度并結(jié)合頤園世家的需要制定適用的《物業(yè)管理處職位說明書》。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇2

  為規(guī)范小區(qū)管理,為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),我公司將采取一系列的管理措施,確保小區(qū)品質(zhì)。

  一管理目標(biāo)

  物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念,對小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn)),確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。

  二管理原則

  為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則:

 。ㄒ唬┓⻊(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則

  “服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,供給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,建立嚴(yán)格、周全的管理制度,實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

 。ǘ⿲I(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

  在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個(gè)進(jìn)取性,即物業(yè)管理公司的進(jìn)取性和業(yè)主使用人的進(jìn)取性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,經(jīng)過服務(wù)中心對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理,同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),并自覺遵守業(yè)主公約,共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。

 。ㄈ┪锕転橹、多種經(jīng)營的原則

  在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),從物業(yè)的實(shí)際出發(fā),開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求,又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能,增加經(jīng)濟(jì)積累,以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

  三管理方法

 。ㄒ唬⿲(shí)施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化提議,構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;

  (二)成立物業(yè)服務(wù)中心,配備專業(yè)管理人員,實(shí)施專業(yè)化管理;

 。ㄈ┰诠粳F(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),進(jìn)取培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍;

  (四)制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù);

 。ㄎ澹﹪(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實(shí)可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議,依法約束雙方行為;

  (六)依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式,供給全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營。

  (二)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

  1、公共服務(wù)項(xiàng)目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)):

  (1)房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng);

 。2)公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng);

 。3)小區(qū)內(nèi)清潔管理,垃圾收集與清運(yùn);

  (4)公共綠化的養(yǎng)護(hù);

  (5)公共秩序維護(hù);

 。6)消防管理;

  2、有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目

 。1)有償維修類;

 。2)代辦性服務(wù);

 。3)中介類服務(wù);

 。ㄈ┦召M(fèi)管理

  物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成

  1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi)等;

  2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

  3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

  4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

  5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

  6、物業(yè)企業(yè)辦公費(fèi)用;

  7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

  8、法定稅金;

  9、企業(yè)利潤。

  物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和樓內(nèi)公共照明費(fèi),此部分費(fèi)用將另行收取。收費(fèi)資料和標(biāo)準(zhǔn)依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》(唐價(jià)經(jīng)費(fèi)字〖20xx〗14號)執(zhí)行。

  四入住管理

  在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時(shí),供給方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù),給業(yè)主留下良好的第一印象,為后續(xù)管理打下基礎(chǔ)。

  1、管理資料:

 。1)準(zhǔn)備業(yè)主及使用人收房所需資料;

  (2)為收房手續(xù)供給一條龍服務(wù);

 。3)按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):

  1)根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備,發(fā)放交房資料;

  2)收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格,收取應(yīng)繳納的費(fèi)用;

  3)陪同業(yè)主驗(yàn)房;

  4)對驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填寫《業(yè)主驗(yàn)房表》,將所有問題提交開發(fā)商,并督促解決。

  2、管理措施:

 。1)制定入住方案,準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料;

  (2)按照收房程序,安排工作流程;

 。3)策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案;

 。4)按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。

  五檔案資料管理

  加強(qiáng)檔案資料管理,有助于保存物業(yè)的歷史資料,維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

  1、管理資料:

 。1)工程檔案:從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;

 。2)業(yè)主檔案:所有業(yè)主及使用人的租房合同(復(fù)印件),業(yè)主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關(guān)的登記表等;

 。3)財(cái)務(wù)檔案:逐年構(gòu)成的財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等;

  (4)文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;

 。5)管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。

  2、管理措施:

  (1)制定檔案制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;

 。2)專人管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任),專室專柜,編目造冊,存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的保密,保守秘密;

  (3)科學(xué)管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達(dá)100%;

 。4)建立各類資料的電腦管理,計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息,提高管理水平。

  (六)房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理

  房屋管理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是物業(yè)管理的重中之重。

  1、管理資料:

 。1)房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,分別制定不一樣管理計(jì)劃,確保房屋保值增值。

  A、已交付房:

  1)房屋交付時(shí),及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;

  2)加強(qiáng)裝修管理,對違章裝修行為及時(shí)予以制止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請有關(guān)行政管理部門依法處理;

  3)裝修期間,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù),確保房屋的安全、美觀。

  B、空置房(含業(yè)主托管房):

  1)定期到空置房查看、通風(fēng);

  2)對房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時(shí)通知業(yè)主。

  C、公共用房

  做好公共用房(公共設(shè)施用房等)的維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修,確保房屋的安全、美觀。

 。2)設(shè)備設(shè)施維護(hù):

  1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修;

  2)水泵、風(fēng)機(jī)房、電梯機(jī)房等設(shè)備定期巡查;

  3)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;

  4)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案;

  2、管理措施:

 。1)加強(qiáng)裝修戶管理,督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止,緊急情景時(shí)可采取停水停電等措施防止危害擴(kuò)大;

 。2)對所有的維修人員進(jìn)行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù);

 。3)對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài);

 。4)對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;

 。5)建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí),且有回訪制度和記錄;

 。6)采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好。

  (七)綠化保潔管理

  綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境,也是評定物業(yè)管理質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。

  1、管理資料:

 。1)綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日;、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

  1)根據(jù)氣候,給花木適量澆水;

  2)根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適當(dāng)松土;

  3)制定預(yù)防措施,防治病蟲害;

  4)及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時(shí)扶正,整修或補(bǔ)種適宜的苗木、花草;

  (2)清潔衛(wèi)生:經(jīng)過日常保潔工作,使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔,公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

  1)樓層公共區(qū)域每一天清掃;

  2)小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。

  3)每一天定時(shí)收集垃圾,確保垃圾袋裝化,定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒;

  4)對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。

  2、管理措施:

  (1)建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;

 。2)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強(qiáng)專業(yè)技能,聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù);

 。3)落實(shí)“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查),加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查;

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  運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性,維護(hù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全,這是物業(yè)管理工作的重要資料,我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

  1、管理資料:

 。1)常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。

  A、門崗的任務(wù):

  1)維護(hù)出入口的交通秩序,車輛按有關(guān)規(guī)定的停車制度執(zhí)行,加強(qiáng)機(jī)動車、非機(jī)動車管理,做到停放有序;

  2)對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記;

  3)嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū);

  4)為業(yè)主供給便利性服務(wù)。

  B、巡邏崗的任務(wù):

  1)按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;

  2)巡查車輛停放情景,維護(hù)道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;

  3)對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范;

  4)對小區(qū)及樓宇安全、防火檢查;

  5)對裝修戶的安全檢查;

  6)防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件;

  (2)技術(shù)防范:

  應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng),對小區(qū)內(nèi)的治安情景實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控,以確保安全。

  1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施,并及時(shí)通知值班秩序維護(hù)員,進(jìn)行現(xiàn)場處理。

  2)值班秩序維護(hù)員配合公安機(jī)關(guān)處理治安案件。

  2、管理措施:

 。1)實(shí)行半軍事化管理,制定管理和獎(jiǎng)懲制度,嚴(yán)格付諸實(shí)施,以增強(qiáng)秩序維護(hù)人員的工作職責(zé)心;

 。2)強(qiáng)化內(nèi)務(wù)管理,開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),提高秩序維護(hù)人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;

 。3)加強(qiáng)秩序維護(hù)人員的行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語言禮貌,舉止得當(dāng);

 。4)嚴(yán)格執(zhí)行巡更點(diǎn)到制度,確保巡邏質(zhì)量;

  (5)監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;

 。6)保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備,建立安全管理檔案。

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  消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn),所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求,結(jié)合實(shí)際,切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作,確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。

  1、管理資料:

  (1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及組織;

 。2)做好消防監(jiān)控中心的管理;

 。3)做好消防設(shè)施、器材的管理;

 。4)堅(jiān)持消防通道的暢通;

 。5)加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理;

  (6)嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹;

  (7)嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;

 。8)防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

  2、管理措施:

  (1)制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全職責(zé)制,做到職責(zé)落實(shí),器材落實(shí),檢查落實(shí);

  (2)制訂消防事故處理預(yù)案,防患于未然;

  (3)建立義務(wù)消防隊(duì),定期組織消防安全學(xué)習(xí)及消防演習(xí);

  (4)定期進(jìn)行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)消除;

  (5)做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng),使之始終處于完好狀態(tài);

 。6)制止任何違反消防安全的行為;

  (7)積極開展防火安全宣傳教育,定期向業(yè)主講解消防知識;

 。8)發(fā)生火災(zāi),及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。

  以上是我公司擬對xx項(xiàng)目的實(shí)施的物業(yè)管理方案,我公司將嚴(yán)格按照國家及唐山市有關(guān)法律法規(guī)實(shí)施管理服務(wù)。其中難免有不足之處,請房管局物業(yè)處領(lǐng)導(dǎo)多提寶貴意見,我們愿為豐南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)應(yīng)有的力量!

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇3

  商鋪是指用于從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營,集中管理的模式,對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理,是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法,管理的好,對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

  對于開發(fā)商來說,開發(fā)、銷售商鋪是前提,但只有開發(fā)、銷售是不夠的,還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進(jìn)行管理,才能長久發(fā)展。

  目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力,影響商鋪業(yè)主的租金收益,業(yè)主不能歸還按揭貸款,最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。

  1.0商鋪物業(yè)管理理念

  商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

  “統(tǒng)一管理”,要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

  “分散經(jīng)營”,是商鋪對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

  1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

  為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式,在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

  1.1.1“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

  “品牌審核管理”指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

  審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

  “完善的租約管理”指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。

  租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如:

  承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,如果發(fā)生重大變化,須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可(業(yè)主委員會成立之前,經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可);

  營業(yè)時(shí)間的確定;

  承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大孝懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;

  為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù);

  承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;

  投保范圍事宜;

  是否統(tǒng)一的收銀等

  1.1.2“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。

  由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價(jià)的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營銷計(jì)劃,所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。

  組織策劃相關(guān)的促銷活動,所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

  1.1.3“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

  商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動,保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有:

  指導(dǎo)項(xiàng)目:店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排;

  協(xié)調(diào)項(xiàng)目:協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系,增進(jìn)經(jīng)營者之間合作;

  服務(wù)項(xiàng)目:行政事務(wù)管理;

  監(jiān)督項(xiàng)目:維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù),協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

  1.1.4“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。

  商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括:養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高,統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修,增加使用的安全性和耐久性。

  2.0商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)

  2.1顧客流量大

  商鋪進(jìn)出人員雜,不受管制,客流量大,易發(fā)生意外,安全保衛(wèi)工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場在發(fā)生突發(fā)事件時(shí),疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重

  2.2服務(wù)要求高

  要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人,向他們負(fù)責(zé),一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值;同時(shí)為使用人和顧客營造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

  2.3管理點(diǎn)分散

  出入口多,電梯(客梯)、觀光梯、自動扶梯等)分散,需要的保潔、保安人員相對較多,管理點(diǎn)分散,管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。

  2.4營業(yè)時(shí)間性強(qiáng)

  顧客到商鋪購物的時(shí)間,大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間,而平時(shí)和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感,無序經(jīng)營的印象,對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

  2.5車輛管理難度大

  來商鋪的顧客,有開車的,也有騎車的,大量的機(jī)動車和非機(jī)動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

  3.0物業(yè)管理人員配備

  3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。

  3.1.1.1業(yè)戶服務(wù)部

  設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量,通常每班保持兩人便可。

  3.1.1.2維保服務(wù)部

  設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

  3.1.1.3保安服務(wù)部

  設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

  3.1.1.4保潔綠化部

  設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

  3.1.1.5經(jīng)營服務(wù)部

  設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動,促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇4

  一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析:

  1、物業(yè)地域范圍開闊,封閉性交強(qiáng)

  2、購置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體,其對居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力;

  3、購置物業(yè)用途復(fù)雜,有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;

  4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

  二、根據(jù)以上分析,對XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下:

  1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)椋拥兰笆姓缆返谋嵐ぷ魇菍儆陧?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作,其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同,分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時(shí)可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

  2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

  三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容:

  1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果;

  2、對市政道路的保潔;

  3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí),如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉)?

  4、24小時(shí)水電維修;

  5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn);

  6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);

  7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);

  8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;

  9、定期花木殺蟲及滅鼠;

  10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理;

  11、業(yè)主院落檔案的管理。

  四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系:

  1、管家的服務(wù),是指由管家負(fù)責(zé),帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

  2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出,由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率,同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

  3、管家式服務(wù)的內(nèi)容:

  A、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過熨燙,免費(fèi))?

  B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))

  室內(nèi)清潔

  搬家、搬物

  地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

  代收洗、補(bǔ)、燙衣物

  室內(nèi)插花、裝飾

  代購日常生活用品

  車輛清洗服務(wù)

  家庭看護(hù)管理

  寵物看護(hù)管理

  C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)

  五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理:

  1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容:

  24小時(shí)固定安全崗位的值勤

  24小時(shí)流動崗位的安全及消防巡視

  車輛停放的安全管理

  特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

  2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備:

  中央控制室

  與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

  設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

  電子巡更系統(tǒng)

  業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

  停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)

  安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)

  3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù):

  禮儀性保衛(wèi)

  短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護(hù)衛(wèi))

 。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目)

  六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

  業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,除提供一般保衛(wèi)方式外,還應(yīng)建立聯(lián)動體系,保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展,將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下:

  1、遇有突發(fā)事件,業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警(或直接找物業(yè)管家);

  2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場,控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展;

  3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場情況;

  4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警(110、119、120、999等)

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇5

  一、會議目的和任務(wù)

  認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn),表彰先進(jìn),交流經(jīng)驗(yàn),部署工作,凝聚共識,加大管理力度,推進(jìn)我市物業(yè)管理科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。

  二、參加會議人員

  1、市住房城鄉(xiāng)建委領(lǐng)導(dǎo)、貴池區(qū)領(lǐng)導(dǎo);

  2、貴池區(qū)住房城鄉(xiāng)建委主任、分管副主任、區(qū)物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人;貴池區(qū)文明辦(區(qū)市容局)、區(qū)行政執(zhí)法局;

  各縣房產(chǎn)局局長、分管副局長、物業(yè)科長,九華山建設(shè)環(huán)保處分管領(lǐng)導(dǎo)、房產(chǎn)科負(fù)責(zé)人;

  3、主城區(qū)5個(gè)街道辦事處分管領(lǐng)導(dǎo)、20個(gè)社區(qū)居委會負(fù)責(zé)人(區(qū)住建委負(fù)責(zé)通知);

  4、主城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人(含外地來池企業(yè)),省、市優(yōu)小區(qū)獲獎(jiǎng)企業(yè)代表。

  三、會議議程及內(nèi)容

  會議安排半天時(shí)間。內(nèi)容如下:

  1、集中參觀考察華邦-陽光城小區(qū)(各縣、處不參加);

  2、市房產(chǎn)局作20xx年度全市物業(yè)管理工作報(bào)告;

  3、通報(bào)表彰20xx年度池州市物業(yè)管理示范小區(qū)、安徽省物業(yè)管理示范及優(yōu)秀小區(qū),會場授牌;

  4、主城區(qū)街道辦事處、華邦物業(yè)公司介紹經(jīng)驗(yàn);安排部署20xx物業(yè)全市物業(yè)管理重點(diǎn)工作;

  5、貴池區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話;

  6、市住房城鄉(xiāng)建委領(lǐng)導(dǎo)講話。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇6

  為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時(shí)間,依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。

  一、高層負(fù)責(zé)人職責(zé)。

  1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。

  2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。

  3、負(fù)責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。

  4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理,保證特殊狀況的快速使用,領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。

  5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理,負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對屋面進(jìn)行管理,除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要,嚴(yán)禁上人。

  負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。

  6、做好高層外環(huán)境(衛(wèi)生)及各類裝飾裝修材料出售的管理,廣告張貼、懸掛要有序,出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。

  7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴,并與開發(fā)公司等相關(guān)單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。

  8、做好突發(fā)事件預(yù)案,發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動預(yù)案,防止重大事故發(fā)生,協(xié)助處理各類突發(fā)事件。

  二、工作程序和標(biāo)準(zhǔn):

  1、每一天定時(shí)檢查電梯的運(yùn)行狀況,并做好記錄。裝修期間每小時(shí)記錄一次(正常使用后,每2小時(shí)記錄一次),發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)告知管理員。

  2、公共鑰匙要有借有還,借出要簽字,做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

  3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為,透過對講系統(tǒng)及時(shí)記錄并制止,并進(jìn)行勸說。

  4、如遇突發(fā)緊急事件,及時(shí)告知領(lǐng)導(dǎo),并采取力所能及的措施。(如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等)

  5、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品,告知業(yè)主注意事項(xiàng),監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況,直到搬運(yùn)結(jié)束,如有損壞及時(shí)告知管理員。

  6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈,消防報(bào)警器進(jìn)行檢查,并做好記錄。時(shí)間為上班后、下班前各一次。

  7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí),處理問題要注重語氣和態(tài)度,無法處理時(shí)及時(shí)告知管理員。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇7

  隨著氣候變化的日益嚴(yán)峻,洪澇災(zāi)害的頻繁發(fā)生已經(jīng)成為社會面臨的一個(gè)嚴(yán)重問題。為了加強(qiáng)物業(yè)的防洪減災(zāi)工作,不斷提高防災(zāi)減災(zāi)能力和應(yīng)急響應(yīng)水平,物業(yè)防洪演練方案已成為必不可少的一項(xiàng)工作。

  一、演練前的準(zhǔn)備

  在開展演練前,必須調(diào)查確定本地區(qū)歷史洪澇災(zāi)害的情況,做好應(yīng)急救援預(yù)案,掌握天氣情況,制定詳細(xì)的物業(yè)防洪演練方案。

  二、演練方案

  1、演練的目標(biāo)

  物業(yè)防洪演練的主要目標(biāo)是提高物業(yè)員工的防洪意識,增強(qiáng)應(yīng)對突發(fā)災(zāi)害事件的能力,逐步形成科學(xué)化的防洪減災(zāi)機(jī)制;

  2、演練時(shí)間

  物業(yè)防洪演練通常在下午進(jìn)行,這個(gè)時(shí)間段是下雨的可能性更高,便于演練的實(shí)效性;

  3、演練場地

  物業(yè)防洪演練的.地點(diǎn)通常在小區(qū)內(nèi)部,如樓道、車庫等;演練所需設(shè)備和物資要提前購置準(zhǔn)備好;

  4、演練內(nèi)容

  物業(yè)防洪演練的內(nèi)容非常廣泛,包括以下幾個(gè)方面:

  防洪物資的清點(diǎn):在演練前,物業(yè)人員必須先清點(diǎn)本小區(qū)儲備的防洪物資,確認(rèn)是否完好,并注意儲備物資的存放位置和保管情況;

  應(yīng)急救援計(jì)劃的制定:演練中要講解應(yīng)急救援計(jì)劃,大家必須清楚各自的任務(wù)以及應(yīng)急救援的流程;

  分組訓(xùn)練:在分組訓(xùn)練中要求演練人員按照任務(wù)集中訓(xùn)練,監(jiān)督全程,確保演練的高效性和規(guī)范性;

  氣象觀測:需要對天氣進(jìn)行觀測,隨時(shí)掌握天氣變化情況,及時(shí)調(diào)整應(yīng)急救援計(jì)劃和演練方案;

  綜合演練:在演練完成后,進(jìn)行綜合評估,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)改善,提高物業(yè)員工應(yīng)對突發(fā)災(zāi)害事件的應(yīng)急能力。

  三、演練后總結(jié)

  演練后,物業(yè)應(yīng)總結(jié)好經(jīng)驗(yàn)及不足,及時(shí)對防洪物資及應(yīng)急救援計(jì)劃進(jìn)行更新修訂,做好應(yīng)急響應(yīng)準(zhǔn)備工作。

  經(jīng)過演練后,物業(yè)人員的防洪素養(yǎng)和應(yīng)對災(zāi)害的技能將會得到很大提高,對于應(yīng)對突發(fā)災(zāi)害事件會更加從容,全面提高小區(qū)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇8

  一、績效考核總則

  為貫徹按勞分配原則,規(guī)范物業(yè)公司職工隊(duì)伍的管理。建立以崗位績效獎(jiǎng)金制為主要形式的獎(jiǎng)金激勵(lì)制度,通過對職工履行崗位職責(zé)情況的評估,將其獎(jiǎng)金分配結(jié)構(gòu)與實(shí)際工作業(yè)績緊密結(jié)合。調(diào)動職工的工作積極性、提高職工的自身素質(zhì),推動小區(qū)物業(yè)管理工作上一個(gè)新的臺階。特制定績效考核制度。

  二、崗位績效考核原則

  1、客觀公正、實(shí)事求是,考核內(nèi)容和考核方式公開透明;

  2、注重實(shí)績、合理量化、綜合平衡的原則;

  3、誰管理誰考核,并體現(xiàn)權(quán)重的原則。

  三、被考核人員:

  物業(yè)公司經(jīng)理和職工。

  四、績效考核的基本內(nèi)容:

  小區(qū)物業(yè)司績效考核,分為經(jīng)理考核和職工考核。

  (一)、經(jīng)理考核內(nèi)容:

  經(jīng)理考核主要從敬業(yè)精神、領(lǐng)導(dǎo)能力、工作態(tài)度,工作業(yè)績、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)和綜合素質(zhì)等七個(gè)方面;

  1、敬業(yè)精神考核

  熱愛本職工作,以本職為“天職”;樂于奉獻(xiàn)、勇于創(chuàng)新;干物業(yè)、愛物業(yè)、專物業(yè)、精于物業(yè)。

  2、工作態(tài)度考核

  有強(qiáng)烈的責(zé)任感,以身作則,率先垂范;有積極向上、不怕困難、大膽管理、勇于進(jìn)取的拼搏精神;有踏踏實(shí)實(shí)、勤奮努力的工作干勁。

  3、領(lǐng)導(dǎo)能力考核:

  有合理組織工作部署,統(tǒng)一協(xié)調(diào)下屬行動的能力;有正確分析、把握問題,提出合理解決方案,做出正確決定的能力;有把握下屬思想動態(tài)、激勵(lì)下屬工作熱情、形成團(tuán)隊(duì)凝聚力的能力。

  4、工作業(yè)績考核:

  物業(yè)管理和工作目標(biāo)的完成情況;物業(yè)公司工作紀(jì)律及規(guī)章制度落實(shí)情況;工作受到上級表彰情況。

  5、遵規(guī)守紀(jì)考核

  帶頭執(zhí)行物業(yè)公司作息時(shí)間情況;履行崗位責(zé)任制情況;廉潔自律情況。

  6、理論學(xué)習(xí)考核:

  物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)及有關(guān)的專業(yè)知識掌握的情況。

  7、綜合素質(zhì)考核:。

  全面考察個(gè)人修養(yǎng)和綜合素質(zhì)情況。

  (二)、職工考核內(nèi)容:

  職工考核主要從個(gè)人的敬業(yè)精神、工作態(tài)度,工作能力、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)、團(tuán)結(jié)協(xié)作和綜合素質(zhì)等七個(gè)方面。

  1、敬業(yè)精神考核:

  熱愛本職,安心工作,樂于奉獻(xiàn);干物業(yè)、愛物業(yè)、專物業(yè)。

  2、工作態(tài)度考核:

  有強(qiáng)烈的責(zé)任感;有積極主動、不怕吃苦、不講條件、勇于進(jìn)取的工作精神;有踏踏實(shí)實(shí)、勤奮努力的工作干勁。

  3、工作能力考核:

  熟悉小區(qū)基本情況,能夠勝任本職工作;善于思考問題、研究問題,獨(dú)立完成所擔(dān)負(fù)的物業(yè)管理服務(wù)工作;能夠出色的完成上級交給的各項(xiàng)任務(wù)。

  4、遵規(guī)守紀(jì)考核:

  服從領(lǐng)導(dǎo),令行禁止;執(zhí)行物業(yè)公司作息時(shí)間情況;履行崗位責(zé)任制情況;遵守物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章制度情況。

  5、理論學(xué)習(xí)考核

  物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)及本職專業(yè)知識和工作技能掌握的情況。

  6、團(tuán)結(jié)協(xié)作考核:

  思想作風(fēng)正派,處理好同志間關(guān)系;工作中不計(jì)分內(nèi)分外,主動配合,密切協(xié)作,有良好的群眾口碑。

  7、綜合素質(zhì)考核

  全面考察個(gè)人修養(yǎng)和綜合素質(zhì)情況。

  五、績效考核時(shí)間及方法:

  1、所有被考評者均采取自我述職報(bào)告、被考評者自我評分、民主測評打分和考核人綜合評判打分的方法,在每月的第一周進(jìn)行上月的績效考核,并在兩個(gè)工作日內(nèi)完成?己私Y(jié)果在當(dāng)月內(nèi)有效。

  2、考核測評打分方法:

  (1)、物業(yè)公司經(jīng)理測評打分

  各局屬物業(yè)公司經(jīng)理的考核人為主管局領(lǐng)導(dǎo)。測評打分由三個(gè)部分組成:

  第一部分,被考評者自我評分。填寫《經(jīng)理績效考核自我評分》,分敬業(yè)精神、領(lǐng)導(dǎo)能力、工作態(tài)度,工作業(yè)績、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)六個(gè)方面自我評分;

  第二部分,民主測評初評打分。由本小區(qū)全體職工從敬業(yè)精神、領(lǐng)導(dǎo)能力、工作態(tài)度,工作業(yè)績、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)六個(gè)方面,分別給被考評者初評打分;

  第三部分,考核人綜合評判打分。由主管局領(lǐng)導(dǎo)給被考評者的綜合素質(zhì)評判打分。

  最終成績=自我評分×20%+民主測評分×30%+考核人綜合打分×50%

  (2)、職工測評打分,

  各局屬物業(yè)公司職工的考核人為各物業(yè)公司經(jīng)理和主管局領(lǐng)導(dǎo)。測評打分由三個(gè)部分組成:

  第一部分,被考評者自我評分。填寫《職工績效考核自我評分》,分敬業(yè)精神、工作態(tài)度,工作能力、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)、團(tuán)結(jié)協(xié)作六個(gè)方面自我評分;)

  第二部分,民主測評初評打分。由本小區(qū)全體職工從敬業(yè)精神、工作態(tài)度、工作能力、遵規(guī)守紀(jì)、理論學(xué)習(xí)、團(tuán)結(jié)協(xié)作六個(gè)方面,分別給被考評者初評打分;

  第三部分,考核人綜合評判打分。由本小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理和主管局領(lǐng)導(dǎo)給被考評者的綜合素質(zhì)評判打分。

  j最終成績=自我評分×20%+民主測評分×30%+考核人綜合打分÷2×50%

  3、考核監(jiān)督。局考績督察組派員參加各局屬物業(yè)公司的績效考核,并對其進(jìn)行監(jiān)督。

  4、試用期職工和臨時(shí)工不參加績效考核。

  六、考核等級和獎(jiǎng)金加權(quán):

  1、A級(優(yōu)秀級):90分——100分,上月基本獎(jiǎng)金加權(quán)10%;

  2、B級(良好級):80分——90(不含)分,上月基本獎(jiǎng)金加權(quán)5%;

  3、C級(合格級):60分——80(不含)分,上月基本獎(jiǎng)金加權(quán)0%;

  4、D級(不合格級):60(不含)分以下。.

  七、考核結(jié)果的應(yīng)用:

  局屬各物業(yè)公司,分別實(shí)行全員(本局干部職工)年度基本獎(jiǎng)金一次性承包制度?冃Э己顺煽兣c獎(jiǎng)金直接掛鉤,作為被考核人下一個(gè)月獎(jiǎng)金分配的決定因素。

  1、績效考核成績?yōu)锳級者,上月獎(jiǎng)金分配:

  月獎(jiǎng)金=[績效考核最終成績%+獎(jiǎng)金加權(quán)(10%)]×基本獎(jiǎng)金。

  2、績效考核成績?yōu)锽級者,上月獎(jiǎng)金分配:

  月獎(jiǎng)金=[績效考核最終成績%+獎(jiǎng)金加權(quán)(5%)]×基本獎(jiǎng)金。

  3、績效考核成績?yōu)镃級者,上月獎(jiǎng)金分配:

  月獎(jiǎng)金=[績效考核最終成績%+獎(jiǎng)金加權(quán)(0%)]×基本獎(jiǎng)金。

  4、績效考核成績?yōu)镈級者,上月不計(jì)發(fā)獎(jiǎng)金。并待崗學(xué)習(xí)一個(gè)月,待崗期間也不計(jì)發(fā)獎(jiǎng)金。

  5、全年度累計(jì)12個(gè)A者,年終獎(jiǎng)勵(lì)1000元

  八、考核紀(jì)律:

  1、各小區(qū)物業(yè)經(jīng)理要認(rèn)真組織,績效考核必須公正、公平、認(rèn)真、負(fù)責(zé)?己巳瞬回(fù)責(zé)任或利用職務(wù)之便考核不公正者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),除單位重新考核外,將依據(jù)情節(jié)輕重,給予考核人扣發(fā)一個(gè)月獎(jiǎng)金直至撤職處理。)

  2、每位職工在民主測評打分時(shí),要做到實(shí)事求是、客觀、公正,慎重打分。凡在考核中結(jié)伙串聯(lián)作弊者,一經(jīng)查實(shí),將給予扣發(fā)一個(gè)月獎(jiǎng)金直至下崗處理

  3、績效考核工作必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按時(shí)完成。凡未在當(dāng)月的第一周內(nèi)完成績效考核的小區(qū),將給予扣發(fā)經(jīng)理當(dāng)月基本獎(jiǎng)金20%的處理。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇9

  一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案

  物業(yè)驗(yàn)收、接管前的工作

  1) 成立驗(yàn)收、接管小組:

  由物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、保安和清潔等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場,對驗(yàn)收、接管工作中所涉及問題等進(jìn)行考察。在此基礎(chǔ)上,提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認(rèn),并制定驗(yàn)收、接管工作方案,在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組。

  2) 有關(guān)專業(yè)人員提前進(jìn)駐小區(qū):

  提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場,與地盤的工作人員一起,參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能,熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等,為下一步實(shí)物驗(yàn)收、資料移交等工作做準(zhǔn)備。

  物業(yè)驗(yàn)收、接管中的工作

  1) 組成聯(lián)合交接小組,商定交接注意事項(xiàng)和交接日期:

  管理處驗(yàn)收、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系,協(xié)商物業(yè)交接問題,及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組,制定驗(yàn)收方案,統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。

  2) 印制驗(yàn)收、接管工作表格:

  物業(yè)公司對所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施,要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。主要有:物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單,公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單,公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單,公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單,室外給排水驗(yàn)收單,綠化驗(yàn)收單,單元建筑接管驗(yàn)收記錄表,單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄,單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等。

  3) 全面驗(yàn)收、交接:

  驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加,逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,填寫記錄單,每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名,驗(yàn)收記錄單一式三份,三方各執(zhí)一份。對驗(yàn)收合格的項(xiàng)目,列出清單,進(jìn)行交接,交接雙方在清單上簽字;對不合格的項(xiàng)目,注明存在的問題,提交地盤和施工單位,限期整改,整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn),合格后方可接收,物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料(包括產(chǎn)權(quán)資料,技術(shù)資料,政府驗(yàn)收合格證明,水、電、氣供應(yīng)合同等)全數(shù)移交管理處,雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。

  物業(yè)驗(yàn)收、接管后的工作:

  1) 已接收項(xiàng)目的管理:

  管理處從接收簽字起,即組織人力對建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù),防止被盜和破壞,同時(shí),組織人員對已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)登記、反映、整改。

  2) 入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗(yàn)收:

  管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公,實(shí)行一條龍服務(wù)。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù),再由管理處收取入伙費(fèi)用,并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備,辦好交接手續(xù)、交付鑰匙,對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題,逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上(承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份),并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系,限期修好,保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。

  3) 歸檔小區(qū)各種資料:

  建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗(yàn)收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件等。

  4) 擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃,并與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施。 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo),以及ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。

  五、物資裝備

  物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的,以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本,以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求,結(jié)合實(shí)際情況擬定。

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  1.辦公用房安排

  管理處前期辦公安排。關(guān)于前期維修間和倉庫位置,根據(jù)現(xiàn)場情況臨時(shí)協(xié)商解決。

  2.宿舍與食堂安排

  前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決,綜合服務(wù)樓交付使用后,管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決,在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。

  二、業(yè)主入住管理方案

  住戶入住期間的管理方案,包括入住儀式、辦理有關(guān)手續(xù)、便民服務(wù)、為住戶排憂解難的措施。一旦我司中標(biāo),我司將立即組織資深專家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務(wù),結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作:

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  1.做出入伙方案。主要包括:

 。1)做出明顯的指引標(biāo)識;

 。2)入伙車輛的引導(dǎo)工作;

  (3)保安的安全保衛(wèi)工作;

 。4)入伙期的日常保清工作;

 。5)辦公家具的包裝物及雜物的及時(shí)收拾工作;

 。6)協(xié)助物品的搬運(yùn)及擺放工作;

 。7)小區(qū)內(nèi)搬運(yùn)小車及搬運(yùn)工具的配備準(zhǔn)備工作;

 。8)水電工的供水、供電的保障工作;

 。9)歡迎入伙的準(zhǔn)備工作;

 。10)確定入伙時(shí)間。

  2.每個(gè)房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒

  在入伙的前一個(gè)星期,由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員,對供電供水情況進(jìn)行每個(gè)房間的仔細(xì)檢查,以確定入伙后水電暢通。

  在入伙的前一個(gè)星期,在水電維修人員檢查后的房間,進(jìn)行最后一次的清潔開荒,然后關(guān)閉門窗,鎖好房門。

  3.掛彩旗等迎接準(zhǔn)備工作

  在入伙的前二天,我們根據(jù)事先的準(zhǔn)備安排,做好入伙歡迎工作。

 。1)在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標(biāo)語;

  (2)在南北方向的兩個(gè)門口設(shè)置充氣拱門;

  (3)在小區(qū)的四周設(shè)立彩旗;

 。4)在建筑物的周圍懸掛氣球等。

  4.現(xiàn)場的保障及配合

  按照《入伙方案》中的相關(guān)內(nèi)容,入伙的當(dāng)天和入伙階段,切實(shí)做好現(xiàn)場的保障和配合工作,以使業(yè)戶方便、快捷、安全、省時(shí)、省力地順利地入住。

  提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作,以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。

  為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí),應(yīng)程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。即時(shí)完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

  5、業(yè)主入伙流程

  1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。

  2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

  3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

  4若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認(rèn),填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后,請業(yè)主再次驗(yàn)房。

  5)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

  6)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

  2、租賃住戶入住流程

  1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

  2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

  3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗(yàn)收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

  4)整改后或驗(yàn)收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單,并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

  5)交付押金和首期租金。

  6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇10

  根據(jù)市紀(jì)委關(guān)于糾風(fēng)工作的部署和全市20xx年糾風(fēng)工作要點(diǎn),結(jié)合全市物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際,制定本工作方案。

  一、指導(dǎo)思想

  認(rèn)真貫徹落實(shí)市紀(jì)委全會精神,以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民理念,圍繞全市物業(yè)管理行業(yè)存在的實(shí)際問題,扎實(shí)開展物業(yè)管理糾風(fēng)治理工作,認(rèn)真解決損害群眾利益突出問題,為促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)科學(xué)發(fā)展提供有力保證。

  二、工作目標(biāo)

  按照市紀(jì)委屆次全會精神和物業(yè)管理糾風(fēng)調(diào)研匯報(bào)會的指示,全市物業(yè)管理糾風(fēng)工作將認(rèn)真貫徹落實(shí)上級部署,在市紀(jì)委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的通力協(xié)作下,實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo):一是將優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理糾風(fēng)工作相結(jié)合,結(jié)合行業(yè)存在的問題,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為上升到全市優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境工作上來,提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)對優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的重要性認(rèn)識;二是認(rèn)真落實(shí)我市環(huán)境建設(shè)的工作重點(diǎn),嚴(yán)肅“工作人員五條禁令”,加強(qiáng)學(xué)習(xí),提高認(rèn)識,嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度,特別是考勤制度、請銷假制度等,嚴(yán)禁工作中的“吃、拿、卡、要”現(xiàn)象,樹立部門良好形象;三是加強(qiáng)監(jiān)管手段,樹立服務(wù)為民的思想,進(jìn)一步規(guī)范行政行為,強(qiáng)化服務(wù)意識,解決百姓關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題,拓寬群眾投訴渠道,廣泛接受社會各界監(jiān)督,及時(shí)辦理群眾的咨詢和投訴。

  三、主要任務(wù)和責(zé)任分工

  (一)重點(diǎn)加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)。在市紀(jì)委支持下,擬定《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》,報(bào)請市政府頒布實(shí)施。加強(qiáng)物業(yè)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)監(jiān)管。規(guī)范物業(yè)市場準(zhǔn)入、退出流程,緊緊抓住物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、前期物業(yè)管理備案、物業(yè)項(xiàng)目竣工(承接)驗(yàn)收、物業(yè)管理用房落實(shí)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理“六個(gè)”關(guān)鍵環(huán)節(jié),依法加強(qiáng)行政監(jiān)管,依法維護(hù)物業(yè)管理各方當(dāng)事人合法權(quán)益。在強(qiáng)化監(jiān)管的同時(shí),形成各部門聯(lián)動,齊抓共管的工作局面,為構(gòu)建和諧社區(qū)形成聯(lián)動合力。

  完成時(shí)限:20xx年6月底。

  牽頭部門:住房保障局

  責(zé)任部門:市政府法制辦、各區(qū)政府、建設(shè)局、規(guī)劃局、工商局

  (二)切實(shí)加大行業(yè)監(jiān)管工作力度。嚴(yán)格糾正隨意降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或只收費(fèi)不服務(wù)行為,促進(jìn)物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù),保障群眾基本權(quán)益。一是開展業(yè)主委員會培訓(xùn)工作。結(jié)合推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)站工作,舉辦社區(qū)、業(yè)委會專題培訓(xùn),指導(dǎo)業(yè)主委員會切實(shí)發(fā)揮作用,促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制盡快形成,切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會依法維護(hù)權(quán)益的功能。二是嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。督促房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離,鼓勵(lì)有實(shí)力、信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭,扶持其做大做強(qiáng)。三是嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。加快對住宅小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)分等定級標(biāo)準(zhǔn)工作,實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符,進(jìn)一步推廣物業(yè)服務(wù)“菜單式”模式,切實(shí)提高服務(wù)收費(fèi)透明度。

  完成時(shí)限:20xx年12月底。

  牽頭部門:住房保障局

  責(zé)任部門:各區(qū)政府、物價(jià)局

  (三)開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司活動。今年市物業(yè)辦將組織成立物業(yè)管理行風(fēng)監(jiān)督員隊(duì)伍,同時(shí)開展創(chuàng)建業(yè)主滿意的物業(yè)公司評議活動。通過以上載體,完善物業(yè)管理監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制。指導(dǎo)行業(yè)內(nèi)部處理好以下五個(gè)方面的關(guān)系:一是要處理好社區(qū)和物業(yè)的關(guān)系,建立社區(qū)與物業(yè)的良性互動機(jī)制;二是要處理好業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系,提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識和技能;三是要處理好新區(qū)和老區(qū)的關(guān)系,通過有關(guān)制度和激勵(lì)措施,妥善處理好協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系;四是要處理好日常管理和應(yīng)急管理的關(guān)系,提高處理應(yīng)急問題管理的能力;五是要處理好公共管理與物業(yè)公司的關(guān)系,梳理有關(guān)水電熱氣等公共服務(wù)與物業(yè)服務(wù)的界限,明晰物業(yè)管理范圍。

  完成時(shí)限:20xx年12月底。

  牽頭部門:住房保障局

  責(zé)任部門:市紀(jì)委環(huán)境辦、各區(qū)政府(社區(qū)、城管)、建設(shè)局、規(guī)劃局、環(huán)保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位

  (四)在保障性物業(yè)管理工作上實(shí)現(xiàn)突破。針對老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題,進(jìn)一步探索保障性物業(yè)管理工作,通過組織貼心人行動、好鄰居行動、新管家行動等多種措施,

  推進(jìn)棄管樓房管理工作,計(jì)劃成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站40個(gè)。

  完成時(shí)限:20xx年12月底。

  牽頭部門:住房保障局

  責(zé)任部門:各區(qū)政府、財(cái)政局、民政局

  四、工作措施和保障措施

  (一)工作措施

  市物業(yè)辦以推進(jìn)物業(yè)管理糾風(fēng)工作為契機(jī),深入解決影響和制約行業(yè)發(fā)展存在的問題,嚴(yán)格處理侵害百姓權(quán)益的違規(guī)企業(yè)。重點(diǎn)從以下三個(gè)方面入手,一是重點(diǎn)研究解決如何規(guī)范服務(wù)行為問題。20xx年要從規(guī)范管理和服務(wù)方面出臺有關(guān)規(guī)范性文件,明晰物業(yè)管理與公共服務(wù)單位的職責(zé)范圍,解決好供水、供熱、排水等維修管理責(zé)任劃分問題。在市紀(jì)委的支持下,將物業(yè)管理服務(wù)與公共服務(wù)的責(zé)任進(jìn)行界定。二是要規(guī)范入住收費(fèi)工作。針對物業(yè)公司收取裝修保證金及進(jìn)戶不合理收費(fèi)問題,要會同價(jià)格主管部門共同研究規(guī)范收費(fèi)行為的具體工作措施。建立收費(fèi)價(jià)格公示制度,將企業(yè)等級、小區(qū)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全面公示,服務(wù)成本也要定期公示,既是約束物業(yè)公司按標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù),也能督促業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)履行義務(wù)。三是要開展經(jīng)常性培訓(xùn)。現(xiàn)在的服務(wù)水準(zhǔn)層次過低、服務(wù)程序、流程、職責(zé)不清晰,特別是一線人員缺少與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)的崗位培訓(xùn)。對此,我們將全面開展物業(yè)管理培訓(xùn)工作,開展多層次的崗位培訓(xùn)工作,提升服務(wù)水平。四是強(qiáng)化物業(yè)投訴調(diào)查、協(xié)調(diào)、調(diào)解措施,探索調(diào)解糾紛速裁平臺,對業(yè)主的合理訴求提供法律支持,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

  (二)保障措施

  一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)辦高度重視物業(yè)管理糾風(fēng)工作,為認(rèn)真貫徹落實(shí)市紀(jì)委屆次全會和全市優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境工作會議精神,成立物業(yè)辦糾風(fēng)工作專項(xiàng)推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組,狠抓落實(shí)。

  二是強(qiáng)化責(zé)任意識。各科室要認(rèn)真履行職責(zé),圍繞糾風(fēng)工作重點(diǎn)和百姓投訴熱點(diǎn),切實(shí)解決好百姓反響強(qiáng)烈的問題,明確責(zé)任,抓出實(shí)效。

  三是加強(qiáng)協(xié)調(diào)和配合。不定期與有關(guān)部門溝通,研究解決問題的措施和辦法,對重大問題及時(shí)與糾風(fēng)辦請示匯報(bào)。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇11

  一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析

  1、物業(yè)地域范圍開闊,封閉性交強(qiáng)。

  2、購置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體,其對居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受潛力;

  3、購置物業(yè)用途復(fù)雜,有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;

  4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

  二、根據(jù)以上分析,對XX項(xiàng)目物業(yè)推薦如下:

  1、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因?yàn),河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作,其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的'要求不同,分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時(shí)能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

  2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

  三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料:

  1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如透過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果;

  2、對市政道路的保潔;

  3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí),如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);

  4、24小時(shí)水電維修;

  5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn);

  6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);

  7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);

  8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;

  9、定期花木殺蟲及滅鼠;

  10、暫住證等社區(qū)性證明u》

  11、業(yè)主院落檔案的管理。

  四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系:

  1、管家的服務(wù),是指由管家負(fù)責(zé),帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù),針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),應(yīng)理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù),隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

  2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出,由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),,避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率,同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

  3、管家式服務(wù)的資料:

  A、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過熨燙,免費(fèi))

  B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))

  C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇12

  一、概述某項(xiàng)目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

  二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思,引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌,三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

  反饋運(yùn)行機(jī)制組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營環(huán)境圖四、人事人事設(shè)置原則:一人多崗,不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。

  1、序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。

  2、經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。

  3、辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。

  4、財(cái)會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。

  5、安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。

  6、水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。

  7、保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇13

  按照文件要求,遵照《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》、《中華人民共和國氣象法》和《xx縣突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》精神,為保證冰雪災(zāi)害應(yīng)急工作高效、有序進(jìn)行,全面提高應(yīng)對冰雪災(zāi)害的應(yīng)急處理能力,最大限度的預(yù)防和減輕冰雪災(zāi)害的影響,保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全,確保廣播電視事業(yè)順利發(fā)展和人民文化生活安全有序,加強(qiáng)媒體的宣傳、預(yù)報(bào)、報(bào)道工作。結(jié)合我局實(shí)際,特制定本預(yù)案。

  一、基本原則

  以人為本,預(yù)防為主。保障廣播電視事業(yè)和人民文化生活安全有序、人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全,最大限度地預(yù)防和減少冰雪災(zāi)害造成的人員傷亡和危害。

  統(tǒng)一指揮、分級負(fù)責(zé),部門分工、協(xié)調(diào)一致。局內(nèi)站、室、校、場落實(shí)責(zé)任,互相配合,形成應(yīng)急合力,共同做好冰雪災(zāi)害應(yīng)急工作。

  以科技為先導(dǎo)。依靠科技進(jìn)步,全面提高冰雪災(zāi)害應(yīng)急工作的現(xiàn)代化水平,做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)、預(yù)警、響應(yīng)和處置。同時(shí),通過媒體,加強(qiáng)對天氣的預(yù)報(bào)工作,確保全縣人民安全越冬。

  二、適用范圍

  本預(yù)案所稱冰雪災(zāi)害,指受寒潮、低溫、大風(fēng)、冰雹、霜凍等天氣而造成的大范圍降雪和冰凍災(zāi)害,包括其次生、衍生災(zāi)害。

  本預(yù)案適用于發(fā)生在縣內(nèi)的冰雪災(zāi)害預(yù)報(bào)、報(bào)道、檢測、預(yù)警、應(yīng)急響應(yīng)、救災(zāi)等工作。

  三、應(yīng)急指揮體系及職責(zé)

  1、應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)

  局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部,由黨組成員副局長任指揮長,由黨組成員為副組長,各部、室、站主要負(fù)責(zé)人為成員。

  局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部下設(shè)辦公室,局辦公室主任兼任辦公室主任。

  2、應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)職責(zé)

  局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部

  主要負(fù)責(zé)局系統(tǒng)冰雪災(zāi)害檢測、預(yù)警、應(yīng)急響應(yīng)和處置及救災(zāi)等工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、指揮和協(xié)調(diào),指導(dǎo)開展冰雪災(zāi)害應(yīng)急工作。指導(dǎo)一線新聞記者及時(shí)對災(zāi)害險(xiǎn)情進(jìn)行報(bào)道和宣傳。通過廣播電視向全縣宣傳冰雪災(zāi)害的防護(hù)和措施。

  局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部辦公室

  主要負(fù)責(zé)傳達(dá)縣冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部工作指令;具體協(xié)調(diào)處理冰雪災(zāi)害應(yīng)急工作中的有關(guān)問題;組織各部、站、室、研究會商災(zāi)害發(fā)展趨勢;對災(zāi)害損失及影響進(jìn)行評估;制定冰雪災(zāi)害應(yīng)急方案;適時(shí)對冰雪災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行修訂和完善;完成縣冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部交辦的其他工作。

  四、預(yù)防預(yù)警機(jī)制

  1、辦公室根據(jù)局系統(tǒng)冰雪災(zāi)害檢測、預(yù)報(bào)、警報(bào)信息,對可能發(fā)生的冰雪災(zāi)害,立即進(jìn)行相關(guān)工作部署,并上報(bào)縣人民政府辦公室和冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部。

  2、局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部對冰雪災(zāi)害信息進(jìn)行分析評估,達(dá)到預(yù)警啟動級別的,報(bào)請局指揮長發(fā)布啟動預(yù)警命令。同時(shí),加強(qiáng)對冰雪災(zāi)害情況進(jìn)行宣傳報(bào)道。

  3、局屬系統(tǒng)應(yīng)按照冰雪災(zāi)害預(yù)警信號及防御指南,積極采取措施防御和避免冰雪災(zāi)害可能造成的損失。

  4、局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部辦公室應(yīng)及時(shí)進(jìn)行督促、檢查、指導(dǎo),確保本預(yù)案的順利實(shí)施。

  5、按照冰雪災(zāi)害的影響范圍、嚴(yán)重性和緊急程度,分為一般(iv級)、較重(iii級)、嚴(yán)重(ii級)和特別嚴(yán)重(i級)四級,依次用藍(lán)色、黃色、橙色、紅色表示。按縣指揮部啟動的預(yù)警級別啟動本局的預(yù)警。

  五、應(yīng)急響應(yīng)

  1、iv級響應(yīng)

  一般冰雪災(zāi)害發(fā)生后,做好相應(yīng)的應(yīng)急響應(yīng)工作,并將災(zāi)情和救災(zāi)工作情況報(bào)告縣人民政府和市廣播電視局

  iii級響應(yīng)

  較大冰雪災(zāi)害發(fā)生后,由局實(shí)行24小時(shí)主要負(fù)責(zé)人帶班值班制度,及時(shí)收集災(zāi)害性天氣的發(fā)展變化情況,做好相應(yīng)的應(yīng)急響應(yīng)工作,并將災(zāi)情和救災(zāi)工作情況報(bào)告縣人民政府市廣播電視局。

  ii級響應(yīng)

  重大冰雪災(zāi)害發(fā)生后,局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部迅速宣布進(jìn)入ii級響應(yīng),局和局系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)主要負(fù)責(zé)人帶班值班制度,按照統(tǒng)一部署,做好搶險(xiǎn)救災(zāi)工作,并將災(zāi)情和救災(zāi)工作情況報(bào)縣人民政府和市廣播電視局。

  i級響應(yīng)

  特大冰雪災(zāi)害發(fā)生后,局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部迅速宣布進(jìn)入i級響應(yīng),局和局系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)主要負(fù)責(zé)人帶班值班制度,按照統(tǒng)一部署,做好搶險(xiǎn)救災(zāi)工作,并將災(zāi)情和救災(zāi)情況報(bào)告縣人民政府及市級、省級、國家有關(guān)部門。

  2、應(yīng)急處置措施

  冰雪災(zāi)害發(fā)生后,局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部組織、協(xié)調(diào)、指揮各部、室、站和專業(yè)應(yīng)急隊(duì)伍及開展應(yīng)急處置工作。各崗位應(yīng)急人員全部到位,實(shí)行24小時(shí)值班制度。

  冰雪災(zāi)害發(fā)生后廣電應(yīng)急措施

  注重廣播電視系統(tǒng)線路的暢通,防止冰雪對線路和廣電設(shè)備設(shè)施的冰凍破壞。事發(fā)后首先要立即組織開展自救,組織專業(yè)維修隊(duì)伍迅速清除隱患,確保受災(zāi)群眾及時(shí)、迅速的收聽收看到電視節(jié)目,了解災(zāi)情和政府部門相關(guān)的政策、措施。其次,組織新聞記者采集第一手災(zāi)情,為救災(zāi)工作做好指導(dǎo);再次,組織其余工作人員,參與搶險(xiǎn)救災(zāi)工作。

  3、信息共享和處理

  冰雪災(zāi)害的檢測、預(yù)報(bào)、預(yù)警、災(zāi)情等信息實(shí)行分級上報(bào),由局冰雪災(zāi)害應(yīng)急指揮部辦。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇14

  根據(jù)“后勤總公司20xx年工作重點(diǎn)”的總體要求和“物業(yè)管理中心關(guān)于確定20__年為物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定”,結(jié)合實(shí)際,現(xiàn)制定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動方案如下:

  一、指導(dǎo)思想和總體要求

  以“解放思想、擴(kuò)大開放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場”為指導(dǎo)思想,堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則,全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀,以人為本,強(qiáng)化管理,提高服務(wù)質(zhì)量,大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展,做到市場有新的發(fā)展,管理服務(wù)水平有新的提高,經(jīng)濟(jì)效益有新的突破,中心面貌有新的變化,及時(shí)做好學(xué)校西進(jìn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,為教學(xué)工作的正常運(yùn)行提供強(qiáng)有力的后勤保障。

  二、工作目標(biāo)

  緊緊圍繞中心工作,加強(qiáng)常規(guī)管理,注重工作實(shí)效,以“重視質(zhì)量,深化改革,加速發(fā)展”為工作重點(diǎn),努力做到:加強(qiáng)學(xué)習(xí),提高服務(wù)意識;加強(qiáng)管理,提高服務(wù)水平;加強(qiáng)考核,提高服務(wù)效率,使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見性、有高效性,以確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作順利開展,并實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項(xiàng)工作目標(biāo),為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

  時(shí)間活動內(nèi)容日常工作責(zé)任部門審核結(jié)果三月份物管中心辦公室、各個(gè)部門會議宣傳動員,三張板報(bào)宣傳教育,各個(gè)部門擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個(gè)物業(yè)服務(wù)對象實(shí)施創(chuàng)優(yōu)服務(wù),取得經(jīng)驗(yàn),啟動創(chuàng)優(yōu)工作。

  1、發(fā)揮社會監(jiān)督作用,邀請監(jiān)督員對物管中心各部門的工作明察暗訪,提出針對問題的改進(jìn)意見。對好的作法加以宣傳和推廣。

  2、每月搞2次培訓(xùn)。3

  、每月搞2次質(zhì)量檢查。

  4、中心辦公室召開兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會,學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)。

  5、實(shí)施計(jì)劃在執(zhí)行過程中可以修訂完善。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇15

  商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理辦法(試行)

  第一章總則

  第一條為了理順管理,明確商業(yè)項(xiàng)目在招商運(yùn)營、物業(yè)管理中各相關(guān)單位的業(yè)務(wù)關(guān)系,明確權(quán)責(zé),特制訂本辦法。

  第二條本辦法所稱商業(yè)項(xiàng)目包括社區(qū)底商、會所、運(yùn)動中心、集中式商業(yè)(含恒大影城)、商業(yè)綜合體等。

  第三條本辦法適用于由地區(qū)物業(yè)公司接管的項(xiàng)目。

  第二章交付前管理

  第四條物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)

  地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本測算,充分與地區(qū)公司營銷部、省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司溝通協(xié)商,擬定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按集團(tuán)相關(guān)制度報(bào)批。

  第五條前期介入物業(yè)服務(wù)

  集中式商業(yè)(含恒大影城)、商業(yè)綜合體需地區(qū)物業(yè)公司提供前期介入物業(yè)服務(wù)的,服務(wù)期間產(chǎn)生的人工綜合成本在地區(qū)公司列支,物料、清潔綠化、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、水電、辦公、行政報(bào)批等費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān),發(fā)票開具給地區(qū)公司,入地區(qū)公司賬,具體按地區(qū)公司相關(guān)制度報(bào)批。

  第六條制定現(xiàn)場物業(yè)管理方案

  集中式商業(yè)(含恒大影城)、商業(yè)綜合體開業(yè)前3個(gè)月,地區(qū)物業(yè)公司須根據(jù)集團(tuán)批復(fù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),制定開業(yè)后現(xiàn)場物業(yè)管理方案(包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、流程、人員配置、停車管理等),經(jīng)省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審核后報(bào)地區(qū)公司董事長(或主持工作一把手)審批后執(zhí)行。

  第七條前期資料準(zhǔn)備

  1、地區(qū)物業(yè)公司須在商業(yè)項(xiàng)目招商啟動前完成《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議(業(yè)主/租戶)》、《商戶手冊》定稿,地區(qū)公司、省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司與商戶簽訂商業(yè)物業(yè)出售(或出租)相關(guān)協(xié)議時(shí),

  一并與業(yè)主(或租戶)簽訂《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議(業(yè)主/租戶)》、《商戶手冊》,并移交地區(qū)物業(yè)公司。

  2、地區(qū)物業(yè)公司須在商業(yè)項(xiàng)目交付前3個(gè)月完成《裝修管理手冊》及其他資料定稿,在交付時(shí)與業(yè)主(或租戶)簽訂相關(guān)文件;業(yè)主將商鋪出租的,還須留存業(yè)主與租戶的租賃協(xié)議復(fù)印件。

  3、資料印刷工作由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé),費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān),發(fā)票開具給地區(qū)公司,入地區(qū)公司賬。

  第三章交付后管理

  第八條社區(qū)底商物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取

  1、屬開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商鋪、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)且業(yè)主已簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪,自合同交樓日期次日起,已出租的,由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi);未出租的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由地區(qū)公司承擔(dān),按月支付;若租金包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,地區(qū)公司應(yīng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)部分支付給物業(yè)公司,按月結(jié)算。

  2、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)但業(yè)主未簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪,自合同交樓日期次日起,由業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi);業(yè)主與租戶約定由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。

  第九條集中式商業(yè)(含恒大影城)、商業(yè)綜合體物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取集中式商業(yè)(含恒大影城)、商業(yè)綜合體竣工驗(yàn)收合格后由物業(yè)公司接收管理,地區(qū)物業(yè)公司自接管之日起,全面開展現(xiàn)場物業(yè)管理工作。

  1、屬開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商鋪、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)且業(yè)主已簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪,自物業(yè)公司接管之日起,已出租的,由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi);未出租的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由地區(qū)公司承擔(dān),按月支付;若租金包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,地區(qū)公司應(yīng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)部分支付給物業(yè)公司,按月結(jié)算。

  2、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)但業(yè)主未簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪,自合同交鋪日期次日起,由業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi);業(yè)主與租戶約定由租戶繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主承擔(dān)連帶繳納責(zé)任;物業(yè)公司接管之后、交鋪之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由地區(qū)公司承擔(dān),按月結(jié)算。

  第十條地區(qū)物業(yè)公司每月以書面形式向業(yè)主發(fā)放繳費(fèi)通知單,

  繳費(fèi)通知單須有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)及其他應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)。

  第十一條恒大影院、恒大超市、恒大游樂門店等自營業(yè)態(tài)另需配置保潔、保安等特別服務(wù)的,需另行支付費(fèi)用,具體事宜由需求單位與地區(qū)物業(yè)公司協(xié)商并簽訂協(xié)議。若采用勞務(wù)派遣方式進(jìn)行的,由需求單位直接與派遣單位簽訂勞務(wù)用工合同。

  第十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位管理費(fèi)減免

  1、商業(yè)物業(yè)在招商運(yùn)營過程中,有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位管理費(fèi)減免需求的,由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司提交減免方案,經(jīng)地區(qū)公司董事長、商業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人審核,報(bào)商業(yè)集團(tuán)直管副總裁審批后執(zhí)行,減免費(fèi)用部分由地區(qū)公司承擔(dān)。省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司須在減免方案批復(fù)后一周內(nèi)將批復(fù)文件移交地區(qū)物業(yè)公司,由地區(qū)物業(yè)公司按批復(fù)文件向地區(qū)公司請款。

  第十三條商戶進(jìn)場管理

  1、屬開發(fā)商產(chǎn)權(quán)的商鋪、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)且業(yè)主已簽訂《委托代管服務(wù)合同》的商鋪,由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司負(fù)責(zé)向商戶寄發(fā)《準(zhǔn)予收鋪通知書》,并在商戶進(jìn)場前3天將商戶資料移交地區(qū)物業(yè)公司;商戶憑《準(zhǔn)予收鋪通知書》等資料到地區(qū)物業(yè)公司辦理進(jìn)場手續(xù)。

  2、屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)的商鋪,由地區(qū)公司營銷部負(fù)責(zé)向業(yè)主寄發(fā)《準(zhǔn)予收鋪通知書》,并在業(yè)主收鋪前15天將業(yè)主資料移交地區(qū)物業(yè)公司,業(yè)主憑《準(zhǔn)予收鋪通知書》等資料到地區(qū)物業(yè)公司辦理收鋪手續(xù)。

  第十四條商戶裝修管理

  1、社區(qū)商業(yè)商戶的裝修圖紙由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)審核;綜合體商業(yè)商戶的裝修圖紙由綜合體管理公司負(fù)責(zé)審核,裝修審批資料須移交地區(qū)物業(yè)公司;地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)商戶裝修過程中的現(xiàn)場監(jiān)督、服務(wù)及裝修完畢的現(xiàn)場驗(yàn)收工作。

  2、商業(yè)物業(yè)商戶裝修完畢,須在裝修驗(yàn)收合格并原則上通過消防、工商等有關(guān)政府部門審驗(yàn)后,方可允許投入使用。

  3、省級商業(yè)管理公司須結(jié)合當(dāng)?shù)卣?guī)定確定社區(qū)底商、集中式商業(yè)(含恒大影城)招牌外觀設(shè)計(jì)要求(含規(guī)格、款式、材質(zhì)、內(nèi)容及安裝位置等),地區(qū)物業(yè)公司根據(jù)要求監(jiān)督現(xiàn)場裝修效果。商戶

  如有特殊招牌安裝需求,須經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司、省級商業(yè)管理公司審核后上報(bào)地區(qū)公司董事長(或主持工作一把手)審批。

  第十五條商戶退場管理

  1、商戶租賃期滿需要退場的,由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審批,地區(qū)物業(yè)公司監(jiān)督商戶退場。

  2、商鋪如需恢復(fù)原狀的,由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司與地區(qū)物業(yè)公司共同監(jiān)督完成。

  第十六條商戶如需利用外擺區(qū)域或室外公共部位進(jìn)行經(jīng)營或形象展示的,集中式商業(yè)(含恒大影城)、商業(yè)綜合體須由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審批,其他商業(yè)物業(yè)由物業(yè)公司審批。

  第十七條商業(yè)物業(yè)運(yùn)營過程中如出現(xiàn)商戶拖欠租金或其他原因?qū)е陆?jīng)濟(jì)糾紛的,由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司牽頭處理,地區(qū)物業(yè)公司、營銷部、工程部等相關(guān)部門協(xié)助執(zhí)行。

  第十八條商業(yè)物業(yè)運(yùn)營過程中地區(qū)物業(yè)公司應(yīng)規(guī)范商戶的經(jīng)營行為,對于占道經(jīng)營、堵塞消防通道、違章用電用氣、存放危險(xiǎn)品、亂拋灑垃圾等行為予以制止,協(xié)調(diào)處理商戶之間的矛盾或糾紛。

  第四章其他

  第十九條本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施,其他規(guī)定如與本辦法不一致的,以本辦法為準(zhǔn)。

  第二十條本辦法未明確的事宜,按集團(tuán)相關(guān)制度執(zhí)行。第二十一條本辦法由物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)解釋。

  附件:

  1、《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議(業(yè)主)》

  2、《商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議(租戶)》

  3、《商戶手冊(范本)》

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇16

  隨著物業(yè)服務(wù)水平對小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大,如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn)銷售,在不斷完善對現(xiàn)有物業(yè)管理的基礎(chǔ)上,對應(yīng)進(jìn)一步提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平,使業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。

  一、日常維護(hù):

  1.對業(yè)主房屋的管理:每月進(jìn)行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果,如果是空置房,用短信的方式向業(yè)主反饋,并向業(yè)主提出相關(guān)建議,讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時(shí)間來看,物業(yè)公司也在照看著,放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋,直接用紙張作好記錄,投入到業(yè)主的信箱中,使業(yè)主對自己的`房屋有所了解。(可為業(yè)主的空置房進(jìn)行簡單清掃),業(yè)主的檢查記錄進(jìn)行專門存檔,存放在業(yè)主檔案文件袋中。

  2.對公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理:每月定期進(jìn)行檢查,把檢查、維修計(jì)劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中,使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況。

  3.維修速度:業(yè)主報(bào)修,物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報(bào)修現(xiàn)場,通過檢查判斷,立即向業(yè)主反饋維修信息,絕不斷拖拖拉拉(前提是施工方必須保證維修的及時(shí)性),讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度”。

  4.對公共設(shè)施采取24小時(shí)值班制,晚上也安排人員進(jìn)行值班,以確保設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

  二、環(huán)境衛(wèi)生:

  為提高及第苑的清潔度,在每層樓的消防樓梯處放置一個(gè)垃圾桶,業(yè)主只要把垃圾拿出家里,投放到本樓層的垃圾桶即可,這樣可減少垃圾經(jīng)過電梯影響電梯內(nèi)的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶,由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運(yùn)出小區(qū)。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時(shí)保潔,確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。

  三、綠化養(yǎng)護(hù):

  定期施肥、及時(shí)修剪、除草,確保園區(qū)的園林綠化正常生長。種植時(shí)設(shè)計(jì)出各種圖案定型,按定型的圖案進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。使及第苑的綠化特色與其他園區(qū)不同。

  四、交通秩序及車輛停放:

  為使及第苑的交通順暢,車輛的停放井然有序。設(shè)專門的交通指揮崗,進(jìn)入及第苑的車輛受指揮崗的指揮,業(yè)主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置,做好只要業(yè)主回來,就指引其往固定的車位停放,避免亂停亂放影響交通秩序。

  五、安防:

  根據(jù)物業(yè)公司的安防方案,使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng),以便人防與技防相結(jié)合,提高園區(qū)的安全系數(shù)。

  六、收費(fèi)服務(wù):

  物業(yè)公司為每戶業(yè)主在銀行開戶,物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目都可以在銀行代交,物業(yè)公司收到銀行代收的費(fèi)用后,用短信反饋給業(yè)主,這樣可以節(jié)省業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心交費(fèi)的時(shí)間,物業(yè)公司也可以及時(shí)收到各種費(fèi)用。

  七、物業(yè)服務(wù)中心:

  增設(shè)服務(wù)熱線電話,增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群,使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理,使物業(yè)對業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使,對業(yè)主的孩子及老人重點(diǎn)關(guān)注,孩子及老人的生日、節(jié)日時(shí)送小卡片、小禮物等,增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司的感情。

  八、特約服務(wù):

  增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù),如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購買機(jī)票、訂餐、旅游咨詢等,使業(yè)主更省心。

  九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序:

  服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序,以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇17

  一、指導(dǎo)思想

  以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

  二、目標(biāo)和范圍

 。ㄒ唬┠繕(biāo):

  1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率達(dá)到90;對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修,維修及時(shí)率達(dá)到90、

  2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100;20xx年新進(jìn)入市場的樓盤,在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

  3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

  4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

  5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100。

  6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

 。ǘ┓秶簩θ袑(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

  三、工作內(nèi)容

 。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況,通過調(diào)研,同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

 。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,按照各部門職責(zé),落實(shí)到責(zé)任單位,做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),逐個(gè)建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修,年底前房屋維修責(zé)任要全部落實(shí)到單位、到個(gè)人,維修及時(shí)率確保在90以上。同時(shí),有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

 。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。

  一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),鼓勵(lì)業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時(shí)簽訂《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主(臨時(shí))公約》,對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

  二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí),加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

  三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況,對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,實(shí)行實(shí)名誠信考評制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),年終進(jìn)行綜合考評,考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,報(bào)房產(chǎn)行政主管部門,并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),提高管理服務(wù)水平。同時(shí),加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進(jìn)行培訓(xùn),在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn),考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。

  四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件,結(jié)合我市實(shí)際,爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》,明確各部門職責(zé),充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性,依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會,使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會,在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

 。ㄋ模┙⑹、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100;對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),要確定管理單位,實(shí)行專項(xiàng)服務(wù),待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

 。ㄎ澹┎扇《喾N形式,加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,引起社會各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導(dǎo)全社會樹立正確的消費(fèi)觀念,促進(jìn)社會的和諧。

  三、組織領(lǐng)導(dǎo)

  為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處,市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

  組長:邢凱

  副組長:王鐵

  成員單位:市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

  領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),抓好具體的組織實(shí)施。

  四、職責(zé)分工

  規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則,市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo);市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施;各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實(shí)責(zé)任,相互配合,加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。

  市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督,并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

  市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。

  一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,以方便后期的物業(yè)管理工作;

  二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),不能予以驗(yàn)收,并限期整改;

  三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

  市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

  各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體,要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關(guān)部門,加大管理力度,認(rèn)真組織整改,使問題得到及時(shí)有效的解決。

  五、實(shí)施步驟

  依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作,為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。

 。ㄒ唬┡挪殡A段(20xx年5月10日至5月31日)

  由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合,各區(qū)政府組織實(shí)施,對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查,并進(jìn)行登記造冊,建立管理檔案。

  (二)整改完善階段(20xx年6月1日至10月31日)

  各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析,查找根源,制定相應(yīng)的整改措施,報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,審查合格后,方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。

 。ㄈ(yàn)收階段(20xx年11月1日至11月15日)

  領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),集中時(shí)間,認(rèn)真組織,對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核,確保達(dá)標(biāo)。

  六、保障措施

  (一)提高認(rèn)識,明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓,實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制,層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任,切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。

 。ǘ┟芮信浜,抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,密切配合,針對物業(yè)管理存在的問題,制定切實(shí)可行的整改措施,認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的,有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,確保全部達(dá)標(biāo)。

 。ㄈ┘訌(qiáng)宣傳,營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù),進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識,樹立正確的消費(fèi)觀念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

 。ㄋ模⿵(qiáng)化管理,鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,分工負(fù)責(zé),強(qiáng)化管理。特別是對存在問題進(jìn)行整改后,要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任,避免類似問題的再次發(fā)生,切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇18

  第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置

  一、任務(wù)

  工程部是實(shí)施大廈工程管理,保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性,這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾,是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。

  工程部的職責(zé)范圍如下:

  一、負(fù)責(zé)大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運(yùn)行管理,維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修;

  二、負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng);

  三、負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù);

  四、負(fù)責(zé)大廈外派工程的監(jiān)管工作。

  五、負(fù)責(zé)對用戶提供收費(fèi)特色服務(wù)以及特約服務(wù)。

  二、工程部架構(gòu)圖(A座)

  人員配置說明

  項(xiàng)目負(fù)責(zé)人:1人

  工程專業(yè)工程師:3人(土建、電氣、機(jī)電各1人)

  綜合維修班:15人

  領(lǐng)班:1人(兼維修)

  綜合維修工:15人

  設(shè)備運(yùn)行:8人

  領(lǐng)班:1人(兼維修)

  運(yùn)行工:7人

  配電室值班電工:16人

  領(lǐng)班:1人(兼值班)

  BC座配電室8人

  DE座配電室8人

  庫管1人

  共計(jì)44人

  第二節(jié) 崗位職責(zé)

  一、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

  一、負(fù)責(zé)組織開展大廈工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理工作。

  二、負(fù)責(zé)制訂培訓(xùn)計(jì)劃,定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn),監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作,定期對本部門進(jìn)行考核。

  三、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項(xiàng)工作。

  二、主管崗位職責(zé)

  一、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。

  二、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案

  三、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。

  四、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

  五、提出本系統(tǒng)的備倉計(jì)劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。

  六、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系,負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

  三、領(lǐng)班崗位職責(zé)

  一、在項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)下,對所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。

  二、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。

  三、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令,負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。

  四、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識的交流。

  五、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

  六、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

  四、電工崗位職責(zé)

  一、在電工值班時(shí)應(yīng)留意變配電室高、低壓設(shè)備的運(yùn)行情況,填寫各種相應(yīng)記錄,做到每兩小時(shí)巡視一次,特殊情況加強(qiáng)巡視次數(shù)。

  二、必須按照安全操作規(guī)程操作,在值班時(shí)間內(nèi)值班人員對變配電室設(shè)備負(fù)有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

  三、員工必須嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴(yán)格遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章、制度。

  四、熟悉公司所轄范圍內(nèi)各用電系統(tǒng)的運(yùn)行方式,掌握主要設(shè)備的性能及故障處理。

  五、保證機(jī)房內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。

  六、管理好固定資產(chǎn),三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛(wèi)工作、防火工作。

  五、水工崗位職責(zé)

  一、自覺遵守公司及工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度,服從公司各級領(lǐng)導(dǎo)的管理,樹立高度的責(zé)任心,做好本職工作。

  二、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的上下水、采暖、空調(diào)、送風(fēng)及各種管道的正常運(yùn)行與維修保養(yǎng)工作。

  三、做好所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作,保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

  四、做到日有日檢,周有周檢,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)并處理,當(dāng)班發(fā)生的問題不得交班,應(yīng)配合下班完成修理任務(wù)。

  五、認(rèn)真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時(shí)報(bào)本部主管領(lǐng)導(dǎo)。

  第三節(jié) 內(nèi)部管理規(guī)定

  一、值班規(guī)定

  一、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位,不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者,作違反勞動紀(jì)律處理;造成損失的,追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

  二、值班員工必須服從當(dāng)值主管的安排,聽從調(diào)配,執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。

  三、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度,做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患,迅速扣除故障,保證設(shè)備安全運(yùn)作。

  四、值班員工必須做好當(dāng)班的工作記錄,按欄目要求認(rèn)真填寫。

  二、交接班規(guī)定

  交班人:

  l、必須在交班前認(rèn)真填寫好交班記錄,寫明運(yùn)行情況及發(fā)現(xiàn)的問題,準(zhǔn)確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉(zhuǎn)達(dá)上級對員工下達(dá)的指令。

  二、工具、勞保用品、文具等物品應(yīng)交接清楚。

  三、做好交班前的一切準(zhǔn)備工作,整理現(xiàn)場,做好環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備衛(wèi)生,為下一班工作創(chuàng)造有利條件。

  接班人:

  一、接班人在接班前4小時(shí)內(nèi)嚴(yán)禁飲酒,否則嚴(yán)禁交接班。

  二、應(yīng)提前十五分鐘到崗,由交班人將交班事項(xiàng)交待清楚。

  三、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地,確認(rèn)無誤后,由接班人簽字后方可離崗。

  四、在交接班期間發(fā)生的設(shè)備問題,應(yīng)立即停止交接班,并由交、接班人遠(yuǎn)共同協(xié)力解決,同時(shí)上報(bào)本工種領(lǐng)班和當(dāng)值主管。

  三、運(yùn)行記錄管理制度

  一、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄,由項(xiàng)目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。

  二、設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領(lǐng)班,項(xiàng)目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。

  三、所有記錄必須按時(shí)完成,不準(zhǔn)弄虛作假。

  第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理

  設(shè)備設(shè)施管理的主要內(nèi)容有:

  一、確保能源的供給及有效地控制能耗

  二、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度,并作好詳細(xì)記錄

  給排水系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)管理

  給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。

  (1)加強(qiáng)巡視檢查,檢查范圍包括室內(nèi)外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

 、偎すぷ髀氊(zé)之一就是巡視檢查,一般每天不少于一次,一旦發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個(gè)小時(shí)巡視一次各管線、管井以及地下車庫。

  ②水箱清洗消毒,水箱定期進(jìn)行清潔消毒工作,每一年消毒一次。清洗消毒應(yīng)由專業(yè)清潔公司進(jìn)行。

 。2)若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時(shí),應(yīng)事先與物業(yè)公司溝通,

  說明停水原因和停水時(shí)間。

 。3)定期對泵房內(nèi)水泵、管道、電機(jī)等進(jìn)行日常維修保養(yǎng)。

 。4)要定期清理局部面天溝、污水坑井,使之疏通。

 。5)室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護(hù),減少銹蝕。在冬季來臨

  之前,做好保溫防凍工作。

 。6)每年對化糞池進(jìn)行2-3次清掏,以保證管線通暢。

  (7)每年對各管線節(jié)門,水泵壓一次盤根,各節(jié)門水泵螺絲上機(jī)油一次。

  供電系統(tǒng)的維護(hù)管理

  配電室是供電的中心,為加強(qiáng)這方面的管理,需制定管理規(guī)定。

  一、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵柜鐵窗。各種高壓設(shè)備配件,高壓安全用具嚴(yán)格管理,分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗(yàn)單據(jù),每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進(jìn)行耐壓檢測。

  二、嚴(yán)格實(shí)施要害部門的門禁制度,未經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或主管批準(zhǔn)任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。

  三、配電室的全部機(jī)電設(shè)備,由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送停電由值班人員在主管批準(zhǔn)后填寫操作票并完成。

  四、建立運(yùn)行記錄,每年進(jìn)行兩次全面停電設(shè)備大修維保,解決處理平時(shí)記錄以及大修時(shí)發(fā)現(xiàn)的故障隱患,并做好記錄。不能解決的問題及時(shí)上報(bào)主管部門。

  五、供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)示牌,非有關(guān)人員絕不能動。

  六、嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

  七、嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”,以及公司對緊急停電等有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定。

  八、在大風(fēng)、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下,要加強(qiáng)對設(shè)備的巡視,當(dāng)發(fā)生事故時(shí),應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障,并及時(shí)做好記錄。

  九、操作檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。

  空調(diào)系統(tǒng)管理

  一、風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定

  一、嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房內(nèi)。

  二、風(fēng)機(jī)房設(shè)備由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修、維護(hù)及日常巡查。

  三、風(fēng)機(jī)房內(nèi)必須保持整潔,各類標(biāo)志清晰,不得存放雜物或作其他用途。

  四、進(jìn)入風(fēng)機(jī)房維修必須注意用電、防火安全。

  五、空調(diào)員工定期巡查風(fēng)機(jī)房,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理,并記錄在檢查表上。

  二、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容

  一、設(shè)備巡查

 。1)巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài),聽有沒有異常聲音;觀察電壓、電流是否在正常范圍;檢查水位是否在正常位置,有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。

  (2)巡查設(shè)備是否在規(guī)定時(shí)間內(nèi)運(yùn)行或停止。

  二、空調(diào)機(jī)房

 。1)主機(jī)是否正常,油溫是否在正常濕度,油位是否正常;三相電壓是否正常;水壓是否在正常壓力。

 。2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài),檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常,運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象,檢查閥門等設(shè)備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

  三、水塔、水箱檢查

 。1)涼水塔:檢查水塔有無溢流、缺水,風(fēng)扇運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音,風(fēng)扇起動電柜有無故障指示。

 。2)膨脹水箱:檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

  四、風(fēng)機(jī)等檢查

 。1)新風(fēng)機(jī):檢查運(yùn)行時(shí)有無發(fā)出噪音,起動箱指示燈是否正常,走廊風(fēng)口的風(fēng)量是否足夠,塵網(wǎng)有無堵塞,電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈,運(yùn)行有無噪音。

 。2)分體機(jī):運(yùn)行時(shí)有無發(fā)出噪音,制冷能力是否良好,塵網(wǎng)有無堵塞,去水冷凝盤去水是否順暢。

  三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定

  一、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé),電工主管進(jìn)行監(jiān)督。

  二、每班當(dāng)值人員定期巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次,并將運(yùn)行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上,未經(jīng)主管批準(zhǔn),不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。

  三、按大廈空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟停空調(diào)系統(tǒng)。

  四、在不影響大廈正常營運(yùn)的前提下,積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。

  四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

  一、空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)大廈空調(diào)設(shè)備的維修,并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。

  二、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃,并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

  三、設(shè)備維修過程所要更換的零件,必須做詳細(xì)記錄。

  四、注意用電、防火安全,如需燒焊,須辦理動火證,并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定,配備滅火器施工。

  五、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫冷水機(jī)組檢查表,冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風(fēng)機(jī)檢查表等表格。

  五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)爭處理方案

  (一)冷水機(jī)組

  一、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障,應(yīng)立即停止該機(jī),轉(zhuǎn)開備用電機(jī)。

  二、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告專業(yè)主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)公司維修。

  三、設(shè)備保養(yǎng)公司接通知后,辦公時(shí)間內(nèi)4小時(shí)內(nèi)到場維修,非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場維修,并在事后做維修報(bào)告。

  (二)水泵

  一、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常,應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機(jī),后停異常水泵,開啟備用水泵,并啟動主機(jī)繼續(xù)供冷。

  二、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修,可當(dāng)場解決的問題即時(shí)修復(fù),并記錄在當(dāng)值日志上。

  三、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告專業(yè)主管,由其組織維修,并在事后作維修報(bào)告。

  (三)涼水塔

  一、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常,應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機(jī),后停異常水泵,開啟備用水泵,并啟動主機(jī)繼續(xù)供冷。

  二、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修,可當(dāng)場解決的問題即時(shí)修復(fù),并記錄在當(dāng)值日志上。

  三、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告專業(yè)主管,由其組織維修,并在事后作維修報(bào)告。

  (四)管網(wǎng)系統(tǒng)

  一、發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。

  二、采取相關(guān)措施,以防水浸入電梯井和用戶單元,并將水引入地漏;如地漏排水量不夠,則將漫出的水導(dǎo)入走火梯。

  三、對漏水口做處理,以防水到處亂射;將空調(diào)機(jī)房內(nèi)管道底部排水口打開排水,留意水泵房污水泵抽水情況;一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高,則需關(guān)閉排水口。

  四、報(bào)告專業(yè)主管,由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。

  五、事件發(fā)生后,將情況通知物業(yè)公司及相關(guān)單位。

  第五節(jié) 維修管理細(xì)則

  (一)工程部入戶維修流程圖

  維修服務(wù)宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”,做到維修問題及時(shí)解決,把業(yè)主的困難當(dāng)作自己的困難,方便業(yè)主是維修工作的惟一準(zhǔn)則。具體要求如下:

  一、接報(bào)修

 。1)接報(bào)修時(shí)先講:“您好,維修班,先生(小姐)有什么事情請講”;

 。2)記錄好報(bào)修內(nèi)容、棟號、如預(yù)約維修記錄好約定時(shí)間。

  二、從接到報(bào)修開始,一般無其他特殊情況,應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主家;

  三、敲門、按門鈴

  到達(dá)業(yè)主家門口,先輕輕敲門或按一下門鈴,如無反應(yīng),應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次,不要連續(xù)按或是按住不放。

  四、業(yè)主開門后,應(yīng)招呼一聲您好!說明自己的身份,告訴業(yè)主維修事項(xiàng),得到業(yè)主認(rèn)可后:

 。1)脫鞋或帶鞋套進(jìn)入;

 。2)在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間,不隨意走動。

  五、修理

  (1)電氣修理必須按照“市低壓電氣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”進(jìn)行;

  (2)在修理當(dāng)中必須移動有關(guān)物品時(shí),應(yīng)先征行業(yè)主同意,并小心輕放。

  六、清場

 。1)在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布,不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上;

 。2)工作完畢請業(yè)主驗(yàn)收,并將移動過的物品放回原處,清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認(rèn)可后,填寫維修工作單,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

 。3)禁止收取業(yè)主的禮物禮品,離開房間時(shí)與業(yè)主道別。

  (二)其他區(qū)域維修管理

  維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時(shí)需達(dá)到的服務(wù)規(guī)范處,在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進(jìn)行定期巡視,并做好記錄。

  一、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次,要求燈泡亮度正常,燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄,每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況,白天統(tǒng)一維修,作業(yè)時(shí)必須使用安全帶,工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。

  二、污(雨)水井溝定期清理,化糞池每年清理2-3次,嚴(yán)重的要用吸糞車進(jìn)行吸取,保證無污水外溢現(xiàn)象。

  三、天頂面定期進(jìn)行檢查,做到無積水,無滲漏,隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時(shí)報(bào)請專業(yè)施工隊(duì)修復(fù),石材層面如破損開裂應(yīng)及時(shí)給予修復(fù).

  第六節(jié) 緊急情況處理方案

  (一)水工緊急情況處理

  一、跑水事故預(yù)案

  發(fā)生跑水時(shí),工程人員應(yīng)及時(shí)趕赴現(xiàn)場,檢查跑水情況,關(guān)閉泄漏點(diǎn)最近上級截門、閥門進(jìn)行搶修,更換損壞零件。以最短時(shí)間恢復(fù)正常供水。同時(shí)組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應(yīng)。處理完畢做好相關(guān)記錄,并將處理結(jié)果反饋領(lǐng)導(dǎo)。

  二、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時(shí)應(yīng)立即報(bào)與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進(jìn)行檢查,并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系,查明原因具體處理。

  三、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時(shí)通知物業(yè)公司發(fā)放通知。

  四、在突發(fā)事件處理完成后,應(yīng)認(rèn)真填寫相應(yīng)記錄,要求詳細(xì)清楚。

  (二)電工緊急情況處理

  一、電器火災(zāi)故障處理預(yù)案

  遇到電器故障引起的火災(zāi)時(shí),應(yīng)立即切斷電器設(shè)備電源,利用現(xiàn)場滅火器材控制火勢,并及時(shí)通知保安部消防控制中心及上級領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)保安部人員到達(dá)時(shí)應(yīng)協(xié)助滅火,并做好現(xiàn)場配合如臨時(shí)照明,用電等。機(jī)房值班人員按消防要求啟動相應(yīng)設(shè)備如排煙風(fēng)機(jī)消防水泵等。滅火完畢后,做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報(bào)告。

  二、電器事故(停電跳閘)處理預(yù)案

  值班人員在值班時(shí),如遇到電器事故,應(yīng)首先根據(jù)報(bào)警和中央信號盤指示及時(shí)準(zhǔn)確判斷故障點(diǎn)。向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障,嚴(yán)禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴(kuò)大和拖延停電時(shí)間。事故處理后,要先查明事故原因,并做好相應(yīng)記錄。

  三、觸電事故緊急處理預(yù)案

  如遇危害到人身或設(shè)備安全事故時(shí),應(yīng)先處理事故,后向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

  1)脫離漏電物體

  大廈內(nèi)發(fā)生人員觸電事故時(shí),首先應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確的斷開漏電物體電源開關(guān)。(同時(shí)防止觸電人員脫離電源后的二次傷害)。然后對觸電人員施救。當(dāng)無法找到或無法切斷漏電物體電源時(shí),應(yīng)立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。

  2)觸電人員急救

  首先檢查觸電人員受傷情況,把傷者仰面平放,頭部稍微后仰,放松傷者領(lǐng)帶腰帶,保持呼吸通常。打電話報(bào)120或999。當(dāng)觸電者無呼吸時(shí),對其進(jìn)行人工呼吸。無心跳時(shí),對其進(jìn)行胸外積壓。當(dāng)觸電者呼吸心跳都停止時(shí),如傷者無明顯致命外傷,在醫(yī)務(wù)人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務(wù)人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行救助,做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報(bào)告。

  四、電梯緊急事故處理預(yù)案

  電梯困人事故處理預(yù)案

  1)工程維修人員在接到報(bào)修后,應(yīng)立即組織相關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場。首先確認(rèn)電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。

  2)詢問轎廂內(nèi)是否有租戶或客人,安撫被困人員。

  3)關(guān)閉故障電梯總電源。

  4)用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂

  5)當(dāng)電梯遠(yuǎn)離平層位置時(shí)應(yīng)進(jìn)入機(jī)房,按照操作規(guī)程盤車,使電梯轎廂到達(dá)最近樓層,救出被困人員。

  電梯進(jìn)水事故預(yù)案

  1)當(dāng)樓層跑水而使井道或底坑進(jìn)水,應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯總電源

  2)通知電梯公司前來,為電梯做進(jìn)水進(jìn)行緊急處理,并提交情況及處理報(bào)告

  電梯特殊故障處理預(yù)案

  遇到工程人員無法處理的復(fù)雜故障時(shí),應(yīng)關(guān)閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時(shí)通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應(yīng)對事故處理過程進(jìn)行記錄備案,并上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)提交書面事故報(bào)告。

  (三)火災(zāi)處理應(yīng)急方案

  一、報(bào)警程序

  一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)苗頭,如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時(shí),每一位員工都有責(zé)任立即向消防監(jiān)控室報(bào)警,請其查明原因。發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,并立即采取各種滅火措施:

 。1)立即通知消防監(jiān)控室。

 。2)采用電話報(bào)警時(shí)講話聲音要清楚,要說明起火地點(diǎn),是否有人被圍困,火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等,然后通報(bào)自己的姓名和部門,并注意傾聽監(jiān)控室的補(bǔ)充詢問,認(rèn)真回答,得到允許后方可掛斷報(bào)警電話。

 。3)不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”,以免造成混亂。

  二、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序

  在接到火情通知后,立即檢查本部門各個(gè)控制系統(tǒng)崗位,啟、閉消防設(shè)施達(dá)到自動滅火狀態(tài);組織本部員工義務(wù)趕赴火場,撲滅火災(zāi);組織本部員工義務(wù)負(fù)責(zé)處理火場區(qū)域的水電等技術(shù)問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到:

 。1)配電室(高壓、低壓):接到火情通知后,密切注意火場附近的電力運(yùn)行情況,隨時(shí)準(zhǔn)備切斷火場的電力供給,當(dāng)接到切斷火場電源的指令后,應(yīng)立即按指令控制設(shè)備。

  (2)電梯監(jiān)控:接到火情通知后,立即將消防電梯降到首層,并親自控制,專供滅火工作使用,同時(shí)停止火場區(qū)域的其他電梯的運(yùn)行。

 。3)水系統(tǒng):接到火情通知后,立即做好消防用水的供應(yīng)工作,并做好供水設(shè)備的搶修工作。

 。4)空調(diào)系統(tǒng):接到火情通知后,立即關(guān)閉起火區(qū)域的空調(diào)機(jī)組。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇19

  一、公共設(shè)施設(shè)備治理

  1.治理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常,無重大治理責(zé)任事故。治理措施

  (1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等治理制度。

  (2)配備所需專業(yè)技術(shù)職員,嚴(yán)格執(zhí)行操縱規(guī)程,設(shè)備治理和維修職員持證上崗。

  (3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

  (4)建立供電、供水的治理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置職員24小時(shí)值班。

  (5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。

  (6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時(shí)啟用。

  (7)消防治理職員把握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種題目。

  (8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)安全隱患。

  (9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的治理措施,水池、水箱四周無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修職員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。

  (10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線同一下地或進(jìn)公共管道,無排擠管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。

  二、安全治理

  1.治理目標(biāo)

  (1)確保大廈內(nèi)無因治理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

  (2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)進(jìn)。

  (3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。

  2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)

  (1)在大廈設(shè)立活動崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每兩小時(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

  (2)遇有緊急情況或其他治安需要,治理處通過對講機(jī)下達(dá)指令,巡邏職員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。

  (3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任治理處安全治理指導(dǎo)員,定期與治理處安全治理員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

  3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施

  (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時(shí),治理處迅速調(diào)集巡邏安全治理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。

  (2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。

  (3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場,協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。

  (4)治理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級進(jìn)行報(bào)告。

  三、裝修治理

  1.日常裝修治理

  (1)治理處安排職員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。

  (2)跟蹤施工情況,治理處主任逐日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況,安全治理主管逐日三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。

  (3)安全治理員24小時(shí)值班,控制職員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。

  (4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法,袋裝清運(yùn),日清日運(yùn),不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。

  (5)安全治理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。

  (6)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。

  (7)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)進(jìn),安全治理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁進(jìn)內(nèi)。(4)需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè),應(yīng)向治理處提出申請,經(jīng)批準(zhǔn)后在治理職員監(jiān)護(hù)下,方可作業(yè)。

  (8)安全治理員巡查時(shí),對裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時(shí)處理報(bào)告。

  (9)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。

  四、消防治理

  1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立

  (1)治理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。

  (2)治理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。

  (3)治理處其他職員為義務(wù)消防員。

  (4)安全治理主管為專職安全監(jiān)視員。

  (5)日常巡視安全治理員為兼職消防巡視員。

  (6)治理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及職員職責(zé)。

  2.建立各項(xiàng)消防制度

  (1)消防檢查制度。

  (2)專職安全員逐日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)視、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由治理處主任審核。

  (3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時(shí)巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。

  (4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過夜。

  (5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗(yàn)證。

  (6)治理處制定《動火審批制度》,內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。

  3.防火措施

  (1)貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,業(yè)戶要樹立防火意識,治理處每周確定一名主管以上的治理職員為防火值班員,全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。

  (2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路,電器線路需維修時(shí)請及時(shí)找治理處安排施工。

  (3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。

  (4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。

  (5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。

  (6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),動火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。

  (7)公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,并加以處理。

  (8)配備火警時(shí)刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。

  4.消防知識培訓(xùn)

  (1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業(yè)戶須知》、《治理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。

  (2)治理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間,學(xué)習(xí)教材是安全消防治理?xiàng)l例,內(nèi)部的消防治理制度,設(shè)備設(shè)施的操縱方法等,學(xué)習(xí)情況須具體記錄。

  (3)治理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認(rèn)可。

  (4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行

  在活動記錄中登記并整改。

  (5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認(rèn)一次。

  5.消防設(shè)備治理

  (1)治理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。

  (2)治理處對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進(jìn)行設(shè)計(jì),編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。消防設(shè)備標(biāo)識由治理處主任指定人專實(shí)施,并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。

  (3)制定《設(shè)備治理制度》,對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。

  (1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見由治理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部分。

  (2)消防演習(xí)后,治理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的題目,及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。

  五、車輛治理

  1.小區(qū)停車場實(shí)行晝夜24小時(shí)值班制度,由小區(qū)安全治理員負(fù)責(zé)治理,車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。

  2.本小區(qū)停車場實(shí)行有償使用,車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)進(jìn)停車場。

  3.車輛進(jìn)進(jìn):車輛進(jìn)進(jìn)停車場應(yīng)一停二慢,必須服從治理員的指揮和安排,取得治理員同意后方可進(jìn)進(jìn)。

  4.車輛停放:車輛停放時(shí)必須服從治理員指揮,留意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與四周車輛保持適當(dāng)間隔,不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)珍貴物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。治理員應(yīng)指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應(yīng)通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。

  5.駛離:車輛駛離停車場時(shí)應(yīng)留意四周車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向治理員交回停車牌,治理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。

  6.治理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé),熱情服務(wù),不得會客、飲酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關(guān)職員進(jìn)進(jìn)停車場,嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號,對車主的公道要求應(yīng)給予滿足。治理員交時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),核實(shí)停車場車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。

  7.停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。

  六、清潔治理

  1.職員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。

  2.工作流程及質(zhì)量治理標(biāo)準(zhǔn)。保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照iso9000標(biāo)準(zhǔn),由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇20

  xx村危房改造“住宅樓"項(xiàng)目,在全體村民和有關(guān)部門的幫助支持下,于20xx年以全部竣工。住宅樓的質(zhì)量和設(shè)計(jì)理念新穎超前,為xx市獨(dú)一無二的建筑物,成為我村的標(biāo)志性建筑,住宅樓整體建筑漂亮美觀,新穎亮麗,房屋結(jié)構(gòu)緊湊實(shí)用,現(xiàn)以具備室內(nèi)裝修。為營造舒適清潔,溫馨和諧的生活環(huán)境,提高住戶的生活質(zhì)量,確保小區(qū)長期有效健康發(fā)展,根據(jù)我們村和小區(qū)的實(shí)際情況,協(xié)同小區(qū)住戶共同制定小區(qū)的各項(xiàng)管理制度,實(shí)行小區(qū)自治。

  1:三個(gè)單元選舉三名單元小組長。管理,監(jiān)督,協(xié)調(diào),小區(qū)的日常事務(wù),搞好樓宇的環(huán)境衛(wèi)生,收取單元的費(fèi)用,協(xié)助樓長處理各類事務(wù),促進(jìn)小區(qū)清潔衛(wèi)生,和諧發(fā)展。

  2:選舉住宅樓樓長一名。統(tǒng)一住戶的意見,制定合理的管理方案,協(xié)調(diào)處理小區(qū)一切事務(wù),共同維護(hù)大家的利益,營造舒適清潔,美觀愉悅,文明幸福,溫馨和諧的生活環(huán)境。

  3:為減輕住戶和小區(qū)的開支,單元組長和樓長不領(lǐng)工資,住戶推薦,本人自愿。

  4:樓長和組長要有責(zé)任感,辦事公道合理,有協(xié)調(diào)矛盾的能力。

  5:主要開支;水,電,暖氣等各種設(shè)施費(fèi)用和維修費(fèi)用。水電費(fèi)以表收取。

  主要是暖氣費(fèi),為保證冬季供暖正常,暖氣費(fèi)住戶均攤,不可不交,不得拖欠。

 。ㄊ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)共同商討約定,統(tǒng)一意見達(dá)成共識,水費(fèi),電費(fèi)與暖氣費(fèi)捆綁制約收取等)

  6:外墻,樓道,樓頂不得私自打眼,錠釘,隨意安裝物件,保證樓體清潔美觀。

  7:裝修房屋不得損壞墻體,避免物件傷損樓梯,樓道的地磚。施工垃圾及時(shí)自行處理,不準(zhǔn)在小區(qū)周圍有遺留垃圾,自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境。

  8:維護(hù)住宅樓的周邊環(huán)境,共同抵制亂修亂建,監(jiān)督抵制街道規(guī)劃內(nèi)新建建筑物。小區(qū)環(huán)境長遠(yuǎn)發(fā)展。(如有侵害大家共同利益,影響街道長遠(yuǎn)規(guī)劃的行為,三個(gè)單元組長要協(xié)同樓長,帶領(lǐng)24戶齊心協(xié)力合力抵制。)

  9:遵守社會公德,保持良好的生活環(huán)境,不亂丟垃圾、雜物;不亂貼亂寫亂涂,保持住宅樓的環(huán)境清潔。鄰里和睦友愛,團(tuán)結(jié)互助。

  10:樓道內(nèi)不得擺放雜物,保持樓道整潔干凈,不得影響破壞公有資產(chǎn)。

  11;不準(zhǔn)在住宅樓的樓道,窗戶窗外燃放煙花炮竹,愛護(hù)公有設(shè)施。要將生活垃圾按時(shí)投放到垃圾池內(nèi),方便清潔人員清理。

  12;甲方保證向乙方提供水,電正常供給,滿足乙方生活需求,費(fèi)用與村民同等支付,維護(hù)乙方的權(quán)利。

  美好的環(huán)境有利于大家的身心健康,提高大家的生活質(zhì)量,讓住戶精神愉悅。請大家自覺主動配合,共同維護(hù)我們的共同利益,營造舒適清潔,美觀愉悅,文明幸福,溫馨和諧的生活環(huán)境,長久保持xx小區(qū)的環(huán)境清潔規(guī)范,望大家要齊心協(xié)力,共同努力。

  xx村村民委員會

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇21

  一、目的

  根據(jù)《物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》的要求,及各類設(shè)施設(shè)備使用情況、安裝位置、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn),以提供一個(gè)潔凈、舒適、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn),以達(dá)到完善管理、節(jié)約投資、確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行、日常工作有序進(jìn)行為目的,并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案,為指導(dǎo)今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù),規(guī)范物業(yè)的接管工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格,嚴(yán)格制定項(xiàng)目接管方案,指派專業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)接管人員對物業(yè)進(jìn)行全面接管,確保物業(yè)按時(shí)順利交接,平穩(wěn)過渡。

  二、適用范圍

  適用于我司接到《物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估中標(biāo)通知書》后,對華電中心物業(yè)項(xiàng)目的接管工作。

  三、職責(zé)

  1.我司接到XX公司《競爭性評估中標(biāo)通知書》通知報(bào)告后,總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。

  2.接管小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、巡檢、維保記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。

  3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備,按名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、深圳市華為培訓(xùn)學(xué)院有限公司及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收,設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。

  4.驗(yàn)收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、土建工程、空氣通風(fēng)系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。

  5.由總經(jīng)理跟XX公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。

  四、工作程序

  1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

  1.1接管前的準(zhǔn)備:

  接管工作開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:

  1.1.1與方面接口人、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項(xiàng)、日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;

  1.1.2派出先頭技術(shù)人員了解現(xiàn)場;

  1.1.3與原物業(yè)管理接口人協(xié)商,并組織人員同原物業(yè)管理人員進(jìn)行并列上崗,熟悉崗位制度、操作規(guī)范及設(shè)備設(shè)施的操作方法;

  1.1.4準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格:

  ——《安全崗接管表》;

  ——《技防系統(tǒng)設(shè)備接管表》;

  ——《公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收表》;

  ——《資料接管登記表》。

  ——《綠化項(xiàng)目接管驗(yàn)收表》;

  ——《接管問題整改建議表》。

  1.2確定接管驗(yàn)收方式;

  1.2.1與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計(jì)劃進(jìn)度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗(yàn)收工作:

  1.2.2接管時(shí)采取房間逐一清點(diǎn),驗(yàn)收完一層清場一層的做法,清點(diǎn)完后即接管,包括崗位、鑰匙等,確保接管驗(yàn)收工作正常有序進(jìn)行;

  1.2.3工程部、安全部、清潔綠化等部門接管進(jìn)駐時(shí),依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)做好物品的清點(diǎn)以及物品的觀感識別檢查,并走好相關(guān)記錄;

  1.2.4接管后立即對樓內(nèi)的相關(guān)問題進(jìn)行嚴(yán)格檢查,就驗(yàn)收中需要整改的問題以書面形式列出并及時(shí)上報(bào);

  1.2.5做好各種鑰匙的清點(diǎn)移交、整理編號及分類管理等工作;

  1.2.6更新標(biāo)識及電話通訊,建立服務(wù)熱線;

  1.2.7制定接管時(shí)間安排計(jì)劃;

  1.2.8配置現(xiàn)場物業(yè)管理人員:

  根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場和《物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》要求配備物業(yè)管理人員,具體按以下要求進(jìn)行。

  1.2.9落實(shí)專項(xiàng)分包商;

  落實(shí)各專項(xiàng)分包商,簽訂相關(guān)協(xié)定。

  1.2.10物資配備;

  做好物業(yè)管理物資工具的配備,并補(bǔ)充備品備件。

  1.2.11前期培訓(xùn);

  進(jìn)行人員的理論與實(shí)操結(jié)合培訓(xùn),使員工了解并掌握各項(xiàng)規(guī)章制度、《競爭性評估文件》相關(guān)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),崗位職責(zé)、操作及應(yīng)急處理流程、禮儀禮節(jié)等。

  接管前培訓(xùn)計(jì)劃

  1.2.12后勤服務(wù);

  落實(shí)員工生活安排及其他事宜。

  2、接管驗(yàn)收階段

  按既定計(jì)劃,分項(xiàng)目、分專業(yè)進(jìn)行接管。具體按如下項(xiàng)目進(jìn)行:

  2.1資料接管;

  系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理,是物業(yè)管理工作的重要組成部分,也是實(shí)施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式,按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。將收集的管理資料細(xì)分,做到分類整理,易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)。

  2.2鑰匙、工具接管;

  物業(yè)公用工具(主要指萬用表、鉗表、測線儀、測試儀、壓力表,內(nèi)六角板手等不在個(gè)人名下的工具類)和鑰匙(主要指的是機(jī)房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方通鑰匙,消防備用鑰匙)的交接完成質(zhì)量的好壞,將直接影響到今后物業(yè)各項(xiàng)工作的順利展開,我們接管人員將按以下要求來做。

  接管中的工程技術(shù)人員要仔細(xì)對照各機(jī)房位置和鑰匙編號,確保交接鑰匙與門牌編號一一對應(yīng),防止鑰匙、工具損壞、丟失;

  接管的絕緣工具和手持或電動工具,必須符合電氣安全規(guī)程的有關(guān)規(guī)定,交接前必須仔細(xì)檢查,確保安全。

  接管公用工具和鑰匙時(shí),同時(shí)做好交接記錄在表格上簽字確認(rèn),后期分類造冊登記,并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理。

  檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復(fù)后再接收,不能修復(fù)的報(bào)廢處理并報(bào)華為監(jiān)管,按交接前三方約定,申請重新配置。

  交接人員為確保物業(yè)交接過程中,科研生產(chǎn)及辦公不間斷性,優(yōu)先辦理運(yùn)行人員鑰匙和工具交接領(lǐng)用,交接完成后,后續(xù)管理方運(yùn)行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后,即開始進(jìn)行運(yùn)行管理,鑰匙借用人承擔(dān)在借用期間機(jī)房設(shè)施設(shè)備安全責(zé)任,注意機(jī)房鑰匙禁止外借,若交付方或其它人員需進(jìn)入機(jī)房,必須報(bào)主管同意后,由工程運(yùn)行管理責(zé)任人員全程陪同并由工程人員開鎖關(guān)門。

  交接后的各類儀器、儀表應(yīng)定期檢驗(yàn),檢驗(yàn)合格的儀器、儀表應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管。

  做好鑰匙交接一覽表,做好鑰匙領(lǐng)用歸還登記表

  (1)工具領(lǐng)用登記表

  a.設(shè)備設(shè)施及機(jī)房接管;

  做好設(shè)備設(shè)施的登記,安排值班崗位,制定值班排班表及工作計(jì)劃。

  b.物業(yè)用房其他業(yè)務(wù)接管。

  c.崗位接管;

  做好崗位交接,做好崗位移交登記表,使各項(xiàng)工作平穩(wěn)過渡,做到無縫交接,做好各種卡證的辦理及管理。

  (2)其他交接

  a.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。

  b.公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房,洗手間、會議室、檢查管井等。

  c.管理處辦公桌椅、資產(chǎn)文檔、文件柜、保密柜等。

  (3)檢查遺留問題的討論、處理

  a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,檢查中發(fā)現(xiàn)問題直接記錄下來,匯總后三方簽字確認(rèn),招開遺留問題討論處理會議,確定整改方案和限期整改日期。

  b.跟進(jìn)遺留問題整改,定期向華為監(jiān)管匯報(bào)工作進(jìn)展情況直到問題徹底解決。

  (4)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

  a.在接管前,我司與前物業(yè)公司及監(jiān)管協(xié)商接受的相關(guān)問題,如:交接雙方的人員、各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等,統(tǒng)一思想、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),明確程序,明確交接雙方的責(zé)任和權(quán)利。

  b.接管過程中要認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型,并經(jīng)交接雙方在交接報(bào)告簽字后生效。

  c.對交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題,屬需要整改的,應(yīng)形成書面報(bào)告,屬于無法整改的項(xiàng)目,應(yīng)與相互協(xié)商達(dá)成一致意見、形成備忘錄備案。

  d.為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行,對接受后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試,要求有第三方人員在場。接管期后,工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,要注意技術(shù)人員的銜接和培訓(xùn)。

  3.進(jìn)入運(yùn)行階段

  (1)人員到崗交接后,認(rèn)真按照流程操作,擔(dān)負(fù)起崗位職責(zé);

  (2)按預(yù)先制訂日常工作計(jì)劃,規(guī)范操作規(guī)程操作;

  (3)分專項(xiàng)制訂工作計(jì)劃。如:安全消防方面,做好安全消防宣傳、消防演習(xí)、應(yīng)急預(yù)演等工作計(jì)劃;工程方面,做好運(yùn)行、巡檢維修保養(yǎng),整改工程及各種設(shè)備緊急演習(xí)等工作;

  (4)以華為《物業(yè)管理采購項(xiàng)目競爭性評估文件》要求為標(biāo)準(zhǔn),建立分包單位月度考核制度;

  (5)組建義務(wù)消防隊(duì),并建立義務(wù)消防隊(duì)培訓(xùn)制度;

  (6)做好安全檢查,建立消防安全檢查制度,及做到定期檢查整改;

  (7)建立健全各類文檔,認(rèn)真做好各種記錄報(bào)告;

  (8)優(yōu)化制度、工作流程,并持續(xù)改進(jìn)。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇22

  一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析

  1、物業(yè)地域范圍開闊,封閉性交強(qiáng)

  2、購置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體,其對居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受潛力;

  3、購置物業(yè)用途復(fù)雜,有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;

  4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

  二、根據(jù)以上分析,對XX項(xiàng)目物業(yè)推薦如下:

  1、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因?yàn)椋拥兰笆姓缆返谋嵐ぷ魇菍儆陧?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作,其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同,分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時(shí)能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

  2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

  三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料:

  1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如透過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果;

  2、對市政道路的保潔;

  3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí),如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);

  4、24小時(shí)水電維修;

  5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn);

  6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);

  7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);

  8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;

  9、定期花木殺蟲及滅鼠;

  10、暫住證等社區(qū)性證明u》

  11、業(yè)主院落檔案的管理。

  四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系:

  1、管家的服務(wù),是指由管家負(fù)責(zé),帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù),針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),應(yīng)理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù),隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

  2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出,由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),,避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率,同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

  3、管家式服務(wù)的資料:

  A、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過熨燙,免費(fèi))

  B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))

  室內(nèi)清潔

  搬家、搬物

  地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

  代收洗、補(bǔ)、燙衣物

  室內(nèi)插花、裝飾

  代購日常生活用品

  車輛清洗服務(wù)

  家庭看護(hù)管理

  寵物看護(hù)管理

  C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)

  五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理:

  1、保衛(wèi)部門日常工作資料:

  24小時(shí)固定安全崗位的值勤

  24小時(shí)流動崗位的安全及消防巡視

  車輛停放的安全管理

  特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

  2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備:

  中央控制室

  與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

  設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

  電子巡更系統(tǒng)

  業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

  停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)

  安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)

  3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù):

  禮儀性保衛(wèi)

  短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護(hù)衛(wèi))

 。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)帶給時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目)

  六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

  業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,除帶給一般保衛(wèi)方式外,還應(yīng)建立聯(lián)動體系,保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展,將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下:

  1、遇有突發(fā)事件,業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警(或直接找物業(yè)管家);

  2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場,控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展;

  3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場狀況;

  4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報(bào)決定是否報(bào)警(110、119、120、999等)

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇23

  一、施工管理

  1.建立監(jiān)督和記錄制度,對工作計(jì)劃、檢查情況及對問題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì);

  2.熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置,做出詳細(xì)記錄;

  3.對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;

  4.了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況;

  5.對影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題,及時(shí)書面匯報(bào)與業(yè)主方,列出整改報(bào)告,提交業(yè)主方備案處理。

  二、設(shè)備安裝調(diào)試

  1.對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;

  2.出席有關(guān)工程的會議,參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查,建立調(diào)試檔案;

  3.及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時(shí)通報(bào)業(yè)主方。

  三、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收

  1.安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收,并對驗(yàn)收問題進(jìn)行記錄,書面反饋與業(yè)主單位,并對整改落實(shí)情況檢查;

  2.從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益;

  3.對接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題,明確記錄在案,書面報(bào)業(yè)主方,并督促施工方在約定期限內(nèi)對存在的問題加以解決,直到完全合格;

  4.做好接管驗(yàn)收清單和需要提交資料清單,協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問題的整改跟進(jìn)與反饋。

  四、人員配置及素質(zhì)要求

  項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場,根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派3-5名專業(yè)人員。

  電梯技工:

  人員數(shù)量:1人。介入時(shí)間:電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機(jī)械專業(yè),中專以上學(xué)歷;有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn);了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù),持特種設(shè)備操作證(電梯)

  空調(diào)技工:

  人員數(shù)量:1人。介入時(shí)間:空調(diào)安裝至移交。有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn);具備暖通基本常識,持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書;有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上。

  高壓運(yùn)行維護(hù)技工:

  人員數(shù)量:2人介入時(shí)間:配電房安裝至移交。持高(電監(jiān)會頒發(fā))、低壓電工證(安監(jiān)局頒發(fā));一年以上酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn);有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn);有變壓器運(yùn)行、報(bào)停管理經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 篇24

  我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城,使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高,這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求,我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上,結(jié)合我校的實(shí)際情景,決定引入物業(yè)服務(wù)體系,使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化,公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化,公寓管理手段向的方向轉(zhuǎn)化,故特制定《xx大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》,以下稱本方案。

  一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍

  根據(jù)我校的實(shí)際情景,為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作,故先從B1~B10公寓開始試行,待成熟后再在全校推行。

  二、公寓物業(yè)管理方式

  成立學(xué)生公寓管理部,負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組,由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、禮貌作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要進(jìn)取做好學(xué)生信息反饋工作,做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)資料和標(biāo)準(zhǔn)(附件1)、公寓管理部主要(附件2)和公寓管理部工作規(guī)程(附件3)及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則(附件4),按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。

  三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)

  學(xué)生公寓管理部部長:1名(由中心副主任兼任)

  學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理:2名(由正式職工出任)

  學(xué)生公寓宿管員:8人

  學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員:8人

  學(xué)生公寓場地保潔員:1人(由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任)

  共需外聘人員16人

  四、運(yùn)行費(fèi)用

  1、人員工資

  2、員工勞保、工具等費(fèi)用

  3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等

  綜上所述,運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元。

  4、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

 。1)、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班,及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來訪。

 。2)、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序。

 。3)、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修,保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好,消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。

 。4)、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座;嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。

 。5)、來訪人員進(jìn)行登記,晚間限時(shí)離開,嚴(yán)禁留宿。

  (6)、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良等事件和違法行為。

  5、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

 。1)、24小時(shí)受理報(bào)修,一般情景下10分鐘內(nèi)維修人員到場,維修及時(shí)率100%。緊急情景隨叫隨到,確因特殊情景不能及時(shí)到場處理的,應(yīng)向報(bào)修人說明情景,做好解釋工作,并盡快安排處理。維修結(jié)束后,將地面清理干凈,物品歸位。

 。2)、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查,及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

  6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

 。1)、禮貌服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員,及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理;對提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫忙解決。

  (2)、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情景,并備存登記資料,以便供給服務(wù)和查詢。

 。3)、按照公寓管理規(guī)定,及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù),保證公寓物品的及時(shí)回收,損壞處置,相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算。蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。

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