房地產(chǎn)市場預測：房地產(chǎn)市場的未來政策走勢的幾點猜想

　　大會上再次強調(diào)：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

　　這句話有三個要點需要學習。第一，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。如果中央堅持房地產(chǎn)不應是投機品，進而從源頭抑制投機則有必要。貨幣政策是資本市場的源頭，從央行現(xiàn)行政策來看，今年3月以來央行已經(jīng)開始堅定執(zhí)行對房地產(chǎn)市場開發(fā)商和購房者的貸款限制，沒有資金支持，想在房地產(chǎn)長期、大規(guī)模投機難。當然，政策實施效果會有時滯，大會開完，政策效果會更快得顯露出來。第二，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這句話表明：在全國房地產(chǎn)市場商業(yè)化近20xx年后，我們要返本歸源，中央要在房地產(chǎn)市場增加非商品屬性的房源供給。既然是非商品屬性的房源，那么也不是以追求商業(yè)利潤為目標的房源，這塊成為保障房的公共品類別房源則有望開始加大幅度進入住房市場。只要學過經(jīng)濟學的供求原理就會明白，加大非盈利的保障性住房供給對房地產(chǎn)市場意味著什么(真正有動作和喊口號是兩碼事)。第三，“讓全體人民住有所居”。這是一個偉大愿景，需要有政策跟進，下面接著分析。

　　簡單溯源，之所以提出：“房子是用來住的、不是用來炒的”這一論斷，其實已經(jīng)敏銳意識到，房地產(chǎn)已經(jīng)全面推高了中國制造成本(極大削弱了中國外貿(mào)競爭力)、影響了全國人民的民生。如果繼續(xù)放任房地產(chǎn)市場的野蠻生長，昨天小川行長說的“明斯基”時刻就會到來。作為最高決策者不希望，也絕不允許這樣的影響產(chǎn)生。這也是各位中央部委領(lǐng)導在這半年，在各大場會議上反復強調(diào)要防控風險的原因。前天，在大會期間，寧夏頒布了一條“老房地產(chǎn)稅”的修訂政策，一時間激起千層浪。業(yè)內(nèi)人士都知道，這是“老房地產(chǎn)稅”的簡單修訂，但在這一時間點發(fā)布，不得不讓大家猜測其背后的政策用意。

　　由于房地產(chǎn)市場體量已經(jīng)發(fā)展到對經(jīng)濟系統(tǒng)能夠產(chǎn)生巨大影響的水平，因此如何調(diào)控房地產(chǎn)市場是令領(lǐng)導非常頭疼的事情。對于房地產(chǎn)市場未來政策走勢，想必是大家都非常關(guān)心的問題。由于這個問題有點sensitive，所以只想在這里簡單聊幾句。第一，為了抑制投機，未來全國會把限售進行到底，并且把限售時間繼續(xù)延長，有非常大的概率接下來全國會以5-8年限售作為各地城市的標配。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型完成和新增長點培養(yǎng)成型前，領(lǐng)導人知道一定會有一個不短的政策陣痛期。在陣痛期內(nèi)，為了保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，要盡可能抑制投機資金出來砸盤，所以鎖定房地產(chǎn)市場投機資金的流動性是調(diào)控的第一步。第二，由于房地產(chǎn)流動性的缺失，房地產(chǎn)投機(投機)價值的消退，房地產(chǎn)市場的整體需求也一定會大幅下降，進而影響到各地土地出讓金的積累。因此，在抑制投機政策執(zhí)行到一定階段后(1-3年)，各地土地出讓金已無法覆蓋地方財政支出時，中央地方財政分成改革也必然同步推進，其中最大的動作應該是出臺真正意義上的房產(chǎn)稅，使其作為地稅的新財源。全國不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)工作今年年底即將完成，這也為房地產(chǎn)稅的開征提供了技術(shù)準備。

　　雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、一帶一路、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等等，都是中央在尋找下一個能和房地產(chǎn)相匹配的經(jīng)濟增長點。在不同階段有不同階段的主要矛盾，改革就是在矛盾中前進，如果我們靜態(tài)地觀察問題，那勢必會刻舟求劍、緣木求魚。