第一節(jié)土地管理法律制度
一、土地管理法的概念   （了解）
土地管理法是調整土地關系的法律規(guī)范的總稱。
二、土地的所有權和使用權
（一）土地所有權
1.土地所有權是土地所有者依法對其土地占有、使用、收益和處分的權利。我國的土地所有權分為全民所有即國家土地所有權和農村集體土地所有權。
2.國家土地所有權。所謂國家土地所有權是指國家占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地的權利。國家土地所有權具有三方面的明顯特征：（1）中華人民共和國是國家土地所有權的惟一和統(tǒng)一的主體。（2）國家土地所有權的客體具有廣泛性。（3）國家土地所有權在內容上表現為國家對國有土地行使占有、使用、收益和處分的權能。
屬于國家所有的土地有：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購，收歸國有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；（3）國家依法征用的土地；（4〉依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農村集體組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地：（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民的集體所有的土地。
3.集體土地所有權。在我國，集體土地所有權是農業(yè)集體經濟組織依法占有、使用、收益和處分其土地的權利。它有以下特征：（1）集體土地所有權主體是農業(yè)集體經濟組織；（2）集體土地所有權的客體包括法律規(guī)定為集體所有的耕地、林地、山嶺、草原、荒地、灘涂等；（3）集體經濟組織可以對所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權利，也可以依法轉讓、抵押和租賃。
集體土地所有權的范圍：農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。
（二）土地使用權
土地使用權是指土地使用人對國家或集體所有的土地所享有占有、使用、一定收益和一定意義上的處分權能的一種權利。土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租和抵押。
（三）土地所有權和使用權的確認
農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。
三、土地利用總體規(guī)劃制度
（一）國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。
（二）土地利用總體規(guī)劃的編制、審批和修改
土地利用總體規(guī)劃編制的原則是：（1）嚴格保護基本農田，控制非農業(yè)建設占用農用地；（2）提高土地利用率；（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；（4）保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（5）占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。
國家對土地利用總體規(guī)劃實行分級審批。省的土地利用總體規(guī)劃，省政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
（三）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的銜接
（四）建立土地調查和土地統(tǒng)計制度   （了解）
四、耕地保護制度
（一）實行占用耕地補償制度
非農業(yè)建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。
（二）建立基本農田保護制度
〈列入基本農田保護區(qū)的耕地有：（1）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；〈3〉蔬菜生產基地；（4）農業(yè)科研、教學試驗田；（5）國務院規(guī)定應當劃入基本農田保護區(qū)的其他耕地。
各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區(qū)域內耕地的80%以上�；�本農田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界。
禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農田發(fā)展林果業(yè)和挖搪養(yǎng)魚。
（三）禁止閑置、荒蕪耕地   （了解）
一年以上未動工建設的，應按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費：連續(xù)兩年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的使用權，該幅土地原為農民集體所有的，應交由原農村集體經濟組織恢復耕種。
承包經營耕地連續(xù)兩年棄耕掘荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。
（四）鼓勵開發(fā)未利用的土地
禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。
開發(fā)未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。
（五）搞好土地整治
因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人，應當按規(guī)定負責復墾：沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。
五、建設用地管理制度
（一）建設用地的權屬關系
1.建設占用國有土地的權屬關系。
2.建設占用集體土地的權屬關系。
（二）建設用地的審批程序
省政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。建設用地征用基本農田，征用基本農田以外的耕地超過35公頃的，以及征用其他土地超過70公頃的，由國務院批準。
農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設用地興辦企業(yè)，由縣級以上政府批準；
（三）建設用地的補償和安置   （了解）
1.土地補償費。為該耕地被征用前3年平均年產值的6至10倍。
2.安置補助費。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。
3.附著物和青苗補償費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。
4.勞動力安置。被征地單位的土地被全部征用的，經省政府審查批準，原有的農業(yè)戶口可以轉為非農業(yè)戶口。
第二節(jié)   房地產管理法律制度
一、        房地產管理法的概念    （了解）
二、房地產開發(fā)用地管理
（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓制度
土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
1.土地使用權出讓的期限。土地使用權出讓最高年限，根據出讓土地的用途而確定。具體分為以下五種情況：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。
2.土地使用權出讓采取拍賣、招標、雙方協(xié)議三種方式，
3.土地使用權出讓合同。
土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。未按合同規(guī)定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求出讓方承擔違約責任。
改變土地用途的，先經城市規(guī)劃主管部門同意，然后重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記事宜。