2.典型案例研究
2.1研究區(qū)域的確定
本文理論上選取北京市城八區(qū)作為研究區(qū)域，包括東城、西城、崇文、宣武四個內(nèi)城區(qū)和海淀、朝陽、豐臺、石景山四個近郊區(qū)，共占有土地面積1369.9平方公里。但是考慮到土地出讓項目的分布多集中于五環(huán)以內(nèi)，且運(yùn)用地理信息系統(tǒng)(gis)進(jìn)行空間插值，需要數(shù)據(jù)盡可能均勻分布，故本文將五環(huán)以外樣點(diǎn)數(shù)據(jù)較少的區(qū)域剔除不予考慮。
2.2資料來源與用途定義
本文的基礎(chǔ)資料來源于北京市基準(zhǔn)地價課題組：即北京市房屋和土地管理局的出讓檔案資料，以及市場調(diào)查資料。根據(jù)研究的需要并考慮其可比性，只選取了各樣點(diǎn)的位置、用途、總毛地價、樓面毛地價、宗地面積、建筑面積和出讓時間等數(shù)據(jù)屬性。
為了精確地、定量的分析數(shù)據(jù)的規(guī)律，采用的工作底圖是：在北京市測繪設(shè)計研究院根據(jù)1996年衛(wèi)星影象圖解譯的1：25000的北京市街區(qū)圖的基礎(chǔ)上，根據(jù)近年來城市建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r和城市規(guī)劃圖件等資料進(jìn)行修改后的矢量化電子地圖。首先依據(jù)出讓項目在地圖上的實(shí)際位置，運(yùn)用地理信息系統(tǒng)(mapinfo)的優(yōu)勢查找宗地的坐標(biāo)，確定其x、y平面坐標(biāo)，并以本研究對應(yīng)的屬性值作為z值(樓面毛地價)。將這些數(shù)據(jù)輸入計算機(jī)，建立數(shù)據(jù)庫。先將數(shù)據(jù)以年為單位整理，然后進(jìn)一步對每年的數(shù)據(jù)分別按用途和區(qū)域歸類。為了使研究結(jié)果更符合實(shí)際，我們對地價資料進(jìn)行了時間修正�？紤]到1992年還沒有建立地價指數(shù)，故選擇了固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)作為修正系數(shù)，將所有的價格修正到2000年的價格水平。數(shù)據(jù)庫包含的內(nèi)容如表1所示。
表1北京市土地出讓數(shù)據(jù)庫樣本
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序號 x y 座落 總毛地價 樓面毛地價 用途 時間 宗地面積 建筑面積
(萬元) (元/平方米) (平方米) (平方米)
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156 510560 311620 朝陽區(qū)首都 4724.91 470.68 別墅 1992 166842.89 100384.20
機(jī)場路89號 住宅
231 10 304290 北京建國門 1645.39 457.05 旅游 1992 6981.20 36000.00
南大街2號 飯店
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由于不同用途土地價值在城市內(nèi)的分布具有不同的區(qū)位特點(diǎn)，所以有必要進(jìn)行分用途討論。這次分類參考北京市基準(zhǔn)地價分類標(biāo)準(zhǔn)，將土地用途分為四類，分別是商業(yè)、綜合、居住和工業(yè)。其中：
商業(yè)：包括商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險業(yè)、餐飲娛樂業(yè)；
綜合：包括辦公科研、文體教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共用地；
居�。喊ň幼⌒^(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種居住類型用地。
由于本研究重點(diǎn)分析空間插值法在地價梯度場研究中的應(yīng)用，因此我們僅對居住用地進(jìn)行討論。