本部分由兩個(gè)估價(jià)報(bào)告構(gòu)成，請(qǐng)認(rèn)真閱讀案例報(bào)告并加以分析，指出其中存在的問題，并說明原因，本部分50分，答題時(shí)間為60分鐘。 
    1.（本題20分）土地估價(jià)報(bào)告：
    一、評(píng)估對(duì)象概況：
    ××市江東消防器材廠位于公路西側(cè)，該廠西側(cè)一塊平整的土地為估價(jià)標(biāo)的物，面積為3942平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟共計(jì)建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干（詳見附表），該地塊為一不規(guī)則四邊形，位于××市一等二級(jí)地區(qū)，交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。
    二、評(píng)估目的：
    ××公司與香港飛達(dá)工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司，需要租用該地建冷彎型鋼廠，要求評(píng)估出該地地價(jià)，確定年租金額。
    三、評(píng)估依據(jù)：
    1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
    2.《××市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和有償劃撥暫行規(guī)定》。
    3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。
    4.《××市實(shí)施<土地管理法>暫行規(guī)定》。
    四、評(píng)估過程：
    土地部分
    1.征地成本費(fèi)：
    根據(jù)《××市實(shí)施<土地管理法>暫行規(guī)定》，我市一般耕地的征地成本費(fèi)用組成如下：項(xiàng)目有青苗費(fèi)、土地費(fèi)、安置費(fèi)、安置配套費(fèi)、耕地占用稅、預(yù)交農(nóng)轉(zhuǎn)非人口差價(jià)款、征購糧差價(jià)款、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等合計(jì)為70.66元/平方米
    2.三通一平費(fèi)用：86.00元/平方米
    3.投資利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）
      開發(fā)周期為24個(gè)月，銀行貸款月利息為1％。
    4.正常利潤額：175.46×15％=26.32（元/平方米）
    5.地段差價(jià)=70.00×修正系數(shù)=70.00×0.935=64.45（元/平方米）
      因該地位于我市一等二級(jí)地區(qū)，取修正系數(shù)為0.935。
    6.單位地價(jià)：267.23元/平方米
    7.年租金額：
      年純收益（年租金額）=地價(jià)×還原利率
      根據(jù)我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9％。
      即：年租金額＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）
    地上物部分 
    1.已拆除和待拆除部分：
名稱
面積(平方米)
結(jié)構(gòu)
成新
重置價(jià)(元/平方米)
估價(jià)額(元)
圍墻
357.68
磚實(shí)砌
8
46.00
11445.76
廁所
16
磚木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房