本部分由兩個(gè)估價(jià)報(bào)告構(gòu)成，請認(rèn)真閱讀案例報(bào)告并加以分析，指出其中存在的問題，并說明原因，本部分50分，答題時(shí)間為60分鐘。
1.（本題20分）土地估價(jià)報(bào)告：
一、評估對象概況：
××市江東消防器材廠位于公路西側(cè)，該廠西側(cè)一塊平整的土地為估價(jià)標(biāo)的物，面積為3942平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟共計(jì)建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干（詳見附表），該地塊為一不規(guī)則四邊形，位于××市一等二級地區(qū)，交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。
二、評估目的：
××公司與香港飛達(dá)工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司，需要租用該地建冷彎型鋼廠，要求評估出該地地價(jià)，確定年租金額。
三、評估依據(jù)：
1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
2.《××市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和有償劃撥暫行規(guī)定》。
3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。
4.《××市實(shí)施<土地管理法>暫行規(guī)定》。
四、評估過程：
土地部分
1.征地成本費(fèi)：
根據(jù)《××市實(shí)施<土地管理法>暫行規(guī)定》，我市一般耕地的征地成本費(fèi)用組成如下：項(xiàng)目有青苗費(fèi)、土地費(fèi)、安置費(fèi)、安置配套費(fèi)、耕地占用稅、預(yù)交農(nóng)轉(zhuǎn)非人口差價(jià)款、征購糧差價(jià)款、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等合計(jì)為70.66元/平方米
2.三通一平費(fèi)用：86.00元/平方米
3.投資利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）
開發(fā)周期為24個(gè)月，銀行貸款月利息為1％。
4.正常利潤額：175.46×15％=26.32（元/平方米）
5.地段差價(jià)=70.00×修正系數(shù)=70.00×0.935=64.45（元/平方米）
因該地位于我市一等二級地區(qū)，取修正系數(shù)為0.935。
6.單位地價(jià)：267.23元/平方米
7.年租金額：
年純收益（年租金額）=地價(jià)×還原利率
根據(jù)我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9％。
即：年租金額＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）
地上物部分
1.已拆除和待拆除部分：
名稱
面積(平方米)
結(jié)構(gòu)
成新
重置價(jià)(元/平方米)
估價(jià)額(元)
圍墻
357.68
磚實(shí)砌
8
46.00
11445.76
廁所
16
磚木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房
44.4
磚石棉瓦
7
200.00
6216.00
廢料棚
16
磚石棉瓦
7
200.00
2240.00
電焊間
14
磚墻瓦頂
9
390.00
4914.00
倉庫
28
磚混
9
390.00
9828.00
化驗(yàn)室
28
磚混
9
390.00
9828.00
庫房
112
磚石棉瓦
7
200.00
15680.00
水泥路
300
水泥
9
20.00
5400.00
合計(jì)
66991.00
2.出租部分
二樓會議室建筑面積138.60平方米，樓面分?jǐn)傉嫉?9.30平方米，需出租給飛馬公司。
房屋部分：重置價(jià) 620元/平方米
小區(qū)配套 48元/平方米
商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 40元/平方米
合 計(jì) 744元/平方米
估計(jì)額=744×138.6=103118.40（元）
土地價(jià)額=69.3×267.23=18519.04（元）
