（一）土地使用權(quán)評估的成本法
1、基本思路
成本法是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動(dòng)產(chǎn)或類似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤、利息和稅費(fèi)，而評估待估對象價(jià)格的方法。
利用成本法評估土地使用權(quán)的價(jià)格，就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格。
2、適用范圍
成本法一般適用新開土地的估價(jià)，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行土地的估價(jià)。同時(shí)，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。
3、土地評估的成本法操作步驟
公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益
（1）計(jì)算土地取得費(fèi)用
土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：
①國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。
關(guān)于征地費(fèi)用各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6－10倍；征用耕地的補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
按照以上規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。
（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用
地土開發(fā)費(fèi)用涉及到：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。
①“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面�！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤�、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用應(yīng)以“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
②公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。
③小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。
（3）計(jì)算投資利息
在用成本法評估土地價(jià)格時(shí)，投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩大部分。由于兩部分資金的投入時(shí)間和占用時(shí)間不同，土地取得費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，計(jì)息應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。
（4）計(jì)算投資利潤
利潤率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。
（5）土地增值收益確定
土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。增加的收益，應(yīng)歸土地所有者所有。
根據(jù)計(jì)算公式，前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格，成本價(jià)格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。土地增值收益率通常為10％－25％
4、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟
公式：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤
（1）土地取得費(fèi)用
土地取得費(fèi)用包括：土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款、征地和房屋拆遷安置和補(bǔ)償費(fèi)用以及土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金
（2）開發(fā)成本
①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。包括：臨時(shí)用地、水、電、路、場地平整費(fèi)，工程勘察測量及工程設(shè)計(jì)費(fèi)，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢、可行性研究肺，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)
②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括：由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、照明等建設(shè)費(fèi)用。
③房屋建筑安裝工程費(fèi)。包括：建筑安裝工程費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，竣工圖費(fèi)，三材差價(jià)，定額調(diào)整系數(shù)、建材發(fā)展基金等
④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。、
⑤開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。
（3）開發(fā)利潤：以土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用之和作為利潤計(jì)算的基數(shù)。利潤率應(yīng)根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。
（4）管理費(fèi)用：管理費(fèi)用主要是指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員的工資等。
（5）投資利息：以土地取得費(fèi)和開發(fā)成本之和作為計(jì)算利息的基數(shù)。
（6）銷售稅費(fèi)：包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)
