第五章 房地產(chǎn)評(píng)估
一、單選：
1 工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是（ ）
a70年 b60年 c50年 d40年
2根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一市場上效用相同或相近的資產(chǎn)在競爭作用下其價(jià)格將趨于一致，依據(jù)這一原理建立的房地產(chǎn)評(píng)估原則是（ ）
a供需原則 b替代原則
c最佳使用原則 d貢獻(xiàn)原則
3 單位建筑物面積地價(jià)是指平均每單位建筑面積上的土地價(jià)格，它稱為（ ）
a樓面地價(jià) b總價(jià)格
c單位價(jià)格 d土地使用權(quán)價(jià)格
4 下列影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中不屬于區(qū)位因素的是（ ）
a商服繁華因素 b道路通達(dá)因素
c環(huán)境狀況因素 d產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素
5 按四三二一法則如鄰街深度為50英尺時(shí)，其平均深度百分率為（ ）
a160% b140% c120% d100%
6 某一宗地每年純收益為50萬元，資本化率為5%，若未來五年的純收益在上一年基礎(chǔ)上增長1%，則 評(píng)估值最可能為（ ）
a1250萬元 b1400萬元 c1500萬元 d1000萬元
7 對(duì)于整個(gè)工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用（ ）評(píng)估
a假設(shè)開發(fā)法 b成本法
c形象進(jìn)度法 d市場法
8 如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為2000萬元，其中建筑物1200萬元，土地價(jià)格800萬元，該房地產(chǎn)每年客觀收 益為180萬元，若建筑物資本化率為10%則土地資本化率最可能為（ ）
a8% b7.5% c6% d10%
9用成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（ ）
a整個(gè)開發(fā)期 b整個(gè)銷售期
c整個(gè)開發(fā)期和銷售期 d整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半
10 在路線價(jià)四三二一法則的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是（ ）
a單純深度百分率 b累計(jì)深度百分率
c平均深度百分率 d標(biāo)準(zhǔn)深度百分率
二、多選：
1 下列特性中屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的是（ ）
a供給的稀缺性 b位置固定性
c可壟斷性 d效益級(jí)差性
2 下列特性中屬于土地地理特性的是（ ）
a利用方向多向性 b質(zhì)量的差異性
c不可再生性 d效用永續(xù)性
5 下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格一般因素的是（ ）
a經(jīng)濟(jì)因素 b社會(huì)因素
c環(huán)境狀況因素 d心理因素
6 下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素是（ ）
a區(qū)位因素 b交通便捷因素
c面積因素 d容積率因素
7 運(yùn)用市場法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)需修正的因素主要有（ ）
a交易情況修正 b區(qū)位因素修正
c個(gè)別因素修正 d一般因素修正
8運(yùn)用收益法評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因素主要是（ ）
a地產(chǎn)的實(shí)際收益 b地產(chǎn)的客觀收益
c地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限 d地產(chǎn)的資本化率
9 運(yùn)用成本法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其使用范圍主要是（ ）
a新開發(fā)地 b學(xué)校用地
c公園用地 d商業(yè)用地
10 運(yùn)用剩余法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，其使用范圍主要是（ ）
a待開發(fā)土地 b已開發(fā)建筑完成的土地
c將生地開發(fā)為熟地 d待拆遷改造的再開發(fā)土地
11 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法需修正的主要因素是（ ）
a年期修正 b區(qū)位因素修正
c容積率修正 d其他因素修正
12 房地產(chǎn)價(jià)格中屬于政府制定的價(jià)格是（ ）
a基準(zhǔn)地價(jià) b標(biāo)定地價(jià)
c房屋重置價(jià)格 d交易底價(jià)
13 通�！叭ㄒ黄健敝腥ㄖ傅氖牵� ）
a通氣 b通水 c通電 d通路
14 基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)是（ ）
a區(qū)域性價(jià)格 b單位土地面積的地價(jià)
c平均價(jià)格 d是宗地價(jià)格
三、計(jì)算：
某土地面積為1000平方米，每平方米征地費(fèi)100元、開發(fā)費(fèi)150元，土地開發(fā)期為兩年，開發(fā)費(fèi)在 開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)商要求的回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找鏋?2%，銀行貸款利率為6%，試用成本法評(píng)估土地價(jià)格。
答案：
單選：1c 2b 3a 4d 5b 6a 7c 8b 9c 10b
多選：1acd 2bcd 3abc 4bcd 5abd 6acd 7abc 8bcd 9abc 10acd 11acd 12abc 13bcd 14abc
計(jì)算：
1計(jì)算取得費(fèi)利息 100×[（1+6%）2－1]=12.36
2 計(jì)算開發(fā)費(fèi)利息 150×[(1+6%)－1]=9
3計(jì)算開發(fā)商利潤 （100+150）×10%=25
4土地單價(jià)求取 （100+150+12.36+9+25）×(1+12%)=331.9232
5求取土地總價(jià) 331.9232×1000=331923元
