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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案

發(fā)布時(shí)間:2023-11-05

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案(精選6篇)

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案 篇1

  一、項(xiàng)目建設(shè)說明

  空氣家苑小區(qū),是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施,為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā),方便企業(yè)員工生活,改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。

  二、項(xiàng)目選擇地理位置概況

  該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi),在南新路與新建路交匯處的東南側(cè),毗鄰兩條公路旁,交通方便、地勢(shì)平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。

  三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開發(fā)策略定位

  1、市場(chǎng)需求狀況

  (1)、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè),如鋼構(gòu)廠,橡膠制品廠等,目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。

  (2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。

  (3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià),目前已達(dá)到2400元/㎡。

  2、開發(fā)策略定位

  (1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi),規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。

  (2)、建筑類型:門市、住宅、車庫(kù)比例適宜,戶型面積適合市場(chǎng)需求。

  (3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。

  (4)、較好的施工質(zhì)量。

  (5)、科學(xué)的物業(yè)管理。

  四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

  1、建設(shè)規(guī)模

  規(guī)劃占地:41506平方米,建筑面積:85407平方米(其中住宅建筑面積:58485平方米,商業(yè)門市:17683.98平方米,物業(yè)及車庫(kù):9013平方米),住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,總戶數(shù)約835戶。車庫(kù)每套面積:19.8平方米,總套數(shù)約:400。

  2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

  (1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理,要人、車分流,方便進(jìn)出。主入口為步行街,次入口為車輛出入口。

  (2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅,建筑線條設(shè)計(jì)合理,美觀實(shí)用(尤其沿街樓面),建筑顏色搭配合諧,明朗,且有對(duì)比度。

  (3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色,觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。

  五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

  1、環(huán)境影響

  符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

  2、風(fēng)險(xiǎn)分析

  (1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大,超過當(dāng)?shù)氐囊,造成開發(fā)房屋積壓。

  (2)、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量,工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。

  (3)、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接,造成房屋積壓。

  (4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足,需求量不大。

  3、防范措施

  (1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求,園區(qū)規(guī)劃綠化需求,價(jià)格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

  (2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì),使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。

  (3)、抓好施工、監(jiān)理工作,保證施工質(zhì)量及施工工期。

  (4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查,加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

  六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算

  1、建設(shè)成本估算:

  (1)、住宅按900元/㎡(磚混):58485900元/㎡=52636500元。

  (2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架):17683.981200元/㎡=21220776元。

  (3)、車庫(kù)、物業(yè)等1100元/㎡:車庫(kù)7922.88㎡,物業(yè)450㎡(其它640㎡),計(jì):90131100元/㎡=9914300元。

  (4)、土地成本:270元/㎡41568.8㎡=11223576元 ,

  單位建筑面積地成本:132.5元/㎡。

  (5)、前期費(fèi):規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):3元/㎡(含外網(wǎng)豎向),

  審圖費(fèi):2元/㎡,防雷檢測(cè)費(fèi):1元/㎡,

  測(cè)繪費(fèi):2.72元/㎡,質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):1元/㎡,

  環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi):0.6元/㎡,

  公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等,計(jì)180萬元)21.29元/㎡,

  廣告費(fèi):100萬元,即11.82元/㎡;

  其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等):65元/㎡。

  土地契稅(5%):56萬元,即6.62元/㎡,

  消防管理費(fèi):2元/㎡ ,設(shè)計(jì)費(fèi):8元/㎡,

  勘察費(fèi):1元/㎡,監(jiān)理費(fèi):6元/㎡

  質(zhì)檢費(fèi):2元/㎡,

  總計(jì):134.5元/㎡。

  (6)、小區(qū)配套費(fèi):

  ①小區(qū)道路(含照明),30元/㎡。②小區(qū)綠化景觀,15元/㎡。③小區(qū)外網(wǎng):給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區(qū)供熱一次費(fèi):40元/㎡。小區(qū)供電:90元/㎡。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防:40元/㎡。人防:35元/㎡。

  上述計(jì)300元/㎡(建筑面積)。

  (7)、住宅成本計(jì):900+132.5+134.5+300=1467元/㎡,

  總費(fèi):146758485=85797495元。

  商業(yè)成本計(jì):1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡,

  總費(fèi):176717683.98=31247592元。

  車庫(kù)成本計(jì):1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡,

  總費(fèi):16679013=15024671元。

  總計(jì):132069758元,計(jì)6.65%貸款利息,

  總計(jì):140852397元。

  2、銷售估算:

  (1)、住宅:按2300元/㎡58485㎡=134515500元;

  (2)、商業(yè):按3800元/㎡17683.98㎡=67199124元;

  (3)、車庫(kù):按2700元/㎡9013㎡=24335100元;

  (4)、總計(jì):226049724元。

  3、利潤(rùn)估算:

  (1)、銷售利潤(rùn):226049724-13920xx24=86848200元。

  (2)、稅金:暫按下三項(xiàng)計(jì):

 、贍I(yíng)業(yè)稅:5%

  5%226049724=11302486元。

 、谒枚悾25%

  25%86848200=21712050元。

 、鄢墙、教育附加稅8%:

  8%11302486=904198元。

  (3)、稅后利潤(rùn):

  86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

  七、項(xiàng)目資金運(yùn)作

  1、項(xiàng)目初期投資

  (1)、土地費(fèi):270元/㎡41=1122.3萬元

  (2)、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì):420萬。 合計(jì):1542.3萬元。

  2、項(xiàng)目的融資

  (1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#,6-11#租賃、出售。

  (2)、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。

  (3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴,對(duì)方出資,我方出地,負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù),達(dá)到利益雙贏。

  (4)、房屋銷售過程融資。

  (5)、銀行抵押貸款。

  八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期

  1、項(xiàng)目實(shí)施原則

  (1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序,統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。

  (2)、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì),做到設(shè)計(jì)合理,技術(shù)先進(jìn)。

  (3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān),質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一,保證質(zhì)量,按時(shí)完工,交付使用。

  2、建設(shè)周期

  (1)、20xx年3月20日-3月25日, 地質(zhì)勘察。

  (2)、20xx年2月1日-4月1日 規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。

  (3)、20xx年4月1日-4月15日 審圖、圖紙交底。

  (4)、20xx年4月15-10月25 工程施工階段,10月25日全部竣工交付使用。

  九、銷售策劃

  1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域:金城江區(qū)

  2、及時(shí)開展銷售宣傳,準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日),3月1日開始正式銷售宣傳。

  3、銷售中心辦公室,內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤,各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。

  4、多方位廣告宣傳

  (1)、網(wǎng)上宣傳:平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說明。

  (2)、通過媒體(報(bào)紙、廣播、電視),銷售宣傳冊(cè),單體廣告板,路燈廣告板宣傳。

  5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商,由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車,在小區(qū)門前設(shè)站。

  十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論

  通過以上論述,該小區(qū)建成后,能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn),方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū),拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。

  本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量,且有相應(yīng)配套設(shè)施,戶型平面布局合理,戶型面積適宜,建筑風(fēng)格高雅,顏色搭配合諧,觀賞性強(qiáng)的景觀園林,優(yōu)良的施工質(zhì)量,科學(xué)的物業(yè)管理,把握好銷售市場(chǎng),其項(xiàng)目是可行的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案 篇2

  一、策劃緣起

  東部旅游節(jié)日在即,全城熱銷海岸生活

  7月22日,在__省文化廳和__市__區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開,在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下,__的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤,東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們,__需要宣傳,__需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

  二、合作優(yōu)勢(shì)

  《_周刊》,先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

  同是7月22日,全球時(shí)尚生活資訊,白領(lǐng)精英讀本《_周刊》正式創(chuàng)刊!禵周刊》是__市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào),經(jīng)過7月8日試刊后,受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃,《_周刊》為__生活傳遞信息。

  三、媒體互動(dòng)

  《_周刊》與分眾液晶電視互動(dòng),開創(chuàng)最新傳媒模式

  為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息,更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)__,《_周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手,在遍布__、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《_周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告,產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果,達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

  四、報(bào)道方法

  全景描繪__生活,為置業(yè)東部展示立體畫卷

  1、介紹__簡(jiǎn)史:概括山海__,幾年巨變

  2、描述旅游東部:處處美景處處家的環(huán)境

  3、譜寫豪宅頌歌:聆聽海、山無與倫比的天籟

  4、展示成熟配套:記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事

  5、圖說東方夏威夷:動(dòng)感都市的社區(qū)廣告

  五、其他配合

  全面互動(dòng),《_周刊》期待合作

  1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹__規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖

  2、組織看樓專車免費(fèi)服務(wù)

  3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章

  4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)__的多重優(yōu)勢(shì)

  5、其他合作另行協(xié)商

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案 篇3

  一:房地房地產(chǎn)策劃師證書產(chǎn)名目房地產(chǎn)策劃師要求 策劃所包涵內(nèi)容:

  一)房地產(chǎn)市場(chǎng)拜訪

  項(xiàng)目特性闡發(fā)、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和房地產(chǎn)策劃書范文設(shè)備、功能設(shè)置裝備擺設(shè)、物業(yè)經(jīng)管、生長(zhǎng)商背

  景、結(jié)論和建議

  二)房地產(chǎn)目標(biāo)用戶闡發(fā)

  經(jīng)濟(jì)后臺(tái):經(jīng)濟(jì)氣力 /房地產(chǎn)策劃師要求行業(yè)特性 /公司、家庭

  野蠻后臺(tái):踐諾體式格局、媒體抉擇、創(chuàng)意、表達(dá)體式格局、

  三)房地產(chǎn)價(jià)格定位

  實(shí)際價(jià)錢 /成交價(jià)格 /租金價(jià)錢 /價(jià)格戰(zhàn)略

  四)入市機(jī)會(huì)、入市姿勢(shì)

  五)廣房地產(chǎn)策劃師證書告戰(zhàn)略

  告白的階段性區(qū)分、階段性的房地產(chǎn)策劃師要求廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意浮現(xiàn)、廣告成果監(jiān)控

  六)房地產(chǎn)序文戰(zhàn)略

  序文抉擇 /軟性新聞主題 /序文組合 /投放頻次 /費(fèi)用預(yù)算

  七)房地產(chǎn)踐諾用度

  事發(fā)地房地產(chǎn)策劃師要求包裝(營(yíng)銷中間、樹范單元、圍板等)印刷品(銷售文件、售樓書等)序文投放

  二:房地產(chǎn)發(fā)賣房地產(chǎn)策劃師證書 策劃所包涵內(nèi)容:

  一)銷售事發(fā)地籌辦

  二)銷售代表培訓(xùn)

  三)銷售事發(fā)地經(jīng)管

  四)房號(hào)銷控管理

  四)銷售階段總結(jié)

  五)銷售廣告評(píng)價(jià)

  六)用戶跟進(jìn)服務(wù)房地產(chǎn)策劃書范文

  七)階段性營(yíng)銷打算調(diào)劑

  第三節(jié):房地產(chǎn)發(fā)賣 籌謀的內(nèi)容信息及步房地產(chǎn)策劃書范文驟

  一:項(xiàng)目鉆研:即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的鉆研,詳細(xì)分析名目的銷售狀態(tài)、購(gòu)買人群、接收價(jià)

  位、購(gòu)買出處等。

  二:市場(chǎng)調(diào)研:對(duì)所有單干敵手的具體了解,所謂 心腹知彼、百戰(zhàn)不殆

  三:房地產(chǎn)名目 利害勢(shì)分析:針對(duì)名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發(fā),并找出支持理由。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案 篇4

  前言

  通過對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析,我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目,通過專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作,它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象,更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。

  我司經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研,根據(jù)市場(chǎng)所反映出來的背景,結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn),提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。

  如能有幸成為貴司的合作伙伴,屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告,以饗貴司慧眼。

  眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司

  目錄

  一、市場(chǎng)背景

  二、項(xiàng)目分析

  三、項(xiàng)目定位

  四、客源定位

  五、產(chǎn)品建議

  六、推案策略

  七、廣告策略

  八、銷售執(zhí)行

  九、公司簡(jiǎn)介

  十、合作模式

  一、市場(chǎng)背景

  濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范,整體處于上升態(tài)勢(shì),在市場(chǎng)發(fā)展的過程中,我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段,每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征,簡(jiǎn)析如下:

  (一)九九年之前,被動(dòng)銷售的暴利階段:

  客源特征:以高收入者為主,追求身份與地位的顯示,此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小,客戶購(gòu)買存在一定盲目性。

  開發(fā)商特征:政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán),開發(fā)商實(shí)力良莠不齊,受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重,不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性,主觀開發(fā),追求暴利,無品牌意識(shí),對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。

  項(xiàng)目特征:產(chǎn)品形式單一(多層為主),缺乏特色,不注重整體規(guī)劃,且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

  銷售特征:無整體營(yíng)銷思路,盲目追求高利,定價(jià)偏高,且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法,不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

  (二)__年以后,振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

  客源特征:客源層次廣泛,需求多樣化,在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性,此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。

  開發(fā)商特征:迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力,開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念,對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受,同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想,開始注重客源需求,逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng),大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景,進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理,地價(jià)開始上升,而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段,利潤(rùn)趨于合理,此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

  項(xiàng)目特色:產(chǎn)品多元化,在仍以多層為主的同時(shí),小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可,高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破,小區(qū)規(guī)劃趨于合理,特色鮮明,并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

  銷售特色:價(jià)格趨于合理,市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì),營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受,人員日趨專業(yè)化,宣傳手段不斷翻新。

  在上述市場(chǎng)背景下,客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化:

  1、客戶需求的變化

  ?能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶,已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量,向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

  ?對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶,在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上,更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力,對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

  ?能承受4000元/m2以上的客戶,相對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高,在選擇樓盤時(shí),最注重的是享受,追求一種理念和內(nèi)涵,同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

  2、市場(chǎng)環(huán)境的變化:

  地理環(huán)境:逐步打破了地域限制,市場(chǎng)全方位發(fā)展,從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌,到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

  產(chǎn)品環(huán)境:產(chǎn)品多元化,多層仍為主力,小高層發(fā)展較快,并逐漸為市場(chǎng)所接受。

  其中:

  小高層發(fā)展分三個(gè)階段:

  (1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景_四季花園為標(biāo)志,小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng),并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃,注重了前期宣傳,引起巨大沖擊,前期銷售達(dá)到良好的效果。

  (2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志,小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段,此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率,導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高,并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露,因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。

  (3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向,再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展,并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征,此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

  3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)

  ?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變,并逐步建立了品牌觀念,具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

  ?營(yíng)銷方面:競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新,由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式,到今天的炒理念、規(guī)模、品牌,并且營(yíng)銷已越來越成為一種全程性策劃行為,必須注重前期準(zhǔn)備工作,要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合,了解客戶心態(tài)。

  二、項(xiàng)目分析

  1、基本情況:

  本案位于濟(jì)南市解放路東首,西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路,這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目,它的興起必定會(huì)輻射到周邊,從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此,本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置,交通方便,地段的升值潛力巨大。

  2、區(qū)域消費(fèi)能力分析:

  經(jīng)濟(jì)水平:

  整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層,社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。

  隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全,該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍,成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。

  3、客源定位:

  由于本案屬中高檔樓盤,受價(jià)格限制,客源面相對(duì)狹窄,根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析:

  (一)本地客源:

  此類客源為本案客源之基礎(chǔ),且為先期客源之主力,我司認(rèn)為主要有以下類型:

  私營(yíng)業(yè)主:有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定,有廣泛的社交關(guān)系,并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活,對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度,但有著冷靜的思考與判斷,大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。

  政府官員:此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入,大多已有單位分配的住宅,但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。

  高級(jí)白領(lǐng):此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn),追求高品味的生活氛圍,以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。

  年青成功人士:此部分人有著靈活的思考、較高的收入,社會(huì)地位起點(diǎn)高,追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型,但比例有限。

  小結(jié):本地客源大多為二次或三次置業(yè),且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案 篇5

  一: 房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃所包涵內(nèi)容:

  一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

  項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背 景、結(jié)論和建議

  二)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶分析

  經(jīng)濟(jì)背景:經(jīng)濟(jì)實(shí)力 / 行業(yè)特征 / 公司、家庭

  文化背景:推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

  三)房地產(chǎn)價(jià)格定位

  理論價(jià)格 / 成交價(jià)格 / 租金價(jià)格 / 價(jià)格策略

  四)入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

  五)廣告策略

  廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

  六)房地產(chǎn)媒介策略

  媒介選擇 / 軟性新聞主題 / 媒介組合 / 投放頻率 / 費(fèi)用估算

  七)房地產(chǎn)推廣費(fèi)用

  現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等)印刷品(銷售文件、售樓書等)媒介投放 二: 房地產(chǎn)銷售 策劃所包涵內(nèi)容:

  一)銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

  二)銷售代表培訓(xùn)

  三)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

  四)房號(hào)銷控管理

  四)銷售階段總結(jié)

  五)銷售廣告評(píng)估

  六)客戶跟進(jìn)服務(wù)

  七)階段性營(yíng)銷方案調(diào)整

  第三節(jié): 房地產(chǎn)銷售 策劃的內(nèi)容及步驟

  一:項(xiàng)目研究:即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究,詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)

  位、購(gòu)買理由等。

  二:市場(chǎng)調(diào)研:對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解,所謂 知己知彼、百戰(zhàn)不殆

  三: 房地產(chǎn)項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)分析:針對(duì)項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,并找出支持理由。 四: 房地產(chǎn)項(xiàng)目 再定位:根據(jù)以上調(diào)研分析,重新整合所有賣點(diǎn),根據(jù)市場(chǎng)需求,做項(xiàng)目市場(chǎng)定位的調(diào)整。

  五: 房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷售思路:

  一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來,避免盲目跟隨風(fēng)。

  二)主題思想的統(tǒng)一性。廣告宣傳上,不管是硬性廣告還是文字包裝,都要有一個(gè)明確而統(tǒng) 一的主題。

  一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,小主題內(nèi)容可以不一樣,但都是為說明大主題服務(wù)的

  三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷, 兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

  六: 房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷售策略:

  一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

  理想的入市時(shí)機(jī):所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī),而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場(chǎng),賣樓花還是賣現(xiàn)樓;建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣;按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉(cāng)促上馬;搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說等等。

  一般應(yīng)具備: 根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)。>

  1 開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;

  2 已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;

  3 知道你價(jià)格適合的目標(biāo)客戶;

  4 已經(jīng)找出 項(xiàng)目定位 和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn);

  5 已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題; 6 已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式;

  7 已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;

  8 制定合理的銷控表;

  9 精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案

  10 組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;

  11 盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;

  12 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;

  13 其他外部條件也很合適。

  二) 房地產(chǎn)項(xiàng)目 廣告宣傳計(jì)劃

  當(dāng)我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后,制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的 必要步驟。而一個(gè)可操作的完整廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排,廣告主題的安排,

  廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部 分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn),采用不同的傳播渠道與推廣手段,更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì),充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源,來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶成本,一切為了銷售!

  三)銷售部署 房地產(chǎn)銷售 階段性非常強(qiáng),如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整,體現(xiàn)了操盤者控制局面的能力,同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致 預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期;防范銷售階段性問題 如工期、質(zhì)量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析 資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

  第四節(jié): 銷售策劃 原則

  一:創(chuàng)新原則

  隨著時(shí)代的發(fā)展,傳統(tǒng)的 房地產(chǎn)銷售 理論越來越不適應(yīng)市場(chǎng)的要求,更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來看,包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施,大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng),能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意,這為我探討買方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

  二:資源整合原則

  整合營(yíng)銷是營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上,通過市場(chǎng)渠道,圍繞具體項(xiàng)目,有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織,并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合,形成合力,高效運(yùn)作,從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式,整合營(yíng)銷克服了一般營(yíng)銷模式

  房地產(chǎn) 營(yíng)銷策劃 一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程,需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn),實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市

  場(chǎng)的過程,其中心是顧客。顧客的需求千差萬別,注定房地產(chǎn) 營(yíng)銷策劃 從單一化趨向全面化,營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求,體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。

  房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,從提高樓盤綜合素質(zhì)做起,從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入,人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽(yáng)光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營(yíng)造知識(shí)家園......可謂名目繁多,層出不窮,這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)的

  銷售策劃 不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情、民情和民風(fēng),充分考慮操作中可能會(huì)遇到種種困難,制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度,提高策劃成功率。

  第五節(jié):檢驗(yàn) 銷售策劃 成果

  隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展,各種復(fù)雜的因素對(duì) 銷售策劃 進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響,有可能 銷售策劃初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況,那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握,同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷,如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

  因此, 銷售策劃 定位或重新定位的原則都在于:保持穩(wěn)定,動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn),就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩,也就必須依靠專業(yè)的 銷售策劃 指數(shù)評(píng)估體系,盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案 篇6

  (一)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書-立異:以租帶售

  房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去,但往往事與愿違,欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè),在買方市場(chǎng)的情況下,要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào),更是難上加難。因此,市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營(yíng)銷模式,不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售,也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下,如果華翠園沉住氣,以“不變應(yīng)萬變”(價(jià)格方面),倒也可以在高明獨(dú)樹一幟。但我們不能滿足于此,必須盡快將部分尾樓處理掉,以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以,房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路,改變策略,在不“變”中求“變”:“千變?nèi)f化”(營(yíng)銷手段方面),采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷策略。

  “租售結(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷策略和方法的基本內(nèi)容如下:當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化,供給過度,造成樓房難以銷售時(shí),應(yīng)改變營(yíng)銷策略:先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去;然后再將營(yíng)銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體,讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下,成為該物業(yè)的擁有者。這樣,即使房子暫時(shí)未售出,我們也可以獲得一定的租金,而且,隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大,這樣,公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂而不為呢確實(shí),房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn),可是,我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款,以緩解再開發(fā)的資金壓力,充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣,我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外,本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查,通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn):隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫,吸引到了大批外來者,出租屋一直出現(xiàn)緊缺,并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以,本策略很具可行性,市場(chǎng)空間大,大可一試!

  (二)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書-頂樓:困中創(chuàng)“圓”(園)

  眾所周知,頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病,絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn),開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售,有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原,我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因:人的消費(fèi)思想是理性的,同時(shí),他們的消費(fèi)行為也私利的,在決定高消費(fèi)品時(shí),他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”,特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí),他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱,炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析,一切從實(shí)際出發(fā),針對(duì)這種現(xiàn)狀,我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”,它雖是隔熱層,但它并不同于一般的其它隔熱層,相比前者隔熱效果更好,其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣;再者,它的材料及鋪設(shè)形式有異:直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層,然后于土層栽花種草,這樣,除了可以防熱外,還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能)。

  并且,我們投入也不大,100平面大概只需20xx元即可,同時(shí),我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此,頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”)

  阻礙頂樓銷售的難題還有二:過高、容易漏裂。在這里,要解決過高的問題唯一可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分,目標(biāo)群定位于年輕階層(如本人);另外,還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷售,在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償,以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題,在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話,是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的,但是既然現(xiàn)在房已建好,我唯一要問的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么?(當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的),如果有的話,那在售房時(shí),我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn),并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣,顧客們?cè)趬蛸I時(shí)就會(huì)很放心了。(其實(shí),這樣的營(yíng)銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的,因?yàn)闋I(yíng)銷是“末”,而產(chǎn)品是“本”;營(yíng)銷是“術(shù)”,而產(chǎn)品是“道”)

  (三)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書-中樓:以舊換新

  俗話說:“沒有不好的產(chǎn)品,只有不好的定位”,市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),“凡戰(zhàn)者,以正合,以奇勝”。市場(chǎng)不同情弱者,在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營(yíng)銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中,沒有領(lǐng)先的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè),就沒有長(zhǎng)久的生命力與市場(chǎng)占有率;而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影,最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此,企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦,不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式,并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng),勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林。

  目前,作為彈丸之地的高明,已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在,市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略,努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異,以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者,從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思,本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì):隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”(社會(huì)中80%的錢掌握在20%的人手中,而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里,本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者),二手房市場(chǎng)異;鸨,有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動(dòng),這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,不可逆轉(zhuǎn)!有時(shí),機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中,跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng),而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊H弧庇跈C(jī)會(huì)。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī),毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià),然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。

  關(guān)于這個(gè)手段,我也不是盲目瞎瓣,而是有一定的市場(chǎng)依據(jù)的。畢竟,高明舊樓多分布于市區(qū)西面,即荷香路以西,這里,多以散樓布局為主;而新樓絕大部分為花園形式,設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員,安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟,在有一定經(jīng)濟(jì)條件下,市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng),而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上(后面提到),一次又一次的激發(fā)著他們的購(gòu)買欲,調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下,成交是遲早的事。記。菏袌(chǎng)上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司——它們向真正需要的“東西”(銷售模式)而付出。

  (四)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書-綠化:詩(shī)意棲居

  “詩(shī)意棲居”是人類居住的最高夢(mèng)想!所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽,有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等,以藏風(fēng)之地為次等”,有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕、審美、心理和生理需要,遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今,人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層。花園者,人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間,于其中,人性獲得升華。建筑為園林讓路,生活回歸自然。本人今天考察過貴園,微覺不妥,完美當(dāng)中有那么一絲絲不足:花園外圍綠化帶未建立,從外看,給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。至?xí)r,必將帶給您們更多的“選票”。

  滿眼的綠色意味著寬闊的視野,洞察市場(chǎng)才能開山立業(yè);氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制,保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn);陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景,吸引更多市民“埋單”。

  (五)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書-物業(yè):“和諧”民主

  現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi),由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心;現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心、用得滿心,再加上人都是有感覺的動(dòng)物,在享受服務(wù)時(shí),必須要受到特別的.待遇、絕對(duì)的尊重,他埋單時(shí)才滿意,以后也高興再次光臨;在購(gòu)買商品時(shí),人們需要的是熱誠(chéng)的售后服務(wù)。在這方面,海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。

  海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠(chéng)”,品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”,其星級(jí)服務(wù),產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此,海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。

  在這方面,我們都得不恥于問師海爾,并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了,才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作:引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤,為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念,同時(shí),最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣,老業(yè)主帶動(dòng)新客戶,必將提升“華翠園”銷量。

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