一九九五年出售公有住房方案的實(shí)施細(xì)則
公產(chǎn)住房也稱公有住宅、國(guó)有住宅，在國(guó)外也稱公共住宅、公營(yíng)住宅。我相信大家對(duì)于它并不陌生，那你們知道1995年關(guān)于公住房的實(shí)施細(xì)則嗎?小編給大家收集了，歡迎查閱哦!
一九xx年出售公有住房方案的實(shí)施細(xì)則
第一條 根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》(滬府發(fā)[1994]19號(hào))和《關(guān)于一九xx年出售公有職工住房的方案》(滬府[1995]22號(hào))的規(guī)定，特制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 出售公有住房，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸已、維修自理的原則。
第三條 凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工出售，但列入舊城改造規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)歸屬不清和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃、有步驟、分期分批地進(jìn)行。1995年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。
職工租住單位購(gòu)買的外銷商品房、僑匯商品房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房仍不列入出售范圍。
第四條 按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)職工家庭享受一次。職工家庭是指承租人及其配偶;承租人和同住人在二人或二人以上的;因離婚、喪偶，配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開(kāi)本市(另一方不再享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠)而承租戶內(nèi)留有一人的;40歲以上的單身未婚男子或女子。
第五條 購(gòu)買公有住房的對(duì)象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。
職工家庭內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購(gòu)房人，協(xié)商不成的，不辦理購(gòu)房手續(xù)。職工家庭購(gòu)房時(shí)，可申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)。共有人必須是前款規(guī)定的購(gòu)房對(duì)象。共有人再購(gòu)買時(shí)合并計(jì)算購(gòu)房面積。承租人死亡或遷離本市的，應(yīng)變更租賃戶名辦理購(gòu)房手續(xù)。
有下列情況之一的不能購(gòu)房：擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的;擅自改變公有住房結(jié)構(gòu)及有違章搭建或違章建筑的;利用承租房屋改變用途的;承租人全家遷離本市;承租人去國(guó)(境)外定居、探親、留學(xué)承租人戶內(nèi)留有一人的(承租人內(nèi)留有二人或二人以上的，須變更租賃戶名后按規(guī)定購(gòu)買)。
第六條 1995年出售公有住房的成本價(jià)為每平方米建筑面積1060元。
第七條 按購(gòu)房人每一年工齡給予每平方米建筑面積15.30元的工齡折扣，確定1995年公有住房出售的計(jì)算基價(jià)，職工家庭購(gòu)房時(shí)的工齡仍可以新配房職工、承租人或同住成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)。但該工齡最長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享受優(yōu)惠。職工購(gòu)房時(shí)的工齡按連續(xù)工齡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到1991年底。從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動(dòng)或其他有害身體健康工作的符合國(guó)家提前退休規(guī)定的餓提前腿職工，其購(gòu)房時(shí)的工齡應(yīng)加上提前的“工齡”。
第八條 1995年公有住房的實(shí)際售價(jià)以確定的計(jì)算基價(jià)連乘以各種折扣和增減率計(jì)算。
對(duì)按成本價(jià)購(gòu)買公有住房的職工給予下列折扣：
1、 購(gòu)買已租住的公有住房，按規(guī)定給予5%的折扣。
2、 多層和高層住宅面積折扣，多層住宅為10%，高層住宅為12%。
3、 房屋的地段、朝向、層次等增減系數(shù)詳見(jiàn)附件。
4、 房屋的成新折扣率為每年2%，折扣后殘值低于40%計(jì)算。
第九條 對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠：
1、 購(gòu)房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。
2、 購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。
3、 購(gòu)買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
第十條 1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)計(jì)算公式如下：
新分配公有住房的實(shí)際出售單價(jià)(元/平方米)=[成本價(jià)(元/平方米)-15.3元/年·平方米購(gòu)房工齡(年)] [1-成新折扣率竣工年限(年)] [1-面積折扣] 地段增減率朝向增減率層次增減率。
已租住公有住房的實(shí)際出售單價(jià)(元/平方米)=[成本價(jià)(元/平方米)-15.3元/年·平方米購(gòu)房工齡(年)] [1-成新折扣率竣工年限(年)] [1-已租用公房折扣率] [1-面積折扣] 地段增減率朝向增減率層次增減率。
其中：購(gòu)房工齡-機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算;企業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。連續(xù)工齡計(jì)算到1991年底。
竣工年限-按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算。
加層的房屋按原來(lái)房屋竣工年份計(jì)算。
第十一條 1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限價(jià)，I級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積213元;II級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積200元;Ⅲ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積188元;IV級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積175元;V級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積163元;VI級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積150元。
第十二條 出售公有住房的分戶建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》(滬房[93]權(quán)字發(fā)第52號(hào))規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。
第十三條 職工家庭購(gòu)買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建筑面積24平方米計(jì)算。家庭成員中有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
1、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)75平方米--一般職工、干部;具有各類初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。
2、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)85平方米--科技干部;具有各類中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員;具有高級(jí)工證的技術(shù)工人。
3、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)100平方米--具處級(jí)干部;副教授、副研究員等各類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱以及不分正副高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。
4、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)120平方米--副局級(jí)干部。
5、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)140平方米--正局級(jí)干部;教授;研究員;以及享受教授、研究員待遇的各類正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。
6、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)50平方米--無(wú)業(yè)、待業(yè)、孤寡老人。
7、 部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
購(gòu)買高層公有住房在上述建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再加建筑面積10平方米。
以上是職工家庭購(gòu)買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。
第十四條 1995年職工購(gòu)買公有住房超過(guò)建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。對(duì)于享受離職休養(yǎng)待遇的干部購(gòu)買公有住房超過(guò)建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以內(nèi)的，其超過(guò)部分按1995年規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買，不再享受優(yōu)惠折扣，超過(guò)部分的實(shí)際售價(jià)以成本價(jià)連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣確定;再超過(guò)部分，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分，不享受1995年的優(yōu)惠折扣政策，其實(shí)際售價(jià)應(yīng)連乘以朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定。
第十五條 1995年多層住宅每平方米建筑面積市場(chǎng)價(jià)：I、II級(jí)地段定為2928元;Ⅲ、IV級(jí)地段定為2092元;V、VI級(jí)地段定為1255元。
1995年高層住宅每平方米建筑面積市場(chǎng)價(jià)：I、II級(jí)地段定為4442元;Ⅲ、IV級(jí)地段定為3173元;V、VI級(jí)地段定為1904元。
第十六條 職工家庭購(gòu)房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規(guī)定的職工，仍可在單位享受住房分配和購(gòu)買住房。具體辦法按《公有住房出售后再套配、增配的若干規(guī)定》(滬房地改發(fā)[1995]240號(hào))辦理。
第十七條 購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部購(gòu)房款的，給予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣為20%。申請(qǐng)抵押貸款支付購(gòu)房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的30%。
第十八條 對(duì)公有住房的出售人，可免繳營(yíng)業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。
第十九條 出售、購(gòu)買公有住房的程序
(一) 出售公有住房按下列程序進(jìn)行：
1、 出售公有住房前應(yīng)先辦理可售公房的確認(rèn)手續(xù)。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報(bào)市、區(qū)縣房改辦確認(rèn)。對(duì)1994年度出售過(guò)公有住房的樓房不再辦理確認(rèn)手續(xù)。
2、 出售公有住房應(yīng)編報(bào)可售公有住房的售房規(guī)模。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報(bào)市、區(qū)縣房改辦審核，備案。
3、 單位將1995年度竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前，應(yīng)辦妥申領(lǐng)單位房屋所有權(quán)證的有關(guān)手續(xù)。
4、 出售人向住戶宣傳購(gòu)房政策。
5、 出售人為購(gòu)房辦理購(gòu)房有關(guān)手續(xù)，開(kāi)具上海市公有住房出售收入專用票據(jù)。
(二) 購(gòu)買公有住房按下列程序進(jìn)行：
1、 職工家庭購(gòu)買公有住房前，應(yīng)先辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，預(yù)付手續(xù)費(fèi)100元(不購(gòu)房時(shí)不予退還)。購(gòu)房時(shí)，應(yīng)協(xié)商一致，確定購(gòu)房人。
2、 職工家庭確定購(gòu)房人后，應(yīng)填寫《職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書》。
3、 購(gòu)房人提供有關(guān)購(gòu)房手續(xù)的證明，選擇付款方式后與出售人簽定房屋買賣合同，支付定金1000元，按規(guī)定繳付購(gòu)房款和有關(guān)稅費(fèi)。
4、 購(gòu)房人憑購(gòu)房合同、購(gòu)房票據(jù)及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理申領(lǐng)房屋所有權(quán)證有關(guān)手續(xù)。
第二十條 按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，購(gòu)房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房款已付清、并購(gòu)房后住滿五年者，其住房可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、出租，收益歸己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。
職工購(gòu)買公有住房前與單位訂有配房協(xié)議的，在購(gòu)買公有住房后五年內(nèi)，違反正常工作調(diào)動(dòng)規(guī)定，擅自離職的，必須向單位補(bǔ)交擅自離職當(dāng)年住房成本價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)。
第二十一條 房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用的承擔(dān)規(guī)定如下：
(一) 室內(nèi)維修由購(gòu)房人自理。
(二) 住房的共用部位和電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購(gòu)房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租憑戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
(三) 住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。
(四) 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共用承擔(dān)。購(gòu)房戶承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支;租憑戶承擔(dān)費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。
第二十二條 高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)偂Ｔ诠凶》砍鍪鄣钠鸩诫A段，購(gòu)房的居民戶承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的20%，其余80%在維修基金中列支。
第二十三條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：
(一) 多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元;出售人應(yīng)一次性從售房款中按平方米建筑面積成本價(jià)的6%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積63.60元。
(二) 高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元;出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的12%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積127.20元。
上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)(按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息)，專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)偂?/p>
高層住宅電梯和水泵共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)偂Ｔ诠凶》砍鍪鄣钠鸩诫A段，由出售人從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積提取100元費(fèi)用，用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新。
高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用，具體使用辦法按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》(滬府發(fā)[1994]59號(hào))的規(guī)定執(zhí)行。
出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積20元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。
第二十四條 出售人和購(gòu)房人需交付的費(fèi)用：
出售人交付的費(fèi)用：街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金;高層住宅水泵和電梯等設(shè)備的大修和更新費(fèi)用;實(shí)際售房款(不計(jì)一次性付款折扣)0.5%的手續(xù)費(fèi);房屋出售價(jià)0.5%的房屋買賣合同印花稅。購(gòu)房人交付的費(fèi)用：購(gòu)房款;首期維修基金;實(shí)際售房款(同上)0.5%的手續(xù)費(fèi);房屋登記勘丈費(fèi)0.30元/M²級(jí)房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)5元;房屋出售價(jià)0.5‰的房屋買賣合同印花稅(分期付款的按購(gòu)房總價(jià)0.5‰交付);產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元。
第二十五條 出售單位會(huì)同業(yè)主組建業(yè)主管理組織。業(yè)主管理組織可自行管理物業(yè)或委托物業(yè)管理部門管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》(滬府發(fā)[1994]59號(hào))的規(guī)定辦理。購(gòu)買公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求，根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)3-5元的管理費(fèi);高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)5-10元的管理費(fèi)，由業(yè)主管理組織與物業(yè)管理部門簽定管理合同時(shí)確定。
第二十六條 公有住房出售后的款項(xiàng)，按《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房委會(huì)關(guān)于售房歸集資金管理和使用規(guī)定的通知》(滬府辦[1995]20號(hào))辦理。
房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)住房給單位，單位再分配給職工租住的，售房款由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集，專項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造。
個(gè)人購(gòu)買使用權(quán)住房的，可按《公有住房出售暫行辦法》和本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付成本價(jià)的首期維修基金;按本實(shí)施細(xì)則計(jì)算購(gòu)房款(不計(jì)一次性付款折扣)0.5‰的手續(xù)費(fèi);房屋登記勘丈費(fèi)0.30元/M²;房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)5元;房屋買賣合同0.5‰印花稅;產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元等。產(chǎn)權(quán)歸己。其購(gòu)房建筑面積不受面積控制標(biāo)準(zhǔn)限制，住房的維修和管理按«上海市公有住宅售后管理暫行辦法»執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)單位必須按本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)交付的費(fèi)用。
第二十七條 新建公有住房分配時(shí)應(yīng)貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住房時(shí)，出售數(shù)量不能低于新建住房總量的30%，單位給本系統(tǒng)收入較高職工分配新建住房的，其出售價(jià)可在成本價(jià)每平方米建筑面積1060元的基礎(chǔ)上是適當(dāng)上調(diào)，具體價(jià)格上調(diào)辦法由單位自行制定報(bào)市房改辦審核、備案。
第二十八條 1995年7月1日起不再按《上海市優(yōu)惠價(jià)房出售管理辦法》規(guī)定出售公有住房。公有住房配套時(shí)不再執(zhí)行有關(guān)租金獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定。
第二十九條 本實(shí)施細(xì)則適用于按成本價(jià)向中低收入家庭出售公有住房，職工家庭購(gòu)房認(rèn)購(gòu)手續(xù)截止1996年6月底。
第三十條 市房改辦組織實(shí)施公有住房出售工作，并負(fù)責(zé)解釋本實(shí)施細(xì)則。
第三十一條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。市房改辦和原市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布的有關(guān)文件與本實(shí)施細(xì)則不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。
附件：
公有住房出售價(jià)格的增減系數(shù)和成新折扣
一、 增減系數(shù)
房屋出售價(jià)格的增減系數(shù)根據(jù)出售房屋所處的地段、房屋層次、朝向確定。具體標(biāo)準(zhǔn)為：
1、 房屋地段按I、II、Ⅲ、IV、V、VI分為六個(gè)等級(jí);地段等級(jí)增減率為：I等100%，II等80%，IV等70%，V等60%，VI等50%。
I級(jí)地段：東至中山東一、二路;南至金陵?yáng)|路;西至河南中、南路;北至北京東路。
II級(jí)地段：I級(jí)地段向外，南至復(fù)興東路;西藏南路、肇周路、徐家匯路、肇嘉浜路到徐家匯;西至徐家匯、華山路、江蘇路、向東折入愚園路，再向北折入烏魯木齊北路;北至新閘路，向北折入石門二路、恒豐路、天目西路，再過(guò)共和新路旱橋，虬江路、寶山路、四川北路、江灣路、大連西路;東至歐陽(yáng)路四平路、溧陽(yáng)路、沿虹口港至黃浦江邊。
另外包括徐家匯、曹家渡、提籃橋、老西門地段。
�、蠹�(jí)地段：II級(jí)地段向外，東至騰越路、隆昌路、營(yíng)口路;北至走馬塘、國(guó)康路。延伸到東體育會(huì)路(楊浦、虹口區(qū)與寶山區(qū)交界處)，再沿東體育會(huì)路、大連西路至中山北路;西至中山西路，徐匯區(qū)與原上海交界處;南至黃浦江邊。原浦東的市區(qū)部分，以及內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分的地區(qū)。
IV級(jí)地段：II級(jí)、Ⅲ級(jí)地段向外的市區(qū)部分(閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)除外);已開(kāi)辟和將開(kāi)辟的住宅小區(qū)(如長(zhǎng)風(fēng)、田林等)。原川沙縣的川沙鎮(zhèn)、高橋鎮(zhèn)、北蔡鎮(zhèn)以及重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū) 生活區(qū)和正在開(kāi)辟的原郊縣部分的住宅小區(qū)(如萊陽(yáng)新村、金楊新村等)。
V級(jí)地段：閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)(嘉定鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn));衛(wèi)星城鎮(zhèn)(如金山、安亭等)。
VI級(jí)地段：郊縣城鎮(zhèn)。浦東新區(qū)Ⅲ、IV級(jí)地段以外及V級(jí)以外的地區(qū)。
2、 房屋層次增減率為底層98%，頂層96%，二層100%，其他層次102%。
3、 房屋朝向增減率見(jiàn)下表：
朝向 增減率
東 偏南<45° 100%
東 偏北≤45° 100%
南 偏東≤45° 102%
南 偏西≤45° 102%
西 偏南<45° 95%
西 偏北≤45° 95%
北 偏東<45° 92%
北 偏西<45° 92%
二、 房屋成新折扣
房屋成新折扣是指房屋使用年份與房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年為2%，房屋出售年份為1995年。折舊后殘植低于40%的按40%計(jì)算。
一九xx年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則的問(wèn)題解答
1、 什么是出售公有住房的成本價(jià)?
答：出售公有住房的成本價(jià)是指按照建造公有住房的平均成本而測(cè)定的價(jià)格。1995年的成本價(jià)為每平方米建筑面積1060元。
2、 什么是出售公有住房的市場(chǎng)價(jià)?
答：商品的市場(chǎng)價(jià)是指由商品價(jià)值決定，并受市場(chǎng)供需因素制約的價(jià)格。而出售公有住房的市場(chǎng)價(jià)并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的價(jià)格;具體規(guī)定見(jiàn)《實(shí)施細(xì)則》第十五條。
3、《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定的“最低限價(jià)”，含義如何?
答：“最低限價(jià)”是指《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)(不計(jì)一次付款的20%優(yōu)惠)。
4、 購(gòu)買住房一次付款的含義是什么?
答：一次付款是指購(gòu)房的職工一次付清購(gòu)房款(可利用家庭成員積累的住房公積金)，申請(qǐng)住房抵押貸款或向單位申請(qǐng)分期付款不包括在內(nèi)。
5、 出售公有住房的抵押貸款是怎么回事?
答：如果參加住房公積金的職工購(gòu)房一次付款有困難的，可向市公積金管理中心申請(qǐng)職工住房抵押貸款。具體貸款手續(xù)由建行市分行房地產(chǎn)信貸部辦理。申請(qǐng)抵押貸款的“可貸額度”應(yīng)按借款人及其同戶和直系親屬參加住房公積金成員計(jì)算公積金的月平均工資之和的30%再乘以貸款期限(月數(shù))確定。但最高不得超過(guò)購(gòu)房所需資金的70%。支付首期款時(shí)，可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員積累的公積金沖抵。以后還貸時(shí)，可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員每月繳交的住房公積金沖抵。
6、 同一幢公有職工住宅中，有下列情況之一的，是否包括在這次出售范圍內(nèi)：衛(wèi)生間、廚房間一戶獨(dú)用，但不是套在戶門內(nèi)的(即俗稱基本成套或兩把鑰匙);原有住房不是獨(dú)用成套的，而加層部分是獨(dú)用成套的;原設(shè)計(jì)是2戶或3戶使用一組室號(hào)，一個(gè)廚房間，一個(gè)衛(wèi)生間，而實(shí)際是一戶使用的;在同一幢房屋中，只有一戶租憑的是獨(dú)用成套公有住房?
答：以上情況1995年列入出售范圍。
7、《實(shí)施細(xì)則》第三條中規(guī)定的“職工住宅”指哪些房屋?
答：“職工住宅”指滬房(90)規(guī)字發(fā)第518號(hào)通知修訂的上海市房屋建筑類型分類中居住用房(公寓、花園住宅、職工住宅、新式里弄、舊式里弄、簡(jiǎn)屋六大類)的第三類。
8、 原系公寓類型的房屋，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)加層為獨(dú)用衛(wèi)生、獨(dú)用廚房的房屋，是否列入出售范圍?
答：原系公寓類型的房屋，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)加層為獨(dú)用衛(wèi)生、獨(dú)用廚房的房屋，其房屋類型仍屬公寓。因此，暫不列入出售范圍。
9、“按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)職工家庭享受一次”。具體如何掌握?
答：“按成本價(jià)購(gòu)買公有住房每個(gè)職工家庭享受一次”是指職工家庭購(gòu)買成本價(jià)公有住房的面積標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的，每個(gè)職工家庭只能享受一次。如果一個(gè)職工家庭有兩套或兩套以上住房時(shí)，必須是同一承租戶名，或是配偶雙方的承租戶名，其住房的建筑面積總和又未超過(guò)規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的則允許按同一折扣和優(yōu)惠政策計(jì)算實(shí)際售價(jià)。如果一個(gè)職工家庭的住房面積尚未到位，而目前已按成本價(jià)購(gòu)買，今后原承租人增配住房時(shí)，當(dāng)原購(gòu)買的住房和新增配的住房建筑面積總和未超過(guò)規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的，則按《公有住房出售后再套配、增配的若干規(guī)定》(滬房地改發(fā)[1995]240號(hào)文)購(gòu)買。
10、“同住人”含義是什么?
答：根據(jù)《〈上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則〉有關(guān)問(wèn)題掌握口徑》(滬房[91]公字第226號(hào)文)第七條規(guī)定：“‘同住人’是指本處有常住戶口且實(shí)際居住三年以上(除特殊情況外)，他處無(wú)住房或他處雖有住房而居住困難的。”對(duì)于新分配住房居住不到3年的租憑戶，則以住房調(diào)配單和戶口簿上的同住人為準(zhǔn)。
11、離退休人員的購(gòu)房工齡如何計(jì)算?
答：非經(jīng)上級(jí)組織部門批準(zhǔn)緩離退休的離退休人員工齡時(shí)限計(jì)算，以法定離退休年齡內(nèi)的實(shí)際離退休年限為準(zhǔn);經(jīng)上級(jí)組織部門批準(zhǔn)，緩離退休工作的，經(jīng)批準(zhǔn)的工作年限仍可計(jì)算工齡。工齡起算日期以離退休證記載的日期為準(zhǔn)。工齡計(jì)算到1991年底。
12、職工購(gòu)房工齡證明如何出具?
答：職工購(gòu)房工齡證明一式三聯(lián)，由出售單位、職工所在單位、職工配偶所在單位各執(zhí)一聯(lián)。在出具證明時(shí)，須由所在單位的人事勞動(dòng)部門加蓋公章，對(duì)沒(méi)有設(shè)置人事勞動(dòng)部門的單位可由上一級(jí)主管部門的人事勞動(dòng)部門蓋章。
13、購(gòu)買成本價(jià)公有住房時(shí)，企業(yè)干部的職級(jí)，由哪個(gè)部門出具證明?
答：購(gòu)買成本價(jià)公有住房時(shí)，原定職級(jí)的企業(yè)干部的職級(jí)應(yīng)按干部管理權(quán)限，由上級(jí)主管部門出具證明;無(wú)定職級(jí)的企業(yè)干部，上級(jí)主管部門不得出具職級(jí)證明。
14、一個(gè)承租戶內(nèi)，在核定本戶內(nèi)人口時(shí)，家庭成員中的在讀大學(xué)生、現(xiàn)役軍人、水上工作者、地質(zhì)勘察工作者以及居住本市單位集體宿舍的，在計(jì)算該戶人口時(shí)，可否計(jì)算在內(nèi)?
答：以上幾種人員，如戶口是從原住地遷出的，在計(jì)算該戶人口時(shí)，可計(jì)算在內(nèi)。
15、一個(gè)承租戶內(nèi)，家庭成員中的現(xiàn)役軍人、水上工作者、地質(zhì)勘察工作者以及居住在本市單位集體宿舍的，在申請(qǐng)購(gòu)房時(shí)，是否可享受其職級(jí)或職稱的購(gòu)房面積控制標(biāo)準(zhǔn)?其軍齡或工齡可否用作購(gòu)房時(shí)的計(jì)算工齡?
答：以上幾種人員，如戶口是從原住地遷出的，現(xiàn)戶口在上海市的，可以享受其職級(jí)或職稱的購(gòu)房面積控制標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)其軍齡或工齡可用作購(gòu)房時(shí)的計(jì)算工齡，但不得作為購(gòu)房人。如現(xiàn)戶口不在上海市的，則只能在計(jì)算該戶人口時(shí)，按增加一人計(jì)算。
16、中、小學(xué)教師在按成本價(jià)購(gòu)買公有住房時(shí)有何優(yōu)惠政策?
答：考慮到中、小學(xué)教師的工作性質(zhì)，在按成本價(jià)購(gòu)買公有住房時(shí)，可按控制標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積8平方米。對(duì)退休中、小學(xué)教師同樣使用。
17、公有住房承租人的配偶系農(nóng)業(yè)戶口或農(nóng)業(yè)戶口時(shí)，在購(gòu)買住房核定建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，是否可以計(jì)算在同住人范圍內(nèi)?
答：在計(jì)算建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，配偶系農(nóng)業(yè)戶口的，可計(jì)算在同住人范圍內(nèi);配偶系農(nóng)業(yè)戶口的，不得計(jì)算在同住人范圍內(nèi)。
18、《實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定“職工購(gòu)買公有住房前與單位訂有配房協(xié)議的……補(bǔ)交擅自離職當(dāng)年住房成本價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)”。這里的“差價(jià)”指什么?
答：這里的差價(jià)是指出售公有住房的成本價(jià)與出售公有住房的市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)。1995年為每平方米建筑面積 1060元與《實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定的市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)。
19、系統(tǒng)單位自管公有住房，出售時(shí)住房建筑面積是否需要核定?
答：系統(tǒng)單位自管公有住房建筑面積核定，應(yīng)委托房屋所在地區(qū)產(chǎn)證登記發(fā)證機(jī)構(gòu)對(duì)其勘丈面積進(jìn)行認(rèn)定。
20、系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時(shí)，非本單位職工家庭可否購(gòu)買?
答：系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時(shí)，非本單位職工家庭租住的，應(yīng)同樣給予購(gòu)買。
21、代理經(jīng)租的公有住房，由誰(shuí)負(fù)責(zé)出售工作?
答：代理經(jīng)租的公有住房的出售工作，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé);也可由產(chǎn)權(quán)人委托管理單位出售，但售房款應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位核收。
代理經(jīng)租的公有住房中的住戶，向管理單位了解該住房的產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)，管理單位有義務(wù)將產(chǎn)權(quán)的歸屬情況告知住戶。
22、委托房管部門代理經(jīng)租的單位產(chǎn)權(quán)住房，這次按成本價(jià)出售給職工家庭后，代理經(jīng)租費(fèi)用是否結(jié)算退還?
答：出售部分應(yīng)終止代理經(jīng)租合同;代理經(jīng)租費(fèi)用按出售面積需結(jié)算至出售日止，剩余的部分應(yīng)退還原產(chǎn)權(quán)單位。
23、房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房，這次按成本價(jià)出售給個(gè)人時(shí)，維修基金如何建立?
答：房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房，這次個(gè)人購(gòu)買后，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)繳付首期每平方米建筑面積按成本價(jià)1.5%的房屋維修基金;市公積金管理中心應(yīng)一次性從售房款中繳付每平方米建筑面積多層住宅按成本價(jià)的6%，高層住宅按成本價(jià)的12%房屋維修基金。同時(shí)，市公積金管理中心應(yīng)從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積比例提取100元費(fèi)用，用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新。按每平方米建筑面積20元繳付街坊公用設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。
24、購(gòu)房人繳付0.5%手續(xù)費(fèi)的基價(jià)，以哪個(gè)價(jià)格為準(zhǔn)?
答：計(jì)算購(gòu)房人繳付0.5%手續(xù)費(fèi)的基價(jià)，以不打一次性付款折扣的購(gòu)房總價(jià)為基數(shù)。
25、房屋朝向如何確定?
答：房屋朝向確定，以獨(dú)用成套房屋中臥室和起居室的最好朝向確定。
1995年房改方案實(shí)施以前，用幢房屋中已有出售的，該幢房屋的朝向和增減系數(shù)可參照《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》(滬房改辦[1994]第34號(hào)文)附件規(guī)定。
1995年房改方案實(shí)施以前，用幢房屋中沒(méi)有出售的，以及1995年房改方案實(shí)施后竣工的房屋，其朝向和增減系數(shù)必須按1995年的《實(shí)施細(xì)則》附件規(guī)定。
26、1995年購(gòu)房戶承擔(dān)高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?
答：根據(jù)調(diào)查測(cè)算，1995年高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)每月每平方米建筑面積為0.50元，購(gòu)房戶應(yīng)承擔(dān)電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)的20%，即每月每平方米建筑面積0.10元。
27、1995年購(gòu)房戶電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)，其中80%在維修基金中列支，如何操作?
答：其中電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)的80%應(yīng)由管理單位按月從購(gòu)房人房屋維修基金中支付，并列入規(guī)定科目。