三、計稅依據(jù)

    契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格。按土地、房屋交易的不同情況，分為以下幾種情況：

    （一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。

    成交價格是指土地、房屋杈屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。

    （二）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

    （三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。

    （1）交換價格相等時，免征契稅;

    （2）交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。

    （四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

    四、應(yīng)納稅額的計算

    應(yīng)納稅額的計算采用比例稅率：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

    五、稅收優(yōu)惠

    （一）契稅的稅收優(yōu)惠政策主要有：

    （1）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

    （2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，并在國家規(guī)定標準面積以內(nèi)購買的公有住房，經(jīng)縣以上人民政府批準，免征契稅。

    （3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

    （4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。

    （5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

    （6）經(jīng)外交部確認，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。

    （二）改變用途的處理，補繳已經(jīng)減免的稅款

    以上經(jīng)批準減免稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，并不再屬于減免稅范圍的，應(yīng)當(dāng)補繳已經(jīng)減免的稅款;其納稅義務(wù)發(fā)生的時間為改變用途的當(dāng)天。

    （三）減免稅手續(xù)的辦理

    符合減免稅規(guī)定的納稅人，必須在簽訂轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)合同后10日內(nèi)向土地、房屋所在地的征收機關(guān)辦理減免稅手續(xù)。

    六、納稅申報及繳納

    （一）納稅義務(wù)發(fā)生的時間

    簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

    （二）納稅申報的期限

    納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款，索取完稅憑證。

    （三）辦理變更登記的手續(xù)

    納稅人必須出具契稅完稅憑證，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門才能給予辦理變更登記手續(xù)。