三、應稅收入的認定

    （1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入，應包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟效益。

    （2）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入，實物收入和其他收入。

    四、確定增值額的扣除項目

    稅法準予的扣除項目包括如下幾項：

    （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

    （1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

    取得的三種方式：1、出讓；2、行政劃撥；3、轉(zhuǎn)讓。

    （2）取得土地使用權(quán)時繳納的有關(guān)費用(如登記、過戶手續(xù)費)。

    （3）對取得土地使用權(quán)時末支付地價款或不能提供已支付的地價款憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

    （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

    包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用(如工資、折舊費、水電費等)。

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

    即與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。應按《實施細則》的標準進行扣除，不按實際費用扣除。

    （1）財務費用中的利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，且取得金融機構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為:

    按實支利息十[(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額十(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本]×5%以內(nèi)計算扣除。

    (注:利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。)（2）利息費用未能計算分攤或取得證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為:

    按[(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額十(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本費用]×10%以內(nèi)計算扣除。

    （3）利息費用的扣除規(guī)定。

    1、利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

    2、對于超過貸款期限的利息和加罰的利息不允許扣除。

    （四）舊房及建筑物的評估價格；

    （1）轉(zhuǎn)讓舊房的，應按取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納約有關(guān)費用、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金以及房屋及建筑物的評估價格，作為扣除項目金額，計征土地增值稅。

    （2）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

    （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

    與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。這里的印花稅應注意:

    （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅，列入管理費用中，故在此不允許扣除。

    （2）其他納稅人繳納的印花稅(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)，允許在此扣除。

    （六）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

    對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按《實施細則》第七條第(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除(扣除額加成)。