五、增值額

    增值額是指土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率越大，適用的稅率越高，稅款越多。

    （一）按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收的情形

    納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收:

    （1）納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的。

    （2）納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的。

    （3）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

    （二）具體方法

    （1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

    （2）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目的金額。

    （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

    六、稅率

    土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

    1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

    2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

    3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

    4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

    上述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額末超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

    七、應(yīng)納稅額的計(jì)算

    其計(jì)算公式如下：

    （1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分：

    應(yīng)納稅額=增值額×30%

    （2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)100％：

    應(yīng)納稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%

    （3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％：

    應(yīng)納稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%

    4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％：

    應(yīng)納稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%

    其中，公式中的5%、15%、35%分別為二、三、四級(jí)的速算扣除數(shù)。