1、建筑功能    功能是指研究對(duì)象能滿(mǎn)足某種需求的一種屬性，也即產(chǎn)品的具體用途，它分為必要功能和不必要功能。建筑功能是指建筑產(chǎn)品滿(mǎn)足社會(huì)需要的各種性能的總和，一般指必要功能。

    2、建筑功能評(píng)價(jià)

    建筑功能評(píng)價(jià)是對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量其滿(mǎn)足社會(huì)需要的程度。不同的建筑產(chǎn)品，有著不同的使用功能。例如，工業(yè)廠房要滿(mǎn)足生產(chǎn)一定工業(yè)產(chǎn)品的要求，既要考慮設(shè)備的布置、安裝的場(chǎng)地和條件，又要考慮必須的空調(diào)、采暖、照明、給排水等功能，以便提供適宜的生產(chǎn)環(huán)境。因此，任何建筑產(chǎn)品都必須具有一定的使用價(jià)值。

        建筑功能評(píng)價(jià)是價(jià)值工程理論的核心。價(jià)值工程理論是本世紀(jì)40年代后期產(chǎn)生的一門(mén)新興的管理技術(shù)，其創(chuàng)始人公認(rèn)是美國(guó)工程師麥爾斯。價(jià)值工程的理論是研究如何以最少的人力、財(cái)力和時(shí)間獲得必要功能的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。目的是要從技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合上去改進(jìn)和創(chuàng)新產(chǎn)品，使產(chǎn)品既要在技術(shù)上可靠實(shí)現(xiàn)，又要在經(jīng)濟(jì)上所支付費(fèi)用最小，達(dá)到兩者的最佳結(jié)合。

    建筑功能評(píng)價(jià)是對(duì)已建成建筑的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，目的是評(píng)價(jià)建筑產(chǎn)品是否符合人們的各種功能需求，是否達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目的，也即建筑產(chǎn)品是否物有所值。所以建筑的功能評(píng)價(jià)更注重于結(jié)果研究。

    3、建筑功能評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容

    對(duì)于不同的建筑物和構(gòu)筑物(建筑分為這兩個(gè)部分)，在功能評(píng)價(jià)方面的內(nèi)容也不盡相同。歸納起來(lái)主要包括:

    (1)社會(huì)性功能:建筑的功能不僅要滿(mǎn)足建筑本身使用的要求，而且必需滿(mǎn)足與外部整個(gè)環(huán)境協(xié)調(diào)的需要，定位應(yīng)與當(dāng)?shù)氐膰?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，這在建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究一一市場(chǎng)分析與項(xiàng)目swot分析中得到了最好的體現(xiàn)。如住宅要考慮環(huán)境條件、交通、水電等基礎(chǔ)配套設(shè)施以及教育、醫(yī)療及文化公共配套設(shè)施;商業(yè)建筑要考慮商業(yè)集聚度、交通便捷度等。

    (2)適用性功能:建筑是否符合建設(shè)目的，首先體現(xiàn)在其適用性方面，例如:住宅應(yīng)滿(mǎn)足日照、水電、保溫隔熱、私密性等要求。

    (3)安全性功能:指在建筑的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、使用的材料以及建筑建造等方面的安全效果。

    (4)藝術(shù)性功能:主要指建筑的建筑藝術(shù)效果，如建筑的式樣、色調(diào)、風(fēng)格和與周?chē)�環(huán)境的協(xié)調(diào)性等。

    (5)經(jīng)濟(jì)消耗:建造費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用等。

    4、建筑功能評(píng)價(jià)的方法

    建筑功能評(píng)價(jià)是一種綜合評(píng)價(jià)，方法有多種，比較簡(jiǎn)單而常用的評(píng)價(jià)方法有:專(zhuān)家評(píng)議法和綜合評(píng)分法。

    專(zhuān)家評(píng)議法是指根據(jù)建筑工程的實(shí)際情況，由專(zhuān)家評(píng)議組擬定評(píng)價(jià)內(nèi)容，通過(guò)對(duì)各種建筑功能的定義、分析、比較和調(diào)查后進(jìn)行的綜合評(píng)議，確定建筑功能的評(píng)價(jià)結(jié)果。

    綜合評(píng)分法，是將建筑功能指標(biāo)分為定性指標(biāo)和定量指標(biāo)，其中定性指標(biāo)采用專(zhuān)家評(píng)分確定分值，定量指標(biāo)按照實(shí)現(xiàn)功能的滿(mǎn)足程度轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評(píng)分，最后將各項(xiàng)指標(biāo)分值累加，求出建筑工程的功能評(píng)價(jià)綜合得分。

二、建筑功能評(píng)價(jià)與建筑價(jià)值評(píng)估的關(guān)系

    不同的建筑產(chǎn)品，有著不同的使用功能。購(gòu)建某項(xiàng)建筑產(chǎn)品的目的是為了獲得購(gòu)買(mǎi)者所需要的功能。

    價(jià)值工程中所述的“價(jià)值”，是指作為某種產(chǎn)品(或作業(yè))所具有的功能與獲得該功能的全部費(fèi)用的比值�？杀硎緸橐粋�(gè)數(shù)學(xué)公式:

    價(jià)值(v)＝功能(f)/費(fèi)用(c)

    由于功能量化的難度，我們無(wú)法直接通過(guò)該公式來(lái)計(jì)算建筑的價(jià)值，但我們可以通過(guò)對(duì)建筑功能的評(píng)價(jià)分析，來(lái)比較判斷建筑的價(jià)值大小。這在房地產(chǎn)評(píng)估中對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的分析判斷中具有非常大的實(shí)用意義。

    很顯然，經(jīng)濟(jì)消耗相同的建筑工程，其達(dá)到的產(chǎn)品質(zhì)量或滿(mǎn)足使用要求的程度(功能)往往不相同;而建筑滿(mǎn)足各種要求的功能不同，其體現(xiàn)的價(jià)格(確切的說(shuō)是被社會(huì)認(rèn)同的價(jià)格)也應(yīng)該不同。所以我們不能僅僅從成本投人的大小來(lái)評(píng)估判斷房地產(chǎn)價(jià)值大小，還應(yīng)結(jié)合功能大小和差異對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值迸行分析判斷和評(píng)估。很顯然，如果兩幢建筑物功能相同(相近)，即使投人成本不同，它們的價(jià)值應(yīng)該相同(相近)。這一點(diǎn)，我們?cè)诔杀痉ㄔu(píng)估運(yùn)用中，往往忽視了。

    因此，正確評(píng)價(jià)建筑的功能，對(duì)于評(píng)估師對(duì)建筑價(jià)值的判斷十分重要。例如:成本法中復(fù)原重置成本與更新重置成本的選擇及功能性貶值的評(píng)價(jià);收益法中，房產(chǎn)實(shí)際功能對(duì)收益影響和改進(jìn)功能增加費(fèi)用等的考慮;市場(chǎng)法中，功能差異對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響等。

三、建筑功能評(píng)價(jià)方法在價(jià)值評(píng)估中的運(yùn)用

    雖然，建筑的價(jià)值是由建筑本身功能大小決定的，但是單純通過(guò)對(duì)某一建筑的功能評(píng)價(jià)來(lái)直接評(píng)估建筑物的價(jià)值，在評(píng)估實(shí)務(wù)中是不現(xiàn)實(shí)的。但我們可以運(yùn)用建筑功能評(píng)價(jià)的技術(shù)方法，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)在因素進(jìn)行分析比較，進(jìn)而測(cè)算出房地產(chǎn)較為客觀合理的價(jià)值。

    建筑功能評(píng)價(jià)方法中的專(zhuān)家評(píng)議法一般不進(jìn)行定量分析，所以專(zhuān)家評(píng)議法帶有較強(qiáng)的專(zhuān)家個(gè)人的主觀性。而綜合評(píng)分法既有定性分析，又有定量分析，所以相對(duì)而言，綜合評(píng)分法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中具有較為實(shí)際的應(yīng)用意義。下面就綜合評(píng)分法談?wù)勗诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)法中的運(yùn)用: