一、導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)發(fā)生風(fēng)險的幾種情況 
　　1、抵押房地產(chǎn)未辦理抵押登記 
　　2、抵押房地產(chǎn)處分價格低于貸款金額 
　　3、房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛 

　　二、抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題是導(dǎo)致抵押風(fēng)險發(fā)生的重要原因 
　　抵押權(quán)人一般比較重視前兩種情況導(dǎo)致的償貸風(fēng)險，能夠委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛，將會導(dǎo)致以下兩種情況： 
　　l、抵押物變現(xiàn)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價值； 
　　2、更為嚴(yán)重的后果將導(dǎo)致抵押物不能順利處分變現(xiàn)。 

　　三、抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式 
　　房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式多種多樣，一般的權(quán)屬問題可以通過辦理抵押登記手續(xù)得以避免。北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得抵押。但是由于房地產(chǎn)管理部門的制度健全是一個逐步完善的過程，因此在制度上和管理上難免有一些紕漏，另外抵押權(quán)人審核不嚴(yán)格也是導(dǎo)致權(quán)屬有問題的房地產(chǎn)能夠進(jìn)行抵押的重要原因。下面對幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行分析： 
　　1、房地產(chǎn)權(quán)屬證件所記載情況與房地產(chǎn)實際情況不符(證實不符) 
　　舉例： 
　�、� 面積不符:房產(chǎn)證、土地證上記載面積是a，而實際面積是b。 
　　⑵ 位置不符:房產(chǎn)證、土地證上記載的四至邊界與實際不符。 
　�、� 產(chǎn)權(quán)人不符:房產(chǎn)證、土地證登記的所有權(quán)人、使用權(quán)人與實際的所有權(quán)人、使用權(quán)人不符。 
　　后果：導(dǎo)致處分抵押物價值大幅降低；抵押物無法處分，貸款無法收回。 
　　解決措施：要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作；與房地產(chǎn)管理部門建立良好的溝通關(guān)系，對證實不符的情況盡可能查閱房地產(chǎn)檔案。 
　　2、違規(guī)越權(quán)發(fā)證 
　　⑴ 化整為零：區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門回避管理權(quán)限，將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。 
　　舉例：個別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊，按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。 
　　后果：導(dǎo)致處分抵押物價值大幅降低(使用功能受限制)。 
　　抵押物無法處分，貸款無法收回(一宗房產(chǎn)坐落在兩宗土地交界處)。 
　　防范措施：要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作，當(dāng)發(fā)現(xiàn)一個獨立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時，要格外警惕；應(yīng)要求抵押人出具其他相臨土地的權(quán)證進(jìn)行辨別(證號是否相連？面積是否在10畝以下？土地形狀是否正好吻合？)。 
　�、� 投機(jī)取巧：違反房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理原則和程序，形式上合法，實質(zhì)違法 
　　舉例：未進(jìn)行征地實際補(bǔ)償，只在手續(xù)、形式上符合發(fā)證要求；在集體土地上不按要求征地出讓，而僅為滿足房地產(chǎn)抵押的要求進(jìn)行分割，并辦理征地出讓手續(xù)。 
　　后果：抵押物無法處分，貸款無法收回。 
　　防范措施：現(xiàn)場勘察核實；了解房地產(chǎn)權(quán)屬政策(先征地補(bǔ)償，再辦理出讓手續(xù)，不能開天窗，要保證通行權(quán)、采光權(quán)) 
　�、� 違反房地不可分原則：房屋產(chǎn)權(quán)人與土地使用權(quán)人不符；房屋用途與土地證用途不符(違反合法性原則違規(guī)經(jīng)營； 逃避土地出讓金) 
　　舉例：房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人是甲，土地證是乙；房產(chǎn)證用途是a，土地證用途是b。 
　　后果：導(dǎo)致處分抵押物價值大幅降低(違反合法性原則)；抵押物無法處分，貸款無法收回(房地中一方提出異議)。 
　　防范措施：房產(chǎn)證、土地證要對照核實；房地用途不一，應(yīng)以土地證用途為準(zhǔn)或以價值較低用途為準(zhǔn)；核實規(guī)劃，以未來規(guī)劃為準(zhǔn)，但要扣除應(yīng)交納的一切費用。 
　　3、抵押房地產(chǎn)現(xiàn)狀用途不符合未來城市規(guī)劃要求 
　　房地產(chǎn)抵押的實質(zhì)是防范將來貸款不能償還的風(fēng)險，盡管抵押物權(quán)屬清晰并合法登記，如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生了與未來城市規(guī)劃沖突的情況，將可能造成抵押物處置困難，抵押貸款的還款保障將形同虛設(shè)。 
　　后果：處分抵押物十分困難(關(guān)鍵是變現(xiàn)處分時機(jī)與規(guī)劃實施時機(jī)不同步)。 
　　防范措施：對城市規(guī)劃要有一個基本的了解，確定抵押物時還要對區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查。 
　　4、政府扶持國有企業(yè)的政策規(guī)定不利于保障抵押權(quán)人利益 
　　破產(chǎn)國有企業(yè)土地使用權(quán)變現(xiàn)后用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。 
　　舉例：劃撥土地的房屋抵押評估時，一般將土地開發(fā)費計入房產(chǎn)價值，或者單獨計算，列入抵押價值中；而在企業(yè)破產(chǎn)拍賣時，又將土地開發(fā)費直接計入土地價值作為安置職工費用，而不能用于抵押清償。 
　　后果：抵押價值降低，不足以償還貸款(僅剩地上物價值)。 
　　防范措施： 
　　對機(jī)制落后，未實行改制的國有企業(yè)盡量少貸款；全面掌握政策，盡量回避政策沖突帶來的風(fēng)險(國土資源部44號文；北京市關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置的規(guī)定)。 
　　5、建筑物與在建工程權(quán)屬狀況不同 
　　權(quán)屬特點：房屋建筑物以房屋所有權(quán)證的形式體現(xiàn)了完整的權(quán)益(占有、使用、收益、處分)，其價值體現(xiàn)應(yīng)為市場價格。 
　　在建工程將來能否取得合法權(quán)證存在不確定因素，從保守原則出發(fā)，其價值體現(xiàn)應(yīng)為成本價格。