教材197頁中土地開發(fā)費(fèi)均勻投入時(shí)的計(jì)息期是否應(yīng)為開發(fā)期的一半及銷售期?
回答:
這種理解是正確的。只是開發(fā)期和銷售期往往作為一個(gè)密不可分的期限確定，資產(chǎn)回收也是在開發(fā)銷售后獲得，所以，銷售期也就包含在開發(fā)期中。
2、 問題:
教材183頁中，計(jì)算房屋純收益時(shí)能否按有限年期為44年.
回答:
不用按有限年期計(jì)算房屋純收益，因?yàn)橛?jì)算房屋年純收益時(shí)，可以直接按資產(chǎn)及資產(chǎn)收益率計(jì)算確定。
3、 問題:
教材302頁例7-9中，是否應(yīng)將超額利潤算為稅后利潤？
回答:
應(yīng)該計(jì)算為稅后利潤，如沒有明確稅率，可按33%所得稅率計(jì)算。
4、 問題:
請(qǐng)問老師：求取的地價(jià)，我認(rèn)為是開發(fā)完成出售（二年）后的地價(jià)價(jià)值，而不是現(xiàn)評(píng)估時(shí)的價(jià)值，是否應(yīng)折現(xiàn)為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。假定折現(xiàn)率為10%，則地價(jià)是否為 17824452/（1+10%）^2=14730952元。
回答:
根據(jù)教材中論述可以明確，剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法或預(yù)期開發(fā)法，是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除各種費(fèi)用、稅金和利潤后估算的，因此，所估地價(jià)即為現(xiàn)時(shí)地價(jià)，無需再進(jìn)行折現(xiàn)。
5、 問題:
67頁 (p/a,r,n)年金現(xiàn)值系數(shù)它的公式？ 535頁年金=現(xiàn)值？
回答:
該問題沒有問清楚，我試做以下回答，供參考。
67頁年金現(xiàn)值系數(shù)的公式（p/a,r,n）代表的就是[（1+r）n-1] / r (1+r)n，是收益額相等情況下折現(xiàn)系數(shù)相加之和。由于年金現(xiàn)值系數(shù)是各年現(xiàn)值系數(shù)之和，因此，第535頁中第一年的年金現(xiàn)值系數(shù)與第一年的現(xiàn)值系數(shù)相等也就順理成章了。
6、 問題:
這道題的答案中‘關(guān)于最終評(píng)估結(jié)果的意見及理由'有一句話'此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主’是什么意思？書里并未提到這方面的內(nèi)容；還有計(jì)算功能性貶值時(shí)考慮了所得稅，可是本題的已知條件并未給出所得稅率，若考試時(shí)遇到此種情況如何處理？
回答:
本題系2001年考試題，僅供參考。所謂權(quán)重不必多慮。另外，一般來說，除特殊情況外，企業(yè)所得稅率均為33%�？荚囍�，無論是否給出這一條件，均應(yīng)按33%所得稅率扣除。
7、 問題:
企業(yè)的投資資本價(jià)值指的是所有者權(quán)益+長期負(fù)債的價(jià)值嗎?那么所有者權(quán)益+長期負(fù)債+流動(dòng)負(fù)債的價(jià)值又稱為什么?所有者權(quán)益價(jià)值是否也可以稱為企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值?
回答:
1.企業(yè)的投資在本價(jià)值指的是所有者權(quán)益于長期負(fù)債之和。
2.所有者權(quán)益+長期負(fù)債+流動(dòng)負(fù)債可以稱為企業(yè)總資產(chǎn)價(jià)值。
3.可以。
8、 問題:
采用價(jià)格指數(shù)法測算進(jìn)口設(shè)備重置成本，帳面原值的到岸價(jià)格是否與設(shè)備原值中支付外匯部分相等？稅費(fèi)部分應(yīng)屬于人民幣支付部分？本章習(xí)題三中稅金屬于哪部分？
回答:
根據(jù)我的判斷，您問的問題是第四章中綜合題的第3題。本題中，稅金部分應(yīng)屬于賬面原值80%以外的部分。
9、 問題:
資產(chǎn)評(píng)估考試都有哪些題型？書上例2-1中被評(píng)估資產(chǎn)修正系數(shù)何時(shí)為100何時(shí)為98或102？實(shí)務(wù)中該如何把握？
回答:
《資產(chǎn)評(píng)估》考試題型是單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合分析題（包括計(jì)算分析題、問答題）。通過歷年考試題可以看到這些題目類型，只是綜合分析題的分值上升。
對(duì)市場法應(yīng)用時(shí)修正系數(shù)的把握，簡單地說，一般設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為100，至于98或102，主要是確定以待估資產(chǎn)還是以交易實(shí)例為標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，然后考慮在此基礎(chǔ)上的增或減。
10、 問題:
請(qǐng)問資產(chǎn)評(píng)估第8章，練習(xí)3為什么是選d，我計(jì)算了選a，不知哪里算錯(cuò)了，我的計(jì)算公式是10000*（1+12%*3）/（1+10%）。
(注:單項(xiàng)選擇題3、被評(píng)估債券為非上市債券，面值10000元，3年期，年利率12%，單利計(jì)息，每年年末付息一次，到期還本，評(píng)估時(shí)債券購入已有兩年，設(shè)定折現(xiàn)率為10%，該債券的評(píng)估值最接近于（ ）元。a、12363， b、9091 ，c、10218， d、10182。)
回答:
您的計(jì)算是錯(cuò)誤的。對(duì)于債券而言，其付息分為到期一次性付息和分期付息兩種。如果采用的是到期一次性付息的形式，a答案就是正確的。現(xiàn)在的問題是每年年末付息一次，債券已購入兩年，意味著前兩年利息已作為投資收益獲得，這時(shí)債券的價(jià)值只包含其面值及未來一年期內(nèi)的利息，所以應(yīng)選擇d。
11、 問題:
在收益法評(píng)估中，對(duì)于使用年金現(xiàn)值還是用復(fù)利現(xiàn)值來折現(xiàn)，我始終含糊不太清楚，例如p327頁股票評(píng)估價(jià)值中，前三年的收益折現(xiàn)用年金現(xiàn)值系數(shù)，第四年后的收益折現(xiàn)使用復(fù)利現(xiàn)值。這怎樣去區(qū)別？
回答：
年金是指數(shù)額相等、時(shí)期相同的一系列收支。在未來收益期內(nèi)，要對(duì)每年收益額進(jìn)行折現(xiàn)（復(fù)利現(xiàn)值），并求和。如果每年收益額相等，則可以采用年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算。簡單來說，每年收益額的折現(xiàn)，用的是復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)；收益額折現(xiàn)值求和時(shí)，如每年收益額相等，則可用年金現(xiàn)值系數(shù)。
12、 問題:
按價(jià)格指數(shù)法確定設(shè)備重置成本，國外的按設(shè)備生產(chǎn)國的價(jià)格指數(shù)，是不是應(yīng)該扣除國外運(yùn)雜費(fèi)和途中保險(xiǎn)費(fèi)之后乘以生產(chǎn)國的價(jià)格指數(shù)，然后再加上一起乘以評(píng)估基準(zhǔn)日的外匯匯率？
回答:
這個(gè)問題很好。從理論上講，國外運(yùn)雜費(fèi)、途中保險(xiǎn)費(fèi)不應(yīng)按設(shè)備生產(chǎn)國的價(jià)格指數(shù)調(diào)整，因?yàn)樵撝笖?shù)是設(shè)備價(jià)格指數(shù)。但在實(shí)際工作中，對(duì)于這些可以忽略。因?yàn)檫\(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等占設(shè)備價(jià)款的比重很低。同樣的問題，如成本法應(yīng)用時(shí)，嚴(yán)格來說，成新率只是對(duì)資產(chǎn)自身價(jià)值的，而對(duì)于重置成本中的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等不影響。
13、 問題:
在教材202頁例5-9里，單位畝與平方米是怎樣換算的？
回答:
1畝=666.67平方米
14、 問題:
房地產(chǎn)評(píng)估,教材[例5-5]中的計(jì)算式是根據(jù)什么列出的？
回答:
根據(jù)教材第194頁至200頁內(nèi)容計(jì)算，請(qǐng)?jiān)斠娊滩膬?nèi)容，具體問題還可再提問。
15、 問題:
機(jī)器設(shè)備的評(píng)估：教材例[4-9]中的“價(jià)格變動(dòng)系數(shù)2.6 1.61 1.21”是如何計(jì)算求得的？
回答:
因?yàn)?985?1995年每年的價(jià)格上升率為10%，所以其價(jià)格變動(dòng)系數(shù)為（1+10%）n，1985年至1995年為10年，1990年至1995年為5年，1993年至1995年位年，所以n分別為10年、5年和2年。