本講是資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的第二講，講述資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的第二章的資產(chǎn)評(píng)估的基本方法的前兩個(gè)：市場(chǎng)法、收益法。主要內(nèi)容包括：市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件；參照物差異調(diào)整因素；運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應(yīng)用的形式、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定、收益法評(píng)估資產(chǎn)的步驟及優(yōu)缺點(diǎn)。
一、市場(chǎng)法
1.市場(chǎng)法的概念
市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
2.市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：
（1）要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)
（2）可搜集到參照物及其與杯評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料。
市場(chǎng)法在國際上比較通行，在我國現(xiàn)在市場(chǎng)不很開放的情況下使用會(huì)受到限制。
3.資產(chǎn)及其交易的可比性具體表現(xiàn)
（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性
（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性
（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長，應(yīng)在一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi)
4.單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素：
資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量、市場(chǎng)條件、交易條件。
5.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序：
（1）選擇參照物；
（2）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素；
（3）指標(biāo)對(duì)比、量化差異；
（4）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；
（5）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果；
6.市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)
（1）優(yōu)點(diǎn)：
①評(píng)估價(jià)更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格，
②評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
（2）缺點(diǎn)：
①要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用，
②不適用于專用機(jī)械設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。
7.市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
（1）直接比較法：利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象a特征/參照物a特征
優(yōu)點(diǎn)：直觀簡潔，便于操作。
缺點(diǎn)：對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。
包括：
a.現(xiàn)行市價(jià)法
b.市價(jià)折扣法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1-價(jià)格折扣率）
c.功能價(jià)值類比法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）x
d.價(jià)格指數(shù)法： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）
e. 成新率價(jià)格調(diào)整法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）
（2）類比調(diào)整法：它是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該方法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求不高。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似即可。
①市場(chǎng)售價(jià)類比法：以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+……+交易情況差異值
或資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)*功能差異修正系數(shù)+時(shí)間差異修正系數(shù)+……+交易情況差異修正系數(shù)
②成本市價(jià)法：以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本*參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本
③市盈率乘數(shù)法：以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。該方法主要適用與整體企業(yè)價(jià)值的評(píng)估。
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象繁榮收益額*參照物市盈率
8.市場(chǎng)法的適用條件
（1）參照物與評(píng)估對(duì)象必具有可比性
（2）參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不能過長
二、收益法
（一）收益法的概念
是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路。
采用收益法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，所確定的資產(chǎn)價(jià)值，是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用 越大，獲力能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。
資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會(huì)超過該項(xiàng)資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。投資者投資購買資產(chǎn)時(shí)一般要進(jìn)行可行性分析，其預(yù)計(jì)的內(nèi)部回報(bào)率只有在超過評(píng)估的折現(xiàn)率時(shí)才肯支付貨幣以取得該項(xiàng)資產(chǎn)。
（二）應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件：
（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來計(jì)量
（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)
（三）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及優(yōu)缺點(diǎn)
1.收益法評(píng)估的程序
（1）收集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；
（2）分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益；
（3）確定折現(xiàn)率或本金化率；
（4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值
（5）分析確定評(píng)估結(jié)果。
2.收益評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值；
（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。
缺點(diǎn)：
（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，易受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；
（2）在評(píng)估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。
