晨會(huì)發(fā)言——房價(jià)調(diào)控感想

　　大家好，今天是我發(fā)言，昨天是個(gè)不平凡的日子，是我委協(xié)同辦公系統(tǒng)正式試運(yùn)行的第一天，同時(shí)又是國務(wù)院新八條中要求各城市公布本地區(qū)年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)期限的最后一天，昨天王愷同志談了oa辦公系統(tǒng)，今天我就借晨會(huì)發(fā)言的機(jī)會(huì)談?wù)劮績r(jià)調(diào)控事情。

　　眾所周知，最近幾年房價(jià)突飛猛漲，一路飆升的房價(jià)讓各級地方政府通過溢價(jià)出讓土地，短時(shí)間內(nèi)聚集大量的財(cái)富，增加了地方財(cái)政的可用財(cái)力，為加快地方性的基礎(chǔ)健設(shè)作出了一定的貢獻(xiàn)。其實(shí)這種方式，是非正常，也是非理性的。但是，對地方官員來說卻是最直接、最省力的。這也是國務(wù)院一直想方設(shè)法調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格，但效果卻一直不明顯，甚至越調(diào)越漲的根本原因所在。房價(jià)的高升在國內(nèi)已經(jīng)不再是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，而是逐步變成了一個(gè)執(zhí)政黨能否讓老百姓安居樂業(yè)的政治問題，是一個(gè)全局性的問題，這就注定黨中央、國務(wù)院必定要下定決心，狠壓房價(jià)，相比以往的調(diào)控，我個(gè)人感覺新國八條將會(huì)比以往任何一次的調(diào)控會(huì)來的更實(shí)際，更有效。

　　“新國八條”涉及到政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等�？梢哉f是包括了房地產(chǎn)行業(yè)的這個(gè)鏈條當(dāng)中所有的部分。其中，更是第一次明確提出，要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo);二套住房首付比例提高至六成;不足五年賣房全額征稅;全國大范圍的住房限購等新的政策。

　　對此，我個(gè)人有幾點(diǎn)不成熟的想法：

　　第一、新國八條中第五條指出，運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。但在實(shí)際操作中，體現(xiàn)出這一點(diǎn)地方不多，說白了，地方政府對中央政策的執(zhí)行力還不夠到位。我覺得應(yīng)該充分利用稅收的手段，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，而不是直接出臺限購令，比如，家庭唯一住房的，在人均50平米以下的，不管是購買新房還是二手房，都不需要繳納任何稅費(fèi)，而購買第二套住房時(shí)，就不但要將前一套住房稅費(fèi)補(bǔ)交掉，而且還要在第二套房稅費(fèi)上多交兩倍、三倍，甚至是更多倍的稅費(fèi)，以此來更好的抑制成品房的投機(jī)行為。而新國八條只是規(guī)定不足5年交易的住房全額征收營業(yè)稅;提高了二套房的首付比例和利率，對擁有2套房及以上住房的，禁止再買房。這不但沒有減輕購買第一套房人的負(fù)擔(dān)，而且在打擊商品房投機(jī)的同時(shí)，也打擊了對商品房的投資行為，對于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)來說，是不利的，因?yàn)樯唐贩亢凸善�、證券市場一樣也是一種合理的投資渠道。所以，我相信過不了幾年，這一條就會(huì)有所改動(dòng)。

　　第二、我覺得政府不應(yīng)該直接干預(yù)房地產(chǎn)市場定價(jià)，而應(yīng)該運(yùn)用政府對市場起導(dǎo)向作用的方法，大量建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，用市場的手段來壓制房地產(chǎn)市場價(jià)格，目前北京市政府要求保障性住房用地供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量50%，我個(gè)人覺得這個(gè)比例還是太低了，應(yīng)該達(dá)到70%以上，在這個(gè)比例的基層上還要做到政策的延續(xù)性和長期性，要做好30到50年的準(zhǔn)備。新鐵八條中沒有體現(xiàn)出延續(xù)性和長期性，這就很容易導(dǎo)致政策在執(zhí)行過程中隨著時(shí)間的推移而慢慢變樣。

　　第三、在土地出讓金收益方面，應(yīng)該制度化管理，不能讓政府財(cái)政變成依賴性的土地財(cái)政。據(jù)統(tǒng)計(jì)，XX年上海土地收入已經(jīng)占到財(cái)政收入的52%，北京的土地收入占到財(cái)政收入的68%，地價(jià)和房價(jià)的推高，讓地方政府一方面從土地和高房價(jià)中獲得了更多利益，另一方面又增加了地方的gdp增長總量。這種讓地方政府既有里子，又有面子的方法，驅(qū)使了地方政府最低成本的拆遷和最大利益化的賣地，這就無形中增加了老百姓的住房成本。國際上的各大城市，政府財(cái)政收入主要是通過稅收以及國有資產(chǎn)增值來實(shí)現(xiàn)。沒有一個(gè)城市的財(cái)政，主要是依靠土地出讓金的。所以對土地出讓金應(yīng)該制度化管理，比如，不得超過年度財(cái)政收入的30%，超出部分必須全部用于社會(huì)公益性事業(yè)等各種方法來限制政府有目的、有步驟的哄抬地價(jià)，同時(shí)還應(yīng)該加大對土地出讓金的監(jiān)管力度，讓土地出讓金的使用更加透明化，但這些在新國八條中沒有體現(xiàn)出來，我估計(jì)如果房價(jià)不能控制在中央的預(yù)控范圍之內(nèi)的話，下一步中央必然要對土地出讓金收益分配方面下手，因?yàn)檫@是地方政府抬高地價(jià)和房價(jià)根本的源頭所在。