淺析逾期交房違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)

　　四、逾期交房違約金調(diào)整的法律分析針對(duì)《合同法》第一百一十四條確定的違約金調(diào)整規(guī)則，通常理解該規(guī)則的內(nèi)容包括：1、違約金的調(diào)整以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，法官或仲裁員不得依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。2、違約金的調(diào)整是對(duì)數(shù)額的調(diào)整，而不是對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。3、對(duì)于增加違約金問(wèn)題，只要當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，就應(yīng)予以增加，法官或仲裁員無(wú)需審查是否過(guò)分低于造成的損失。4、對(duì)于減少違約金問(wèn)題，應(yīng)以違約金是否過(guò)分高于實(shí)際損失作為是否減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。

　　1.  關(guān)于違約金調(diào)整的舉證責(zé)任分配當(dāng)事人因違約金低于實(shí)際損失或過(guò)高而請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整的，法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問(wèn)題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?

　　“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。值得注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過(guò)分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。

　　本案中，購(gòu)房者何某主張按每日以總房款萬(wàn)分之二計(jì)算違約金及違約金上限為房屋總價(jià)款的3%為限低于其實(shí)際損失，請(qǐng)求仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整，理應(yīng)承擔(dān)其實(shí)際損失大小和高于約定的違約金限額的舉證責(zé)任。反之，若開(kāi)發(fā)商在逾期交房糾紛中提出違約金過(guò)高的主張，則實(shí)際損失的舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

　　2.  逾期交房給購(gòu)房者造成損失的認(rèn)定在商品房預(yù)售合同糾紛中，違約金可以根據(jù)合同約定進(jìn)行確定。而對(duì)購(gòu)房者逾期交房實(shí)際損失的計(jì)算則通常需要考慮購(gòu)房的用途、房?jī)r(jià)的漲跌、房屋所處位置給購(gòu)房者帶來(lái)生活上的便利程度等多種因素影響，也因此確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商逾期交房對(duì)購(gòu)房者造成的損失則成為一個(gè)司法難題。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條，如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。但本案中，合同已對(duì)逾期交房違約金作出約定，嚴(yán)格意義上講，并不適用該條司法解釋的規(guī)定。而最高人民法院明確將同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為了確定逾期交房給購(gòu)房者造成的損失賠償額的依據(jù)，是由于同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者可能遭受的損失存在很大程度上的相似性。但通過(guò)這種方法計(jì)算的損失與購(gòu)房者實(shí)際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對(duì)損失的一種推定，在訴訟或仲裁中，如果購(gòu)房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小，或者可以舉示其除了租金損失外還存在其他損失，那么這種推定便不再具有合理性。

　　3. 法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出調(diào)整的自由裁量界限《合同法》雖未限制約定違約金的上限，但對(duì)違約金上限的限制條款在相關(guān)的司法解釋中均有體現(xiàn)。其中，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。也就是說(shuō)，對(duì)于違約金過(guò)高的情況，法院或仲裁機(jī)構(gòu)是在超過(guò)損失30%的幅度以?xún)?nèi)予以適當(dāng)減少，并未強(qiáng)制要求降低至與損失持平，此時(shí)，裁判者具有一定的自由裁量權(quán)限；而對(duì)于違約金低于造成損失的情況，則應(yīng)當(dāng)以確定的實(shí)際損失（起碼也應(yīng)當(dāng)是法律“推定”造成的損失）額作為調(diào)整增加的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上杜絕了裁判者可以自由裁量的權(quán)限。

　　因此，本案仲裁庭是否需要對(duì)逾期違約金予以調(diào)整，則必須建立在逾期交房所造成的損失已經(jīng)能夠完全確定的前提下，比較其中的差額，從而作出相應(yīng)的裁決。

　　五、結(jié)論回到本案，既然仲裁庭已經(jīng)認(rèn)定何某所舉證的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》未能證明由具有合法評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作出，顯然，何某理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，即并沒(méi)有證明約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)低于其實(shí)際損失，其申請(qǐng)調(diào)整的請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。但該份裁決書(shū)在未對(duì)證據(jù)不予認(rèn)定的基礎(chǔ)上，筆鋒一轉(zhuǎn)，在缺乏任何事實(shí)建構(gòu)的基礎(chǔ)上，隨意的判斷出合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)低于實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)調(diào)整為按照中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算較為合理的認(rèn)定，并基于此作出了一項(xiàng)任意性的最終裁決。