廣州公積金新政細(xì)則出臺(tái)
近期，廣州公積金新政細(xì)則出臺(tái)了，那么，細(xì)則出臺(tái)有什么影響呢?下面就隨小編一起來了解下吧。
近期，廣州市住房公積金管理中心動(dòng)作頻頻：《廣州住房公積金管理中心關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》及其補(bǔ)充通知陸續(xù)出臺(tái);公積金新政實(shí)施細(xì)則落地。
從10月6日起，廣州住房公積金貸款新政正式實(shí)施，而新政最“重磅”的部分是申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買首套房，最低首付從二成提高至三成;購(gòu)買二套房，最低首付從四成提高至七成。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)約三成純公積金貸款和組合貸的購(gòu)房者將受到影響。然而，隨著新政細(xì)則的進(jìn)一步落地，影響面正在擴(kuò)大。
總體而言，這一系列措施對(duì)公積金貸款申請(qǐng)者的征信以及收入進(jìn)行了諸多規(guī)定，貸款申請(qǐng)難度加大;而與此同時(shí)，對(duì)于公積金可貸額度高且不需要貸過多商貸的購(gòu)房者，則顯示出更多的利好面。記者了解到，部分廣州購(gòu)房者傾向于商貸。
征信審查趨于嚴(yán)格
廣州市住房公積金管理中心為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)而出臺(tái)的新政11月1日起開始執(zhí)行，新政中對(duì)公積金貸款申請(qǐng)者的征信以及收入進(jìn)行了諸多規(guī)定。
根據(jù)規(guī)定，人民銀行征信記錄顯示貸記卡累計(jì)逾期6期(含)以上的，還清逾期金額2年后才可申請(qǐng)住房公積金貸款;人民銀行征信記錄顯示商用房貸款、消費(fèi)貸款、助學(xué)貸款或任意種類貸款累計(jì)逾期6期(含)以上的，貸款結(jié)清5年后才可申請(qǐng)住房公積金貸款。
不少購(gòu)房者都對(duì)征信記錄表現(xiàn)出擔(dān)憂。“這次公積金對(duì)征信規(guī)定很嚴(yán)，非常擔(dān)心自己的信用卡還款情況。”廣州市民周先生告訴記者，他的名下有3張不同銀行的信用卡，因?yàn)檫�款時(shí)間也各不相同，此前有過忘記按時(shí)還款而逾期的情況，“信用卡太多的人，估計(jì)都要好好去查一查自己的征信記錄了，萬(wàn)一有疏忽大意的時(shí)候，買房用公積金貸不到款，那就麻煩大了。”
不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次住房公積金新規(guī)對(duì)個(gè)人征信逾期次數(shù)和貸款逾期都是按單卡、單次貸款來作為審查標(biāo)準(zhǔn)。“信用卡多的人，反而可以攤薄征信風(fēng)險(xiǎn)，在資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候，刷多幾張卡，只要單卡逾期不到6次，就不會(huì)有征信記錄問題，比單張卡連續(xù)刷爆并還不清要好。”
公積金貸款不認(rèn)收入證明
根據(jù)新規(guī)，職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)不需要提供收入證明;職工公積金繳存基數(shù)未達(dá)廣州市繳存基數(shù)上限的，其個(gè)人收入以繳存基數(shù)為準(zhǔn)，繳存基數(shù)達(dá)上限的，以其繳存基數(shù)和工資的高值認(rèn)定收入，工資以單位在住房公積金管理中心登記的數(shù)額為準(zhǔn)。
對(duì)此，廣州市住房公積金管理中心表示，職工申請(qǐng)貸款時(shí)，該筆貸款的月還款額占家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計(jì)算公積金貸款的月還款。對(duì)于共同產(chǎn)權(quán)人或配偶若在廣州市住房公積金管理中心繳存公積金的，其繳存基數(shù)/工資可計(jì)入家庭總收入。共同產(chǎn)權(quán)人和配偶不作為借款人的，不計(jì)算其公積金貸款次數(shù)。值得一提的是，配偶如是在異地繳存公積金的，其繳存基數(shù)目前還不能納入申請(qǐng)一并計(jì)算。
在公積金貸款新規(guī)之下，對(duì)于公積金貼息貸款和公積金組合貸款，將有兩套月供計(jì)算方式，公積金繳存基數(shù)顯示的收入必須要至少等于公積金貸款月供部分的兩倍;商貸部分仍需要開具個(gè)人收入證明，個(gè)人月收入必須至少等于商貸月供額的兩倍。雖然公積金繳存基數(shù)只對(duì)公積金月供有意義，它反過來對(duì)公積金可貸金額也有約束作用。
如果購(gòu)房者的住房公積金繳存時(shí)間長(zhǎng)、但繳存基數(shù)低，公積金賬戶累積了可觀余額，根據(jù)公積金可貸公式，這名貸款購(gòu)房者公積金可貸金額本來可以到60萬(wàn)元，但是由于繳存基數(shù)低，不足以覆蓋60萬(wàn)元公積金貸款每月還款的月供，這變相意味著公積金貸款者不能足額貸款。
連續(xù)足額繳存新規(guī)設(shè)半年過渡期
根據(jù)新規(guī)，廣州嚴(yán)格執(zhí)行申請(qǐng)公積金貸款時(shí)已連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上的規(guī)定，不滿足以上規(guī)定的，不能申請(qǐng)公積金貸款。
由于公積金貸款新政對(duì)繳存公積金時(shí)間作出嚴(yán)格規(guī)定，必須按月繳存才可獲得公積金貸款資格，而不少單位因?yàn)槿胭~等原因是一個(gè)月繳存兩至三個(gè)月的公積金，該新政有可能導(dǎo)致這些有意申請(qǐng)公積金貸款的人士喪失貸款資格。為此，市住房公積金管理中心于11月10日發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充通知》，給予半年的緩沖期，公積金貸款新政對(duì)繳存公積金時(shí)間的要求自20xx年5月1日才執(zhí)行，從現(xiàn)在到20xx年4月30日，對(duì)公積金繳存的要求仍按舊規(guī)執(zhí)行。
組合貸都可申請(qǐng)貼息
10月14日，廣州市住房公積金管理中心發(fā)出通知，從20xx年8月至20xx年7月，新增50億元公積金貼息貸款額度，并增加4家該業(yè)務(wù)承辦銀行。
50億元公積金貼息貸款是一項(xiàng)重大利好，然而，根據(jù)此前規(guī)定，貼息貸款部分占貸款總金額比例不得大于50%，這就限制了不少有意申請(qǐng)貼息貸款的購(gòu)房者。
對(duì)此，廣州住房公積金管理中心日前再發(fā)通知，放開公積金貼息貸款部分占貸款總金額的比例不得大于等于50%的限制，這也意味著只要是組合貸款，即可申請(qǐng)公積金貼息貸款，而其他貸款條件則暫時(shí)不變。據(jù)業(yè)界人士分析，這將給公積金可貸額度高的購(gòu)房人士送來佳音。
■市場(chǎng)反響
公積金新政收緊
貼息利好組合貸
據(jù)了解，目前五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率是3.25%，而5年以上商貸的利率是4.9%，商貸首套房貸享受85折利率優(yōu)惠后的利率為4.165%。二套房，按公積金貸款新政，貸款利率為個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍，即貸款五年以上的利率為3.575%，仍低于目前商貸首套房貸享受85折利率優(yōu)惠后的利率。
“單純從利率來說，肯定公積金貸款更劃算啦。”有購(gòu)房者表示，現(xiàn)時(shí)在廣州購(gòu)房，純用公積金貸款的話，額度往往不夠，即使想用上公積金，也選擇組合貸的方式比較多。
純公積金貸款買房，單人60萬(wàn)元、夫妻雙方100萬(wàn)元的額度上限，對(duì)于偏向購(gòu)置總價(jià)較高的改善型買家而言，意味著需要拿出更多首付。“征信規(guī)定得越來越嚴(yán)格，還不認(rèn)收入證明。”購(gòu)房者周先生表示，自己參加工作12年，一直繳存公積金，但是每個(gè)月的繳存額度不高，“我不太算得清楚到底能貸多少，所以就找了按揭公司幫忙算了一下，反正我一個(gè)人是貸不到60萬(wàn)元封頂線的。”他說，即便貸到60萬(wàn)元。要買下心水的物業(yè)，首付款也“差了一截”，因此，他正在考慮組合貸或者商貸的方式。
因?yàn)榉砰_了貼息貸款部分占貸款總金額比例不得大于50%的限制，不少希望申請(qǐng)組合貸的購(gòu)房者覺得，這是一項(xiàng)大利好，畢竟商貸與公積金貸款的利差比較大。貼息之后，使用組合貸的購(gòu)房者可以有更多的實(shí)惠。
不過，也有購(gòu)房者對(duì)50億元的貼息貸款額度夠不夠用心存疑慮。“貼息額度是增加了，但現(xiàn)在這些新規(guī)定出來之后，申請(qǐng)貼息貸款的人肯定也會(huì)變多，能不能搶得到還是個(gè)問題。”周先生表示，先下手還可以爭(zhēng)一爭(zhēng)，“如果搞不掂，那就只有先用商貸。”
廣州市住房公積金管理中心“雙11”給購(gòu)房者送大禮，自11月11日起放開公積金貼息貸款部分占貸款總金額的比例不得大于50%的限制，只要是組合貸款即可申請(qǐng)公積金貼息貸款，其他貸款條件不變。據(jù)業(yè)界人士分析，這將給公積金可貸額度高且不需要貸過多商貸的購(gòu)房人士送來佳音。
不過，公積金貸款申請(qǐng)難度同時(shí)也加大。廣州市住房公積金管理中心為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)而出臺(tái)的新政11月1日起開始執(zhí)行，新政中對(duì)公積金貸款申請(qǐng)者的征信以及收入進(jìn)行了諸多規(guī)定，引起了不少購(gòu)房者的疑慮。為此，該部門日前發(fā)出《廣州住房公積金管理中心關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》操作細(xì)則問答，為貸款申請(qǐng)者解釋疑慮。由于公積金貸款新政對(duì)繳存公積金時(shí)間做出嚴(yán)格規(guī)定，必須按月繳存才可獲得公積金貸款資格，而不少單位因?yàn)槿胭~等原因是一個(gè)月繳存兩至三個(gè)月的公積金，該新政有可能導(dǎo)致這些有意申請(qǐng)公積金貸款的人士喪失貸款資格。為此，市住房公積金管理中心于11月10日發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充通知》，給予半年的緩沖期，公積金貸款新政對(duì)繳存公積金時(shí)間的要求自20xx年5月1日才執(zhí)行，從現(xiàn)在到20xx年4月30日，對(duì)公積金繳存的要求仍按舊規(guī)執(zhí)行。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于公積金貸款對(duì)征信審查比一般商貸更嚴(yán)格，且由于一些人公積金繳存基數(shù)較低，部分貸款購(gòu)房者或許會(huì)轉(zhuǎn)向住房商業(yè)貸款。至于公積金繳存時(shí)間的爭(zhēng)議，公積金中心及時(shí)應(yīng)對(duì)民意而給予半年緩沖期，解決了不少準(zhǔn)公積金貸款者的麻煩。
征信新規(guī)應(yīng)對(duì)辦法：
資金周轉(zhuǎn)盡量用不同信用卡攤分逾期
俗語(yǔ)說“十個(gè)杯子九個(gè)蓋”，一些人資金周轉(zhuǎn)有問題，會(huì)有名下多張信用卡來輪番透支周轉(zhuǎn)，在公積金加強(qiáng)對(duì)貸款申請(qǐng)人征信核查的今天，這個(gè)操作尤為必要。
公積金中心在解答“累計(jì)逾期次數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是以單張貸記卡的最長(zhǎng)逾期期數(shù)計(jì)算，還是以多張貸記卡的逾期次數(shù)合并計(jì)算?”、“累計(jì)逾期次數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是按照貸款類型分別計(jì)算，還是多種貸款類型合并計(jì)算?”時(shí)給出明確回復(fù)，逾期次數(shù)和貸款逾期都是按單卡、單次貸款來作為審查標(biāo)準(zhǔn)。以信用卡還款逾期的例子為例，一個(gè)人名下有三張信用卡，分別在兩年內(nèi)曾經(jīng)有逾期5次、逾期3次和逾期兩次的記錄，由于單卡逾期次數(shù)沒有累積到6次，該貸款申請(qǐng)人依然有資格申請(qǐng)住房公積金貸款。以貸款還款逾期為例，職工同時(shí)辦理了消費(fèi)貸款、助學(xué)貸款跟住房貸款，消費(fèi)貸款逾期5期，助學(xué)貸款逾期1期，住房貸款逾期3期。是否算作累計(jì)逾期6期?還是算作累計(jì)逾期9期?還是屬于可以申請(qǐng)貸款?公積金中心對(duì)此回復(fù)稱：累計(jì)逾期次數(shù)以單筆貸款單獨(dú)計(jì)算，有多筆貸款的，不合并計(jì)算逾期期數(shù)。上述職工每筆貸款逾期都未超6期，可以申請(qǐng)貸款。
收入新規(guī)應(yīng)對(duì)辦法：公積金月供與商貸月供分列計(jì)算
目前，大部分私營(yíng)企業(yè)的單位公積金繳存基數(shù)低于職工月收入，另一部分福利好的單位，公積金繳存基數(shù)卻高于職工月收入，在公積金不認(rèn)收入證明的新規(guī)下，如職工辦理組合貸款，繳存基數(shù)是否需覆蓋公積金與商業(yè)月供總額的兩倍?這個(gè)問題是公積金貸款申請(qǐng)者最關(guān)心的問題。
為此，廣州市住房公積金管理中心給出一錘定音的答復(fù)——職工申請(qǐng)貸款時(shí)，該筆貸款的月還款額占家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計(jì)算公積金貸款的月還款。(即繳存基數(shù)/工資覆蓋公積金貸款月供額的兩倍即可。)此外，對(duì)于共同產(chǎn)權(quán)人或配偶若在廣州市住房公積金管理中心繳存公積金的，其繳存基數(shù)/工資可計(jì)入家庭總收入。在貸款系統(tǒng)申請(qǐng)錄入界面增加產(chǎn)權(quán)人/配偶資料錄入窗口，需要增加產(chǎn)權(quán)人/配偶收入的，可在此錄入需要增加人員的證件號(hào)碼，由系統(tǒng)自動(dòng)讀取其繳存基數(shù)/工資。共同產(chǎn)權(quán)人和配偶不作為借款人的，不計(jì)算其公積金貸款次數(shù)。但如果配偶或產(chǎn)權(quán)人繳存的是異地公積金，除非異地繳存的職工若作為借款人，其繳存基數(shù)可以計(jì)入收入，若不作借款人，只作為配偶或產(chǎn)權(quán)人，其繳存基數(shù)不計(jì)入家庭收入。
在公積金貸款新規(guī)之下，對(duì)于公積金貼息貸款和公積金組合貸款，將有兩套月供計(jì)算方式，公積金繳存基數(shù)顯示的收入必須要至少等于公積金貸款月供部分的兩倍;商貸部分仍需要開具個(gè)人收入證明，個(gè)人月收入必須至少等于商貸月供額的兩倍。雖然公積金繳存基數(shù)只對(duì)公積金月供有意義，它反過來對(duì)公積金可貸金額也有約束作用。
比如說，一個(gè)人繳存時(shí)間長(zhǎng)，但繳存基數(shù)低，公積金賬戶累積可觀余額，根據(jù)公積金可貸公式，這名貸款購(gòu)房者公積金可貸金額本來可以到60萬(wàn)元，但是由于繳存基數(shù)低，不足以覆蓋60萬(wàn)元公積金貸款每月還款的月供，這變相意味著公積金貸款者不能足額貸款。
公積金新規(guī)影響：
轉(zhuǎn)投商貸或增多
房衛(wèi)士按揭負(fù)責(zé)人鄭大源認(rèn)為，在公積金貸款新規(guī)出臺(tái)前，有的單位繳存非常不正常，甚至很多客戶為了貸款而臨時(shí)繳存，放款后就不再繳存了。新政抬高貸款門檻，自然使鉆空子的難度加大。此外，對(duì)于征信信用不符合公積金貸款要求的購(gòu)房者，被迫轉(zhuǎn)投住房商業(yè)貸款，因?yàn)樽》可虡I(yè)貸款對(duì)貸款逾期和信用卡逾期沒有那么嚴(yán)格的要求，逾期次數(shù)多一些也可通過。他之前正在處理一個(gè)客戶公積金貸款申請(qǐng)，這名人士的單位和公積金繳存情況都非常好，但由于一個(gè)月公積金入賬的時(shí)間問題，差點(diǎn)喪失公積金貸款資格，后來根據(jù)補(bǔ)充通知的精神，這名客戶順利獲得了公積金貸款資格。