一、土地權(quán)益價(jià)的涵義 
　　房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，因此，從廣義上講，無(wú)論是何種設(shè)定條件下的土地價(jià)格，都是在某種意義下的土地的權(quán)益價(jià)格。從狹義上講，土地權(quán)益價(jià)特指國(guó)家作為土地所有者讓渡一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)的純收益，也即土地出讓金中的政府純收益。 
　　二、土地權(quán)益價(jià)的實(shí)質(zhì) 
　　我們先來(lái)分析一下國(guó)家的土地經(jīng)營(yíng)方式及其收益。 
　　國(guó)家作為國(guó)有土地的所有者擁有某宗土地，可以選擇以下幾種方式（或稱方案）來(lái)使用和經(jīng)營(yíng)土地；（1）用于一些特殊需要，如公共利益用地、軍事用地、學(xué)校用地等；國(guó)家得到的時(shí)社會(huì)效益和廣義上的經(jīng)紀(jì)效益。（2）以一定的地價(jià)款出讓該宗土地，國(guó)家所得的土地純收益即為該宗土地的權(quán)益價(jià)；（3）以一定土地年租金出租該宗土地（目前尚未實(shí)行）；（4）國(guó)家自己開(kāi)發(fā)土地、建造商品房，進(jìn)行房地出租、房屋買賣、商品房銷售、土地聯(lián)營(yíng)入股、柜臺(tái)出租等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 
　　在這些方式下，國(guó)家所得的土地純收益即為其中包含的地價(jià)減去土地成本（包括資金的投資利息和利潤(rùn)）后的剩余部分。根據(jù)不同方式下所包含的地價(jià)內(nèi)涵，扣除的成本也不同，一般包括征地成本、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、城建大配套費(fèi)等。 
　　對(duì)于第一種方式的使用，，國(guó)家主要和優(yōu)先考慮的是公共利益等社會(huì)效益，而不是狹義上的經(jīng)濟(jì)效益，所以，此種方式不在我們的考慮之列；對(duì)于第三種方式，目前尚未實(shí)行，而且年租金的確定可以由基準(zhǔn)地價(jià)和權(quán)益價(jià)得到，他們同屬一個(gè)地價(jià)體系，因此在此也不考慮。 
　　對(duì)于第四種方案中的各個(gè)個(gè)案，可以按照樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算方法，分用途分級(jí)別測(cè)算樣點(diǎn)平均地價(jià)，并分析各種測(cè)算方法所測(cè)得的樣點(diǎn)地價(jià)所包含的地價(jià)內(nèi)涵，扣除相應(yīng)的部分，即可求得國(guó)家采取這些方案所得到的土地純收益。 
　　如果國(guó)家采取第二種方案，則國(guó)家將按土地權(quán)益價(jià)收取出讓金但同時(shí)失去由第四種方案創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益。因此，可以說(shuō)，土地權(quán)益價(jià)實(shí)質(zhì)上就是國(guó)家作為土地所有者讓渡一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)在一般意義下（特殊情況下，國(guó)家可以提前收回）的機(jī)會(huì)成本。 
　　三、土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估 
　　關(guān)于土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估，除了傳統(tǒng)的級(jí)差收益法，還可以采用以下兩種方法。 
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　　集體土地被國(guó)家征用后，由于土地用途的改變（如變?yōu)樯虡I(yè)、住宅、工業(yè)用途的土地）和土地使用方式的改變（如播種農(nóng)作物變?yōu)榻ㄔ焐唐纷≌�、作為土地資源參與工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)），土地價(jià)格往往會(huì)成倍增長(zhǎng)。 
　　按照成本逼近法的理論，可以征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金等和土地增值凈收益來(lái)確定，而其中的土地增值收益即是土地權(quán)益價(jià)。其計(jì)算公式為： 
　　土地價(jià)格＝征地補(bǔ)償費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋城市建設(shè)大配套稅費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益 
　　土地增值收益==（征地補(bǔ)償費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋城市建設(shè)大配套費(fèi)＋稅費(fèi)＋投資利息＋＋投資利潤(rùn)）×土地增值率 
土地增值率的大小往往遵循以下規(guī)則： 
　�。�1）用途不同，土地增值率不同 
　　一般地，從高到低排序?yàn)椋荷虡I(yè)——住宅——工業(yè)