一、加油站房地產(chǎn)估價的一般特點
    加油站作為一種特殊用途的房地產(chǎn)，在評估中必須充分了解其自身特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關(guān)系，從而才可能通過科學(xué)評估得到其合理的價格。
    1、位置極其重要并且分布離散性較強
    加油站作為一種經(jīng)營性房地產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設(shè)備、設(shè)施條件等差異不大，對其經(jīng)營收益的影響也不大，加油站的經(jīng)營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響。因此，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營收益有天壤之別�？梢哉f，加油站房地產(chǎn)的價格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價格更是加油站房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成部分。
（1）社會平均數(shù)據(jù)的取得要選擇類似區(qū)域內(nèi)的多個加油站，通過比較分析和綜合處理確定。類似區(qū)域的確定以加油站價格影響因素如：道路密度、車流量和加油站分布密度作為指標(biāo)。
（2）要合理剔除收益中壟斷帶來的超額利潤，但應(yīng)注意到，加油站作為一種日益眾多的房地產(chǎn)，有些地區(qū)或區(qū)域可能因為加油站數(shù)量的過多，并不存在壟斷利潤或只有很少份額的壟斷利潤，因此，壟斷利潤需要根據(jù)各地加油站數(shù)量和實際狀況具體分析，不宜采用固定的利潤水平。剔除收益中壟斷帶來的超額利潤方法可以通過扣除行業(yè)合理利潤和采用適當(dāng)?shù)倪�原利率的方法來解決。其行業(yè)合理利潤應(yīng)以社會平均利潤水平為基礎(chǔ)，根據(jù)區(qū)域加油站經(jīng)營狀況，適當(dāng)考慮目前加油站經(jīng)營收益中的壟斷收益成分，合理扣除企業(yè)經(jīng)營利潤。
    （二）技術(shù)思路
    根據(jù)以上分析，加油站是在經(jīng)營期間有持續(xù)性經(jīng)濟收益的經(jīng)營性房地產(chǎn)，可采用收益法估價。但加油站的經(jīng)營狀況個性很強，為了排除因經(jīng)營因素或統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)偏差的影響，評估中先按基準(zhǔn)地價土地級別區(qū)域選擇正常案例，采用相關(guān)指標(biāo)的平均值，測算某土地級別區(qū)域內(nèi)加油站單位面積房地產(chǎn)的價格，然后扣除房屋和建構(gòu)筑物價格，得到單位面積土地的平均價格作為該級別加油站土地基準(zhǔn)價格，然后在該級別加油站土地基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上根據(jù)基準(zhǔn)地價級差得到各級別加油站土地單價，再以加油站地價影響因素編制修正系數(shù)，經(jīng)因素修正得到各宗地的價格，最后加上該加油站房屋和建構(gòu)筑物價格得到加油站房地產(chǎn)的價格。
三、評估實例介紹
    （一）  選擇加油站樣點
    截至2002年6月底，上海市已建成經(jīng)營性加油站共計732座（另有12座水上加油站為船舶加油，不作為本次估價樣點案例），從地域看，內(nèi)環(huán)線內(nèi)67座，占總量的9%。經(jīng)整理分析分布在市區(qū)范圍內(nèi)全部加油站的運營費用、成本和收益資料，通過比較，選擇了其中資料比較全面、可靠且運營狀況比較正常，位于市區(qū)二到七級地段的11個加油站作為分析樣點。
各樣點加油站房地產(chǎn)基本狀況見下表1
表1：選取案例加油站基本狀況一覽表
表1：選取案例加油站基本狀況一覽表加油站名稱或序號地段等級建筑面積(m2)建筑結(jié)構(gòu)土地面積(m2)加油泵數(shù)量(臺)057eh1二級258框架4723058eh2三級627框架13305059eh3四級448框架13025060eh4二級168框架3563061eh5五級140框架4244062eh6三級523框架20305063eh7五級412框架34026064eh8四級554框架13515065eh9七級550框架22194066eh10六級216框架8484067eh11七級220框架9572
（二）、確定計算公式、基準(zhǔn)級別和樣點資料
1、計算公式
    經(jīng)實地調(diào)研和整理分析各加油站提供的經(jīng)營資料，得到正常經(jīng)營狀況和有關(guān)條件下的銷售收入和銷售成本，測算一定區(qū)域內(nèi)各加油站的年平均銷售收入，扣除年運營中平均的有關(guān)稅、費和設(shè)備折舊費及合理利潤等后得到年凈收益，然后用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率還原得到加油站包括建筑物及構(gòu)筑物在內(nèi)的總價值，再扣除建筑物及構(gòu)筑物的現(xiàn)值得到土地價格。計算公式如下：
式： pl＝a/r×(1-1/(1+r)40)- pc
其中：pl －土地總價格；      
         a－加油站年凈收益，見‚式；
         r－加油站土地與建、構(gòu)筑物綜合還原率；
        pc－加油站建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)值。建筑物及構(gòu)筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、圍墻、場地；
‚式： 年凈收益=銷售收入－銷售成本－運營費用－設(shè)備折舊－經(jīng)營利潤－應(yīng)交稅費