二、 土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)
1、土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)的概念 
    根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條之規(guī)定采用協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)實(shí)質(zhì)是政府協(xié)議出讓土地使用權(quán)的價(jià)格最低控制標(biāo)準(zhǔn)，主要適用于政府協(xié)議出讓土地土地。其作用在于：
 （1）防止地方政府壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成國(guó)有土地收益流失；
 （2）提高土地使用權(quán)出讓的透明度，便于實(shí)施監(jiān)督；
 （3）便于土地使用者確定合理的投資方向。 
2、土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)的標(biāo)準(zhǔn) 
    原國(guó)家土地管理局《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓最低價(jià)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門擬定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)市、縣人民政府土地管理部門執(zhí)行。協(xié)議出讓最低價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定。 
    根據(jù)國(guó)土部要求，上海市依據(jù)2003年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果制訂的土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已報(bào)國(guó)土部批準(zhǔn)，并已在各區(qū)縣土地協(xié)議出讓和補(bǔ)繳出讓金中作為最低控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 
上海市協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 
上海市協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
說(shuō)明：
   1、本協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為正常市場(chǎng)條件下，各級(jí)別分用途法定最高出讓年限下的國(guó)有土地使用權(quán)的協(xié)議出讓最低控制價(jià)格。
   2、表中商業(yè)、辦公、住宅價(jià)格均為樓面地價(jià)；工業(yè)用途3、4、5級(jí)為樓面地價(jià)；其余級(jí)別為地面價(jià)。容積率不另做修正。 
   3、表中1～6級(jí)為熟地（即七通一平或五通一平）協(xié)議出讓最低價(jià)；7～10級(jí)為未完成拆遷的毛地協(xié)議出讓最低價(jià)。 
上海市協(xié)議出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
說(shuō)明：
  4、 表中各用途內(nèi)涵如下：
  ①商業(yè)：包括商業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)用地。既包括獨(dú)立的商業(yè)設(shè)施用地，也包括商住、商辦、住宅等建筑內(nèi)部用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)的裙房分?jǐn)偟耐恋兀ú缓�大賣場(chǎng)等用地）。
  ②辦公：主要指經(jīng)營(yíng)性寫字樓、辦公場(chǎng)所用地。
  ③居住：包括多、高層和低層（別墅）等各類住宅用地。 
  ④工業(yè)：包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通運(yùn)輸用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，其中三、四級(jí)特指都市型工業(yè)用地。都市型工業(yè)指知識(shí)、信息、技術(shù)和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工業(yè)。