按照“國(guó)六條”的相關(guān)規(guī)定，各大城市紛紛在近期公布了各自的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，其中最大的共同特點(diǎn)在于，面向大眾階層的中小套型住宅和解決中低收入家庭住房問(wèn)題的保障性住房成為未來(lái)五年住宅供應(yīng)的重點(diǎn)。
“城市住宅建設(shè)規(guī)劃是一個(gè)強(qiáng)有力的房地產(chǎn)調(diào)控手段，甚至是最好的手段之一”。10月28日，建設(shè)部政策研究中心副主任、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師王玨林在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)化后，土地增值是必然的，而且給城市帶來(lái)更多的建設(shè)資金。“但應(yīng)當(dāng)拿出一部分來(lái)解決居民的住房問(wèn)題，尤其是‘雙困’家庭和中低收入家庭。政府要通過(guò)建立制度、調(diào)整政策，分類分步進(jìn)行安排，最終還是要在土地供應(yīng)或出讓金的使用上做文章”。
“90平方米”是國(guó)家對(duì)城市住房結(jié)構(gòu)的一次政策性調(diào)整
《中國(guó)樓市》：目前各大城市公布的“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃，與以前規(guī)劃的最大不同是什么？
王玨林：本次“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃是在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下制定的，其中最大不同就是添加了中小套型這一新的內(nèi)容。以前的規(guī)劃基本上是對(duì)住宅建設(shè)用地的面積、住宅類型以及建設(shè)的容積率、層高、整個(gè)造型進(jìn)行規(guī)定，而現(xiàn)在對(duì)室內(nèi)也提出了要求，就是90平方米以下的中小套型住宅需要達(dá)到70％這個(gè)比例。這是一個(gè)剛性要求，是政府根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況和市場(chǎng)需求，通過(guò)住房規(guī)劃來(lái)調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系，目的是為市場(chǎng)提供更多的房源，以解決供需矛盾。
《中國(guó)樓市》：添加中小套型這一內(nèi)容，對(duì)于我國(guó)的住宅建設(shè)甚至城市發(fā)展有何戰(zhàn)略意義？
王玨林：我國(guó)的土地資源非常緊張，而城市人口又在不斷增加。要在有限的土地內(nèi)解決更多的城市人口居住問(wèn)題，只有提高土地的利用效率，轉(zhuǎn)變住房越大越好的消費(fèi)觀念。這就需要在套型面積上提出要求。
實(shí)施房改以來(lái)，大多數(shù)城鄉(xiāng)居民的住房條件、環(huán)境質(zhì)量都不同程度上有很大的改善，城市居民人均住房面積從5平方米提高到26平方米，這是非常了不起的成績(jī)。但有些房子面積越建越大，不符合我國(guó)的國(guó)情，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行引導(dǎo)。
《中國(guó)樓市》：目前除深圳落實(shí)到具體項(xiàng)目外，其他各大城市均明確對(duì)“90、70”政策實(shí)行城市總量控制，這樣的量化在未來(lái)是否會(huì)有所變動(dòng)？
王玨林：出臺(tái)一個(gè)政策，尤其量性非常強(qiáng)的指標(biāo)，是經(jīng)過(guò)反復(fù)研究和思考的�！�90、70”政策不是短期行為，暫時(shí)還談不上變化。任何政策都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行修改與完善，但科學(xué)、合理利用土地資源，解決大多數(shù)人住房問(wèn)題是不會(huì)改變的，中小套型住宅也必將是未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)。這項(xiàng)工作剛剛開始，就討論它的收放，我看為時(shí)太早。
“地方政府有責(zé)任去解決更多人的住房困難問(wèn)題”
《中國(guó)樓市》：可以看到，本次各大城市的住宅建設(shè)規(guī)劃中，還有另外一個(gè)重點(diǎn)就是加強(qiáng)了保障性住房的建設(shè)力度。
王玨林：這是地方政府的責(zé)任所在。地方政府在房地產(chǎn)方面要做的事情，一是推進(jìn)市場(chǎng)化進(jìn)程；二是管理好市場(chǎng)秩序，塔建一個(gè)公平公正公開的平臺(tái)；三是解決中低收入家庭的住房困難，也就是建立住房保障制度。最后一點(diǎn)很重要，如果忽視則必然引發(fā)社會(huì)矛盾，出現(xiàn)社會(huì)的不和諧。
《中國(guó)樓市》：建立一個(gè)合理的、完善的住房保障制度，要注意哪些方面的問(wèn)題？
王玨林：首先要根據(jù)當(dāng)?shù)卣膶?shí)際經(jīng)濟(jì)能力，研究當(dāng)前應(yīng)重點(diǎn)解決哪些人群的住房困難，就是先把保障什么人研究透徹。目前來(lái)看，住房壓力最大的是中低收入家庭，特別是“雙困”家庭。
其次，保障性住房建好了，給誰(shuí)也明確了，怎么給又是一個(gè)關(guān)鍵，即如何將這些住房真正分配給需要的人，以切實(shí)達(dá)到保障的效果。
最后，也是當(dāng)前比較容易忽視的，房子是固定資產(chǎn)，而收入?yún)s是動(dòng)態(tài)變化的，現(xiàn)在屬于保障的人群，隨著收入增長(zhǎng)，幾年后不再符合條件就不應(yīng)享受政策的優(yōu)惠。這個(gè)時(shí)候怎么辦？需要研究退出機(jī)制，建立監(jiān)管機(jī)制，把實(shí)施住房保障的房源盤活。
所以，建造政策性住房，同時(shí)確保讓真正需要的人群受益，而且可以隨著收入的變化而進(jìn)行動(dòng)態(tài)的資源分配，這樣的住房保障制度才是完善的。
《中國(guó)樓市》：北京市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中提出將探索建立經(jīng)濟(jì)適用住房“內(nèi)循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式，即對(duì)原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行回購(gòu)，您對(duì)此做何評(píng)價(jià)？
王玨林：這是北京市政府為切實(shí)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用住房的保障作用，對(duì)資源進(jìn)行充分利用的一個(gè)辦法，是好事情。只是這里必須考慮到一些歷史問(wèn)題。因?yàn)楸本┑牡谝慌?jīng)濟(jì)適用住房是沒(méi)有對(duì)購(gòu)買人群進(jìn)行條件設(shè)置的，所以如果進(jìn)行全面回購(gòu)，就和當(dāng)時(shí)政府與業(yè)主之間的消費(fèi)約定有所沖突。
另外一個(gè)問(wèn)題是：怎么回購(gòu)�，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)和當(dāng)初相差很大，如果要以幾年前的價(jià)格回購(gòu)，業(yè)主自然不會(huì)賣。同時(shí)因?yàn)檫@個(gè)原因，必須考慮到一些業(yè)主可能將房源轉(zhuǎn)租，這就要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的租賃進(jìn)行管理。
總體來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很復(fù)雜的問(wèn)題，需要相關(guān)部門把各個(gè)環(huán)節(jié)、各種關(guān)系研究透徹，實(shí)施起來(lái)才能達(dá)到真正的效果。
《中國(guó)樓市》：在您看來(lái)，完整的住房保障結(jié)構(gòu)體系，應(yīng)該包含哪幾個(gè)部分？
王玨林：住房建設(shè)的市場(chǎng)供應(yīng)，應(yīng)該是滿足不同收入群體的住房需求，形成一個(gè)梯度的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。首先是“雙困”家庭這一塊，應(yīng)該用廉租住房解決住房問(wèn)題；然后是經(jīng)濟(jì)條件稍好一點(diǎn)的，但又超出了廉租住房條件的，就提供經(jīng)濟(jì)適用住房；還有一些人可以進(jìn)入商品房市場(chǎng)，但某些城市的房?jī)r(jià)又太高，于是新政策提出了“限價(jià)房”，主要就是解決這部分人群，特別是本地居民和長(zhǎng)住居民的居住問(wèn)題；最后是真正市場(chǎng)化的商品房。
目前我國(guó)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是面對(duì)這四種不同收入人群的四級(jí)體系，而保障體系則涵蓋前三個(gè)部分。住房保障體系的建立，主要由政府來(lái)完成，通過(guò)讓利的方式去解決。
《中國(guó)樓市》：之前住房保障體系建設(shè)的瓶頸在于地方政府的“土地財(cái)政”問(wèn)題。而現(xiàn)在意味著，政府必須拿出一部分土地出讓收益，用來(lái)建設(shè)保障性住房。
王玨林：目前來(lái)看，土地出讓金的確是地方政府城市建設(shè)資金的重要來(lái)源。但地方政府必須意識(shí)到，這部分減少的城市建設(shè)資金，是拿出來(lái)解決社會(huì)的和諧問(wèn)題，這是比城市建設(shè)更為重要的。
