董事長演講稿
論壇主辦方出這樣一個(gè)題目，讓我講一講“中國房地產(chǎn)業(yè)面對的挑戰(zhàn)和機(jī)遇”，這個(gè)時(shí)候講房地產(chǎn)很敏感，不管誰來講、不論講什么，都會挨罵。但組委會一定讓我講這個(gè)題目，我只好講幾句，就作為學(xué)術(shù)探討吧。
一、中國房地產(chǎn)業(yè)面臨困難調(diào)整期
1、從數(shù)字上看，今年1—9月全國房地產(chǎn)銷售額不到1.3萬億元，同比減少1萬億元，預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)銷售額大概在1.6萬億元以內(nèi)，比XX年2.9萬億的銷售額要減少1.3萬億元以上。也就是說，今年全年銷售額和去年同比不會超過60%。XX年全國購地投資3.1萬億元，XX年到目前購地投資1萬億元左右，預(yù)計(jì)全年在1.5萬億元以內(nèi)，投資降幅在50%以上。
更嚴(yán)重的不是投資及銷售的減少，而是消費(fèi)者心理預(yù)期的變化，“經(jīng)濟(jì)的一半是心理”，一年來消費(fèi)者在宏觀政策和輿論的引導(dǎo)下，各種消費(fèi)都產(chǎn)生嚴(yán)重的觀望心態(tài)，尤其是房地產(chǎn)市場，消費(fèi)者觀望心理十分濃厚，改變這種心理需要相當(dāng)長一段時(shí)間。
2、宏觀調(diào)控錯(cuò)失逆向操作的最佳時(shí)機(jī)。逆向操作指的是宏觀政策與經(jīng)濟(jì)趨勢要逆向?qū)_，在發(fā)現(xiàn)市場有轉(zhuǎn)變苗頭的時(shí)候就出臺政策，才能產(chǎn)生最好的效果。現(xiàn)在盡管出臺了一些救市政策，但為時(shí)已晚，這將造成經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期的延長，我個(gè)人判斷，隨著房地產(chǎn)業(yè)的下滑，這次中國的經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期要二至三年，那些認(rèn)為經(jīng)濟(jì)調(diào)整將會很快過去的觀點(diǎn)，都過于樂觀。
二、中國房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨大發(fā)展機(jī)遇
在目前形勢下，有人認(rèn)為中國房地產(chǎn)已經(jīng)不行了，個(gè)別專家認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)將要崩盤，還有人寫文章勸房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行。我認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)崩盤的可能性是不存在的，從中長期看，中國房地產(chǎn)業(yè)仍將有大的發(fā)展，理由有以下四點(diǎn)：
1、這是由房地產(chǎn)業(yè)的支柱作用決定的。中國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了中國gdp的11%左右，稅收占全國總稅收額的8%左右，扣除關(guān)稅等特殊稅種后，占稅收額的15%左右。房地產(chǎn)賣地等收入，占各級地方政府非稅財(cái)政收入的50%左右，個(gè)別地區(qū)甚至達(dá)到70%。房地產(chǎn)業(yè)直接就業(yè)人員400多萬人，間接就業(yè)的建筑業(yè)人員8000多萬人。所以說這個(gè)行業(yè)是不可能崩盤的，如果房地產(chǎn)崩盤，中國經(jīng)濟(jì)就會崩盤。
2、這是由房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度決定的。與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切的行業(yè)超過40個(gè)。XX年前三季度全國房地產(chǎn)和去年同比少賣2億多平方米，相當(dāng)于少賣200多萬套房子，結(jié)果造成了多個(gè)相關(guān)行業(yè)的困難。按照每平方米鋼材用量計(jì)算，少消耗鋼材萬噸以上；按照購房者中三分之一購車來計(jì)算，少賣汽車70萬輛；買新房的人絕大部分都要買新家具和家電，那么家具、家電就要少賣近200萬套�，F(xiàn)在全國空調(diào)積壓1700萬臺，全國冰箱積壓接近萬臺，汽車壓庫超過50萬輛，鐵礦石壓港壓庫超過1億噸，而且這些數(shù)字還在不斷增加。所以，房地產(chǎn)業(yè)的快速下降對工業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)，甚至餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的影響是巨大的，可以說是一榮俱榮，一損俱損。
3、這是由房地產(chǎn)對金融的影響決定的。世界上沒有任何一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)一樣跟金融行業(yè)聯(lián)系這么緊密，影響這么大。全世界金融業(yè)對房地產(chǎn)貸款余額占信貸總量的20%-30%，中國大約在20%左右，全世界沒有任何一個(gè)行業(yè)可以占用如此多的金融資源。上海銀監(jiān)局今年5月發(fā)布一個(gè)報(bào)告指出，金融安全的一半系于房地產(chǎn)。上海市銀監(jiān)局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，25%的貸款余額給了開發(fā)貸款和按揭貸款，還有25%其他行業(yè)的貸款，其抵押品是不動產(chǎn)。所以如果房地產(chǎn)深度下調(diào)，將嚴(yán)重危及貸款安全。這不是危言聳聽，也不是綁架中國經(jīng)濟(jì)，如果房地產(chǎn)業(yè)崩盤，中國多年金融改革的成果將毀于一旦，恐怕不會比當(dāng)年亞洲金融危機(jī)中的泰國、韓國好多少。