五、計(jì)算題(共4小題，每小題15分。要求列出算式、計(jì)算步驟，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程、只有計(jì)算結(jié)果的，不得分)
1.某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的建筑物，建筑物全部出租。
已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元/建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的
3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0。3％。目前該建筑物重置價(jià)為1500元/平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5％和6％。
試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。
計(jì)算結(jié)果
該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格：
總地價(jià)：1266429元
單位面積地價(jià)：2532. 86元/平方米
2.某城市，有宗地f需要評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地f條件類似的5宗地，條件如下：
經(jīng)調(diào)查，該城市地價(jià)指數(shù)如果以1995年為100，則1996年比1995年增長15個(gè)百分點(diǎn)，以后每年增長10個(gè)百分點(diǎn)；此類用地的最低容積率為1，據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該城市此類用地容積率在1~1.5之間時(shí)，容積率每增長0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增長5％，超出1.5后的容積率為每增長0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增長3％。表中位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正都是待估宗地與案例宗地的比較，表中數(shù)字為負(fù)時(shí)，表示待估宗地的條件比案例宗地條件差，表中數(shù)字為正時(shí)，表示待估宗地的條件比案例宗地條件好，數(shù)字表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。
根據(jù)上述條件，按下列要求完成計(jì)算。
(1)編制地價(jià)指數(shù)表；(2)編制容積率修正系數(shù)表；(3)計(jì)算宗地f在1998年時(shí)的單位地價(jià)(保留兩位小數(shù))。
計(jì)算結(jié)果
(1) 地價(jià)指數(shù)表
（2）宗地f在1998年時(shí)的單位地價(jià)：1108. 74元/平方米
3.假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為3萬元/畝，土地開發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為2萬元/畝，當(dāng)?shù)劂y行的年貸款利率為12％，征地完成后，假設(shè)土地開發(fā)周期為兩年，第一年土地開發(fā)費(fèi)占全部土地開發(fā)費(fèi)的 1/4，每年投資資金為均勻投人，投資回報(bào)率為25％，土地增值收益率為5％，試計(jì)算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價(jià)。
計(jì)算結(jié)果
該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價(jià)為：398. 50元/平方米
或列出公式：
50年期地價(jià)＝399. 88×[1－1/(1＋r)50]
4.某市有一塊3平方千米的生地，擬進(jìn)行“七通一平”成片開發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開發(fā)完成“七通一平”土地出讓單價(jià)為1200元/平方米；可出讓土地面積為全部土地的70％，其余為公共設(shè)施用地；土地開發(fā)費(fèi)用為每平方千米3.5億元，開發(fā)期為兩年，開發(fā)成本在開發(fā)期內(nèi)分期均勻投入，第一年投入70％，第二年投入30％，貸款年利息率為10％，勘察設(shè)計(jì)、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用為土地開發(fā)費(fèi)用的3％；投資回報(bào)率為20％，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為開發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓地價(jià)的6.5％。試估算該成片生地總價(jià)和單位面積地價(jià)。
計(jì)算結(jié)果
該成片生地總價(jià)和單位面積地價(jià)為：生地總價(jià)：65688. 88萬元
單位面積地價(jià)：218. 96元/平方米
