答案：
第一部分 綜合計(jì)算題
題1 計(jì)算結(jié)果
可抵押貸款額5924.43萬(wàn)元
題2 計(jì)算結(jié)果
最佳的結(jié)果是ha01、ha04兩個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)，地價(jià)為924.52元/平方米；ha01、ha03兩個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)也可，地價(jià)為906.33元/平方米。
第二部分 案例綜合分析
1、答題要點(diǎn)
（1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。
（2）加權(quán)平均法。
（3）直接取市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果。
（4）以市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為主，以收益還原法做適當(dāng)減價(jià)修正。
2、答題要點(diǎn)
（1）收集的資料包括：
①國(guó)家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件；
②當(dāng)?shù)赝恋亻_(kāi)發(fā)費(fèi)用、市政設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；
③征地過(guò)程中的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費(fèi)等；
④土地出讓金或土地增值收益資料；
⑤國(guó)家或當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的利率水平；
⑥市場(chǎng)或行業(yè)平均利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。
（2）基本步驟：
①求算土地取得費(fèi)(或分別求算土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物賠償、征地稅費(fèi)等)；
②確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；
③計(jì)算利息；
④計(jì)算土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；
⑤計(jì)算土地增值收益；
⑥計(jì)算有限年期土地使用權(quán)價(jià)格。
3、答題要點(diǎn)
（1）不同點(diǎn)：
①a宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權(quán)，土地使用者為企業(yè)而非股份公司，企業(yè)與股份公司是土地租賃關(guān)系，由股份公司向企業(yè)支付租金；
②b宗地的處置方式是國(guó)家作價(jià)人股，國(guó)家持有國(guó)家股，土地使用者為股份公司。
（2）從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系說(shuō)明對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份公司的利弊：
a宗地的處置方式：
①對(duì)國(guó)家而言，國(guó)家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風(fēng)險(xiǎn)較小，但不能得到出讓后的土地增值部分；
②對(duì)企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權(quán)，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金；
③對(duì)股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金。
b宗地處置方式：
①對(duì)國(guó)家而言，以出讓金作價(jià)折為國(guó)家股，可參加分紅，和企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家不能一次性收取土地收益；
②對(duì)企業(yè)而言，不能獲得土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金；
③對(duì)股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權(quán)，可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，但增加了國(guó)家股本。
4、答題要點(diǎn)
（1）辦理的手續(xù)：
①股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù)；
②辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù)；
③到土地管理部門(mén)辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù)；
④辦理補(bǔ)交土地出讓金的手續(xù)；
⑤到房屋管理部門(mén)辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù)。
（2）評(píng)估方法選擇、估價(jià)思路及程序：
可在以下方法中選擇兩種：市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法和路線價(jià)法。
估價(jià)思路：（略）。
市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序：
①選擇市場(chǎng)比較案例；②確定比較因素；③因素描述及比較分析；④確定比較因素的修正系數(shù)；⑤求算比準(zhǔn)地價(jià)。
收益還原法估價(jià)程序：
①確定房地出租總收益；②確定房地出租總費(fèi)用；③計(jì)算房地出租純收益；④計(jì)算房屋純收益；⑤計(jì)算土地純收益；⑥計(jì)算土地價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的程序：
①確定土地及基準(zhǔn)地價(jià)；②因素描述及比較分析；③確定修正系數(shù)；④計(jì)算地價(jià)。
剩余法估價(jià)的程序：
①計(jì)算房地出租總收益；②計(jì)算房地出租總費(fèi)用；③計(jì)算房地出租純收益；④計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)格；⑤計(jì)算房屋現(xiàn)值；⑥計(jì)算土地價(jià)格。
路線價(jià)法評(píng)估的程序：
①確定路線價(jià)；②確定宗地的臨街深度、寬度等條件；③確定條件修正系數(shù)；④計(jì)算土地價(jià)格。
第三部分 土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)題
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下：
第一部分 總述
1、估價(jià)依據(jù)中，缺少估價(jià)對(duì)象土地證書(shū)或權(quán)屬證明。
2、估價(jià)依據(jù)中，“××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng)，未說(shuō)明與本次評(píng)估有關(guān)的法律、法規(guī)是哪些。
3、估價(jià)定義中，未說(shuō)明是什么權(quán)利的土地價(jià)格。
4、估價(jià)結(jié)果中，缺少樓面地價(jià)。
5、缺少《估價(jià)結(jié)果一覽表》。
6、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)中，缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來(lái)源、估價(jià)結(jié)果有效的條件等事項(xiàng)的說(shuō)明。
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
7、土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級(jí)別的描述。
8、土地權(quán)利狀況中，缺少他項(xiàng)權(quán)利狀況的描述。
9、建筑物狀況描述不詳。
10、地價(jià)影響因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估價(jià)
11、估價(jià)原則中，缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等。
12、未說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。
13、收益還原法中，租金與價(jià)格概念混淆，“比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”。
14、未說(shuō)明客觀租金計(jì)算方法的選擇依據(jù)。
15、折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應(yīng)為已使用年限加上尚可使用年限。 16、出租總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目。
17、未說(shuō)明綜合還原率確定的過(guò)程及依據(jù)。
18、總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期（n）應(yīng)為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。