一、××廠簡況
××廠始建于1958年，是生產(chǎn)大型綜合性發(fā)電設(shè)備的制造工廠，該廠總占地面積約73萬平方米，廠房建設(shè)面積23萬平方米，職工10175人，下轄14個(gè)分廠及1個(gè)研究所。
二、整體區(qū)位條件
（一）自然地理位置
××廠位于××省××市，其廠區(qū)已發(fā)展成××市市中區(qū)的一部分。
××市是1983年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的省轄市，轄四區(qū)一縣，面積為5953.75平方公里，市中區(qū)面積為1093.18平方公里�！痢潦芯唷痢潦s59公里。
（二）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境
建市十年來，國民經(jīng)濟(jì)一直保持持穩(wěn)定高速發(fā)展。初步統(tǒng)計(jì)，1992年全市國民生產(chǎn)總值76億元，完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值183.17億元，財(cái)政收入71883萬元。尤其是工業(yè)生產(chǎn)得到了迅速發(fā)展，××市始終把發(fā)展工業(yè)作為振興經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略任務(wù)來抓，制定和實(shí)施了一系列促進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的政策措施。1992年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值142.09億元，比上年增長41.08％。
（三）交通條件
××市的交通條件比較優(yōu)越，連接西北、西南地區(qū)的鐵路、公路干線貫穿該市境內(nèi)，井有若干鐵路支線與主線相連；由市到縣，由縣到鄉(xiāng)的公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，公路密度已達(dá)每平方公里115公里。并有已建成的大件公路，進(jìn)而與長江水運(yùn)相連，交通更加便利。
××廠西靠鐵路，廠內(nèi)有鐵路專用線連接主要生產(chǎn)廠房和鐵路，該廠生產(chǎn)所需的原材料及其產(chǎn)品都將通過專用鐵路經(jīng)鐵路運(yùn)輸編組站后連接鐵路。廠區(qū)北側(cè)的西路為通往火車北站的必經(jīng)之路，東面的公路可通往全國各地，南面的西路，西面的路都是××市的主要城市干道。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施狀況
××市近幾年投入了大量資金，加速了能源、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。全市主變電容量已達(dá)96.27萬千伏安，電力供應(yīng)充足；程控電話裝機(jī)容量已達(dá)2.5萬門.2000門9000hz移動電話通訊暢通。目前，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋××市全境。報(bào)刊投遞的機(jī)械化等在不斷完善壯大，可辦理國際通訊信函，包裹和報(bào)話業(yè)務(wù)；××市水源豐富，全市擁有水資源83億立方米�！痢翉S所處區(qū)域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施在已基本配套完善，投資環(huán)境良好。
（五）工業(yè)集聚狀況
××市一個(gè)以重型機(jī)械、礦山機(jī)械、發(fā)電設(shè)備等制造為骨干的重要的機(jī)械工業(yè)基地，機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的四分之一以上。許多重型企業(yè)可以形成互為原料的生產(chǎn)體系。以××廠為龍頭14家企業(yè)事業(yè)單位組成的聯(lián)合公司，可以生產(chǎn)大、中、小交直流電機(jī)及水輪發(fā)電機(jī)組。
三、評估原則
1.以成本逼近法為主�！痢翉S是大型的國有企業(yè)，建廠歷史較長。以前國家確定企業(yè)的生產(chǎn)品種，規(guī)定任務(wù)并且限定銷售價(jià)格，而財(cái)務(wù)核算中不含土地資產(chǎn)的價(jià)值，這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開始實(shí)行企業(yè)自主經(jīng)營總承包，銷售定價(jià)放開，并且將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，組建股份制企業(yè)，而生產(chǎn)經(jīng)營仍然是建立在原××廠的基礎(chǔ)之上。所以，在進(jìn)行土地資產(chǎn)評估過程中，土地資產(chǎn)價(jià)值額占資產(chǎn)額的比重不宜過高。因此，用成本逼近法進(jìn)行評沽較適宜。
2.用市場資料比較法調(diào)整評沽結(jié)果。企業(yè)所使用的土地是國有資產(chǎn)，土地資產(chǎn)折價(jià)入股組建股汾制企業(yè)，由××廠作為國有法人股的持有者行使股權(quán)。因此，土地資產(chǎn)的評估也要使用國有資產(chǎn)的價(jià)值得以充分體現(xiàn)，防止國有資產(chǎn)的流失。用成本逼近法評估的結(jié)果需要以市場資料加以驗(yàn)證和調(diào)整，以使國有土地資產(chǎn)價(jià)值更接近于現(xiàn)時(shí)的市場價(jià)值。
四、運(yùn)用成本逼近法進(jìn)行評沽
從土地使用現(xiàn)狀看，評估土地已經(jīng)為開發(fā)后的熟地，工業(yè)生產(chǎn)所需的基礎(chǔ)設(shè)施都已經(jīng)開發(fā)完成。因此，這里按工業(yè)用地熟地進(jìn)行評估，主要包括土地使用權(quán)的取得費(fèi)用及土地開發(fā)費(fèi)用兩部分。
