第一部分 綜合計算題（共2題，每題各40分，總分80分。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果;需按公式計算的，要求列出公式;無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留2位小數(shù)。請在每題下方空白處答題）
一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?
項目其他有關(guān)資料如下：
（1）該大樓1~3層為商場，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。
（2）大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
（3）大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。
（4）經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10%,維修費為租金的8%，保險費為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當?shù)赝恋剡�原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%
二、c市的某企業(yè)擬購進a市的宗地h，委托某土地評估機構(gòu)對宗地h的轉(zhuǎn)讓價格進行評估。土地評估機構(gòu)對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地h于1999年7月31日的市場價格（計算地價時，案例選擇不少于四個）。
（1）案例資料：
案例編號
交易類型交易地點土地用途 地價或租金（元/m2） 年期 容積率 交易時間 區(qū)域因素比較 個別因素比較 開發(fā)程度 a01 轉(zhuǎn)讓 a市 商業(yè) 858 40 2.1 1998.5.3 0 ＋3 * a02 出讓 a市 住宅 342 70 2.0 1998.7.4－3 0 * a03 租賃 a市 商業(yè) 43 1.9 1999.6.2 ＋5 －2 a04 轉(zhuǎn)讓 a市 商業(yè) 792 35 2.2 1997.4.8 0 ＋4 b01 抵押 b市 商業(yè) 801 40 3.0 1997.10.1 0 0 c01 清算 c市 工業(yè) 210 50 0.6 1998.9.30 0 0 a05 出讓 a市 住宅 424 50 1.6 1998.89.9 －2 －3 * c02 清算 c市 商業(yè) 562 40 2.0 1996.7.7 0 0 a06 轉(zhuǎn)讓 a市 商業(yè) 476（樓面地價） 40 2.0 1997.2.2 0 －4 * h 轉(zhuǎn)讓 a市 商業(yè) 38 2.1 199.7.31 0 0i. 開發(fā)程度說明：*表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”；表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”；表示宗地內(nèi)外“七通一平”。
ii. 區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明（有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得）：數(shù)字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度。
（2）其他資料:a市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個百分點；a市的容積率對地價的影響是：以容積率為2時為基準，當容積率每升高或降低0.1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。a市商業(yè)用地還原率為4%；1997年和1998年a市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費用平均為每平方米45元。
第二部分 案例綜合分析（共1題，60分，本部分包括一個國有企業(yè)改制中土地估價和資產(chǎn)處置案例，要求認真理解題意，并根據(jù)給定條件，運用所學(xué)知識綜合分析回答有關(guān)問題。在題目下方空白處答題）
三、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構(gòu)對所涉及的兩宗土地a和b進行評估。a宗地為商業(yè)用地;b宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題：